Guia de intermediação imobiliária: deveres e comissão do corretor

Baseado em 50 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

O corretor imobiliário licenciado em atividade deve verificar e explicar com precisão aspectos importantes, como a situação jurídica do imóvel objeto da intermediação e as restrições à transação ou ao uso. Se causar prejuízo por negligenciar esse dever, poderá ser responsabilizado por perdas e danos. A comissão deve ser avaliada considerando a celebração do contrato, a contribuição da atividade de intermediação e os limites legais.

Partes → Cliente e contratante → Corretor imobiliário licenciado e ativo → Representante ou assistente → Intermediação de imóvel e análise de comissão → O corretor verificou e explicou com precisão o imóvel e as restrições? → sim → O contrato objeto da intermediação foi celebrado? → não → Falha pode gerar perdas e danos se causar prejuízo; o dever permanece mesmo sem cobrança de comissão → Houve nexo com a intermediação ou papel decisivo frustrado sem culpa? → Comissão pode ser devida conforme os requisitos e o limite legal → estado, situação jurídica e restrições → Confira os dados do imóvel e os documentos que os fundamentam → locações anteriores → Confira depósito e prazo de locação; registre se não obtiver documentos → cálculo e limite legal → Confira método de cálculo, tipo de imóvel e limite da comissão

Pontos-chave

O corretor imobiliário licenciado em atividade deve exercer, com o cuidado devido de um bom administrador, as funções de intermediação que lhe foram confiadas e desempenhar seu trabalho com lealdade e diligência (Código Civil, artigo 681 (민법 제681조); Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 29, parágrafo 1 (공인중개사법 제29조 제1항)).
O corretor deve verificar e explicar com precisão o estado, a localização e a situação jurídica do imóvel objeto da intermediação, bem como as restrições legais à sua transação ou utilização, apresentando os documentos que fundamentam as informações (Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 25 (공인중개사법 제25조); casos 1, 5 e 17).
Relações jurídicas que não constem do registro imobiliário também podem estar sujeitas ao dever de verificação e explicação se forem importantes para a decisão sobre a transação. É o caso da verificação do depósito de garantia e do período de locação dos locatários anteriores de uma casa multifamiliar (casos 6 e 19).
Quando um representante celebra o contrato, é necessário verificar se ele tem poderes de representação. Se um ato praticado por um assistente do corretor no exercício de suas funções causar prejuízo, tanto o assistente quanto o corretor imobiliário licenciado em atividade que o emprega poderão ser responsabilizados (casos 18 e 23).
Para cobrar a comissão, em princípio, são importantes o contrato de intermediação, a celebração do contrato objeto da intermediação e a relação causal entre a atividade de intermediação e a celebração do contrato. No entanto, há uma decisão judicial segundo a qual, em circunstâncias especiais, se o corretor tiver desempenhado papel decisivo, mas não tiver participado da conclusão por motivo alheio à sua responsabilidade, poderá cobrar uma comissão proporcional à atividade de intermediação já prestada (casos 4 e 22).
O fato de as partes rescindirem o contrato entre si depois de sua celebração não elimina automaticamente a comissão. No entanto, o corretor imobiliário licenciado em atividade poderá não ter direito à comissão se a transação se tornar inválida, for anulada ou rescindida por dolo ou culpa dele (Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 32 (공인중개사법 제32조); caso 24).
A comissão deve ser definida dentro do limite legal, após a verificação do método de cálculo do valor da transação e do tipo de imóvel. A comissão acordada por uma pessoa não habilitada e não registrada que exerça a atividade de intermediação poderá ter sua eficácia limitada (casos 3, 10, 11 e 16).
O fato de não haver cobrança de comissão não elimina automaticamente o dever de verificar e explicar. No entanto, se a conduta de celebrar um contrato na condição de parte da transação não constituir objetivamente uma atividade de intermediação, poderá ser difícil pedir o pagamento do fundo mutual (casos 9 e 14).

Perguntas frequentes

Q. Posso pedir indenização se o corretor informar incorretamente a área ou a orientação do imóvel?

A área e a orientação são aspectos básicos do imóvel objeto da intermediação e, por isso, devem ser verificadas e explicadas com precisão. Se uma informação incorreta ou o preenchimento inadequado do formulário de confirmação e explicação causar prejuízo, poderá haver responsabilidade por perdas e danos. No entanto, se também for reconhecida culpa da parte na ocorrência ou no agravamento do prejuízo, o valor da indenização poderá ser reduzido.

Caso 5, Caso 17

Q. Ao alugar uma casa multifamiliar, posso pedir ao corretor que verifique as informações sobre os locatários anteriores?

No caso, entendeu-se que o corretor tinha o dever de solicitar ao locador, verificar e explicar ao locatário os documentos sobre o depósito de garantia do locatário anterior, bem como as datas de início e término do contrato de locação. Também se explicou que, caso não consiga obter os documentos, o corretor deve registrar esse fato no formulário de confirmação e explicação.

Caso 6

Q. Posso pedir indenização ao corretor mesmo que não tenha pago comissão?

O fato de não ter recebido comissão não elimina automaticamente o dever de confirmar e explicar nem a responsabilidade por perdas e danos decorrente de seu descumprimento. O caso explica que esse dever também pode se aplicar à intermediação gratuita.

Caso 9, Caso 24

Q. Se eu celebrar um contrato com alguém que se apresenta como representante do locador, mas essa pessoa não tiver poderes de representação, o corretor também será responsável?

O corretor deve verificar se a pessoa que atua como representante é realmente representante e se tem poderes para celebrar o contrato. Se o locatário sofrer prejuízo porque o corretor não cumpriu esse dever, poderá exigir indenização dele.

Caso 18

Q. Se o contrato de compra e venda for rescindido posteriormente, posso receber de volta a comissão do corretor?

Se o contrato tiver sido validamente celebrado e depois rescindido por acordo entre as partes, poderá haver obrigação de pagar a comissão. No entanto, o corretor imobiliário licenciado em atividade poderá não ter direito à comissão se a transação se tornar inválida, for anulada ou rescindida por dolo ou culpa dele.

Caso 24

Q. Se eu tiver acordado uma comissão superior ao limite legal, terei de pagar o valor integral?

O caso explica que um acordo que exceda o limite legal poderá ser ineficaz quanto à parte excedente. O limite aplicável e o cálculo do valor da transação devem ser verificados de acordo com o tipo de imóvel objeto da intermediação e as normas aplicáveis.

Caso 3, Caso 11

Q. A transação foi interrompida pouco antes da elaboração do contrato, mas as partes acabaram contratando entre si. Ainda preciso pagar a comissão?

Em princípio, a celebração do contrato é um requisito para cobrar a comissão. No entanto, há uma decisão judicial segundo a qual, em circunstâncias especiais, se o corretor tiver desempenhado papel decisivo na celebração do contrato e, por motivo alheio à sua responsabilidade, não tiver participado da elaboração do contrato definitivo, poderá cobrar uma comissão proporcional aos serviços de intermediação que já prestou.

Caso 4, Caso 22

Q. O corretor celebrou o contrato diretamente na condição de locador. Posso pedir uma indenização ao fundo mutual da Associação dos Corretores Imobiliários?

Há um caso em que se entendeu que o ato de quem opera um escritório de intermediação e celebra um contrato na condição de parte da transação não constitui, por si só, atividade de intermediação apenas porque o nome do escritório consta do contrato ou porque foi elaborado um formulário de confirmação e explicação. O importante é saber se, objetivamente, o ato consistiu em aproximar as partes ou intermediar a transação.

Caso 14

Q. Um intermediário pode ser punido por exercer a atividade sem registro mesmo que não tenha recebido comissão?

A decisão judicial citada no caso explica que, quando a pessoa se limita a prometer ou exigir uma comissão, sem efetivamente recebê-la, não pode ser punida com base no dispositivo penal em questão sobre exercício não registrado da atividade de intermediação. Essa é a conclusão do caso quanto à punição criminal e não significa que não possam existir outras responsabilidades legais.

Caso 25

Leis aplicáveis

Código Civil, artigo 681 (민법 제681조)
Código Civil, artigo 686, parágrafo 3 (민법 제686조 제3항)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 2, inciso 1 (공인중개사법 제2조 제1호)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 9 (공인중개사법 제9조)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 15, parágrafo 2 (공인중개사법 제15조 제2항)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 25 (공인중개사법 제25조)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 26 (공인중개사법 제26조)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 29, parágrafo 1 (공인중개사법 제29조 제1항)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 30 (공인중개사법 제30조)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 32 (공인중개사법 제32조)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 33 (공인중개사법 제33조)
Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 48 (공인중개사법 제48조)
Decreto de Aplicação da Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 21 (공인중개사법 시행령 제21조)
Decreto de Aplicação da Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 26 (공인중개사법 시행령 제26조)
Regulamento de Execução da Lei dos Agentes Imobiliários Licenciados, artigo 20 (공인중개사법 시행규칙 제20조)

Atenção

Os casos incluem legislação antiga e taxas e transações locais vigentes na época. Por isso, verifique separadamente os limites da comissão e a legislação atualmente aplicáveis.
Antes de celebrar o contrato, é recomendável verificar se o número da unidade, a área e a orientação indicados no contrato correspondem aos registros oficiais, e se a situação jurídica e os poderes de representação foram confirmados.
A existência e o valor da indenização podem variar conforme não apenas o descumprimento dos deveres do corretor, mas também a relação causal com o prejuízo e a culpa do cliente, entre outros fatores.
O prazo prescricional para pedir o pagamento do seguro-garantia ou do fundo mutual pode variar conforme a data do contrato e a legislação aplicável. Portanto, verifique o prazo em vez de aplicá-lo automaticamente ao caso atual com base no período indicado no caso.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).