Usucapião de imóveis: guia essencial sobre posse por 20 anos e registro
Baseado em 108 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
Quem possui um imóvel por 20 anos, de forma tranquila e pública e com intenção de agir como proprietário, pode alegar usucapião fundada na posse. Contudo, o simples decurso do período de posse não confere imediatamente a propriedade; em princípio, é necessário o registro. A conclusão pode variar conforme a natureza da posse, a sucessão na posse e a data da mudança de proprietário, a natureza pública ou patrimonial do bem e a existência de registro em nome de terceiro após o prazo da usucapião se completar.
Num relance
Pontos-chave
- A usucapião de imóvel fundada na posse é um instituto pelo qual se adquire a propriedade após possuir o imóvel por 20 anos, de forma tranquila e pública e com intenção de agir como proprietário, e efetuar o registro (Código Civil, artigo 245, parágrafo 1.º).
- Em princípio, presume-se que o possuidor possui com intenção de agir como proprietário. Essa presunção pode ser afastada se ficar comprovado que ele sabia que a posse era sem autorização ou que, diante do título da posse e das circunstâncias ao redor, não tinha a intenção de excluir o direito de propriedade de outra pessoa (Código Civil, artigo 197, parágrafo 1.º).
- O sucessor na posse pode alegar apenas a própria posse ou também a posse do possuidor anterior. Se somar a posse do possuidor anterior, também assume os vícios dessa posse (Código Civil, artigo 199).
- O simples fato de o proprietário mudar durante o período de posse não interrompe o prazo da usucapião em curso. No entanto, se um terceiro concluir o registro da transferência da propriedade após o prazo da usucapião se completar, mas antes do registro em favor do possuidor, em princípio não será possível alegar a usucapião contra esse terceiro.
- Mesmo que o prazo da usucapião fundada na posse se complete, a propriedade não é transferida imediatamente antes do registro. Em princípio, deve-se exigir o registro da transferência do proprietário à época em que o prazo se completou.
- Ainda que a propriedade seja transferida a um terceiro após o prazo da usucapião se completar, impedindo que ela seja oposta a esse terceiro, será possível alegar uma segunda usucapião se a posse continuar por mais 20 anos, considerando a data da mudança de proprietário como novo termo inicial.
- Entre os bens públicos, os bens de uso administrativo não podem ser adquiridos por usucapião, mas os bens patrimoniais podem ser, desde que os requisitos sejam cumpridos. Os bens de uso administrativo dos governos locais também não podem ser adquiridos por usucapião (Lei dos Bens Públicos, artigo 7, parágrafo 2.º; Lei de Gestão dos Bens e Mercadorias dos Governos Locais, artigo 6, parágrafo 2.º).
- A usucapião pode ser reconhecida em relação a uma parte de um terreno, mas as partes comuns de um edifício em condomínio não podem ser adquiridas por usucapião. A aquisição por usucapião de uma servidão de passagem só é pertinente quando se mantém uma situação objetiva de instalação e utilização de uma passagem (Código Civil, artigo 294).
Perguntas frequentes
Q. Se eu possuir um imóvel por mais de 20 anos, torno-me proprietário imediatamente, sem registro?
Não. Mesmo que estejam cumpridos o prazo e os requisitos da usucapião fundada na posse, a propriedade não é adquirida apenas pela posse; em princípio, é necessário efetuar o registro. A medida básica consiste em exigir do proprietário à época em que se completou o prazo da usucapião o registro da transferência da propriedade.
Q. Posso somar o período de posse do antigo possuidor para completar 20 anos?
Sim. O sucessor na posse pode alegar apenas a própria posse ou também a posse do possuidor anterior. Porém, ao somar a posse do possuidor anterior, também assume os vícios existentes nessa posse. Se a posse foi transmitida várias vezes, pode ser controvertido até que etapa os períodos podem ser somados.
Q. Se o proprietário do terreno mudar enquanto estou na posse, o prazo da usucapião recomeça do zero?
A mera circunstância de o imóvel ter passado a estar registrado em nome de outro proprietário antes de se completar o prazo da usucapião não interrompe a posse anterior nem suspende o prazo. No entanto, se um terceiro registrar a transferência da propriedade depois de completado o prazo da usucapião, mas antes do registro em favor do possuidor, em princípio será difícil opor a esse terceiro a usucapião já consumada.
Q. Posso alegar novamente a usucapião mesmo que, após o prazo se completar, o imóvel tenha sido registrado em nome de um terceiro?
Mesmo que, após o prazo da usucapião se completar, o imóvel seja registrado em nome de um terceiro e não seja possível opor a esse terceiro a primeira usucapião, será possível alegar uma segunda usucapião se a posse continuar por mais 20 anos contados da transferência da propriedade para o terceiro. O ponto essencial é considerar a data da mudança de proprietário como novo termo inicial.
Q. Terrenos pertencentes ao Estado ou a governos locais também podem ser adquiridos por usucapião?
No caso dos bens públicos, é preciso distinguir entre bens de uso administrativo e bens patrimoniais. Os bens de uso administrativo não podem ser adquiridos por usucapião, mas os bens patrimoniais podem ser, desde que os requisitos sejam cumpridos. O fato de um bem de uso administrativo não estar sendo efetivamente utilizado não o transforma, por si só, em bem patrimonial.
Q. É possível adquirir um imóvel por usucapião se eu o comprei e tomei posse sem saber que pertencia a outra pessoa?
O fato de a posse ter começado com uma compra não afasta automaticamente a presunção de que se trata de posse com intenção de dono. No entanto, a conclusão pode ser diferente se o possuidor sabia, ao iniciar a posse, que não tinha poderes para alienar o imóvel ou se, diante de outras circunstâncias objetivas, não for possível considerar que a posse visava excluir o direito do proprietário.
Q. Posso alegar usucapião de apenas uma parte de um terreno ou de um terreno em condomínio?
A usucapião fundada na posse pode ser pertinente mesmo em relação a uma parte de um terreno. Quando alguém possui uma parte específica de um terreno em condomínio com divisão de fato entre os coproprietários, os demais coproprietários também podem ter a obrigação de registrar a transferência das respectivas frações relativas àquela parte. Por isso, em certos casos, a ação deve ser proposta contra todos os coproprietários envolvidos.
Q. É possível adquirir por usucapião uma parte comum de um edifício em condomínio após usá-la por muito tempo?
As partes comuns de um edifício em condomínio não podem ser adquiridas por usucapião. O uso de uma parte comum por determinado período não permite que ela seja adquirida como se fosse uma unidade de propriedade exclusiva, nem que seja alienada separadamente dessa unidade.
Leis aplicáveis
- Código Civil, artigo 186 (민법 제186조)
- Código Civil, artigo 187 (민법 제187조)
- Código Civil, artigo 197, parágrafo 1.º (민법 제197조 제1항)
- Código Civil, artigo 199 (민법 제199조)
- Código Civil, artigo 245, parágrafos 1.º e 2.º (민법 제245조 제1항·제2항)
- Código Civil, artigo 247, parágrafo 1.º (민법 제247조 제1항)
- Código Civil, artigo 252, parágrafo 2.º (민법 제252조 제2항)
- Código Civil, artigo 291 (민법 제291조)
- Código Civil, artigo 294 (민법 제294조)
- Código Civil, artigos 1053 a 1058 (민법 제1053조부터 제1058조까지)
- Lei de Registro Imobiliário, artigo 65 (부동산등기법 제65조)
- Lei dos Bens Públicos, artigo 6 (국유재산법 제6조)
- Lei dos Bens Públicos, artigo 7, parágrafo 2.º (국유재산법 제7조 제2항)
- Lei dos Bens Públicos, artigo 12, parágrafos 1.º e 2.º (국유재산법 제12조 제1항·제2항)
- Lei de Gestão dos Bens e Mercadorias dos Governos Locais, artigo 6, parágrafo 2.º (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)
Atenção
- Não presuma que a propriedade é adquirida automaticamente apenas por se possuir o imóvel por 20 anos. É preciso verificar a natureza e o período da posse e analisar a necessidade de requerer o registro.
- Os efeitos jurídicos são diferentes quando o proprietário muda antes de se completar o prazo da usucapião e quando a propriedade é transferida a um terceiro, após o prazo se completar, mas antes do registro.
- Ao somar o período de posse do possuidor anterior, os vícios dessa posse também podem ser transmitidos. A determinação do termo inicial pode variar conforme a data em que mudou o possuidor ou o titular do registro.
- O resultado relativo a terrenos pertencentes ao Estado ou a governos locais pode variar conforme a categoria do bem e as circunstâncias em que a posse começou. É preciso analisar tanto se se trata de bem de uso administrativo ou patrimonial quanto se há posse com intenção de dono.
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Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
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