Guia sobre administração imobiliária e indenizações por projetos de interesse público
Baseado em 121 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
Se um terreno ou edifício for incluído em um projeto de interesse público ou estiver sujeito a uma medida administrativa relacionada a desenvolvimento ou construção, é necessário verificar separadamente quem tem direito à indenização, quais itens são indenizáveis e quais medidas e procedimentos de contestação estão disponíveis. O direito à indenização e seu valor podem variar conforme a existência de cultivo, residência ou atividade comercial efetivos, as relações jurídicas, o momento do andamento do projeto e as circunstâncias do uso do terreno.
Num relance
Pontos-chave
- A indenização pelas perdas agrícolas é paga, em princípio, a quem efetivamente cultiva a terra. Se o proprietário do terreno agrícola for um agricultor residente na região, a indenização pode ser paga conforme o acordo entre o proprietário e quem cultiva (Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), art. 77, nº 2).
- Se a expropriação de parte de um edifício reduzir o valor da parte remanescente ou exigir reparações, essas perdas também podem ser indenizáveis. Em alguns casos, também é possível pedir a aquisição do edifício remanescente (Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), art. 75-2; Regulamento de Execução da Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙), art. 35).
- Se houver objeção ao valor da indenização por expropriação de terras, é possível apresentar recurso administrativo à Comissão Central de Expropriação de Terras ou ajuizar uma ação administrativa após receber a decisão de expropriação. Em ações para aumentar ou reduzir o valor da indenização, a parte contrária pode ser o executor do projeto ou o proprietário do terreno ou outra pessoa interessada (Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), arts. 83 a 85).
- Na avaliação da indenização por um terreno sujeito a expropriação, não é obrigatório considerar sempre transações de terrenos vizinhos ou precedentes de indenização. No entanto, esses elementos podem ser considerados se constituírem dados que influenciem a avaliação como indicadores de um preço normal (precedente da Suprema Corte citado no caso).
- Para as despesas de reassentamento e de mudança, é necessário verificar o tipo de projeto e os requisitos aplicáveis a quem solicita. Em determinadas circunstâncias, pessoas elegíveis para liquidação em dinheiro em projetos de reconstrução de habitações também podem ter direito a esses pagamentos; no caso dos proprietários, pode ser relevante saber se mantiveram a propriedade e residiram no imóvel desde a consulta pública e divulgação do plano de reurbanização até o momento da indenização (casos 21 e 24).
- Mesmo uma licença de construção ou uma licença de alteração que implique a autorização de uma atividade de desenvolvimento pode ser recusada se não cumprir os critérios para autorização dessa atividade. No entanto, uma decisão de recusa baseada apenas em dificuldades vagas para elaborar um plano geral pode ser ilegal (caso 23).
- Planos administrativos ou a designação de uma zona sujeita a autorização para transações de terrenos podem ser objeto de ação administrativa conforme afetem diretamente direitos e obrigações. Embora o planejamento urbano envolva discricionariedade, devem ser observados a ponderação dos interesses e o princípio da proporcionalidade (casos 7 e 14).
- Os prejuízos causados pelo uso de um terreno sem autorização antes de produzir efeitos a expropriação podem ser distintos da indenização por perdas no procedimento de decisão de expropriação e podem ser tratados como questão de indenização civil por danos ou de restituição de enriquecimento sem causa (caso 20).
Perguntas frequentes
Q. Aluguei um terreno agrícola e cultivei diretamente nele. Quem recebe a indenização pela atividade agrícola?
Em princípio, a indenização pelas perdas agrícolas é paga a quem efetivamente cultiva a terra. No entanto, se o proprietário do terreno agrícola for um agricultor residente na região, o proprietário e quem efetivamente cultiva podem decidir, de comum acordo, quem receberá a indenização. A indenização pelo próprio terreno deve ser distinguida da indenização pelas perdas agrícolas e pelas culturas.
Q. É possível receber indenização se o valor do edifício remanescente diminuir após a desapropriação de parte dele?
Se parte de um conjunto de edificações pertencentes ao mesmo proprietário for adquirida ou utilizada e isso reduzir o valor da parte remanescente ou causar perdas, essas perdas podem ser indenizadas. Os custos de reparação da parte remanescente também podem ser considerados. Se a soma das perdas e dos custos de reparação for superior ao valor da edificação remanescente, pode ser possível solicitar a sua aquisição.
Q. Que procedimento posso seguir para contestar o valor da indenização por desapropriação de terras se o considerar baixo?
Se houver objeção à decisão de expropriação, é possível apresentar recurso administrativo à Comissão Central de Expropriação de Terras no prazo de 30 dias a contar da data de recebimento da cópia autêntica da decisão. Também é possível ajuizar uma ação administrativa sem apresentar esse recurso. O prazo para ajuizar a ação após o recebimento da decisão varia conforme as disposições da Lei sobre Projetos de Obras Públicas citadas no caso; portanto, é necessário verificar o prazo aplicável.
Q. Um edifício sem licença também pode ser indenizado se for incluído em um projeto de obras de interesse público?
O caso explica que não se pode concluir que um edifício esteja automaticamente excluído da indenização apenas por não ter obtido licença de construção. No entanto, a avaliação pode variar conforme as circunstâncias concretas, como a legalidade do edifício, a época e as circunstâncias da construção e o estado de utilização.
Q. Uma pessoa elegível para liquidação em dinheiro em um projeto de reconstrução urbana também pode receber despesas de reassentamento e de mudança?
O caso explica que uma pessoa elegível para liquidação em dinheiro, proprietária de um edifício residencial no âmbito de um projeto de reconstrução de habitações, pode receber despesas de reassentamento e de mudança se tiver transferido a propriedade mediante acordo de liquidação em dinheiro ou se, na falta de acordo, o edifício tiver sido expropriado. Em separado, para determinar o direito do proprietário às despesas de reassentamento, pode ser relevante saber se ele manteve a propriedade e residiu no edifício desde a data de consulta pública e divulgação do plano de reurbanização até o momento da indenização pelo edifício.
Q. Uma licença para ampliar um edifício pode ser recusada por causa de um compromisso escrito apresentado para obter a licença de construção?
Se forem impostas condições, sem fundamento legal, a uma licença de construção ou a uma aprovação de uso — atos administrativos vinculados —, essas condições podem não ter validade. Portanto, é possível que seja ilegal rejeitar um pedido apenas com base em um compromisso escrito elaborado de forma indevida. A avaliação pode ser diferente se houver, em separado, uma necessidade evidente de interesse público.
Q. É possível contestar em uma ação administrativa a designação de uma zona sujeita a autorização para transações de terrenos ou uma decisão de planejamento urbano?
O caso explica que a designação de uma zona sujeita a autorização para transações de terrenos pode ser objeto de uma ação administrativa de anulação, pois impõe diretamente restrições legais às transações e ao uso dos terrenos. Uma decisão de planejamento urbano também pode restringir concretamente o exercício de direitos. No entanto, como os planos envolvem discricionariedade, é necessário verificar se há motivos de ilegalidade, como a ausência de ponderação dos interesses ou a falta de objetividade e legitimidade.
Q. Se o executor do projeto realizou obras no terreno antes da decisão de expropriação, posso receber indenização nesse procedimento?
O caso explica que os prejuízos causados pelo uso de um terreno sem autorização antes de produzir efeitos a expropriação não podem ser reclamados como indenização por perdas no procedimento de decisão de expropriação. Nessa situação, deve-se avaliar separadamente se é possível reclamar uma indenização civil por danos ou a restituição de enriquecimento sem causa.
Q. O valor da indenização por desapropriação de um terreno usado como estrada é sempre menor?
Não. O critério de avaliação reduzida pode ser aplicado quando o terreno corresponde, de fato, a uma via privada e, considerando várias circunstâncias — como o modo como foi aberta ou as relações de uso —, houver motivos objetivos para avaliá-lo abaixo dos terrenos vizinhos. O valor não é reduzido automaticamente apenas porque o terreno era usado para passagem.
Leis aplicáveis
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, art. 2º, nº 5 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제5호)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, art. 25 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, art. 34 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제34조)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, art. 40 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, art. 45 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, arts. 50 e 51 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제50조, 제51조)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, arts. 61, 64 e 68 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제61조, 제64조, 제68조)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, arts. 73, 75 e 75-2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조, 제75조, 제75조의2)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, arts. 76, 77 e 78 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제76조, 제77조, 제78조)
- Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, arts. 81 a 85 e 89 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제81조~제85조, 제89조)
- Regulamento de Execução da Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, arts. 26, 33 e 35 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조, 제33조, 제35조)
- Regulamento de Execução da Lei de Aquisição de Terrenos etc. e Indenização para Projetos de Obras de Interesse Público, arts. 37 a 41, 44 a 48, 54 e 55 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제37조~제41조, 제44조~제48조, 제54조, 제55조)
- Lei de Recuperação dos Ganhos de Desenvolvimento, art. 5º, nº 3, e Decreto de Execução da mesma Lei, art. 4º, nº 1 (개발이익환수에 관한 법률 제5조 제3항, 같은 법 시행령 제4조 제1항)
- Lei de Planejamento e Utilização do Território Nacional, arts. 56 a 58, 64, 117 e 118 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조~제58조, 제64조, 제117조, 제118조)
- Lei do Contencioso Administrativo, arts. 2º, 3º e 19 (행정소송법 제2조, 제3조, 제19조)
Atenção
- Como há prazos determinados para contestar decisões de expropriação e pedir a revisão do valor oficial individual do terreno, entre outros procedimentos, verifique primeiro a data em que recebeu a decisão de expropriação ou a decisão ou publicação pertinente.
- A indenização por perdas e a indenização por danos decorrentes de ato ilícito podem ter fundamentos e procedimentos diferentes. É necessário distinguir se os prejuízos causados pelo uso ou pelas obras antes da expropriação podem ser reclamados no procedimento de decisão de expropriação.
- A existência do direito à indenização pode variar conforme a existência de cultivo, residência ou atividade comercial efetivos, as datas de licenças ou declarações, a data de publicação do projeto e as circunstâncias do uso do terreno.
- Os casos citam precedentes judiciais proferidos sob legislação revogada e disposições legais de diferentes períodos. Em um caso concreto, é necessário verificar a legislação aplicável no momento pertinente e os procedimentos atuais.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
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Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).