Guia sobre o prazo do arrendamento residencial e a renovação tácita
Baseado em 32 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
Mesmo que o prazo do arrendamento residencial seja fixado em menos de 2 anos, o locatário pode invocar o prazo mais curto acordado; se houver renovação tácita, o arrendamento vigora, em princípio, por 2 anos. Após a renovação tácita, o locatário pode comunicar a rescisão, mas esta só produz efeitos depois de decorridos 3 meses desde a data em que a comunicação chega ao locador.
Num relance
Pontos-chave
- Um arrendamento sem prazo definido ou com prazo inferior a 2 anos considera-se, em princípio, celebrado por 2 anos; contudo, o locatário pode alegar que é válido o prazo inferior a 2 anos acordado (Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 4.º, n.º 1 (주택임대차보호법 제4조 제1항)).
- O locador deve comunicar a recusa de renovação ou a intenção de alterar as condições entre 6 meses e 1 mês antes do vencimento do prazo. O arrendamento pode também ser renovado tacitamente se o locatário não comunicar a sua intenção até 1 mês antes do vencimento do prazo (Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 6.º, n.º 1 (주택임대차보호법 제6조 제1항)).
- Considera-se que o prazo de vigência do arrendamento renovado tacitamente é de 2 anos (Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 6.º, n.º 2 (주택임대차보호법 제6조 제2항)).
- Após a renovação tácita, o locatário pode comunicar a rescisão a qualquer momento; contudo, a rescisão só produz efeitos depois de decorridos 3 meses desde a data em que o locador recebeu a comunicação (Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 6.º-2 (주택임대차보호법 제6조의2)).
- A renovação tácita pode não ser aplicável se o total das rendas em atraso, somadas ao longo do tempo, atingir o equivalente a 2 períodos de renda, ou se o locatário tiver violado gravemente as suas obrigações (Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 6.º, n.º 3 (주택임대차보호법 제6조 제3항)).
- Mesmo que o locatário saia do imóvel antes do vencimento do prazo por motivos pessoais, poderá ter de pagar as rendas relativas ao período restante, salvo se tiver um direito de rescisão específico ou houver acordo. Contudo, os casos podem ser decididos de forma diferente quanto ao período em que um novo locatário ocupa o imóvel e o locador recebe rendas em duplicado.
- Em alguns casos, após o vencimento de um prazo contratual acordado inferior a 2 anos e a renovação tácita, não é possível alegar a duração total somando simplesmente o prazo acordado e o prazo renovado (Supremo Tribunal, acórdão de 26 de abril de 1996, processos 96다5551 e 5568, entre outros).
Perguntas frequentes
Q. Assinei um contrato de arrendamento por 1 ano. Sou obrigado a morar no imóvel durante 2 anos?
Não. Se o prazo for fixado em menos de 2 anos, em princípio, considera-se que é de 2 anos; contudo, o locatário pode alegar que o prazo de 1 ano acordado é válido. Para alegar que o contrato terminou por causa do vencimento do prazo acordado, também é necessário verificar o prazo para comunicar a recusa de renovação.
Q. O que acontece com o prazo do arrendamento se nenhuma das partes disser nada até ao fim do contrato?
Se o locador não comunicar a recusa de renovação ou a alteração das condições dentro do prazo previsto em lei, e o locatário também não comunicar a sua intenção até 1 mês antes do vencimento do prazo, o contrato pode ser renovado tacitamente. Considera-se que o prazo de vigência do arrendamento renovado é de 2 anos.
Q. Depois de uma renovação tácita, o locatário pode mudar-se quando quiser?
O locatário pode comunicar ao locador, a qualquer momento, a rescisão do contrato. Contudo, a rescisão só produz efeitos depois de decorridos 3 meses desde a data em que o locador recebeu a comunicação; por isso, não é possível receber a caução imediatamente após a comunicação.
Q. O locador pode comunicar a recusa de renovação pouco antes do fim do contrato?
O locador deve comunicar a recusa de renovação entre 6 meses e 1 mês antes do fim do prazo do contrato. Num caso, decidiu-se que a comunicação do locador, feita no mês anterior ao vencimento do prazo, não produzia efeitos e que, por isso, o contrato tinha sido renovado tacitamente.
Q. Se eu atrasar 2 meses de renda, não haverá renovação tácita?
Se o total das rendas em atraso atingir o equivalente a 2 períodos de renda, a renovação tácita pode não ser aplicável. Não é necessário que o atraso corresponda obrigatoriamente a 2 meses consecutivos, e há casos em que se considerou que o locador pode rescindir o contrato durante o período de arrendamento, nos termos do Código Civil.
Q. Se eu me mudar antes do fim do contrato, tenho de pagar as rendas restantes?
Se o direito de rescisão não tiver sido previsto no momento da celebração do contrato, será difícil para o locatário pôr-lhe fim unilateralmente apenas por motivos pessoais, e poderá ter de pagar as rendas restantes ou chegar a acordo com o locador. Contudo, há casos em que se decidiu que, se o locador aceitar um novo locatário e voltar a arrendar o imóvel, não pode cobrar em duplicado a renda relativa ao período posterior.
Q. Se o proprietário mudar, posso pôr fim ao contrato mesmo que ainda reste prazo?
Em princípio, quem adquire o imóvel sucede na posição do locador. Contudo, há casos em que se decidiu que, se o locatário não quiser essa sucessão, pode opor-se dentro de um prazo razoável a partir do momento em que soube da transferência do imóvel e, assim, desvincular-se da relação de arrendamento.
Q. Se o prazo do arrendamento terminou, mas não recebi a caução, posso exigi-la ao novo proprietário?
Num caso, explicou-se que, enquanto o locatário com direito de oposição perante terceiros não receber a caução de volta, a relação de arrendamento continua em vigor, e que quem comprar o imóvel durante esse período sucede na posição do locador. Nesse caso, o locatário pode exigir ao novo proprietário a devolução da caução e alegar que a entrega do imóvel e a devolução da caução devem ocorrer simultaneamente.
Q. Se o contrato for renovado tacitamente, tenho de obter uma nova data certa?
Num caso, informou-se que, mesmo havendo renovação tácita, a eficácia da data certa anteriormente atribuída se mantém, pelo que não é necessário obter uma nova. Também se explicou que obter uma nova data certa pode, na verdade, ser desfavorável ao locatário.
Leis aplicáveis
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 3.º, n.º 1
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 3.º, n.os 3 e 4
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 3.º-3
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 3.º-5
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 4.º, n.os 1 e 2
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 6.º, n.os 1 a 3
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 6.º-2
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 7.º
- Lei de Proteção do Arrendamento Residencial (주택임대차보호법), artigo 10.º
- Código Civil (민법), artigo 543.º
- Código Civil (민법), artigo 618.º
- Código Civil (민법), artigo 635.º
- Código Civil (민법), artigo 639.º
- Código Civil (민법), artigo 640.º
Atenção
- Além do prazo para a comunicação, é importante verificar se ela chegou efetivamente ao locador e se há provas desse facto. Uma comunicação por correio registado com aviso de conteúdo que não tenha sido recebida, ou uma comunicação verbal difícil de provar, pode dar origem a uma disputa.
- Mesmo que o locatário comunique a rescisão após uma renovação tácita, o contrato pode continuar em vigor durante 3 meses a partir da data em que o locador recebeu a comunicação. Por isso, é necessário considerar antecipadamente a data da mudança e o momento da devolução da caução.
- Há casos em que, após o vencimento de um prazo contratual acordado inferior a 2 anos e a renovação tácita, não é possível alegar a duração do arrendamento somando simplesmente o prazo inicial e o prazo renovado. Por isso, é necessário analisar as circunstâncias concretas da renovação.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
- 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지
- 부당한 보증금 증액 통지를 임차인이 거부한 경우 이를 임대차계약 갱신거절 의사 통지로 해석할 수 있는지
- 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지
- 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간
- 기간을 1년으로 한 임대차계약의 임차인이 10개월 후 한 계약갱신거절 통지의 효력
- 집기파손, 관리비 미납을 이유로 갱신된 임대차계약기간의 중도에 임대차계약을 해지할 수 있지
- 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지
- 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 여부, 임대차기간 중 임대차계약 해지할 수 있는 법적근거가 무엇인지
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지
- 임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점
- 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간
- 임대차기간 종료 후에 매매계약을 한 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지
- 임대인의 계약 갱신거절의 통지
- 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석
- 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지
- 임차인의 주택인도의무가 선이행 의무인지
- 주택임대차보호법상 묵시적 갱신시 임대차 존속기간
- 2년 미만의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신된 경우
- 임의경매절차에서 2년 미만의 약정 임대차기간의 주장 가능성
- 차임 연체와 묵시적 갱신
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 임차인의 해지 통보
- 임대목적물 매매를 이유로 한 임차인의 임대차계약 해지
- 기간을 2년 미만으로 정한 임차인의 우선변제권 주장
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 확정일자
- 임대차보증금반환청구권을 양도한 경우 임대차계약기간의 연장 가능성
Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).