Guia sobre os efeitos da hipoteca e como executá-la

Baseado em 113 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

A hipoteca confere o direito de receber com preferência em relação aos demais credores, mediante o valor de troca do imóvel dado em garantia. O alcance de seus efeitos e a forma de exercê-la variam conforme as condições do bem dado em garantia e o andamento da venda judicial. Quando o bem dado em garantia é substituído por outro direito, como uma indenização por desapropriação ou um crédito de restituição do depósito de jeonse, o direito de sub-rogação real deve ser exercido segundo o procedimento previsto. Também é preciso analisar separadamente a hipoteca conjunta, a construção de edifícios e o momento em que se determina a dívida garantida pela hipoteca de valor máximo.

Partes envolvidas → Credor hipotecário → Proprietário do terreno → Terreno hipotecado é desapropriado e gera indenização → O terreno hipotecado foi desapropriado? → Não → Esta via de sub-rogação não se aplica ou a preferência não está assegurada → Sim — Código Civil, arts. 342 e 370 → Foi tomada uma medida, como penhora, antes do pagamento? → Sim → A preferência depende apenas do registro da hipoteca? → É possível exercer a sub-rogação real com medida antes do pagamento → Confira o prazo → Se a indenização ainda não foi paga → Confira a providência → Se houve penhora ou outra medida antes do pagamento → Confira a base da preferência → O registro da hipoteca, sozinho, não dá preferência

Pontos-chave

Em regra, os efeitos da hipoteca também se estendem aos bens incorporados ao imóvel hipotecado e aos seus acessórios, mas é necessário verificar se constituem objetos de propriedade distintos e quais eram os termos acordados no momento da constituição da hipoteca (Código Civil, Artigo 358 (민법 제358조), casos 13 e 14).
Para a hipoteca industrial, é necessário verificar os requisitos legais e a relação de bens. Contudo, se o imóvel sujeito à hipoteca industrial for penhorado, os bens de uso comum da fábrica que constituem o objeto da hipoteca também são, em regra, submetidos à execução em conjunto (Lei das Hipotecas sobre Estabelecimentos Industriais e Minas, Artigos 3, 4, 6 e 8 (공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조), casos 2, 19 e 20).
Se um terreno hipotecado for desapropriado, é possível exercer o direito de sub-rogação real sobre a indenização, mas é necessário tomar medidas como a penhora antes de seu pagamento. O registro, por si só, não confere preferência no recebimento (Código Civil, Artigos 342 e 370 (민법 제342조·제370조), casos 9 e 10).
Quando imóveis pertencentes ao devedor e a um terceiro garantidor real são dados em garantia conjunta e vendidos judicialmente ao mesmo tempo, pode ser aplicado o critério de distribuir primeiro o produto da venda do imóvel pertencente ao devedor e, se houver insuficiência, distribuir o restante sobre o imóvel pertencente ao terceiro garantidor real (caso 5).
Se apenas um dos imóveis sujeitos à hipoteca conjunta for vendido judicialmente primeiro, o credor hipotecário de grau inferior poderá, em certos casos, sub-rogar-se na hipoteca de primeiro grau sobre outro imóvel dado em garantia conjunta. Há, porém, um caso em que se decidiu que essa mesma sub-rogação não é reconhecida quando imóveis e embarcações são dados conjuntamente em garantia (Código Civil, Artigo 368 (민법 제368조), casos 6 e 22).
Se um edifício existente for demolido e outro for construído em seu lugar, a hipoteca sobre o edifício anterior não se estende ao novo, salvo se for reconhecida a identidade entre os dois edifícios. Contudo, se o proprietário do terreno hipotecado construir um novo edifício no terreno, o credor hipotecário poderá requerer, sob certas condições, a venda judicial do edifício juntamente com a do terreno (Código Civil, Artigo 365 (민법 제365조), caso 7).
O momento em que se determina o crédito garantido pela hipoteca de valor máximo varia conforme a relação de negócios e o andamento da venda judicial. Há um caso em que se decidiu que, se a venda judicial for requerida pelo titular de uma hipoteca de valor máximo de grau inferior, o crédito garantido pela hipoteca de valor máximo de primeiro grau se determina, em regra, quando o comprador paga integralmente o preço da venda (caso 25).
O terceiro garantidor real pode exercer o direito de regresso após perder a propriedade do bem dado em garantia ou pagar a dívida, e há um caso em que se decidiu que não pode exigir o regresso antes da execução da garantia. O alcance do regresso pode ser determinado, conforme as circunstâncias, com base no valor de mercado do bem dado em garantia (Código Civil, Artigos 341 e 370 (민법 제341조·제370조), casos 4 e 24).

Perguntas frequentes

Q. Se um terreno hipotecado for desapropriado, é possível ter preferência no recebimento da indenização?

Quando um bem dado em garantia é substituído por uma indenização em razão de desapropriação, o credor hipotecário pode exercer o direito de sub-rogação real. No entanto, deve tomar as medidas necessárias, como a penhora, antes do pagamento da indenização; o simples fato de haver registro da hipoteca não lhe confere preferência no recebimento da indenização.

Caso 9, Caso 10

Q. A hipoteca constituída sobre um edifício existente também se estende a um edifício construído posteriormente?

Se um edifício existente for demolido e outro for construído em seu lugar, a hipoteca que incidia sobre o edifício anterior não se estende ao novo, ainda que sua aparência ou localização sejam semelhantes, salvo se for reconhecida a identidade entre os dois edifícios. Contudo, em certos casos, é possível requerer a venda judicial do novo edifício juntamente com a execução hipotecária do terreno sobre o qual ele foi construído.

Caso 7

Q. Uma máquina que não consta da relação da hipoteca industrial não pode ser objeto de venda judicial?

Para determinar se máquinas e equipamentos estão sujeitos à hipoteca industrial, é necessário verificar se constam da relação e se os requisitos para essa modalidade de hipoteca foram cumpridos. Há, porém, um caso em que se entendeu que, quando há penhora decorrente da decisão que determina o início da venda judicial do imóvel sujeito à hipoteca industrial, os bens de uso comum da fábrica podem ser vendidos juntamente com o imóvel, salvo circunstâncias especiais, mesmo que o tribunal não os tenha mencionado na decisão de início da venda judicial ou na decisão de autorização da venda.

Caso 2, Caso 20

Q. Como é feita a distribuição se imóveis do devedor e de um terceiro garantidor real estiverem sujeitos a hipoteca conjunta?

Quando dois imóveis são vendidos judicialmente em conjunto, pode ser aplicado o critério de distribuir primeiro, sobre o produto da venda do imóvel pertencente ao devedor, o valor devido ao credor hipotecário conjunto e, se esse valor for insuficiente, distribuir o restante sobre o imóvel pertencente ao terceiro garantidor real. Esse critério pode diferir da regra geral de distribuição proporcional ao produto da venda dos dois imóveis.

Caso 5

Q. Se a dívida garantida foi totalmente paga, mas o registro da hipoteca continua vigente, é possível reutilizá-lo?

Se o crédito garantido for extinto, a hipoteca também se extingue e o registro deve ser cancelado. Contudo, se nenhum terceiro com interesse jurídico no registro tiver surgido antes de as partes acordarem em reutilizá-lo, elas poderão, em certos casos, utilizar o registro existente como garantia de uma nova dívida.

Caso 8

Q. O que acontece com a hipoteca constituída sobre o direito de jeonse quando este termina pelo término do prazo?

Se o direito de jeonse se extinguir pelo término do prazo, a hipoteca constituída sobre esse direito poderá ser extinta. Nesse caso, o credor hipotecário poderá exercer seus direitos penhorando e cobrando o crédito de restituição do depósito de jeonse, obtendo uma ordem de transferência desse crédito ou requerendo sua participação na distribuição no processo de execução relativo ao crédito.

Caso 12

Q. Um terceiro garantidor real pode cobrar do devedor o valor a que tem direito de regresso antes do fim da venda judicial?

Em regra, o terceiro garantidor real adquire o direito de regresso depois de pagar a dívida ou de perder a propriedade do bem dado em garantia em decorrência da execução da hipoteca. Há um caso em que se decidiu que as normas sobre o direito de regresso antecipado do fiador não se aplicam ao terceiro garantidor real, que, portanto, não pode exigir o regresso antes da venda judicial.

Caso 4, Caso 24

Q. Se o titular de uma hipoteca de valor máximo de grau inferior requerer a venda judicial, quando se determina a dívida garantida pela hipoteca de valor máximo de primeiro grau?

Há um caso em que se decidiu que o crédito garantido pela hipoteca de valor máximo de primeiro grau se torna determinado no momento em que essa hipoteca se extingue, quando a venda judicial é requerida pelo titular de uma hipoteca de valor máximo de grau inferior. Especificamente, considerou-se que o momento da determinação era aquele em que o comprador pagava integralmente o preço da venda.

Caso 25

Leis aplicáveis

Código Civil (민법) Artigo 100
Código Civil (민법) Artigo 186
Código Civil (민법) Artigo 214
Código Civil (민법) Artigo 215
Código Civil (민법) Artigo 256
Código Civil (민법) Artigo 320
Código Civil (민법) Artigo 321
Código Civil (민법) Artigo 322
Código Civil (민법) Artigo 323
Código Civil (민법) Artigo 324
Código Civil (민법) Artigo 328
Código Civil (민법) Artigo 341
Código Civil (민법) Artigo 342
Código Civil (민법) Artigo 356
Código Civil (민법) Artigo 357

Atenção

O direito de sub-rogação real sobre a indenização por desapropriação não pode ser exercido apenas com o registro da hipoteca. É necessário tomar medidas como a penhora antes do pagamento da indenização.
Para determinar se os efeitos da hipoteca se estendem a partes acrescentadas ao edifício ou a máquinas da fábrica, é necessário verificar se houve incorporação, se o bem constitui um objeto de propriedade independente, a relação dos bens da hipoteca industrial e o acordo de constituição da hipoteca, entre outros fatores.
O momento em que se determina o crédito garantido pela hipoteca de valor máximo pode variar conforme quem requereu a venda judicial e se a relação de negócios foi encerrada. Se a venda judicial estiver em curso, é necessário verificar separadamente o momento da determinação.
Em geral, o direito de regresso do terceiro garantidor real surge após o pagamento da dívida ou a perda da propriedade do bem em decorrência da execução da garantia. Não se deve confundi-lo com o direito de regresso antecipado do fiador.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).