คู่มือสิทธิในทรัพย์สินประเภทอื่น: สิทธิหลักประกันและการจดทะเบียนล่วงหน้า
อ้างอิงกรณีปรึกษา 53 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
หลักประกันด้วยการจดทะเบียนล่วงหน้าและหลักประกันโดยการโอนไม่ได้มีผลทางกฎหมายเพียงเพราะชื่อที่ใช้ในการจดทะเบียนหรือในสัญญา แต่ต้องพิจารณาจากเนื้อหาที่แท้จริงของธุรกรรม เจตนาของคู่สัญญา และการระบุทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหลักประกันอย่างชัดเจนหรือไม่ ขั้นตอนการชำระบัญชี วิธีการจดแจ้งสิทธิหรือการครอบครอง ลำดับก่อนหลังของสิทธิ และการใช้สิทธิของบุคคลภายนอก ล้วนส่งผลต่อการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์และการได้รับชำระหนี้ก่อน
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- การจดทะเบียนล่วงหน้าเพื่อประกันหนี้ต้องพิจารณาจากเนื้อหาที่แท้จริงของธุรกรรมและเจตนาของคู่สัญญา ไม่ใช่เพียงเหตุแห่งการจดทะเบียนในทะเบียนหรือรูปแบบของเอกสาร (กรณีที่ 1, 8)
- โดยหลักแล้ว ผู้ทรงสิทธิหลักประกันจากการจดทะเบียนล่วงหน้าที่จะได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกระบวนการชำระบัญชี ต้องแจ้งมูลค่าประเมินเงินชำระบัญชี เป็นต้น หลังจากถึงกำหนดชำระหนี้ และชำระเงินชำระบัญชีหลังจากพ้นระยะเวลาชำระบัญชี 2 เดือนนับแต่วันที่หนังสือแจ้งไปถึงผู้รับ (พระราชบัญญัติว่าด้วยหลักประกันโดยการจดทะเบียนล่วงหน้าและอื่น ๆ มาตรา 3 และ 4 (가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조); กรณีที่ 1, 4, 18)
- แม้การประเมินเงินชำระบัญชีจะต่ำกว่าจำนวนที่เป็นธรรมตามวัตถุวิสัย หนังสือแจ้งที่ระบุมูลค่าประเมินและจำนวนหนี้ที่มีหลักประกันไว้อย่างชัดเจนก็อาจทำให้ระยะเวลาชำระบัญชีเริ่มนับได้ อย่างไรก็ตาม ลูกหนี้อาจปฏิเสธการจดทะเบียนหรือการส่งมอบทรัพย์ไว้จนกว่าจะได้รับเงินชำระบัญชีที่เป็นธรรม หรือชำระหนี้ที่มีหลักประกันและเรียกร้องให้ลบการจดทะเบียนล่วงหน้าได้ (กรณีที่ 13, 18)
- แม้กรณีที่พระราชบัญญัติว่าด้วยหลักประกันโดยการจดทะเบียนล่วงหน้าและอื่น ๆ ไม่ใช้บังคับ การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายเพียงอย่างเดียวก็อาจไม่ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันอย่างเด็ดขาด และหากเป็นหลักประกันโดยการโอนในความหมายอย่างอ่อน ก็จำเป็นต้องมีกระบวนการชำระบัญชี (กรณีที่ 8, 16)
- หลักประกันโดยการโอนสังหาริมทรัพย์อาจจัดตั้งขึ้นโดยการโอนการครอบครองโดยผู้โอนยังคงครอบครองทรัพย์ไว้ตามข้อตกลง และในความสัมพันธ์กับบุคคลภายนอก ผู้ทรงสิทธิหลักประกันโดยการโอนอาจใช้สิทธิในฐานะเจ้าของทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหลักประกันได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ทรงสิทธิหลักประกันโดยการโอนซ้ำที่จัดตั้งขึ้นภายหลังไม่ได้สิทธิเพียงเพราะมีการโอนการครอบครองโดยผู้โอนยังคงครอบครองทรัพย์ไว้ตามข้อตกลง (กรณีที่ 11, 15)
- หลักประกันโดยการโอนในทรัพย์รวมต้องระบุทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหลักประกันอย่างชัดเจนจากภายนอกและตามวัตถุวิสัย โดยพิจารณาประเภท สถานที่ จำนวน และอื่น ๆ หากผู้ให้หลักประกันเพิ่มทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเข้าไปในทรัพย์รวม ผลของหลักประกันอาจครอบคลุมถึงทรัพย์นั้น แต่ไม่ครอบคลุมถึงทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอก (กรณีที่ 10, 19)
- หากมีผู้ทรงสิทธิในลำดับรองหลังจากบังคับใช้สิทธิหลักประกันจากการจดทะเบียนล่วงหน้า ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการแจ้งที่กฎหมายกำหนด และเมื่อกระบวนการชำระบัญชีสิ้นสุดลง สิทธิในการใช้และหาประโยชน์จากทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหลักประกันอาจตกเป็นของเจ้าหนี้ (กรณีที่ 24, 25)
คำถามที่พบบ่อย
Q. หากชำระหนี้ไม่ได้ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะตกเป็นของเจ้าหนี้เพียงเพราะมีการจดทะเบียนล่วงหน้าเพื่อประกันหรือไม่?
หากเป็นการจดทะเบียนล่วงหน้าเพื่อประกัน โดยหลักแล้วเจ้าหนี้จะได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาดเพียงด้วยการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายไม่ได้ เจ้าหนี้ต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด เช่น แจ้งจำนวนเงินชำระบัญชีและให้พ้นระยะเวลาชำระบัญชี และการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายที่ฝ่าฝืนขั้นตอนดังกล่าวอาจเป็นโมฆะได้ (กรณีที่ 1, 4)
Q. หากมูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุในหนังสือแจ้งเงินชำระบัญชีไม่ถูกต้อง หนังสือแจ้งนั้นจะเป็นโมฆะหรือไม่?
หากเจ้าหนี้ระบุมูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์ ณ เวลาที่แจ้งและจำนวนหนี้ที่มีหลักประกันไว้อย่างชัดเจน การแจ้งหรือการเริ่มนับระยะเวลาชำระบัญชีอาจไม่เป็นโมฆะเพียงเพราะจำนวนเงินชำระบัญชีที่ประเมินไว้ตามความเห็นส่วนตัวต่ำกว่าจำนวนที่เป็นธรรม อย่างไรก็ตาม ลูกหนี้อาจปฏิเสธการจดทะเบียนหรือการส่งมอบทรัพย์ไว้จนกว่าจะได้รับเงินชำระบัญชีที่เป็นธรรม หรือชำระหนี้และเรียกร้องให้ลบการจดทะเบียนล่วงหน้าได้ (กรณีที่ 18)
Q. หากผู้มีสิทธิตามการจดทะเบียนล่วงหน้าไม่ได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายก่อนการประมูลบังคับคดีสิ้นสุดลง ผู้ซื้อจากการประมูลบังคับคดีจะเรียกค่าเสียหายได้ทันทีหรือไม่?
หากยังไม่มีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายโดยอาศัยการจดทะเบียนล่วงหน้า ผู้ซื้อจากการประมูลบังคับคดียังไม่ได้สูญเสียกรรมสิทธิ์ จึงยากที่จะถือว่ามีความรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 578 (민법 제578조) เพียงเพราะเหตุดังกล่าว หากสูญเสียกรรมสิทธิ์เนื่องจากมีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้าย อาจเรียกร้องความรับผิดในความชำรุดบกพร่องด้านสิทธิจากลูกหนี้หรือเจ้าหนี้ในคดีแยกต่างหากได้ (กรณีที่ 2)
Q. หลังจากให้สังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันโดยการโอน และยังคงครอบครองทรัพย์ไว้ตามข้อตกลงแล้ว หากเจ้าหนี้รายอื่นตั้งหลักประกันในทรัพย์ชิ้นเดียวกัน จะเกิดผลอย่างไร?
สิทธิหลักประกันโดยการโอนที่จัดตั้งขึ้นก่อนอาจยกขึ้นอ้างต่อบุคคลภายนอกได้ ส่วนสิทธิหลักประกันโดยการโอนที่จัดตั้งขึ้นภายหลังอาจไม่ได้มาซึ่งสิทธิ เพราะการโอนการครอบครองโดยผู้โอนยังคงครอบครองทรัพย์ไว้ตามข้อตกลงเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้ได้กรรมสิทธิ์โดยสุจริต ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิหลักประกันโดยการโอนมีตราสารรับรองโดยเจ้าพนักงาน อาจเลือกจำหน่ายทรัพย์โดยเอกชนตามข้อตกลง หรือดำเนินการประมูลโดยอาศัยตราสารบังคับคดีได้ (กรณีที่ 11, 15)
Q. หากนำสุกรทั้งฟาร์มมาเป็นหลักประกันโดยการโอน สุกรที่เกิดใหม่หรือนำเข้ามาภายหลังจะรวมอยู่ด้วยหรือไม่?
หากสุกรทั้งหมดในฟาร์มเป็นทรัพย์รวมที่นำมาเป็นหลักประกันโดยการโอนและมีการระบุจำแนกอย่างชัดเจนด้วยประเภทและสถานที่ เป็นต้น หลักประกันอาจครอบคลุมถึงลูกสุกรที่เกิดใหม่และสุกรที่ผู้ให้หลักประกันนำเข้ามาเพิ่มเติมซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของตนด้วย อย่างไรก็ตาม สุกรที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอกจะไม่เป็นส่วนประกอบของทรัพย์รวม จึงไม่อยู่ภายใต้ผลของหลักประกัน (กรณีที่ 10, 19)
Q. หากเครื่องจักรที่นำมาเป็นหลักประกันโดยการโอนถูกไฟไหม้ จะใช้สิทธิในเงินประกันอัคคีภัยเป็นหลักประกันได้หรือไม่?
ตามคำพิพากษาที่รับรองไว้ในกรณีตัวอย่าง หากทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหลักประกันโดยการโอนสูญหาย และผู้ให้หลักประกันได้รับสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากประกันภัย สิทธิเรียกร้องดังกล่าวก็อาจอยู่ภายใต้ผลของหลักประกันด้วย ผู้ทรงสิทธิหลักประกันโดยการโอนต้องใช้สิทธิแทนที่ในทรัพย์สินก่อนที่จะมีการจ่ายเงินประกันภัย (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 342, 355 และ 370 (민법 제342조·제355조·제370조); กรณีที่ 12)
Q. หากมีผู้ทรงสิทธิในลำดับรองหลังจากจัดตั้งหลักประกันด้วยการจดทะเบียนล่วงหน้าแล้ว การเพิ่มจำนวนหนี้ในภายหลังจะทำให้ได้รับชำระหนี้ก่อนหรือไม่?
ส่วนที่เพิ่มหรือขยายหนี้ที่มีหลักประกันด้วยสิทธิหลักประกันตามการจดทะเบียนล่วงหน้าที่มีอยู่เดิมโดยข้อตกลงใหม่ หลังจากมีผู้ทรงสิทธิในลำดับรองหรือผู้รับโอนสิทธิบุคคลภายนอกแล้ว อาจไม่รวมอยู่ในหนี้ที่ได้รับชำระก่อนเมื่อพิจารณาความสัมพันธ์กับบุคคลภายนอกนั้น อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงเฉพาะกรณี เช่น ในขณะจัดตั้งหลักประกันได้ตกลงรวมถึงหนี้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตไว้หรือไม่ เป็นสิ่งสำคัญ (กรณีที่ 22)
Q. เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาชำระบัญชีแล้ว ลูกหนี้ยังใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์และรับค่าเช่าต่อไปได้หรือไม่?
หากไม่มีเงินชำระบัญชีและกระบวนการชำระบัญชีสิ้นสุดลงตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด สิทธิในการใช้และหาประโยชน์จากทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหลักประกันอาจตกเป็นของเจ้าหนี้ แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายก็ตาม ดังนั้นจึงไม่อาจสรุปได้แน่นอนว่าลูกหนี้จะใช้และหาประโยชน์จากทรัพย์ต่อไปได้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียน (กรณีที่ 25)
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 189 (민법 제189조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 275 วรรค 1 (민법 제275조 제1항)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 276 วรรค 1 (민법 제276조 제1항)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 278 (민법 제278조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 342 (민법 제342조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 355 (민법 제355조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 360 (민법 제360조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 370 (민법 제370조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 567 (민법 제567조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 578 (민법 제578조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 607 (민법 제607조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 608 (민법 제608조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 741 (민법 제741조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยหลักประกันโดยการจดทะเบียนล่วงหน้าและอื่น ๆ มาตรา 1 (가등기담보 등에 관한 법률 제1조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยหลักประกันโดยการจดทะเบียนล่วงหน้าและอื่น ๆ มาตรา 2 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조)
ข้อควรระวัง
- อย่าสรุปจากเหตุแห่งการจดทะเบียนในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือชื่อที่ระบุในสัญญาเพียงอย่างเดียวว่าเป็นการจดทะเบียนล่วงหน้าเพื่อประกันหรือการจดทะเบียนล่วงหน้าเพื่อรักษาลำดับสิทธิ เนื้อหาที่แท้จริงของธุรกรรมและเจตนาของคู่สัญญาเป็นสิ่งสำคัญ
- ระยะเวลาชำระบัญชีเริ่มนับตั้งแต่วันที่หนังสือแจ้งการชำระบัญชีไปถึงลูกหนี้หรือบุคคลอื่นที่เกี่ยวข้อง หากมีข้อบกพร่องเกี่ยวกับผู้รับหนังสือแจ้งหรือเนื้อหาของหนังสือแจ้ง การได้มาซึ่งสิทธิจากการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายอาจมีปัญหา
- หากอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิหลักประกันลำดับก่อนหน้า ต้องคำนึงถึงจำนวนหนี้ที่สิทธิดังกล่าวค้ำประกันในการคำนวณเงินชำระบัญชีด้วย การใช้บังคับกฎหมายอาจแตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันกับจำนวนหนี้ที่มีหลักประกัน
- ข้อสรุปเกี่ยวกับหลักประกันโดยการโอนสังหาริมทรัพย์และหลักประกันในทรัพย์รวมอาจแตกต่างกันไปตามการระบุทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหลักประกัน วิธีการครอบครอง และกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอก จึงควรตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาและความสัมพันธ์ด้านสิทธิที่เกิดขึ้นจริง
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 가등기담보권자가 청산절차를 거치지 않은 경우 소유권취득여부
- 매각부동산에 대한 가등기권자의 본등기 전에 담보책임을 물을 수 있는지
- 양도담보등기 마치지 못한 부동산, 제3자가 가압류 한 경우 양도담보권 효력
- 돈을 빌려주고 소유권이전등기청구권가등기 해둔 경우 채권회수 방법
- 양도담보물이 다른 채권자의 강제집행으로 매각된 경우 부당이득반환
- 토지수용보상금 중 담보물권자의 채권을 공제한 잔액에 대한 압류의 효력
- 채권자 아닌 제3자 명의로 설정된 담보가등기의 효력
- 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 없는 담보 가등기의 법률관계
- 공장저당권실행시 양도담보기계 매각된 경우 양도담보권자 부당이득청구
- 양도담보된 돼지의 새끼돼지에도 양도담보권이 미치는지
- 채무자가 이중으로 동산양도담보계약을 체결한 경우 그 효력
- 담보목적물소실 보험금청구권, 양도담보권자의 물상대위권행사 여부
- 채권자의 청산금 통지에 대해 채무자의 명시적 동의가 있어야 청산금이 확정되는지 여부
- 경매진행 중 가등기권자가 본등기 한 경우 경매개시결정 기입등기의 효력
- 동산양도담보계약서를 공증 받은 경우 양도담보권자의 강제집행방법
- 가등기담보권자가 대외적으로 소유권을 행사하는 것을 묵인한 것을 묵시적 대물변제 또는 귀속청산을 마친 것으로 볼 수 있는지 여부...
- 부동산양도담보 설정자의 임의처분
- 가등기담보권 실행에 있어서 청산금을 잘못 평가한 통지의 효력
- 집합물에 대한 양도담보권자가 점유개정의 방법으로 양도담보권설정계약 당시 존재하는 집합물의 점유를 취득한 후 양도담보권설정자가 ...
- 양도담보 공장기계에 공장저당권 설정된 경우 양도담보권의 효력
- 조합대표자가 총회결의 없이 조합재산을 양도담보한 행위의 효력
- 가등기담보권 설정 후에 후순위 권리자 등 이해관계 있는 제3자가 생긴 경우, 새로운 약정으로 기존 가등기담보권에 피담보채권을 ...
- 부동산 평가액이 피담보채권액에 미달하는 경우
- 가등기담보 등에 관한 법률상 후순위 권리자가 있는 경우의 정산절차 및 가등기담보권자에 의한 정산시 상계가 가능한지 여부
- 가등기담보권의 청산절차 종료 후 담보목적물의 사용·수익권 귀속권자
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)