คู่มือการใช้ การจัดการ และการแบ่งทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน

ประเด็นสำคัญ

• ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมสามารถใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมทั้งหมดตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของตน และสามารถจำหน่ายส่วนกรรมสิทธิ์รวมของตนได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 263 (민법 제263조))
• วิธีจัดการทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมอาจกำหนดได้ด้วยคะแนนเสียงของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมที่มีสัดส่วนรวมกันเกินกึ่งหนึ่ง ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมที่มีสัดส่วนเกินกึ่งหนึ่งอาจกำหนดให้ใช้ทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียวได้ แต่การทำเช่นนั้นอาจทำให้เกิดปัญหาเรื่องการคืนลาภมิควรได้แก่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายอื่นที่ไม่สามารถใช้ทรัพย์สินได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 265 (민법 제265조), คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2014 คดีหมายเลข 2011다42430)
• หากผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมให้เช่าทรัพย์สินโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายอื่น ผู้ให้เช่าอาจต้องคืนผลประโยชน์ที่ได้รับจากค่าเช่าในส่วนที่เกินกว่าสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของตน (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 741 (민법 제741조))
• หากตกลงกันเรื่องการแบ่งทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมไม่ได้ ก็อาจยื่นคำร้องขอแบ่งต่อศาลได้ โดยหลักแล้วต้องแบ่งทรัพย์สินจริง แต่หากแบ่งทรัพย์สินจริงไม่ได้หรือมีความเสี่ยงว่ามูลค่าจะลดลงอย่างมาก ก็สามารถแบ่งโดยขายทอดตลาดแล้วแบ่งเงินที่ได้ได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 268 และ 269 (민법 제268조, 제269조))
• ศาลจะกำหนดวิธีแบ่งตามพฤติการณ์ของแต่ละกรณี ดังนั้นจึงไม่อาจรับประกันได้ว่าผู้ยื่นคำร้องจะได้รับกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียวในส่วนใดส่วนหนึ่งตามที่ต้องการ หากผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมได้ตกลงแบ่งทรัพย์สินกันแล้ว อาจต้องยื่นคำร้องขอจดทะเบียนตามข้อตกลง แทนการยื่นคำร้องขอแบ่งทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมอีกครั้ง (คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 12 มกราคม 1995 คดีหมายเลข 94다30348, 30355)
• ทรัพย์สินของสมาคมที่ไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคลเป็นทรัพย์สินรวม การจัดการหรือจำหน่ายทรัพย์สินดังกล่าวต้องเป็นไปตามข้อบังคับ หากมีข้อบังคับ และหากไม่มีข้อบังคับ ต้องได้รับมติจากที่ประชุมสมาชิก (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 275 และ 276 (민법 제275조, 제276조))
• หากคริสตจักรดำรงอยู่ในฐานะสมาคมที่ไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคล โดยหลักแล้ว แม้สมาชิกบางส่วนจะลาออก คริสตจักรเดิมก็ยังคงดำรงอยู่โดยมีสมาชิกที่ยังคงอยู่เป็นสมาชิก และสมาชิกที่ลาออกอาจสูญเสียสิทธิในการใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์สินของคริสตจักรเดิม (คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 20 เมษายน 2006 คดีหมายเลข 2004다37775)
• เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนในอาคารชุดสามารถใช้ที่ดินทั้งหมดตามวัตถุประสงค์ได้ โดยไม่คำนึงถึงสัดส่วนกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน เว้นแต่จะมีพฤติการณ์พิเศษ อย่างไรก็ตาม หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายอื่นนอกเหนือจากเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วน ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายนั้นอาจมีสิทธิเรียกร้องให้คืนลาภมิควรได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 14 มีนาคม 2013 คดีหมายเลข 2011다58701)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 127 (민법 제127조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 186 (민법 제186조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 187 (민법 제187조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 263 (민법 제263조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 264 (민법 제264조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 265 (민법 제265조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 268 (민법 제268조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 269 (민법 제269조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 272 (민법 제272조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 275 (민법 제275조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 276 (민법 제276조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 487 (민법 제487조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 741 (민법 제741조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 830 วรรค 3 (민법 제830조 제3항)
• ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 1006 (민법 제1006조)

ข้อควรระวัง

• ในการฟ้องคดีขอแบ่งทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม อาจต้องระบุผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายอื่นทั้งหมดเป็นคู่ความ และเนื่องจากส่วนกรรมสิทธิ์ของทายาทที่ยังไม่ได้จดทะเบียนอาจได้มาโดยการรับมรดก จึงควรตรวจสอบความสัมพันธ์ทางมรดกด้วย
• โดยหลักแล้ว การแบ่งทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมจะเป็นการแบ่งทรัพย์สินจริง แต่ศาลอาจสั่งให้ขายทอดตลาดแล้วแบ่งเงินที่ได้ หากพิจารณาจากสภาพของทรัพย์สินหรือความเสี่ยงที่มูลค่าจะลดลงจากการแบ่ง อาคารที่ไม่ได้จดทะเบียนและก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาตหรือการแจ้งก่อสร้าง อาจไม่สามารถแบ่งทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมโดยการขายทอดตลาดได้
• การจัดการหรือจำหน่ายทรัพย์สินรวมของสมาคม รวมถึงการฟ้องคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าว อาจอยู่ภายใต้ขั้นตอนที่แตกต่างจากทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์รวม ผู้ที่เกี่ยวข้องกับสมาคมที่ไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคล เช่น สมาคมตระกูลหรือคริสตจักร ควรตรวจสอบข้อบังคับและการมีมติจากที่ประชุมใหญ่
• แม้จะมีข้อตกลงพิเศษระหว่างผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเกี่ยวกับการใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์สิน แต่ข้อตกลงที่กระทบต่อสาระสำคัญของสิทธิในส่วนกรรมสิทธิ์รวม อาจไม่ตกทอดไปยังผู้รับโอนเฉพาะรายโดยอัตโนมัติ จึงควรพิจารณาเนื้อหาของข้อตกลง รวมถึงว่าผู้รับโอนทราบข้อตกลงนั้นในขณะที่ได้มาซึ่งสิทธิหรือไม่

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 교회가 두 개로 나누어진 경우 교회재산의 사용·수익 및 귀속관계
2. 종중총회 결의 없이 종중대표자가 행한 종중재산 처분행위의 효력
3. 공동소유인 토지를 분할하는 방법
4. 공유부동산을 공유자 1인 단독으로 임대한 경우 부당이득 성립 여부
5. 공유부분의 체납관리비 부담관계
6. 특허권이 공유인 경우에 특허권의 분할청구 가부
7. 종중원이 종산에 분묘를 설치할 권한이 있는지
8. 매매중도금 지급 후 토지공유자 중 1인이 사망 시 소유권이전 방법
9. 공유자의 사용수익 및 부당이득 문제
10. 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여 경매에 의한 공유물분할이 허용되는지 여부
11. 상호명의신탁관계로 있던 토지의 지분이 경매된 경우 구분소유적 공유관계를 낙찰자에게 주장할 수 있는지
12. 대지사용과 관련한 공유지분권자와 대지권자와의 관계
13. 유체동산의 공유지분권자의 유체동산 경매시 대항방법
14. 집합건물 구분소유자들의 대지 사용 적법 여부
15. 동업 외 목적으로 공동예금한 경우의 압류 추심명령 송달받은 은행의 지급거절 가부
16. 공유자의 보존행위로서 말소등기청구 가부
17. 공유물의 사용 수익에 관한 문제
18. 공유물 분할협의 후 그 협의사항을 이행하지 않는 경우 그 청구 방법
19. 상속으로 공동소유하는 토지의 매매에 대한 묵시적 추인 여부
20. 공유물의 보존행위와 관리방법
21. 지방자치법 시행 이전의 동·리가 관습법상 인정되는 법인인지 여부 및 동·리 재산의 소유형태
22. 공유물분할청구소송의 경우 상속등기를 하지 않은 상속인이 있을 시의 문제
23. 공유자 일부 상대방을 공유로 남기는 방식의 현물분할 가부
24. 구분소유자의 다른 구분소유자에 대한 부당이득반환청구 가부
25. 공유물에 관한 특약이 특정승계인에게 당연승계되는지 여부