Guia sobre aumentos e reduções do depósito de garantia e da renda em arrendamentos habitacionais
Baseado em 12 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
Para aumentar ou reduzir o depósito de garantia ou a renda durante um arrendamento habitacional, é necessário considerar os requisitos legais, como a alteração das circunstâncias, e os limites aplicáveis ao aumento. A aplicação das limitações ao aumento pode variar entre os casos de renovação tácita do contrato e de celebração de um novo contrato após o término do anterior. É possível pedir a restituição dos valores pagos acima do limite.
Num relance
Pontos-chave
- Se os encargos relativos à habitação arrendada, como impostos e taxas públicas, ou as condições econômicas mudarem e o depósito de garantia ou a renda acordados se tornarem inadequados, qualquer uma das partes pode pedir um aumento ou uma redução com efeitos futuros (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 7 (주택임대차보호법 제7조)).
- Durante a vigência do contrato, o pedido de aumento não pode exceder um vigésimo da renda ou do depósito de garantia acordados, e não se pode pedir outro aumento no prazo de um ano após a celebração do contrato ou o aumento anterior (Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8, parágrafos 1 e 2 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항)).
- Se não houver notificação de oposição à renovação ou de alteração das condições entre seis e um mês antes do término do período de arrendamento, o contrato é tacitamente renovado nas mesmas condições do anterior, e considera-se que o prazo de vigência é de dois anos (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 6 (주택임대차보호법 제6조)).
- É apresentada uma decisão judicial segundo a qual as limitações ao aumento previstas no artigo 7 não se aplicam quando as partes celebram um novo contrato após o término do contrato ou acordam um aumento do depósito de garantia ou da renda, mesmo antes do término do contrato (entre outras, decisão do Supremo Tribunal de 7 de dezembro de 1993, 93다30532).
- Quando a totalidade ou parte do depósito de garantia é convertida em renda mensal, o limite da renda mensal não pode exceder o valor calculado com base na menor das duas taxas previstas na legislação (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)).
- É possível pedir a restituição da parte excedente do depósito de garantia ou da renda paga acima da taxa legal de aumento ou da taxa de cálculo da renda mensal (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)).
- O arrendatário também pode pedir a redução do depósito de garantia devido a uma alteração das circunstâncias. Contudo, se o conteúdo do contrato for alterado, por exemplo, mediante a celebração de um novo contrato, podem ser aplicáveis requisitos distintos ao aumento ou à redução do depósito de garantia.
- É apresentada uma decisão judicial segundo a qual, quando uma redução legítima do depósito de garantia faz com que o arrendatário passe a ser considerado arrendatário de pequeno valor, este pode receber essa proteção, salvo se houver circunstâncias especiais, como um contrato fictício (decisão do Supremo Tribunal de 15 de maio de 2008, 2007다23203).
Perguntas frequentes
Q. Se o senhorio pedir que eu aumente o depósito de garantia ou a renda alegando que os preços praticados na região subiram, sou obrigado a aceitar?
Durante a vigência do contrato, pode-se pedir um aumento quando o valor acordado se tornar inadequado devido a alterações nos encargos, como impostos e taxas públicas, ou a mudanças nas condições econômicas. O aumento também não pode exceder um vigésimo do valor acordado; portanto, não é necessário aceitar sempre o pedido apenas porque se diz que os preços praticados na região subiram.
Q. É possível pedir outro aumento pouco tempo depois de o depósito de garantia ter sido aumentado?
De acordo com a disposição citada no caso, não se pode pedir outro aumento no prazo de um ano após a celebração do contrato de arrendamento ou após um aumento do valor acordado da renda ou do depósito de garantia. Por isso, é necessário verificar a data do contrato anterior ou do último aumento.
Q. O contrato foi renovado tacitamente. O senhorio pode aumentar a renda?
A renovação tácita ocorre nas mesmas condições do contrato anterior, e considera-se que o prazo de vigência é de dois anos. Contudo, mesmo durante a vigência do contrato, pode-se pedir um aumento com efeitos futuros se forem satisfeitos os requisitos legais relativos à alteração das circunstâncias; também é necessário considerar o limite do aumento e o intervalo de um ano.
Q. O limite de aumento do depósito de garantia também se aplica quando é celebrado um novo contrato após o término do prazo do contrato?
A decisão judicial apresentada no caso entende que a limitação do aumento prevista no artigo 7 da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional não se aplica quando as partes celebram um novo contrato após o término do arrendamento. É necessário distinguir entre um pedido de aumento durante a vigência do contrato e um novo contrato acordado após o término do contrato.
Q. Como se limita a renda quando parte do depósito de garantia é convertida em renda mensal?
Quando o depósito de garantia é convertido em renda mensal, o limite da renda mensal não pode ultrapassar o que resulta da aplicação da menor das duas taxas previstas no artigo 7-2 da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional. Como o caso explica que as taxas usadas no cálculo concreto dependem, entre outros fatores, da taxa básica de juros, é necessário verificar os critérios aplicáveis na data da conversão.
Q. Posso obter a devolução se tiver pago um depósito de garantia ou uma renda acima do limite legal?
O artigo 10-2 da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, citado no caso, permite pedir a restituição dos valores pagos em excesso em relação à taxa legal de aumento ou à taxa de cálculo da renda mensal. O montante cuja restituição pode ser pedida depende do valor efetivamente pago e do limite aplicável.
Q. O arrendatário também pode pedir a redução do depósito de garantia durante o prazo do contrato?
O arrendatário também pode pedir a redução do depósito de garantia se este se tornar inadequado devido a alterações nos encargos, como impostos e taxas públicas, ou a mudanças nas condições econômicas. Contudo, quando há uma controvérsia sobre o aumento ou a redução do depósito de garantia, por exemplo, na celebração de um novo contrato, podem ser relevantes a natureza da alteração contratual e os requisitos relativos à mudança das circunstâncias.
Q. Se a redução do depósito de garantia me tornar um arrendatário de pequeno valor, posso receber proteção?
É apresentada uma decisão judicial segundo a qual, se a redução do depósito de garantia decorrer de um novo contrato legítimo e o objetivo principal do contrato for usar e usufruir da habitação, o arrendatário pode ser protegido como arrendatário de pequeno valor, salvo se houver circunstâncias especiais, como a celebração de um contrato fictício.
Q. Se, em vez do familiar que é arrendatário, outro familiar morar no imóvel e fizer o registro de residência, é possível invocar o arrendamento perante o novo proprietário?
No caso, com base no fato de que o irmão ou a irmã do arrendatário continuou a residir no imóvel e fez o registro de residência, entendeu-se que se mantiveram a posse indireta e os requisitos de oponibilidade do arrendatário, e que o novo proprietário assumiu a posição de senhorio. Contudo, explica-se que o residente que não seja parte no contrato de arrendamento celebrado diretamente deve exercer os seus direitos por meio do arrendatário.
Leis aplicáveis
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 4 (주택임대차보호법 제4조)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 6 (주택임대차보호법 제6조)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 7 (주택임대차보호법 제7조)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8, parágrafo 1 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8, parágrafo 2 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 9, parágrafo 1 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 9, parágrafo 2 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항)
Atenção
- O limite do aumento deve ser verificado tendo em conta a data em que o pedido é feito e a data do contrato ou do aumento anterior.
- É necessário distinguir a renovação tácita da celebração de um novo contrato após o término do contrato, pois as limitações ao aumento podem ser aplicadas de forma diferente.
- As taxas de juros e os resultados dos cálculos apresentados nos exemplos de conversão da renda mensal referem-se a uma data específica e não devem ser aplicados sem alterações em outras datas.
- O tratamento jurídico pode ser diferente quando as partes acordam a redução ou a conversão do depósito de garantia e quando uma das partes pede unilateralmente um aumento ou uma redução durante a vigência do contrato.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
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- 보증금 증액 청구
- 보증금의 감액 청구
- 보증금의 증액 청구
Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).