Guia sobre os efeitos do arresto cautelar de imóveis e a distribuição do produto da venda

Baseado em 16 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

O arresto cautelar de um imóvel restringe o poder de disposição do devedor, e as disposições realizadas posteriormente ficam limitadas, quanto aos seus efeitos, na relação com o credor que obteve o arresto. Contudo, o resultado da distribuição ou da execução pode variar conforme o valor do crédito arrestado, o momento da execução e a situação do bem.

Quem está envolvido → Devedor → Credor que obteve o arresto → Terceiro adquirente → Imóvel sob arresto cautelar e credor busca preservar ou receber valor → O imóvel foi desapropriado? → Sim — art. 45, § 1º → Não → O imóvel foi transferido após o arresto? → Sim → O registro do arresto antecedeu o registro da abertura do leilão? → Sim — arts. 148, 160, § 1º, inciso 2, e 161, § 1º → Não — art. 88, § 1º → A transferência não é nula e o efeito perante o credor limita-se ao crédito indicado no arresto → O arresto sobre o terreno cessa e não alcança automaticamente a indenização → Confira o valor do crédito na decisão → Confira a data dos registros do leilão → Confira se o arresto foi cancelado no leilão → A distribuição fica limitada ao crédito indicado na decisão de arresto → Antes: pode receber sem pedido Depois: deve pedir participação → Com o cancelamento, cessa a interrupção da prescriçã…

Pontos-chave

Mesmo após a execução do arresto cautelar do imóvel, o devedor pode usar, administrar e obter rendimentos do bem; o que fica restrito é o poder de disposição (Lei de Execução Civil, artigo 291 (민사집행법 제291조), artigo 83, parágrafo 2 (민사집행법 제83조 제2항)).
Mesmo que o imóvel seja transferido a um terceiro após o arresto cautelar, a transferência não é, em todos os casos, nula; o efeito que impede a disposição do bem opera na relação com o credor que obteve o arresto (casos 2 e 10; acórdão do Supremo Tribunal de 9 de junho de 1987, 86다카2570).
Se a propriedade do imóvel for transferida a um terceiro após o arresto cautelar, o valor que o credor do arresto pode receber do produto da venda fica, em princípio, limitado ao valor do crédito indicado no momento da decisão de arresto. O efeito que impede a disposição do bem não abrange os juros e as despesas processuais que excedam esse limite (casos 2 e 10; acórdão do Supremo Tribunal de 10 de novembro de 1998, 98다43441).
O credor com arresto cautelar registrado antes do registro da primeira decisão de abertura do leilão está incluído entre os credores com direito a receber na distribuição, mesmo sem ter apresentado pedido de participação, e o valor a distribuir pode ser depositado judicialmente. O credor com arresto cautelar registrado depois desse registro deve apresentar pedido de participação (Lei de Execução Civil, artigo 88, parágrafo 1 (민사집행법 제88조 제1항), artigo 148 (민사집행법 제148조), artigo 160, parágrafo 1, inciso 2 (민사집행법 제160조 제1항 제2호), artigo 161, parágrafo 1 (민사집행법 제161조 제1항)).
Se um terreno sujeito a arresto cautelar for desapropriado, extingue-se o efeito do arresto sobre o terreno, e esse efeito não se transfere automaticamente para a indenização pela desapropriação. É necessário requerer separadamente o arresto cautelar do crédito à indenização (Lei relativa à aquisição e compensação de terrenos etc. para projetos de interesse público, artigo 45, parágrafo 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항); acórdão do Supremo Tribunal de 10 de setembro de 2009, 2006다61536, 61543).
Um edifício não registrado também pode ser objeto de medida cautelar se pertencer ao devedor, tiver substância e aparência de edifício e se considerar que seu número do lote, estrutura e área correspondem, segundo o entendimento social comum, aos dados da licença ou da declaração de construção. O caso explica que um edifício não autorizado, cuja construção não tenha sido objeto de licença ou declaração regular, não pode ser objeto de arresto cautelar (Lei de Execução Civil, artigo 81, parágrafo 1, inciso 2, e parágrafo 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제3항); Regulamento de Execução Civil, artigo 218 (민사집행규칙 제218조)).
Salvo circunstâncias especiais, o arresto cautelar da unidade de propriedade exclusiva de um edifício em condomínio pode também produzir efeitos sobre o direito acessório de uso do terreno (Código Civil, artigo 100, parágrafo 2 (민법 제100조 제2항); Lei sobre propriedade e gestão de edifícios em condomínio, artigo 20, parágrafos 1 e 2 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항); acórdão do Supremo Tribunal de 26 de outubro de 2006, 2006다29020).
Quando o registro do arresto cautelar é cancelado em consequência de um leilão, cessa nesse momento, salvo circunstâncias especiais, a causa de interrupção da prescrição decorrente do arresto. O efeito interruptivo da prescrição não continua apenas porque o valor a distribuir foi depositado judicialmente (Código Civil, artigo 168 (민법 제168조); acórdão do Supremo Tribunal de 14 de novembro de 2013, 2013다18622).

Perguntas frequentes

Q. Se um terreno sujeito a arresto cautelar for desapropriado, o arresto também se aplica automaticamente à indenização?

Não. Quando o terreno é desapropriado, extingue-se o efeito do arresto cautelar sobre o terreno, e esse efeito não se transfere automaticamente para o crédito à indenização pela desapropriação. Para preservar o valor da indenização, é necessário requerer separadamente o arresto cautelar desse crédito.

Caso 1

Q. Se um imóvel arrestado cautelarmente for transferido a outra pessoa e depois levado a leilão, é possível receber uma parte do produto da venda?

Isso pode ser possível. O credor que obteve o arresto cautelar pode promover a execução forçada contra o devedor sujeito ao arresto, como devedor na execução, ou receber uma parte do produto da venda em leilão no processo requerido pelo credor do terceiro adquirente. Contudo, o alcance do efeito que impede a disposição do bem e o valor que pode ser recebido na distribuição ficam limitados ao valor do crédito indicado no momento da decisão de arresto cautelar.

Caso 2, Caso 10

Q. Se, no pedido de arresto cautelar, indiquei apenas o valor principal, também receberei posteriormente os juros e as despesas processuais na distribuição?

Se a propriedade do imóvel for transferida a um terceiro após o arresto cautelar, o efeito que impede a disposição do bem não abrange os juros e as despesas processuais que excedam o valor do crédito indicado no momento da decisão de arresto. Portanto, essa parcela excedente não pode ser paga com o produto da venda do imóvel com base no arresto cautelar.

Caso 2

Q. Obtive o arresto cautelar de um imóvel antes do leilão, mas deixei passar o prazo para pedir participação na distribuição. Serei excluído?

O credor com arresto cautelar registrado antes do registro da primeira decisão de abertura do leilão está incluído entre os credores com direito a receber na distribuição, mesmo que não tenha apresentado pedido de participação. Em contrapartida, o credor com arresto cautelar registrado após o registro da primeira decisão de abertura do leilão deve apresentar esse pedido.

Caso 3

Q. É possível arrestar cautelarmente um edifício que não foi registrado ou cuja construção ainda não foi concluída?

Mesmo um edifício não registrado ou ainda não aprovado para uso pode ser objeto de arresto cautelar se pertencer ao devedor, tiver substância e aparência de edifício e se considerar que seu número do lote, estrutura e área correspondem, segundo o entendimento social comum, aos dados da licença ou da declaração de construção. O pedido pode exigir documentos que comprovem a propriedade, o número do lote, a estrutura e a área do edifício, bem como a licença ou a declaração de construção.

Caso 4, Caso 6

Q. É possível arrestar cautelarmente um edifício não autorizado?

O caso explica que um edifício não autorizado, cuja construção não tenha sido objeto de licença ou declaração de construção regular, não pode ser objeto de arresto cautelar de imóvel. É preciso distinguir edifícios não registrados de edifícios não autorizados.

Caso 15

Q. Se apenas a unidade de propriedade exclusiva foi arrestada cautelarmente, o arresto também produz efeitos sobre um direito de uso do terreno constituído posteriormente?

Salvo circunstâncias especiais, a decisão de arresto cautelar da unidade de propriedade exclusiva pode também produzir efeitos sobre o direito acessório de uso do terreno. A conclusão pode ser diferente se houver circunstâncias especiais, como uma disposição regulamentar que permita a alienação separada do direito de uso do terreno e da unidade de propriedade exclusiva.

Caso 8

Q. Mesmo após o arresto cautelar de um imóvel, o devedor pode morar nele ou administrá-lo?

Segundo o caso, mesmo que o imóvel esteja sujeito a arresto cautelar, o devedor pode usar, administrar e obter rendimentos do bem. A restrição diz respeito ao poder de disposição.

Caso 16

Q. Se o registro do arresto cautelar for cancelado e o valor a distribuir for depositado judicialmente, continua o efeito de interrupção da prescrição?

Em geral, quando o registro do arresto cautelar é cancelado, cessa a causa de interrupção da prescrição decorrente do arresto, e um novo prazo de prescrição começa a correr a partir desse momento. O simples depósito judicial do valor a distribuir não mantém o efeito interruptivo da prescrição.

Caso 5

Q. Como recebe sua parte na distribuição um locatário de pequeno porte que se mudou posteriormente para um imóvel já sujeito a arresto cautelar?

No caso, explica-se que, depois de receber a parcela prioritária prevista na legislação, o locatário de pequeno porte recebe o saldo restante da caução na mesma ordem de prioridade que o credor de arresto cautelar anterior. O valor concreto a distribuir pode variar conforme o imóvel, a locação e os requisitos da legislação aplicável.

Caso 12

Leis aplicáveis

Lei relativa à aquisição e compensação de terrenos etc. para projetos de interesse público, artigo 40, parágrafo 2, inciso 4 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제4호)
Lei relativa à aquisição e compensação de terrenos etc. para projetos de interesse público, artigo 45, parágrafo 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항)
Código Civil, artigo 100, parágrafo 2 (민법 제100조 제2항)
Código Civil, artigo 168 (민법 제168조)
Código Civil, artigo 187 (민법 제187조)
Código Civil, artigo 358 (민법 제358조)
Código Civil, artigo 548, parágrafo 1 (민법 제548조 제1항)
Lei de Execução Civil, artigo 23, parágrafo 1 (민사집행법 제23조 제1항)
Lei de Execução Civil, artigo 81, parágrafo 1, inciso 2, e parágrafo 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호·제3항)
Lei de Execução Civil, artigo 83, parágrafo 2 (민사집행법 제83조 제2항)
Lei de Execução Civil, artigo 88, parágrafo 1 (민사집행법 제88조 제1항)
Lei de Execução Civil, artigo 148 (민사집행법 제148조)
Lei de Execução Civil, artigo 160, parágrafo 1, inciso 2 (민사집행법 제160조 제1항 제2호)
Lei de Execução Civil, artigo 161, parágrafo 1 (민사집행법 제161조 제1항)
Lei de Execução Civil, artigo 291 (민사집행법 제291조)

Atenção

Se um terreno sujeito a arresto cautelar for desapropriado, não se deve presumir que o arresto do terreno, por si só, também preserve o crédito à indenização.
Créditos que excedam o valor indicado no momento da decisão de arresto cautelar podem não receber, com base no efeito que impede a disposição do bem, uma parcela do produto da venda de um imóvel transferido a um terceiro adquirente.
No caso de edifícios não registrados, é necessário verificar se têm substância e aparência de edifício e se correspondem aos dados da licença ou declaração de construção. O caso explica que um edifício não autorizado, sem licença ou declaração regular, não pode ser objeto de arresto cautelar.
A necessidade de pedir participação na distribuição pode variar conforme a ordem em que foram registrados o arresto cautelar e a primeira decisão de abertura do leilão; por isso, é preciso verificar as datas dos registros.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).