Guia sobre término do arrendamento, caução e pedido de compra de construções existentes no terreno
Baseado em 61 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
A possibilidade de exigir a compra de um edifício ou de uma instalação após o término do arrendamento, assim como a possibilidade de opor o direito de arrendamento ao novo proprietário, depende da finalidade e do motivo do término do arrendamento, bem como de fatores como o registro e o domicílio registrado. Para saber se aluguéis em atraso e outros valores podem ser deduzidos da caução, também é preciso analisar como o crédito surgiu e se o arrendamento terminou.
Num relance
Pontos-chave
- Quando um terreno é arrendado com a finalidade de possuir um edifício ou para finalidade semelhante, se o arrendamento terminar — por exemplo, pelo fim do prazo — e a construção existente no terreno permanecer, o arrendatário pode, desde que certos requisitos sejam cumpridos, exigir a renovação ou a compra da construção existente no terreno (Código Civil, artigos 283 e 643 (민법 제283조, 제643조)).
- O direito do arrendatário de exigir a compra da construção existente no terreno pode não ser reconhecido se o arrendamento tiver sido rescindido por inadimplemento do arrendatário, e também pode ser limitado se a construção contrariar a finalidade do arrendamento ou não tiver valor econômico suficiente (Casos 2, 12 e 14).
- Quando o direito de exigir a compra da construção existente no terreno é reconhecido, as obrigações de entregar o edifício e transferir sua propriedade e a obrigação do arrendador de pagar o preço de compra podem estar sujeitas ao cumprimento simultâneo (Casos 1 e 2).
- Em princípio, o direito de arrendamento do terreno precisa ser registrado para poder ser oposto a terceiros. No entanto, quando o arrendamento tem por finalidade a propriedade de um edifício, ele também pode ser oposto a terceiros se o edifício existente no terreno tiver sido registrado. Se o direito de arrendamento for transferido a outra pessoa, porém, pode surgir separadamente a questão do consentimento do arrendador (Código Civil, artigos 622 e 629 (민법 제622조, 제629조); Casos 3, 6 e 25).
- No arrendamento de imóveis comerciais, o arrendador pode rescindir o contrato se os aluguéis em atraso atingirem o equivalente a duas parcelas. O limite de atraso que permite recusar um pedido de renovação deve ser analisado separadamente (Código Civil, artigo 640 (민법 제640조); Caso 7).
- A caução do arrendamento pode garantir as obrigações do arrendatário constituídas até a devolução do imóvel após o término do arrendamento. No entanto, a quem pertencem os créditos de aluguel constituídos antes de uma transferência, bem como a possibilidade de deduzir despesas separadas previstas em acordo, depende da natureza efetiva do crédito e das circunstâncias existentes quando a cessão do crédito foi aceita (Casos 9, 10 e 16).
- Para que o arrendamento de uma residência possa ser oposto a terceiros, são necessários a entrega da residência e o registro do domicílio; este último deve permanecer válido enquanto se mantiver a eficácia perante terceiros. Contudo, essa eficácia pode ser mantida conforme as circunstâncias, como quando o registro do domicílio é restabelecido por meio do procedimento de contestação previsto em lei após seu cancelamento por iniciativa das autoridades (Lei de Proteção ao Arrendamento de Imóveis Residenciais, artigo 3 (주택임대차보호법 제3조); Casos 17 e 20).
- No comodato sem prazo determinado, a avaliação sobre se transcorreu tempo suficiente para o uso e fruição considera, em conjunto, as circunstâncias existentes no momento do contrato, o período e as condições de uso e os motivos que tornam necessária a devolução (Código Civil, artigo 613 (민법 제613조); Caso 15).
Perguntas frequentes
Q. O arrendamento do terreno terminou. Preciso demolir a casa?
Se o terreno foi arrendado com a finalidade de possuir um edifício e, quando o arrendamento termina — por exemplo, pelo fim do prazo contratual —, o edifício ainda permanece no local, o arrendatário pode exigir a renovação do contrato e, se o arrendador não quiser renová-lo, pode exigir a compra da construção existente no terreno. No entanto, o direito de exigir a compra pode não ser reconhecido se o contrato tiver sido rescindido por inadimplemento do arrendatário.
Q. Um edifício sem autorização também pode ser objeto do direito de exigir a compra da construção existente no terreno?
Mesmo que o edifício não tenha autorização, ele pode ser objeto de um pedido de compra se ainda tiver valor econômico quando o arrendamento terminar. A conclusão pode ser diferente, porém, se houver circunstâncias especiais, como o fato de ter sido construído em desacordo com a finalidade do arrendamento do terreno ou de ter um valor tão elevado que o arrendador não pudesse razoavelmente prever.
Q. Também posso exigir a compra do edifício se o arrendamento tiver sido rescindido por atraso no pagamento do aluguel?
A explicação é que o direito de exigir a compra da construção existente no terreno não é reconhecido quando o arrendamento do terreno é rescindido por inadimplemento, como o atraso no pagamento do aluguel pelo arrendatário. É preciso distinguir o término do contrato pelo fim do prazo da rescisão por inadimplemento.
Q. Quem adquire o terreno ou o edifício em leilão também adquire o direito de arrendamento existente?
Se a hipoteca constituída sobre o edifício for executada e a propriedade passar ao arrematante, o direito de arrendamento do terreno para a manutenção do edifício também pode ser transferido, salvo circunstâncias especiais. No entanto, se o direito de arrendamento tiver sido transferido sem o consentimento do arrendador, será necessário avaliar separadamente se essa transferência pode ser oposta a ele.
Q. O arrendador pode rescindir o contrato se o arrendatário de um imóvel comercial atrasar dois meses de aluguel?
Segundo a explicação do caso, o artigo 640 do Código Civil também se aplica ao arrendamento de imóveis comerciais: se o aluguel em atraso atingir o equivalente a duas parcelas, o arrendador pode rescindir o contrato. O limite de atraso que permite recusar um pedido de renovação deve ser distinguido do limite que permite rescindir o contrato.
Q. O novo proprietário do edifício pode deduzir da caução os aluguéis que ficaram em atraso durante a propriedade do antigo dono?
Depois de suceder o arrendador nessa posição, o novo proprietário deve devolver a caução quando o arrendamento terminar. Em princípio, os aluguéis em atraso acumulados durante a propriedade do antigo proprietário não são transferidos ao novo proprietário sem uma cessão separada do crédito. No entanto, segundo a explicação da decisão judicial citada no caso, quando o arrendamento termina, esses aluguéis em atraso também podem ser deduzidos da caução, salvo circunstâncias especiais.
Q. É possível deduzir da caução aluguéis mensais cujo prazo de prescrição já se completou?
Durante a vigência do arrendamento, os aluguéis em atraso não são automaticamente deduzidos da caução; porém, a explicação indica que podem ser deduzidos quando o arrendamento termina. Conforme as circunstâncias — inclusive a continuidade do contrato apesar dos atrasos —, também podem ser deduzidos aluguéis cujo prazo de prescrição já tenha se completado.
Q. Tenho de pagar aluguel se continuar usando o terreno depois do fim do arrendamento até receber o preço de compra do edifício?
O Caso 1 trata da possibilidade de exigir a devolução de valores por enriquecimento sem causa pelo uso e ocupação após o arrendatário exigir a compra da construção existente no terreno, mas a resposta fornecida termina no meio e não permite confirmar a conclusão. Portanto, apenas com base nesse caso, é difícil afirmar se há pagamento pelo uso do terreno antes do pagamento do preço de compra ou determinar seu alcance.
Leis aplicáveis
- Constituição, artigo 121 (헌법 제121조)
- Código Civil, artigo 163, inciso 1 (민법 제163조 제1호)
- Código Civil, artigo 203 (민법 제203조)
- Código Civil, artigo 211 (민법 제211조)
- Código Civil, artigo 283 (민법 제283조)
- Código Civil, artigo 358 (민법 제358조)
- Código Civil, artigo 390 (민법 제390조)
- Código Civil, artigo 391 (민법 제391조)
- Código Civil, artigo 451, parágrafo 1 (민법 제451조 제1항)
- Código Civil, artigo 495 (민법 제495조)
- Código Civil, artigo 609 (민법 제609조)
- Código Civil, artigo 613 (민법 제613조)
- Código Civil, artigo 615 (민법 제615조)
- Código Civil, artigo 622 (민법 제622조)
- Código Civil, artigo 629 (민법 제629조)
Atenção
- O direito de exigir a compra da construção existente no terreno pode variar conforme o motivo do término do arrendamento. Primeiro, verifique se o contrato terminou pelo fim do prazo ou se foi rescindido por inadimplemento do arrendatário.
- O registro do direito de arrendamento do terreno afeta a possibilidade de opô-lo a terceiros. Também é preciso distinguir a proteção decorrente do registro do edifício construído no terreno da questão do consentimento do arrendador quando o direito de arrendamento é transferido.
- A conclusão pode variar conforme a obrigação possa ou não ser deduzida da caução e conforme se trate de um crédito decorrente de um acordo separado. É necessário ter especial cautela quando o crédito de restituição da caução for cedido e o arrendador aceitar a cessão sem objeções.
- Os Casos 5 e 13 tratam de leis antigas. Portanto, não se deve presumir que seu conteúdo corresponda à legislação vigente; é preciso verificar o período de aplicação e se a lei foi alterada.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
- 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
- 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
- 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
- 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
- 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
- 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
- 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
- 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
- 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
- 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
- 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
- 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
- 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
- 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
- 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
- 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
- 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
- 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
- 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
- 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
- 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
- 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
- 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
- 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)
Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).