การบริหารทางปกครองเกี่ยวกับการก่อสร้าง: ใบอนุญาต คำสั่งให้แก้ไข และวิธีคัดค้าน

อ้างอิงกรณีปรึกษา 67 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

การจะโต้แย้งใบอนุญาตก่อสร้างหรือคำสั่งให้แก้ไขได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับว่าคำสั่งดังกล่าวกระทบต่อประโยชน์อันชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และมีการฝ่าฝืนเงื่อนไขตามกฎหมายหรือไม่ ไม่อาจชี้ขาดได้เพียงจากการใช้ทางในทางข้อเท็จจริงหรือความกังวลเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมโดยรอบ แต่ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเฉพาะด้านอื่นประกอบด้วย เช่น ลักษณะของใบอนุญาตและความคืบหน้าของการก่อสร้าง

ผู้เกี่ยวข้อง → บุคคลภายนอกที่ได้รับผลกระทบ → หน่วยงานผู้ออกใบอนุญาต → ผู้รับใบอนุญาตก่อสร้าง → ① บุคคลภายนอกต้องการขอเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง → มีประโยชน์เป็นรูปธรรมที่กฎหมายคุ้มครองโดยตรงหรือไม่? → ไม่ใช่ → ใช่ → ก่อสร้างเสร็จแล้วและไม่อาจกลับคืนสู่สภาพเดิมได้หรือไม่? → มีการใช้ดุลพินิจเกินขอบเขตหรือโดยมิชอบหรือไม่? → ใช่ มาตรา 56 และ 58 → อาจมีฐานขอเพิกถอนใบอนุญาต → อาจไม่มีประโยชน์หรือฐานเพียงพอให้ขอเพิกถอน → ตรวจว่ากฎหมายคุ้มครองประโยชน์นั้นโดยตรงหรือไม่ → ตรวจประโยชน์อันชอบด้วยกฎหมาย → ตรวจความคืบหน้าและการกลับคืนสู่สภาพเดิม → ตรวจสภาพการก่อสร้าง → ตรวจข้อเท็จจริงและการใช้ดุลพินิจ → ตรวจความถูกต้องและความได้สัดส่วน

ประเด็นสำคัญ

บุคคลภายนอกที่ได้รับผลกระทบจากใบอนุญาตก่อสร้างอาจยื่นฟ้องขอเพิกถอนได้ หากมีประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมซึ่งกฎหมายที่เป็นฐานของคำสั่งคุ้มครองไว้โดยตรง แต่ความเกี่ยวข้องทางข้อเท็จจริงหรือทางเศรษฐกิจโดยอ้อมเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ (กรณีที่ 1)
หากการก่อสร้างเสร็จสิ้นแล้ว และไม่อาจทำให้กลับคืนสู่สภาพเดิมได้แม้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ก็อาจไม่ได้รับการยอมรับว่ามีประโยชน์อันชอบด้วยกฎหมายที่จะขอให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง (กรณีที่ 1)
เพียงเพราะที่ดินถูกใช้เป็นทางสัญจรในทางข้อเท็จจริงมาตั้งแต่ก่อน ไม่ทำให้ที่ดินนั้นเป็นถนนตามกฎหมายควบคุมอาคาร ต้องตรวจสอบเงื่อนไขตามกฎหมาย เช่น การประกาศตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หรือการกำหนดและประกาศถนน (พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 2 วรรคหนึ่ง อนุมาตรา 11 (건축법 제2조 제1항 제11호), กรณีที่ 8)
ใบอนุญาตก่อสร้างในเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทหนึ่งอาจมีลักษณะเป็นการอนุญาตให้ดำเนินกิจการพัฒนาด้วย จึงยอมรับดุลพินิจของหน่วยงานฝ่ายปกครองได้ อย่างไรก็ตาม หากใช้ดุลพินิจเกินขอบเขตหรือโดยมิชอบ เช่น วินิจฉัยข้อเท็จจริงผิด หรือฝ่าฝืนหลักความได้สัดส่วนหรือหลักความเสมอภาค ก็อาจโต้แย้งได้ (พระราชบัญญัติการวางผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ มาตรา 56 และมาตรา 58 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조·제58조), กรณีที่ 18)
หากใช้ที่จอดรถประกอบอาคารเพื่อวัตถุประสงค์อื่น หรือเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต การที่ผู้รับโอนใช้ประโยชน์ในลักษณะดังกล่าวต่อไปก็อาจถือว่าผิดกฎหมายได้ (พระราชบัญญัติที่จอดรถ มาตรา 29 (주차장법 제29조), พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 19 (건축법 제19조), กรณีที่ 13)
การเปลี่ยนชื่อเจ้าของอาคารอาจยากที่จะถือเป็นเรื่องที่นำไปฟ้องคดีปกครองต่อหน่วยงานฝ่ายปกครองได้ หากผู้โอนไม่ให้ความร่วมมือ อาจฟ้องผู้โอนในคดีแพ่งเพื่อให้ปฏิบัติตามขั้นตอนการเปลี่ยนชื่อได้ (กรณีที่ 9)
มีกรณีที่เห็นว่า การที่หน่วยงานฝ่ายปกครองขอให้ผู้ให้บริการไฟฟ้าหรือโทรศัพท์ระงับการให้บริการโดยอ้างเหตุฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร เป็นเพียงการแนะนำ ไม่ใช่คำสั่งทางปกครองที่เป็นเป้าหมายของการฟ้องคดีโต้แย้งคำสั่งทางปกครอง (กรณีที่ 21)

คำถามที่พบบ่อย

Q. หากเกรงว่าสิทธิในการได้รับแสงแดดจะถูกละเมิดเพราะอาคารข้างเคียง จะขอให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างได้หรือไม่?

บุคคลภายนอกก็อาจยื่นฟ้องได้ หากมีประโยชน์อันชอบด้วยกฎหมายที่จะขอให้เพิกถอนใบอนุญาต อย่างไรก็ตาม บุคคลนั้นต้องมีประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมซึ่งกฎหมายที่เป็นฐานของการอนุญาตคุ้มครองไว้โดยตรง และหากการก่อสร้างเสร็จสิ้นแล้วจนไม่อาจทำให้กลับคืนสู่สภาพเดิมได้ แม้เพิกถอนใบอนุญาต ก็อาจไม่มีประโยชน์ที่จะขอให้เพิกถอน

กรณี 1

Q. หากที่ดินถูกใช้เป็นทางมานานแล้ว จะถือเป็นถนนตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่?

เพียงเพราะประชาชนใช้ที่ดินสัญจรมาเป็นเวลานาน หรือมีการใช้ที่ดินบางส่วนเสมือนเป็นถนนในทางข้อเท็จจริง ไม่อาจถือได้ว่าที่ดินนั้นเป็นถนนตามกฎหมายควบคุมอาคาร ต้องตรวจสอบว่าเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายหรือไม่ เช่น การประกาศกำหนดถนนตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หรือการกำหนดและประกาศถนนในขณะอนุญาตก่อสร้าง

กรณี 8

Q. ใบอนุญาตก่อสร้างอาจถูกปฏิเสธด้วยเหตุว่าเกรงว่าจะเกิดความเสียหายจากกลิ่นเหม็นหรือมลพิษในบริเวณโดยรอบได้หรือไม่?

ใบอนุญาตก่อสร้างในเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทหนึ่งอาจมีลักษณะเป็นใบอนุญาตให้ดำเนินกิจการพัฒนาด้วย และหน่วยงานฝ่ายปกครองอาจมีดุลพินิจในการพิจารณาหลักเกณฑ์การอนุญาตเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมโดยรอบ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาข้อเท็จจริงเฉพาะทั้งหมดแล้วพบว่ามีการใช้ดุลพินิจโดยเบี่ยงเบนหรือมิชอบ ก็อาจโต้แย้งคำสั่งดังกล่าวด้วยการฟ้องคดีปกครองได้

กรณี 18

Q. การซื้ออาคารที่มีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์โดยผิดกฎหมายแล้วนำมาใช้ต่อ จะมีปัญหาหรือไม่?

คำพิพากษาที่กล่าวถึงในกรณีตัวอย่างเห็นว่า การใช้ประโยชน์ต่อไปในลักษณะที่เปลี่ยนไปโดยไม่ได้รับอนุญาตก็อาจเข้าข่ายการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ได้ ดังนั้น แม้ผู้ซื้อจะไม่ทราบว่ามีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์โดยผิดกฎหมายมาก่อน แต่หากยังใช้ประโยชน์ต่อไป ก็อาจเกิดปัญหาการฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคารหรือกฎหมายที่จอดรถ

กรณี 13

Q. หากเจ้าของอาคารไม่ยินยอมให้เปลี่ยนชื่อ ต้องฟ้องหน่วยงานฝ่ายปกครองหรือไม่?

มีการกล่าวถึงคำพิพากษาที่เห็นว่า การเปลี่ยนชื่อเจ้าของอาคารในทะเบียนใบอนุญาตเป็นเพียงการเปลี่ยนและลงทะเบียนชื่อในบัญชีใบอนุญาต จึงยากที่จะถือเป็นเรื่องที่อาจนำไปฟ้องคดีปกครองได้ หากได้รับโอนอาคารมาแต่ผู้โอนไม่ให้ความร่วมมือ ก็อาจฟ้องผู้โอนในคดีแพ่งเพื่อให้ปฏิบัติตามขั้นตอนการเปลี่ยนชื่อได้

กรณี 9

Q. จะฟ้องโต้แย้งคำขอของหน่วยงานฝ่ายปกครองที่ให้ตัดไฟอาคารซึ่งฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคารได้หรือไม่?

คำพิพากษาที่กล่าวถึงในกรณีตัวอย่างวินิจฉัยว่า คำขอให้ระงับการจ่ายไฟฟ้ามีลักษณะเป็นการแนะนำ จึงไม่ใช่คำสั่งทางปกครองที่เป็นเป้าหมายของการฟ้องคดีโต้แย้งคำสั่งทางปกครอง อย่างไรก็ตาม เป้าหมายและวิธีการโต้แย้งอาจแตกต่างกันไปตามการกระทำที่เกิดขึ้นจริง

กรณี 21

Q. บ้านที่ก่อสร้างโดยได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ไม่ได้รับอนุมัติให้ใช้อาคาร จะถูกตัดสิทธิจากการจัดสรรที่ดินสำหรับผู้ย้ายถิ่นหรือไม่?

มีกรณีที่วินิจฉัยว่า ไม่อาจตัดสิทธิจากมาตรการช่วยเหลือด้านการย้ายถิ่นฐาน โดยถือเป็นอาคารที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต เพียงเพราะไม่ได้รับอนุมัติให้ใช้อาคาร อย่างไรก็ตาม หากอาคารที่ก่อสร้างจริงแตกต่างจากเนื้อหาในใบอนุญาตโดยสิ้นเชิง จนไม่อาจถือได้ว่าได้รับอนุญาตในสาระสำคัญ ผลการวินิจฉัยอาจแตกต่างออกไป

กรณี 25

Q. หากรั้วฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร จะต้องได้รับคำสั่งให้แก้ไข เช่น รื้อถอน ทุกกรณีหรือไม่?

ผลอาจแตกต่างกันไปตามว่ารั้วเป็นส่วนหนึ่งของอาคารทั้งในทางกายภาพและหน้าที่จนสูญเสียความเป็นอิสระและถือเป็นสิ่งติดตั้งประกอบอาคาร หรือเป็นสิ่งปลูกสร้างที่ต้องแจ้งการก่อสร้างแยกต่างหากหรือไม่ การเป็นรั้วเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้กำหนดได้โดยอัตโนมัติว่าจะต้องอยู่ภายใต้คำสั่งให้แก้ไขหรือไม่

กรณี 11

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 2 วรรคหนึ่ง อนุมาตรา 2 (건축법 제2조 제1항 제2호)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 2 วรรคหนึ่ง อนุมาตรา 11 (건축법 제2조 제1항 제11호)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 3 วรรคสอง (건축법 제3조 제2항)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 11 (건축법 제11조)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 16 (건축법 제16조)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 19 (건축법 제19조)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 44 (건축법 제44조)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 47 (건축법 제47조)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 79 (건축법 제79조)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 80 (건축법 제80조)
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 83 (건축법 제83조)
กฎกระทรวงว่าด้วยการบังคับใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ข้อ 11 (건축법 시행규칙 제11조)
กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 28 (건축법 시행령 제28조)
กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 118 (건축법 시행령 제118조)
พระราชบัญญัติที่จอดรถ มาตรา 19 (주차장법 제19조)

ข้อควรระวัง

กฎหมายและคำพิพากษาที่อ้างถึงในกรณีตัวอย่างตั้งอยู่บนพื้นฐานของกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะที่เกิดแต่ละกรณี สำหรับคดีจริง ต้องตรวจสอบกฎหมายที่มีผลใช้บังคับในปัจจุบันและข้อเท็จจริงเฉพาะของคดี
ความเป็นไปได้ในการฟ้องขอให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างไม่ได้พิจารณาจากเหตุเพียงว่ามีความกังวลว่าจะเกิดความเสียหายหรือไม่ แต่ต้องพิจารณาว่าเป็นประโยชน์ที่กฎหมายที่เป็นฐานของการอนุญาตคุ้มครองไว้หรือไม่ และการเพิกถอนคำสั่งจะทำให้สามารถเยียวยาได้จริงหรือไม่
การเปลี่ยนชื่อเจ้าของอาคาร การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง คำสั่งให้แก้ไข และคำขอให้ระงับการจ่ายไฟฟ้า อาจมีลักษณะทางกฎหมายและวิธีคัดค้านแตกต่างกัน จึงต้องแยกให้ชัดเจนว่าใครเป็นคู่กรณีและควรใช้ประเภทคดีใด
ในกรณีตัวอย่างที่ 2 มีการกล่าวถึงข้อกำหนดให้แจ้งการเปลี่ยนผู้เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้างภายใน 7 วันนับจากวันที่เกิดเหตุการณ์ ทั้งนี้ ต้องตรวจสอบการใช้บังคับและกำหนดเวลาดังกล่าวจากกฎหมายปัจจุบันและข้อเท็จจริงเฉพาะของกรณี

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)