Guia sobre a constituição e o exercício do direito de superfície e do direito real de jeonse

Baseado em 158 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

A mudança de proprietário do terreno ou da construção não dá origem, em todos os casos, a um direito de superfície legal. O direito real de jeonse também é um direito real distinto da locação, e, em casos de execução, alteração de direitos ou cessão de créditos, o alcance e os efeitos dos direitos variam conforme o momento de sua constituição, o registro e a ordem de prioridade.

Pessoas envolvidas → Proprietário do terreno → Proprietário do edifício → Titular do direito real de jeonse → O terreno e o edifício passam a ter proprietários diferentes → Terreno e edifício pertenciam à mesma pessoa no momento da alienação? → Sim → Não → Havia circunstância especial, como acordo para demolir o edifício? → O proprietário transferiu o edifício a outra pessoa após adquirir o direito? → Sim — Código Civil, Artigo 187 → Pode haver direito consuetudinário de superfície legal → O direito pode não surgir ou não passar ao adquirente → Verifique acordos e outras circunstâncias da alienação → Confira o registro e eventual transferência posterior do edifício → Confira se havia edifício quando a hipoteca do terreno foi constituída → Acordo para demolir pode impedir o reconhecimento → O direito pode surgir sem registro, mas a aquisição do edifício não transfere automaticamente esse…

Pontos-chave

O direito consuetudinário de superfície legal pode ser reconhecido quando o terreno e a construção pertenciam à mesma pessoa, a propriedade de um deles passa a ser de outra pessoa e não há circunstâncias especiais, como um acordo para demolir a construção. Basta que pertencessem à mesma pessoa no momento da alienação; não é necessário que tenham pertencido à mesma pessoa desde o início (caso 2).
O direito consuetudinário de superfície legal pode constituir-se sem registro. No entanto, se o proprietário do edifício que adquiriu esse direito transferir o edifício a outra pessoa, o adquirente não pode ser considerado titular do direito consuetudinário de superfície legal apenas por ter adquirido a propriedade do edifício (Código Civil, Artigo 187 (민법 제187조), casos 2 e 3).
Se não havia um edifício quando a hipoteca foi constituída sobre o terreno, o direito de superfície legal pode não ser reconhecido mesmo que o edifício seja construído posteriormente e, em razão de uma execução judicial, o terreno e o edifício passem a ter proprietários diferentes (Código Civil, Artigo 366 (민법 제366조), caso 4).
A renda devida pelo direito consuetudinário de superfície legal ou pelo direito de superfície deve ser analisada à luz do acordo, de uma decisão judicial e das demais circunstâncias concretas. Depois de fixada a renda, um atraso de pelo menos dois anos pode permitir exigir a extinção do direito. No entanto, se o proprietário do terreno mudar, em certos casos o período de atraso perante o proprietário anterior não pode ser somado ao período perante o novo proprietário (Código Civil, Artigo 287 (민법 제287조), casos 11 e 24).
Os efeitos do direito real de jeonse sobre um edifício podem abranger o direito de superfície ou o direito de locação necessários à existência do edifício. Além disso, se o edifício e o terreno pertencerem à mesma pessoa, a constituição de um direito real de jeonse sobre o edifício seguida da mudança de proprietário do terreno pode levantar a questão de um direito de superfície legal (Código Civil, Artigos 304 e 305 (민법 제304조·제305조), caso 5).
Os direitos de oponibilidade a terceiros e de preferência no recebimento do pagamento decorrentes da locação residencial são distintos dos direitos do titular do direito real de jeonse. Mesmo que o direito real de jeonse tenha sido registrado, a perda dos requisitos para opor a locação a terceiros previstos na Lei de Proteção da Locação Residencial pode impedir a continuidade da proteção dessa lei (Lei de Proteção da Locação Residencial, Artigo 3 (주택임대차보호법 제3조), caso 8).
Em certas situações, quando o direito real de jeonse termina, por exemplo, pelo fim do prazo de vigência, o crédito à restituição do valor do jeonse pode ser cedido separadamente. No entanto, enquanto o direito real de jeonse estiver vigente, pode não ser permitido ceder separadamente esse crédito e o próprio direito real de jeonse (casos 10 e 16).
Se houver registro de um direito de terceiro interessado posterior à alteração do registro do direito real de jeonse, o conteúdo da alteração pode exigir o consentimento desse titular para a averbação. A redução do valor do jeonse e a prorrogação do prazo de vigência podem receber tratamentos diferentes (Lei de Registro de Imóveis, Artigo 52 (부동산등기법 제52조), casos 12 e 14).

Perguntas frequentes

Q. Se os proprietários do terreno e da construção passam a ser pessoas diferentes, constitui-se um direito consuetudinário de superfície legal?

Pode constituir-se se, no momento em que um dos imóveis foi alienado, o terreno e a construção pertenciam à mesma pessoa e não havia circunstâncias especiais, como um acordo para demolir a construção. Contudo, o direito pode não ser reconhecido em razão de uma adjudicação de terrenos, de uma situação de copropriedade ou das relações jurídicas existentes no momento da alienação.

Caso 2, Caso 20, Caso 22, Caso 23

Q. Um edifício não registrado ou construído sem autorização pode ser objeto de um direito de superfície legal?

Se o proprietário construiu diretamente o edifício e adquiriu sua propriedade originariamente, o direito consuetudinário de superfície legal pode ser reconhecido mesmo que o edifício não esteja registrado ou tenha sido construído sem autorização. No entanto, quem adquire um edifício não registrado dificilmente pode ser considerado titular da propriedade do edifício ou de direito equivalente sem registrar a transferência da propriedade.

Caso 3

Q. Se um edifício for construído depois que uma hipoteca é constituída sobre o terreno, surge um direito de superfície legal?

Se o terreno estava vazio quando a hipoteca foi constituída e o edifício foi construído depois, o direito de superfície legal pode não ser reconhecido, mesmo que, em razão de uma execução judicial, o terreno e o edifício passem a ter proprietários diferentes. É necessário verificar as datas e os fatos concretos, inclusive se o edifício já existia quando a hipoteca foi constituída.

Caso 4

Q. Quem compra um edifício sujeito a um direito de superfície legal também pode invocar esse direito?

O simples fato de ter comprado o edifício não significa que o direito de superfície legal seja transferido automaticamente. É necessário verificar se o direito foi constituído ou transferido por registro e se havia algum acordo entre as partes no momento da transferência do edifício.

Caso 2

Q. O direito de superfície legal desaparece imediatamente se a renda do terreno não for paga?

Se o valor da renda do terreno não tiver sido fixado, em certos casos não se considera que houve atraso no pagamento. Depois de fixada a renda, se houver atraso de pelo menos dois anos por motivo imputável ao devedor, pode ser possível exigir a extinção do direito. No entanto, em certos casos, o novo proprietário do terreno não pode exigir sua extinção se o período de atraso posterior à aquisição da propriedade não atingir dois anos.

Caso 11, Caso 24

Q. Se o locatário de uma residência também registrou um direito real de jeonse, ele continua protegido pela lei de locação residencial mesmo que mude de endereço?

O direito real de jeonse e os direitos de oponibilidade a terceiros e de preferência no recebimento do pagamento previstos na Lei de Proteção da Locação Residencial têm fundamentos e requisitos diferentes. Mesmo que o direito real de jeonse esteja registrado, a perda dos requisitos para opor o contrato de locação residencial a terceiros pode acarretar a perda da proteção prevista nessa lei.

Caso 8

Q. Depois do fim do prazo do jeonse, é possível ceder separadamente apenas o crédito à restituição do valor do jeonse?

Depois que o direito real de jeonse termina, por exemplo, pelo fim do prazo, o crédito à restituição do valor do jeonse pode ser cedido separadamente, desde que não haja circunstâncias especiais que façam acompanhar a cessão do direito real de jeonse. Nesse caso, o cessionário pode adquirir o crédito, e não o próprio direito real de jeonse; por isso, é necessário verificar a data da cessão e a situação desse direito.

Caso 10, Caso 16

Q. É necessário o consentimento do titular de uma hipoteca de grau posterior para prorrogar o prazo de vigência do direito real de jeonse ou reduzir o valor do jeonse?

Em certos casos, quando se registra apenas a redução do valor do jeonse, é possível fazer uma averbação sem o consentimento do titular de uma hipoteca de grau posterior. Em contrapartida, a averbação da prorrogação do prazo de vigência pode exigir o consentimento de terceiros interessados. Portanto, é necessário distinguir conforme o conteúdo da alteração.

Caso 12, Caso 14

Q. O que acontece com o direito real de jeonse de grau prioritário em uma execução judicial ou venda pública administrativa?

Em uma execução judicial civil, em princípio, o direito real de jeonse de grau prioritário é assumido pelo adquirente, mas pode extinguir-se com a venda se seu titular pedir a distribuição dos valores. Em uma venda pública administrativa, o direito real de jeonse oponível a terceiros pode ser assumido pelo adquirente independentemente de ter sido feito um pedido de distribuição. Por isso, é necessário distinguir o tipo de procedimento e a oponibilidade do direito real de jeonse a terceiros.

Caso 13, Caso 17

Leis aplicáveis

Código Civil, Artigo 186 (민법 제186조)
Código Civil, Artigo 187 (민법 제187조)
Código Civil, Artigo 245 (민법 제245조)
Código Civil, Artigo 248 (민법 제248조)
Código Civil, Artigo 279 (민법 제279조)
Código Civil, Artigo 283 (민법 제283조)
Código Civil, Artigo 287 (민법 제287조)
Código Civil, Artigo 303 (민법 제303조)
Código Civil, Artigo 304 (민법 제304조)
Código Civil, Artigo 305 (민법 제305조)
Código Civil, Artigo 318 (민법 제318조)
Código Civil, Artigo 366 (민법 제366조)
Código Civil, Artigo 492 (민법 제492조)
Lei sobre o Registro de Imóveis em Nome do Verdadeiro Titular, Artigos 2 e 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
Lei de Proteção da Locação Residencial, Artigos 3, 3-3 e 3-4 (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)

Atenção

A existência de um direito consuetudinário de superfície legal pode variar conforme a causa e o momento em que mudou a relação de propriedade entre o terreno e a construção, os direitos anteriores, como hipotecas e arrestos cautelares, e os acordos entre as partes.
Mesmo que se constitua um direito consuetudinário de superfície legal, pode haver uma questão relativa à renda do terreno. A possibilidade de exigir a extinção por falta de pagamento da renda e de exercer o direito de exigir a compra das benfeitorias depende da causa da extinção.
Os direitos decorrentes do direito real de jeonse e da locação não são iguais. É necessário verificar separadamente os requisitos para opor a locação a terceiros, como o registro de residência e a posse, e os efeitos do registro do direito real de jeonse.
Os resultados relativos à alteração do registro do direito real de jeonse, à sua cessão e à distribuição dos valores em uma execução podem variar conforme a ordem de prioridade e o procedimento. Por isso, é necessário verificar tanto o conteúdo do registro quanto as datas das alterações dos direitos.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).