Guia de conservação e reparação de imóveis locados para fins residenciais

Baseado em 18 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Em princípio, o locador deve manter o imóvel em condições que permitam ao locatário usá-lo e dele fruir de acordo com a finalidade do contrato, bem como realizar os reparos necessários para isso. O alcance dos reparos e a responsabilidade pelas despesas variam conforme fatores como a gravidade e a causa do defeito, o conteúdo do contrato e o impacto sobre o uso do imóvel. Em alguns casos, se o locatário realizar os reparos por conta própria, poderá exigir o reembolso das despesas.

Locador e locatário → Locador → Locatário → Surge um defeito no imóvel locado → O defeito afeta o uso previsto no contrato? → não → sim, art. 623 do Código Civil → O contrato atribui os reparos ao locatário? → não, art. 623 do Código Civil → sim → É dano grave ou reparo de grande porte? → O locador deve fazer os reparos necessários → O reparo pode caber ao locatário → avalie causa, gravidade e impacto no uso → guarde comprovantes para pedir reembolso necessário → considere conciliação em caso de controvérsia → Confira a causa e o efeito do defeito sobre o uso → O reembolso pode ser pedido após a despesa → A Comissão de Conciliação de Litígios de Locação pode ajudar

Pontos-chave

O dever de reparação do locador é reconhecido na medida necessária para permitir o uso e a fruição do imóvel de acordo com a finalidade e a utilização previstas no contrato. São consideradas várias circunstâncias, como a dimensão e a localização do defeito, seu impacto sobre o uso e o custo dos reparos (Código Civil, art. 623 (민법 제623조); Supremo Tribunal da Coreia, decisão de 29 de março de 2012, processo 2011다107405).
Mesmo que o contrato estabeleça que os reparos cabem ao locatário, na ausência de circunstâncias especiais que definam especificamente o seu alcance, essa disposição poderá ser interpretada como limitada a pequenos reparos de rotina. Reparações de danos graves e reparações de grande porte das partes principais da construção ou das instalações básicas poderão continuar a ser da responsabilidade do locador (Supremo Tribunal da Coreia, decisão de 9 de dezembro de 1994, processo 94다34692; decisão de 27 de março de 2008, processo 2007다91336).
Os defeitos que se manifestam durante o período da locação podem incluir defeitos que já existiam quando o contrato foi celebrado, mas só foram descobertos posteriormente. Se a condensação decorrer de um defeito estrutural, poderá ser necessário investigar e eliminar sua causa (Código Civil, art. 623 (민법 제623조); Supremo Tribunal da Coreia, decisão de 14 de junho de 2012, processo 2010다89876).
Se o locatário tiver pago despesas abrangidas pelo dever de reparação do locador, poderá exigir o reembolso das despesas necessárias assim que forem efetuadas e pelo valor total gasto, independentemente de essas despesas ainda subsistirem (Código Civil, art. 626.º, n.º 1 (민법 제626조 제1항)).
Se a falta de reparos pelo locador ou a realização dos reparos causar impedimento ao uso e à fruição, o locatário poderá recusar o pagamento do aluguel na medida correspondente a esse impedimento. Também poderá alegar que o reembolso das despesas necessárias e o pagamento do aluguel devem ser cumpridos simultaneamente ou, conforme os requisitos aplicáveis, considerar a compensação ou o exercício do direito de retenção (Código Civil, art. 626.º, n.º 1 (민법 제626조 제1항)).
O locador poderá ser responsabilizado se o incêndio tiver sido causado por um defeito em uma área sob seu controle e gestão ou por negligência de um prestador de serviços contratado pelo locador para realizar as obras de reparação. Por outro lado, poderá ser necessário que o locatário prove que o ocorrido se deveu a motivo alheio à sua responsabilidade ou que agiu com a diligência exigida de um administrador consciencioso, entre outros elementos (Código Civil, art. 374 (민법 제374조), art. 390 (민법 제390조), art. 391 (민법 제391조), art. 615 (민법 제615조) e art. 654 (민법 제654조)).
Uma controvérsia sobre o dever de reparação ou a responsabilidade pelas despesas poderá ser encaminhada para tentativa de solução por meio de um pedido de conciliação à Comissão de Conciliação de Litígios de Locação Residencial (Lei de Proteção das Locações Residenciais, art. 14, n.º 2, item 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Perguntas frequentes

Q. Se o locador se recusar a fazer os reparos, posso realizá-los por conta própria e exigir o reembolso das despesas?

Se o defeito estiver abrangido pelo dever de reparação do locador, o locatário poderá realizar a reparação e, depois, exigir o reembolso das despesas necessárias. O reembolso pode ser exigido assim que a despesa for efetuada, pelo valor total gasto, independentemente de as despesas necessárias ainda subsistirem (Código Civil, art. 626.º, n.º 1 (민법 제626조 제1항)).

Caso 16, Caso 12

Q. Se o contrato disser que as reparações do imóvel cabem ao locatário, também terei de arcar com reparações de grande porte?

Se não houver circunstâncias especiais que definam especificamente o alcance das reparações, a responsabilidade do locatário poderá limitar-se a pequenos reparos relativos a danos que possam ocorrer normalmente. Reparações de danos graves, reparações de grande porte das partes principais da construção e substituição de instalações básicas poderão continuar a ser da responsabilidade do locador (Supremo Tribunal da Coreia, decisão de 9 de dezembro de 1994, processo 94다34692).

Caso 5, Caso 10

Q. Não consegui usar a casa adequadamente durante o período dos reparos. Posso deixar de pagar o aluguel?

Se houver impedimento ao uso e fruição do imóvel, o locatário poderá recusar o pagamento da parte do aluguel correspondente à extensão desse impedimento. O mesmo princípio se aplica aos impedimentos ao uso ocorridos durante o cumprimento, pelo locador, do dever de reparação (Supremo Tribunal da Coreia, decisão de 25 de abril de 1997, processo 96다44778; decisão de 26 de fevereiro de 2015, processo 2014다65724).

Caso 15, Caso 4

Q. Se houver condensação, posso exigir que o locador resolva o problema?

Se a condensação ocorrer devido a um defeito, como insuficiência de medidas de isolamento térmico ou de proteção contra umidade na estrutura do edifício, o locador poderá ter o dever de investigar e eliminar a causa. Conforme as circunstâncias, poderá ser possível exigir medidas necessárias, como a instalação de um desumidificador ou de um sistema de climatização, ou a realização de obras no piso (Supremo Tribunal da Coreia, decisão de 14 de junho de 2012, processo 2010다89876).

Caso 13

Q. Se o proprietário mudar antes de eu exigir o reembolso das despesas de reparação, a quem devo fazer a exigência?

Se o imóvel locado for vendido e o direito de locação for oponível a terceiros, o novo proprietário sucederá o locador nessa posição, e o locatário poderá exigir dele o reembolso das despesas. Se o direito de locação não for oponível a terceiros, em princípio a exigência deverá ser dirigida ao antigo proprietário. Há precedente que explica que, nos termos do art. 203 do Código Civil, o locatário não pode exigir as despesas do novo proprietário (Lei de Proteção das Locações Residenciais, art. 3.º, n.º 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항); Supremo Tribunal da Coreia, decisão de 25 de julho de 2003, processo 2001다64751).

Caso 11

Q. Se houver um vazamento vindo da varanda do apartamento de cima, devo exigir a indenização do vizinho de cima ou do condomínio?

Se a causa do vazamento estiver em uma parte comum, a indenização deverá ser exigida do condomínio; se estiver em uma parte de propriedade exclusiva, em princípio deverá ser exigida do proprietário do apartamento de cima. Para determinar se a varanda é uma parte de propriedade exclusiva ou uma parte comum, é necessário considerar concretamente a estrutura do edifício, sua utilização objetiva e outros fatores, de modo que não é possível dar uma resposta geral.

Caso 2

Q. Em que situações o locatário pode ficar isento da responsabilidade de indenizar se houver um incêndio no imóvel locado?

O locatário tem o dever de conservar o imóvel locado e devolvê-lo no estado original ao término da locação. Por isso, poderá ser responsabilizado por danos se não conseguir provar, por exemplo, que o dano ocorreu por motivo alheio à sua responsabilidade. No entanto, o locador poderá ser responsabilizado se o incêndio tiver sido causado por um defeito em uma área sob seu controle e gestão ou por negligência de um prestador de serviços contratado pelo locador para realizar reparos (Código Civil, art. 374 (민법 제374조), art. 390 (민법 제390조), art. 391 (민법 제391조), art. 615 (민법 제615조) e art. 654 (민법 제654조)).

Caso 3, Caso 7, Caso 8, Caso 9

Q. O que acontece se eu descobrir um defeito, mas demorar a avisar o proprietário?

Se o locador desconhecia o defeito e o locatário também não o comunicou sem demora, a responsabilidade do locador poderá ser limitada na medida em que ele não pôde realizar os reparos por não ter recebido a comunicação. É importante comunicar o defeito ao locador sem demora após descobri-lo.

Caso 14

Q. Estou em conflito com o locador por causa de reparos. Existe alguma alternativa à ação judicial?

O locador ou o locatário poderá solicitar conciliação à Comissão de Conciliação de Litígios de Locação Residencial. Os litígios relativos à conservação e aos reparos do imóvel locado também podem ser objeto de conciliação (Lei de Proteção das Locações Residenciais, art. 14, n.º 2, item 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Caso 18

Leis aplicáveis

Código Civil, art. 203 (민법 제203조)
Código Civil, art. 374 (민법 제374조)
Código Civil, art. 390 (민법 제390조)
Código Civil, art. 391 (민법 제391조)
Código Civil, art. 575, n.º 1 (민법 제575조 제1항)
Código Civil, art. 580, n.º 1 (민법 제580조 제1항)
Código Civil, art. 615 (민법 제615조)
Código Civil, art. 623 (민법 제623조)
Código Civil, art. 626, n.º 1 (민법 제626조 제1항)
Código Civil, art. 630, n.º 1 (민법 제630조 제1항)
Código Civil, art. 652 (민법 제652조)
Código Civil, art. 654 (민법 제654조)
Lei de Proteção das Locações Residenciais, art. 3.º, n.º 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항)
Lei de Proteção das Locações Residenciais, art. 14, n.º 2, item 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)

Atenção

Não é possível determinar apenas com base na redação do contrato se o dever de reparação cabe ao locador ou ao locatário. É necessário considerar em conjunto as cláusulas específicas sobre o alcance dos reparos, a dimensão e a causa do defeito e seu impacto sobre o uso do imóvel.
Antes de realizar os reparos por conta própria, é recomendável guardar documentos que permitam comprovar o defeito, a necessidade dos reparos, o que foi comunicado ao locador e as despesas efetuadas.
O locatário deve comunicar o defeito ao locador sem demora após descobri-lo. Se o atraso na comunicação tiver impedido a realização dos reparos, a responsabilidade do locador poderá ser limitada na medida correspondente.
O simples fato de haver risco de danos a outros bens do locatário em razão do ambiente externo ou de perigos nas proximidades não implica o reconhecimento de um dever do locador de adotar medidas de proteção. É necessário verificar se existem circunstâncias especiais que impeçam o uso e a fruição do imóvel de acordo com a finalidade do contrato.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).