Recuperação e exercício da propriedade: critérios essenciais

Baseado em 122 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

A titularidade e a possibilidade de recuperar a propriedade não podem ser determinadas apenas pelo registro. Também é necessário considerar o tipo de registro em nome de terceiro, as partes do contrato de compra e venda e se terceiros adquiriram direitos. Os limites dos terrenos, os imóveis não registrados e as áreas comuns de edifícios com unidades autônomas são igualmente avaliados segundo critérios distintos.

Pessoas envolvidas → Titular real → Titular nominal → Terceiro adquirente → Titular real busca recuperar imóvel registrado em nome de terceiro → O titular nominal transferiu o imóvel a terceiro? → Sim · art. 4, § 3º → A recuperação não é automática; o terceiro pode adquirir a propriedade → Não → A outra parte do contrato desconhecia o registro em nome de terceiro? → Sim · art. 4 → A alteração dos direitos reais pode ser válida; a titularidade não depende só do registro → O acordo era anterior à lei e não houve medida no prazo de transição? → Sim → Confira → Prazo de transição e medidas adotadas para regularizar o registro → Verifique → Partes do contrato e eventual motivo independente de invalidade da aquisição pelo terceiro → Limites cadastrais do terreno e, em edifício, estrutura e finalidade da área ao constituir a propriedade

Pontos-chave

Em princípio, o acordo de registro em nome de terceiro e o registro realizado com base nele são nulos nos termos da Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, art. 4 (부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조). Contudo, se a outra parte no contrato de compra e venda não sabia do registro em nome de terceiro, a alteração dos direitos reais decorrente do registro pode ser válida.
Mesmo no caso de registro em nome de terceiro acordado antes da entrada em vigor da Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, se não tiver sido feito o registro em nome do titular real ou adotada outra medida dentro do prazo de transição, não será possível, após o término desse prazo, exigir o registro da transferência da propriedade com fundamento no encerramento do acordo (casos 5 e 9).
No registro em nome de terceiro envolvendo três partes, se o acordo e o registro forem nulos, a propriedade poderá retornar ao vendedor. Nesse caso, é necessário examinar se a pessoa que providenciou o registro em nome de terceiro pode exercer seus direitos com base no direito de exigir do vendedor o registro da transferência da propriedade (casos 2 e 3).
Se o titular nominal transferir o imóvel a um terceiro, este poderá, em princípio, adquirir a propriedade, independentemente de saber ou não que o registro em nome de terceiro era nulo (Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, art. 4, § 3º (부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항); casos 13 e 14).
A existência de um registro em nome de terceiro por meio de contrato é determinada pela identidade das partes do contrato de compra e venda. Não se determina quem é parte do contrato apenas com base em quem pagou o preço ou em se o vendedor sabia do registro em nome de terceiro (casos 11 e 16).
Salvo circunstâncias especiais, a área de propriedade de um terreno é determinada com base nos limites e na área constantes dos registros cadastrais, e não na cerca existente ou nos limites de uso observados no local (caso 15).
Em princípio, para determinar se uma área de um edifício com unidades autônomas é comum ou de propriedade exclusiva, consideram-se a estrutura objetiva e a finalidade existentes no momento em que se constituiu a propriedade por unidades autônomas. O uso posterior como moradia não transforma uma área comum em unidade de propriedade exclusiva (casos 20 e 24).
Quem encontrar um objeto perdido deve devolvê-lo prontamente ou entregá-lo à polícia. Se o proprietário aparecer, poderá ser exigida uma recompensa dentro dos limites legais; se ninguém reivindicar direitos dentro do prazo estabelecido, quem encontrou o objeto poderá adquirir sua propriedade (Lei sobre Objetos Perdidos, arts. 1, 4, 6, 9 e 14 (유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조); Código Civil, art. 253 (민법 제253조)).

Perguntas frequentes

Q. Posso recuperar, mediante o encerramento do acordo de registro em nome de terceiro, um imóvel que foi registrado há muito tempo em nome de outra pessoa?

Após o término do prazo de transição previsto na Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários (부동산실권리자명의등기에관한법률), o acordo de registro em nome de terceiro e o registro realizado com base nele tornam-se nulos. Portanto, não é possível exigir o registro da transferência da propriedade com fundamento no encerramento do acordo. Contudo, dependendo do tipo de registro em nome de terceiro e da situação atual do registro, podem ser consideradas outras medidas, como um pedido de cancelamento baseado na propriedade ou um pedido de restituição por enriquecimento sem causa.

Caso 1, Caso 3, Caso 5, Caso 9

Q. Se o titular nominal vender o imóvel registrado em nome de terceiro a outra pessoa, posso recuperar a propriedade?

Em princípio, um terceiro que adquire um imóvel do titular nominal pode adquirir a propriedade, e não é possível impedir essa aquisição alegando que o registro em nome de terceiro era nulo. Contudo, é necessário analisar cada caso para verificar se há algum motivo independente que torne inválida a aquisição pelo terceiro ou se existem circunstâncias especiais, como a participação ativa do terceiro na irregularidade.

Caso 2, Caso 13, Caso 14, Caso 17

Q. Se fui eu quem pagou o preço ao comprar um imóvel registrado em nome de terceiro, sou o comprador?

A identidade do comprador é determinada com base nas partes do contrato de compra e venda. O fato de ter pago o preço ou de o vendedor saber que o imóvel seria registrado em nome de terceiro não faz, por si só, com que a pessoa que providenciou esse registro seja parte do contrato. Também devem ser examinadas circunstâncias especiais, como a quem as partes pretendiam atribuir os efeitos jurídicos do contrato.

Caso 11, Caso 16

Q. Se os limites do terreno registrados e a posição real da cerca forem diferentes, qual deles prevalece?

Salvo circunstâncias especiais, a localização, o número do lote, a categoria de uso, a área e os limites de um terreno são determinados de acordo com os registros cadastrais. Cabe analisar separadamente se há circunstâncias especiais, como as partes terem acordado, no momento da compra e venda, que a divisa real serviria de referência ou ter ocorrido um erro técnico na elaboração do mapa cadastral.

Caso 15

Q. Posso efetuar imediatamente o registro inicial da propriedade se o cadastro do terreno não indicar o endereço do proprietário ou se o nome estiver diferente?

Se não for possível identificar o proprietário com base no cadastro do terreno, é difícil efetuar o registro inicial da propriedade apenas com esses dados. Deve-se considerar a correção da identificação do proprietário mediante investigação e decisão da autoridade responsável pelos registros cadastrais ou, conforme o caso, a obtenção de uma sentença definitiva que comprove a propriedade.

Caso 6

Q. Um abrigo subterrâneo de um edifício residencial coletivo pode se tornar minha propriedade se eu o usar como cômodo por muito tempo?

Se o local foi destinado a uso comum quando se constituiu a propriedade por unidades autônomas, ele não se torna objeto de propriedade exclusiva mesmo que, posteriormente, seja reformado para virar um cômodo ou usado como moradia. Para determinar se o subsolo é uma área comum ou uma unidade de propriedade exclusiva separada, consideram-se em conjunto a estrutura e a finalidade objetiva do edifício, bem como as circunstâncias existentes no momento da venda das unidades.

Caso 20, Caso 24

Q. Se a indenização da associação de pescadores da comunidade parece ter sido distribuída injustamente, posso exigir imediatamente a minha parte?

A indenização pela extinção de um direito de pesca integra o patrimônio coletivo da associação de pescadores da comunidade. Por isso, a primeira questão é a distribuição de acordo com o estatuto ou com uma deliberação da assembleia geral. Em vez de exigir imediatamente sua parte, o membro deve considerar contestar a inexistência ou a nulidade da deliberação caso haja irregularidades no procedimento ou seu conteúdo seja manifestamente injusto.

Caso 19

Q. Encontrei uma carteira no ônibus. Posso ficar com ela se o proprietário não aparecer?

Uma carteira encontrada deve ser prontamente devolvida ao proprietário ou entregue à polícia. Se for entregue e anunciada conforme o procedimento legal e o proprietário não reivindicar seus direitos durante o prazo estabelecido, quem a encontrou poderá adquirir a propriedade. Mesmo nesse caso, deverá retirar o objeto dentro do prazo previsto.

Caso 22

Q. Se comprei um imóvel há muito tempo, mas não o registrei, ainda posso reivindicar a propriedade hoje?

Quando, como no caso descrito, a compra e venda ocorreu antes da entrada em vigor do Código Civil, é possível perder a propriedade por não registrá-la dentro do prazo estabelecido a partir da entrada em vigor do Código. Contudo, é necessário analisar separadamente se ainda existe o direito de exigir o registro da transferência da propriedade com base no contrato de compra e venda, se o comprador recebeu a posse do imóvel e continuou a exercê-la, e se o comprador posterior participou ativamente da venda duplicada, entre outros aspectos.

Caso 8

Leis aplicáveis

Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, art. 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조)
Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, art. 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)
Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, art. 6 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조)
Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, art. 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)
Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, art. 11 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조)
Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Titular Real dos Direitos Imobiliários, art. 12 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조)
Código Civil, art. 2 (민법 제2조)
Código Civil, art. 162 (민법 제162조)
Código Civil, art. 188 (민법 제188조)
Código Civil, art. 189 (민법 제189조)
Código Civil, art. 215 (민법 제215조)
Código Civil, art. 249 (민법 제249조)
Código Civil, art. 252 (민법 제252조)
Código Civil, art. 253 (민법 제253조)
Código Civil, art. 275 (민법 제275조)

Atenção

Nos casos de registro em nome de terceiro, é necessário distinguir entre o registro em nome de terceiro acordado entre duas partes, o registro em nome de terceiro envolvendo três partes e o registro em nome de terceiro por meio de contrato. As partes do contrato de compra e venda e o conhecimento do vendedor podem influenciar o resultado.
No caso apresentado, foi relevante o prazo prescricional de 10 anos para o direito de exigir o registro da transferência da propriedade com base em um pedido de restituição por enriquecimento sem causa. O simples fato de ocupar ou usar o imóvel não permite concluir que esse prazo prescricional não começou a correr.
Se os limites constantes dos registros cadastrais diferirem dos limites reais, ou se for difícil identificar o proprietário no cadastro do terreno, não se deve concluir que a propriedade ou os limites podem ser determinados apenas com base no uso observado no local ou em declarações de confirmação elaboradas informalmente.
A indenização pela perda de um objeto não pode ser exigida depois de transcorrido um mês da devolução do objeto. Além disso, há um prazo separado para retirar o objeto mesmo quando se adquire sua propriedade.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).