คู่มือการคืนเงินประกันสำหรับการเช่าอาคารพาณิชย์

อ้างอิงกรณีปรึกษา 8 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

แม้สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จะสิ้นสุดลงแล้ว หากยังมีหน้าที่ของผู้เช่าค้างอยู่ เช่น การส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าและการคืนสภาพเดิม ก็อาจส่งผลต่อการคืนเงินประกันได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่าไม่อาจปฏิเสธการคืนเงินประกันทั้งหมดเพียงเพราะการคืนสภาพเดิมยังบกพร่องเล็กน้อย และควรพิจารณาสถานการณ์เฉพาะกรณีด้วย เช่น การสิ้นสุดสัญญาและสิทธิของผู้เช่าที่จะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอก

ผู้เกี่ยวข้อง → ผู้เช่า → ผู้ให้เช่า → สัญญาเช่าสิ้นสุดหรือผู้เช่าขอคืนเงินประกัน → สัญญาสิ้นสุดแล้วหรือยัง? → ใช่ → ยังมีหน้าที่ส่งคืนหรือคืนสภาพค้างอยู่หรือไม่? → ไม่ใช่ → หากเลิกฝ่ายเดียวโดยไม่มีเหตุสมควร อาจยังไม่ได้รับเงินประกันคืนและยังต้องจ่ายค่าเช่า → คืนเงินประกันพร้อมกับรับคืนทรัพย์สิน → ข้อบกพร่องที่เหลือเป็นเพียงเรื่องเล็กน้อยหรือไม่? → ใช่ ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 536 → หน้าที่ที่ยังค้างอาจกระทบการคืนเงิน พิจารณาตามข้อเท็จจริงของกรณี → ตรวจการส่งคืนทรัพย์สินและการร่วมมือแจ้งเลิกกิจการ หากจำเป็น → ตรวจการส่งมอบและขั้นตอนที่ช่วยให้ผู้ให้เช่ากลับมาประกอบกิจการ → ตรวจค่าใช้จ่ายคืนสภาพที่เหมาะสม → ข้อบกพร่องเล็กน้อยอาจหักค่าแก้ไขที่เหมาะสมได้ แต่ไม่ควรปฏิเสธคืนทั้งหมด → ตรวจสิทธิเมื่อมีการโอนอาคาร → หากยกสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกได้ ผู้รับโอนอาจรับหน้าที่คืนเงินประกัน

ประเด็นสำคัญ

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง หน้าที่ของผู้เช่าในการส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าและหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการคืนเงินประกันเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกัน
ผู้ให้เช่าอาจกระทำการขัดต่อหลักสุจริต หากปฏิเสธคืนเงินประกันทั้งหมดโดยอ้างเพียงว่าผู้เช่าไม่ได้คืนสภาพเดิมในส่วนเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม อาจหักค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมในการคืนสภาพเดิมของส่วนที่ยังบกพร่องออกจากเงินประกันได้ (กรณีตัวอย่าง 1, ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 536 (민법 제536조))
การคืนสภาพเดิมของผู้เช่าอาจรวมถึงหน้าที่ให้ความร่วมมือเพื่อให้ผู้ให้เช่าหรือบุคคลอื่นสามารถกลับมาประกอบกิจการในร้านนั้นได้ ดังนั้น หากจำเป็นต้องดำเนินขั้นตอนแจ้งเลิกกิจการดังเช่นในกรณีตัวอย่าง ผู้เช่าอาจต้องดำเนินการดังกล่าว (กรณีตัวอย่าง 4, คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 9 ตุลาคม ค.ศ. 2008 เลขที่ 2008다34903)
หากยังเหลือระยะเวลาตามสัญญาและผู้เช่าพยายามยุติสัญญาฝ่ายเดียวโดยไม่มีเหตุอันสมควร กรณีตัวอย่างอธิบายว่า ผู้เช่าจะไม่ได้รับเงินประกันคืนจนกว่าระยะเวลาที่เหลือจะสิ้นสุดลง และยังต้องชำระค่าเช่าตลอดระยะเวลาที่เหลือ (กรณีตัวอย่าง 8)
แม้อาคารที่เช่าจะถูกโอนให้ผู้อื่น หากผู้เช่ามีสิทธิที่จะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้รับโอนอาจรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่าและมีหน้าที่คืนเงินประกัน (กรณีตัวอย่าง 7, กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรค 1 และวรรค 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항))
แม้จะระบุเวลาที่แน่นอนในการดำเนินคดีฟ้องเรียกคืนเงินประกันได้ยาก กรณีตัวอย่างอธิบายว่า กระบวนพิจารณาอาจใช้เวลาสั้นกว่าการฟ้องคดีแพ่งทั่วไป ตามกฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์และกฎหมายว่าด้วยการพิจารณาคดีมูลค่าน้อย (กรณีตัวอย่าง 2)
เมื่อยื่นขอขายทอดตลาดโดยอาศัยคำพิพากษาให้คืนเงินประกันหรือคำพิพากษาอื่นในลักษณะเดียวกัน ผู้เช่าอาจไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าก่อน แต่หากต้องการรับเงินจากการแบ่งชำระ ผู้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์จากการขายทอดตลาด (กรณีตัวอย่าง 3, กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรค 1 และวรรค 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항))
ตามเกณฑ์ที่ระบุในกรณีตัวอย่าง ให้นำค่าเช่ารายเดือนคูณ 100 แล้วบวกกับเงินประกันเพื่อคำนวณเงินประกันที่เข้าเกณฑ์ ส่วนขอบเขตของผู้เช่ารายย่อยและจำนวนเงินที่ได้รับชำระก่อนนั้นแตกต่างกันไปตามแต่ละพื้นที่ (กรณีตัวอย่าง 5 และ 6, กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 และมาตรา 14 รวมทั้งพระราชกฤษฎีกาบังคับใช้ มาตรา 2 มาตรา 6 และมาตรา 7 (상가건물 임대차보호법 제2조·제14조 및 시행령 제2조·제6조·제7조))

คำถามที่พบบ่อย

Q. ฉันอาจไม่ได้รับเงินประกันคืนทั้งหมดเพียงเพราะคืนสภาพเดิมไม่ครบเล็กน้อยหรือไม่?

การปฏิเสธคืนเงินประกันทั้งหมดทั้งที่การคืนสภาพเดิมที่ยังไม่ได้ดำเนินการเป็นเพียงเรื่องเล็กน้อยและมีมูลค่าความเสียหายต่ำ อาจขัดต่อหลักสุจริตได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมในการคืนสภาพเดิมของส่วนที่ยังบกพร่องออกจากเงินประกันได้

กรณี 1

Q. แม้จะย้ายออกจากร้านแล้ว ยังต้องแจ้งเลิกกิจการเพื่อจะได้รับเงินประกันคืนหรือไม่?

กรณีตัวอย่างอธิบายว่า หน้าที่คืนสภาพเดิมของผู้เช่าอาจรวมถึงหน้าที่ให้ความร่วมมือเพื่อให้ผู้ให้เช่าสามารถกลับมาประกอบกิจการในร้านได้ด้วย ผู้เช่าอาจต้องดำเนินขั้นตอนแจ้งเลิกกิจการ เพื่อไม่ให้เป็นอุปสรรคต่อการขอใบอนุญาตประกอบกิจการอีกครั้งในสถานที่ดังกล่าว

กรณี 4

Q. หากเลิกกิจการทั้งที่ยังเหลือระยะเวลาตามสัญญา จะได้รับเงินประกันคืนหรือไม่?

หากผู้เช่าบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวโดยไม่มีเหตุอันสมควร กรณีตัวอย่างอธิบายว่า ผู้เช่าจะไม่ได้รับเงินประกันคืนจนกว่าสัญญาจะสิ้นสุดลง และยังต้องชำระค่าเช่ารายเดือนตลอดระยะเวลาสัญญาที่เหลือด้วย การพิจารณาว่าสามารถยุติสัญญาได้หรือไม่นั้นต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงและสถานการณ์เฉพาะกรณี

กรณี 8

Q. หากอาคารพาณิชย์ที่เช่าถูกขายให้ผู้อื่น ควรเรียกเงินประกันคืนจากใคร?

กรณีตัวอย่างอธิบายว่า หากมีการโอนอาคารหลังจากผู้เช่าเข้าครอบครองและจดทะเบียนธุรกิจจนมีสิทธิที่จะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้รับโอนจะรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า ในกรณีนี้ผู้เช่าต้องเรียกเงินประกันคืนจากผู้รับโอน ไม่ใช่เจ้าของเดิม

กรณี 7

Q. คดีฟ้องเรียกคืนเงินประกันใช้เวลานานเท่าใด?

กรณีตัวอย่างอธิบายว่าเป็นการยากที่จะระบุระยะเวลาที่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ แม้เงินประกันจะเกิน 20 ล้านวอน ก็สามารถใช้กระบวนพิจารณาตามกฎหมายว่าด้วยการพิจารณาคดีมูลค่าน้อยได้ ซึ่งอาจใช้เวลาสั้นกว่าการฟ้องคดีแพ่งทั่วไป

กรณี 2

Q. เมื่อได้รับคำพิพากษาให้คืนเงินประกันแล้ว ต้องย้ายออกจากอาคารพาณิชย์ก่อนจึงจะยื่นขอขายทอดตลาดได้หรือไม่?

กรณีตัวอย่างอธิบายว่า เมื่อยื่นขอบังคับขายทอดตลาดโดยอาศัยคำพิพากษาถึงที่สุดในคดีเรียกคืนเงินประกันหรือคำพิพากษาอื่นในลักษณะเดียวกัน ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าก่อน อย่างไรก็ตาม หากต้องการรับเงินจากการแบ่งชำระ ผู้เช่าต้องส่งมอบอาคารพาณิชย์ที่เช่าให้แก่ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นจากการขายทอดตลาด

กรณี 3

Q. การคืนเงินประกันกับการส่งมอบร้าน ฝ่ายใดต้องดำเนินการก่อน?

กรณีตัวอย่างอธิบายว่า หน้าที่ของผู้เช่าในการส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าและหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการคืนเงินประกันเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกัน หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติหน้าที่ส่งคืนทรัพย์สินอย่างถูกต้อง ผู้เช่าอาจยังไม่ได้รับเงินประกันคืนจนกว่าจะปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวครบถ้วน

กรณี 4

Q. จะคำนวณเกณฑ์เงินประกันสำหรับอาคารพาณิชย์ที่มีค่าเช่ารายเดือนได้อย่างไร?

วิธีคำนวณที่ระบุในกรณีตัวอย่างคือ นำค่าเช่ารายเดือนคูณ 100 แล้วบวกกับเงินประกัน ตัวอย่างเช่น เงินประกัน 100 ล้านวอนและค่าเช่ารายเดือน 700,000 วอน คำนวณได้เป็น 170 ล้านวอน โดยอธิบายว่าเข้าเกณฑ์ที่ใช้ในขณะนั้นสำหรับนครควังจูตามที่ระบุไว้ในกรณีตัวอย่าง

กรณี 6

Q. ผู้เช่ารายย่อยมีสิทธิได้รับเงินประกันก่อนเจ้าหนี้ที่มีหลักประกันรายอื่นหรือไม่?

กรณีตัวอย่างอธิบายว่า ผู้เช่าที่อยู่ในขอบเขตที่กำหนดอาจได้รับชำระเงินจำนวนหนึ่งจากเงินประกันก่อนเจ้าหนี้รายอื่น โดยได้รับสิทธิในลำดับแรกภายในขอบเขตครึ่งหนึ่งของมูลค่าอาคารที่ให้เช่า ขอบเขตเงินประกันที่ใช้บังคับและจำนวนเงินที่ได้รับชำระก่อนนั้นแตกต่างกันไปตามแต่ละพื้นที่

กรณี 5

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 536 (민법 제536조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 615 (민법 제615조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 654 (민법 제654조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 (상가건물 임대차보호법 제2조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรค 1 และวรรค 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรค 1 และวรรค 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 14 วรรค 3 (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 18 (상가건물 임대차보호법 제18조)
พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 6 และมาตรา 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조)
กฎหมายว่าด้วยการพิจารณาคดีมูลค่าน้อย มาตรา 6 มาตรา 7 มาตรา 10 และมาตรา 11-2 (소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2)
กฎหมายบังคับคดีแพ่ง มาตรา 41 (민사집행법 제41조)

ข้อควรระวัง

การคืนเงินประกันกับการส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าอาจเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกัน จึงควรตรวจสอบว่ายังมีหน้าที่ของผู้เช่าค้างอยู่หรือไม่ เช่น การส่งมอบร้านหรือการคืนสภาพเดิม
แม้การคืนสภาพเดิมจะยังบกพร่องบางส่วน ก็ไม่ได้หมายความว่าจะระงับการคืนเงินประกันทั้งหมดโดยอัตโนมัติ แต่อาจหักค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมในการซ่อมแซมคืนสภาพได้
หากหยุดประกอบกิจการฝ่ายเดียวทั้งที่ยังเหลือระยะเวลาตามสัญญา เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง การคืนเงินประกันอาจล่าช้า และอาจยังต้องรับภาระค่าเช่าตลอดระยะเวลาที่เหลือ
อย่าสรุปว่าเกณฑ์เงินประกันและจำนวนเงินที่ผู้เช่ารายย่อยมีสิทธิได้รับชำระก่อนในปัจจุบันเป็นไปตามตัวเลขที่ระบุในกรณีตัวอย่าง ควรตรวจสอบข้อมูลที่ใช้บังคับในแต่ละพื้นที่

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)