Direito dos locatários de pequeno depósito ao pagamento prioritário: requisitos e procedimento de distribuição

Baseado em 51 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Se cumprirem os requisitos estabelecidos, os locatários de pequeno depósito podem receber determinada parte do depósito antes dos titulares de direitos reais de garantia de grau anterior. No entanto, os limites do depósito e os valores a serem pagos variam conforme a região e a data de constituição do direito real de garantia, entre outros fatores. Para receber uma parcela no leilão, é necessário apresentar um pedido de distribuição dentro do prazo estabelecido.

Partes envolvidas → Locatário de pequeno depósito → Locador → Credores com garantia real → Imóvel locado vai a leilão e o locatário busca receber → Obteve a posse e registrou a residência antes do registro do pedido de leilão? → Sim — Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, art. 8º, § 1º e art. 3º, § 1º → Não → O objetivo principal era morar ou usar efetivamente o imóvel? → Sim → Não — pode não ter proteção → Pediu a distribuição no prazo e manteve posse e residência até o prazo final? → Sim — Lei de Execução Civil, art. 84, § 1º e art. 88, § 1º → Pode receber valor prioritário protegido antes de credores com garantia anterior → Pode não ter direito ao pagamento prioritário → Confira limite regional e decreto aplicável à data da garantia → Limite do depósito e valor protegido variam por região e pela data da garantia → Confira o valor disponível para distribuição → Pagamento não é…

Pontos-chave

Para reivindicar o direito ao pagamento prioritário do valor mínimo protegido, é necessário obter a posse do imóvel e registrar a residência antes do registro do pedido de leilão (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8, parágrafo 1, e artigo 3, parágrafo 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항)).
O limite do depósito para que o locatário seja considerado de pequeno depósito e o valor do pagamento prioritário variam conforme a região. Nas relações com titulares de direitos reais de garantia constituídos antes da alteração, poderá ser aplicável o decreto de execução vigente quando o direito real de garantia foi constituído (Disposições transitórias do Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 2 (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)).
O valor do pagamento prioritário não corresponde ao depósito integral, mas a um valor determinado pelo decreto de execução. Se a soma desses valores exceder metade do valor do imóvel, a distribuição será feita dentro desse limite (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8, parágrafo 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)).
O valor do imóvel não corresponde apenas ao preço de venda. O cálculo considera o valor efetivamente disponível para distribuição: o preço de venda, acrescido dos juros sobre o depósito de garantia da proposta de compra até a data da distribuição e dos depósitos confiscados, entre outros valores, e deduzidas as despesas de execução (Supremo Tribunal, decisão de 27 de abril de 2001, 2001다8974).
Como o crédito de restituição do depósito do locatário de pequeno depósito exige pedido de distribuição, é preciso declarar o direito e apresentar o pedido de distribuição até o prazo final (Lei de Execução Civil, artigo 84, parágrafo 1, e artigo 88, parágrafo 1 (민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제1항)).
Para manter o direito ao pagamento prioritário, é preciso conservar a posse do imóvel e o registro da residência até o prazo final para pedidos de distribuição. Se for necessário mudar-se antes desse prazo, os exemplos recomendam concluir o registro do direito de locação antes da mudança.
Quando o locatário reúne tanto a condição de locatário de pequeno depósito quanto o direito de preferência no pagamento baseado na data certa, o valor prioritário é distribuído primeiro; o saldo do depósito é distribuído conforme a ordem determinada pela data certa (Supremo Tribunal, decisão de 15 de novembro de 2007, 2007다45562).
Se o objetivo principal do contrato de locação for recuperar o crédito antes dos titulares de direitos reais de garantia de grau anterior, em vez de morar ou usar efetivamente o imóvel, o locatário poderá não receber a proteção prevista para locatários de pequeno depósito (Supremo Tribunal, decisão de 8 de maio de 2001, 2001다14733; Supremo Tribunal, decisão de 12 de dezembro de 2013, 2013다62223).

Perguntas frequentes

Q. Quais requisitos são necessários para que o locatário de pequeno depósito tenha direito ao pagamento prioritário do valor mínimo protegido?

É necessário obter a posse do imóvel e registrar a residência antes do registro do pedido de leilão. A data certa não é indispensável para o próprio direito ao pagamento prioritário do valor mínimo protegido, mas, para reivindicar o direito de preferência no pagamento, com base na data certa, sobre a parte do depósito que exceder esse valor, é preciso cumprir requisitos adicionais.

Caso 1, Caso 2, Caso 5, Caso 6

Q. Onde posso consultar os limites do depósito dos locatários de pequeno depósito e os valores do pagamento prioritário?

Os critérios variam conforme a região, e os critérios do decreto de execução alterado não se aplicam necessariamente, sem alterações, a todos os titulares de direitos reais de garantia preexistentes. É preciso verificar quando o direito real de garantia foi constituído sobre o imóvel locado e qual decreto de execução é aplicável. Como os valores apresentados nos exemplos pressupõem o decreto de execução vigente à época, não se deve presumir que correspondam aos critérios atuais.

Caso 1, Caso 2, Caso 3, Caso 11

Q. O locatário de pequeno depósito pode receber sua parte no leilão sem apresentar pedido de distribuição?

Não. O crédito de restituição do depósito de pequeno valor exige pedido de distribuição, que deve ser apresentado de forma válida até o prazo final para esses pedidos. Há referência a uma decisão judicial segundo a qual, se o locatário deixar de apresentar o pedido e, por isso, não receber parte da distribuição, não poderá posteriormente exigir, por enriquecimento sem causa, a devolução do valor distribuído a credores de grau inferior.

Caso 5, Caso 8, Caso 20

Q. Se eu apresentar um pedido de distribuição, posso mudar de residência durante o leilão e manter o direito ao pagamento prioritário?

Segundo os exemplos, a posse do imóvel e o registro da residência devem ser mantidos até o prazo final para pedidos de distribuição. Se for necessário mudar-se antes desse prazo, deve-se concluir o registro do direito de locação antes da mudança. Como o procedimento de execução também pode ser cancelado, recomenda-se manter os requisitos de oponibilidade até que o comprador pague integralmente o preço da arrematação.

Caso 6, Caso 8

Q. Como é feita a distribuição se o depósito for inferior à soma dos valores prioritários devidos a vários locatários de pequeno depósito?

Se a soma dos valores prioritários devidos exceder metade do valor do imóvel, a distribuição será feita dentro desse limite. Os exemplos indicam que, se os valores prioritários a que cada locatário tem direito forem iguais, a divisão será igualitária; se forem diferentes, a divisão será proporcional ao valor prioritário a que cada um pode ter direito.

Caso 9, Caso 11

Q. Se familiares ou amigos alugarem separadamente partes do mesmo imóvel, os depósitos serão calculados individualmente?

Se os locatários mantiverem uma vida doméstica em comum em um mesmo imóvel, poderão ser considerados um único locatário, somando-se os depósitos. Contudo, não se pode concluir que exista vida doméstica em comum apenas porque os locatários são próximos ou compartilham a cozinha ou o banheiro. É preciso examinar se há uma relação estreita que permita considerá-los uma comunidade de vida e a quem pertence economicamente o depósito, entre outros fatores.

Caso 4, Caso 14

Q. Um locatário de pequeno depósito que não conseguiu apresentar um pedido de distribuição pode invocar o contrato de locação perante o comprador no leilão?

Há uma decisão judicial segundo a qual o simples fato de não ter sido apresentado um pedido de distribuição não permite concluir que houve renúncia à oponibilidade decorrente do contrato de locação ou ao direito de exigir a restituição do depósito. Contudo, a possibilidade de opor o contrato ao comprador pode depender das circunstâncias específicas, como a existência de direitos de grau anterior, e isso não substitui o pedido de distribuição necessário para receber uma parcela.

Caso 13

Q. Posso ter direito ao pagamento prioritário se converter em depósito o dinheiro que já havia emprestado e celebrar um contrato de locação?

O simples fato de um crédito preexistente ter sido convertido em depósito não exclui automaticamente a oponibilidade ou o direito ao pagamento prioritário. No entanto, pode não haver proteção se o objetivo principal do contrato for recuperar o crédito antes do titular de um direito real de garantia de grau anterior, sem que haja uma finalidade efetiva de moradia, ou se o contrato de locação tiver sido simulado.

Caso 7, Caso 18, Caso 24, Caso 25

Q. Posso reivindicar o direito ao pagamento prioritário se a casa e o terreno tiverem proprietários diferentes ou se apenas o terreno for leiloado?

Segundo a decisão judicial citada nos exemplos, se o terreno pertencia ao locador quando a locação foi constituída e depois foi transferido a um terceiro, o locatário poderá exercer seu direito de preferência no pagamento sobre o produto do leilão caso apenas o terreno seja leiloado. A decisão explica que isso também pode ser aplicável quando os proprietários do terreno e da casa forem diferentes.

Caso 12

Leis aplicáveis

Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 1 (주택임대차보호법 제1조)
Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 2 (주택임대차보호법 제2조)
Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3, parágrafo 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3-2, parágrafo 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8 (주택임대차보호법 제8조)
Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3 (주택임대차보호법 시행령 제3조)
Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 4 (주택임대차보호법 시행령 제4조)
Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 10, parágrafos 2 e 4 (주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항)
Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 11 (주택임대차보호법 시행령 제11조)
Disposições transitórias do Decreto de Execução da Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 2 (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
Lei de Execução Civil, artigo 84, parágrafo 1 (민사집행법 제84조 제1항)
Lei de Execução Civil, artigo 88, parágrafo 1 (민사집행법 제88조 제1항)

Atenção

Os limites do depósito e os valores do pagamento prioritário podem variar conforme a região e a data de constituição do direito real de garantia. Portanto, não se devem aplicar aos critérios atuais, sem ajustes, os valores antigos apresentados nos exemplos.
O prazo final para pedidos de distribuição é definido pelo tribunal. Verifique esse prazo e apresente o pedido dentro do período estabelecido. A posse do imóvel e o registro da residência também devem ser mantidos até o prazo final.
Se a soma dos valores prioritários exceder metade do valor do imóvel, os locatários talvez não recebam integralmente os valores que reivindicaram.
A proteção dos locatários de pequeno depósito pode não se aplicar se a locação tiver como finalidade recuperar um crédito, e não a moradia efetiva, ou se for considerada uma locação simulada.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).