คู่มือการเรียกคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์และการเรียกค่าสินไหมทดแทนในการเช่าพื้นที่พาณิชย์

อ้างอิงกรณีปรึกษา 49 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

เงินค่ากู๊ดวิลล์เป็นค่าตอบแทนสำหรับการโอนหรือให้ใช้สิ่งต่าง ๆ เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกในการประกอบกิจการ ลูกค้า ความรู้ความชำนาญในการดำเนินธุรกิจ หรือข้อได้เปรียบจากทำเลที่ตั้งของร้านค้า โดยทั่วไป เพียงเพราะสัญญาเช่าสิ้นสุดลงก็ไม่อาจเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าคืนเงินดังกล่าวได้ อย่างไรก็ตาม หากผู้ให้เช่าขัดขวางการเรียกคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ เช่น ขัดขวางการทำสัญญากับผู้เช่ารายใหม่โดยไม่มีเหตุอันสมควร ก็สามารถเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนได้

ผู้เกี่ยวข้อง → ผู้เช่าเดิม → ผู้ให้เช่า → ผู้เช่ารายใหม่ → สัญญาเช่าสิ้นสุด ผู้เช่าเดิมต้องการเรียกคืนค่ากู๊ดวิลล์ → มีการขัดขวางการเรียกคืน ในช่วงที่กฎหมายกำหนดหรือไม่? → ใช่ · มาตรา 10-4 วรรคหนึ่ง → การปฏิเสธผู้เช่ารายใหม่ มีเหตุอันสมควรหรือไม่? → ไม่ใช่ → มีข้อตกลงแยกต่างหาก ให้ผู้ให้เช่าคืนเงินหรือไม่? → ไม่ใช่ · มาตรา 10-4 วรรคสองและวรรคห้า → อาจเรียกค่าสินไหม หรือคืนเงินตามข้อตกลง → ใช่ · มาตรา 10-4 วรรคสองและวรรคห้า → โดยทั่วไปเรียกคืนไม่ได้ เพียงเพราะสัญญาเช่าสิ้นสุด → ใช่ → ตรวจช่วงเวลาคุ้มครอง → การขัดขวางต้องอยู่ในช่วง สามเดือนก่อนสิ้นสุดสัญญาจนถึงวันสิ้นสุด → ตรวจเพดานค่าสินไหม → ค่าสินไหมไม่เกินจำนวนที่ต่ำกว่า ระหว่างค่ากู๊ดวิลล์ที่ตกลงกับผู้เช่ารายใหม่ และมูลค่า ณ วันสิ้นสุดสัญญา → ตรวจข้อมูลผู้เช่ารายใหม่ → แจ้งข้อมูลที่ทราบเกี่ยวกับ ฐานะการเงินและการปฏิบัติตามหน้าที่

ประเด็นสำคัญ

เงินค่ากู๊ดวิลล์เป็นค่าตอบแทนสำหรับการโอนหรือให้ใช้มูลค่าทรัพย์สินที่จับต้องได้และจับต้องไม่ได้ เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกและอุปกรณ์ในการประกอบกิจการ ลูกค้า ชื่อเสียง ความรู้ความชำนาญในการดำเนินธุรกิจ หรือข้อได้เปรียบทางธุรกิจจากทำเลที่ตั้งของร้านค้า (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3))
สัญญาเงินค่ากู๊ดวิลล์เป็นสัญญาแยกจากสัญญาเช่าหรือสัญญาโอนสิทธิการเช่า แต่ขึ้นอยู่กับเหตุการณ์และเนื้อหาในการทำสัญญา สัญญาเหล่านี้อาจได้รับการพิจารณาว่ามีความเกี่ยวพันกันจนแยกจากกันไม่ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกา 2002다25013, คำพิพากษาศาลฎีกา 2016다261175)
โดยทั่วไป เงินค่ากู๊ดวิลล์จะได้รับจากผู้เช่ารายใหม่ จึงไม่อาจเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าคืนเงินดังกล่าวเพียงเพราะสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
ผู้ให้เช่าต้องไม่ขัดขวางการเรียกคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ตั้งแต่ 3 เดือนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าจนถึงวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง การเรียกเงินค่ากู๊ดวิลล์ การขัดขวางการชำระเงินค่ากู๊ดวิลล์ การเรียกค่าเช่าหรือเงินประกันสูงเกินควรอย่างเห็นได้ชัด และการปฏิเสธทำสัญญาโดยไม่มีเหตุอันสมควร อาจถือเป็นการกระทำขัดขวางได้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-4 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항))
หากผู้ให้เช่าก่อให้เกิดความเสียหายจากการกระทำขัดขวาง อาจต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทน จำนวนค่าสินไหมทดแทนต้องไม่เกินจำนวนที่ต่ำกว่าระหว่างเงินค่ากู๊ดวิลล์ที่ผู้เช่ารายใหม่ตกลงจะจ่ายกับเงินค่ากู๊ดวิลล์ ณ เวลาที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-4 วรรคสาม (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항))
หากผู้เช่ารายใหม่ไม่มีความสามารถทางการเงินที่จะชำระเงินประกันหรือค่าเช่า หรือมีความเสี่ยงว่าจะไม่ปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของผู้เช่า เป็นต้น อาจเป็นเหตุอันสมควรที่ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธการทำสัญญาได้ ผู้เช่าต้องให้ข้อมูลที่ตนทราบแก่ผู้ให้เช่าเกี่ยวกับความสามารถทางการเงินของผู้เช่ารายใหม่และความสามารถในการปฏิบัติตามภาระหน้าที่ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-4 วรรคสองและวรรคห้า (상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항))
หากผู้ให้เช่าได้รับเงินค่ากู๊ดวิลล์โดยรับรองว่าจะให้ประกอบกิจการเป็นระยะเวลาหนึ่ง แต่ไม่สามารถรับรองระยะเวลาดังกล่าวได้ ผู้ให้เช่าอาจต้องคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์บางส่วนตามระยะเวลาที่เหลือ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง (คำพิพากษาศาลฎีกา 2010다85164)
ไม่อาจใช้สิทธิยึดหน่วงในอาคารที่เช่าโดยอาศัยเพียงสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ (คำพิพากษาศาลฎีกา 93다62119)

คำถามที่พบบ่อย

Q. เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง สามารถเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ได้หรือไม่?

เพียงเพราะระยะเวลาการเช่าสิ้นสุดลง ไม่อาจเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ได้ โดยทั่วไปเงินค่ากู๊ดวิลล์จะได้รับจากผู้เช่ารายใหม่ ทั้งนี้ ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเป็นรายกรณีว่า ผู้ให้เช่าตกลงแยกต่างหากว่าจะคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ หรือมีพฤติการณ์ขัดขวางการเรียกคืนเงินดังกล่าวหรือไม่

กรณี 1, กรณี 5, กรณี 19, กรณี 25

Q. หากสัญญาระบุว่า ‘รับรองเงินค่ากู๊ดวิลล์’ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินหรือไม่?

เพียงข้อความดังกล่าวยังไม่อาจถือได้ว่ามีการตกลงว่าจะคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยทั่วไป แนวคำพิพากษาตีความข้อความนี้ว่า ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเรียกคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ และจะต้องรับผิดหากขัดขวางการเรียกคืนโดยไม่มีเหตุอันสมควร (คำพิพากษาศาลฎีกา 2000다4517)

กรณี 1, กรณี 15, กรณี 24

Q. หากผู้ให้เช่าเรียกเงินประกันหรือค่าเช่าจากผู้เช่ารายใหม่สูงเกินไป จะเกิดผลอย่างไร?

หากการเรียกคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ต้องล้มเหลวเพราะผู้ให้เช่าเรียกค่าเช่าหรือเงินประกันสูงเกินควรอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับค่าเช่าหรือเงินประกันในบริเวณใกล้เคียง หรือภาระเกี่ยวกับอาคาร การกระทำนั้นอาจถือเป็นการขัดขวางได้ หากเกิดความเสียหาย สามารถเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากผู้ให้เช่าได้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-4 วรรคหนึ่งและวรรคสาม (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항))

กรณี 2, กรณี 4, กรณี 10

Q. ผู้ให้เช่าต้องทำสัญญากับผู้เช่ารายใหม่ แม้ผู้เช่ารายใหม่นั้นมีความสามารถไม่เพียงพอที่จะชำระเงินประกันหรือค่าเช่าหรือไม่?

ไม่ใช่เช่นนั้น หากผู้เช่ารายใหม่ไม่มีความสามารถทางการเงินที่จะชำระเงินประกันหรือค่าเช่า อาจเป็นเหตุอันสมควรที่ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธการทำสัญญาได้ ผู้เช่าต้องให้ข้อมูลที่ตนทราบแก่ผู้ให้เช่าเกี่ยวกับความสามารถทางการเงินของผู้เช่ารายใหม่และความสามารถในการปฏิบัติตามภาระหน้าที่

กรณี 8, กรณี 11

Q. ผู้ให้เช่าสามารถปฏิเสธผู้เช่ารายใหม่เพียงเพราะประเภทธุรกิจไม่ตรงกับที่ตนต้องการได้หรือไม่?

การปฏิเสธมีเหตุอันสมควรหรือไม่ ต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงเฉพาะ เช่น สภาพแวดล้อมทางการค้าโดยรอบและประเภทกิจการ หากมีเหตุผลอันสมควรและไม่ใช่เพียงการพยายามหลีกเลี่ยงการทำสัญญา การปฏิเสธอาจถือว่าชอบด้วยเหตุผลได้ ในกรณีหนึ่งเห็นว่า สามารถปฏิเสธการให้สถานบันเทิงเข้ามาดำเนินกิจการได้ โดยคำนึงถึงความสะอาดของอาคารและความกังวลเกี่ยวกับผู้มึนเมาที่มาในช่วงดึก

กรณี 9

Q. หากถือว่าเป็นการขัดขวางการเรียกคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ จะเรียกค่าสินไหมทดแทนได้สูงสุดเท่าใด?

หากเกิดความเสียหายจากการกระทำขัดขวางของผู้ให้เช่า สามารถเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนได้ จำนวนค่าสินไหมทดแทนต้องไม่เกินจำนวนที่ต่ำกว่าระหว่างเงินค่ากู๊ดวิลล์ที่ผู้เช่ารายใหม่ตกลงจะจ่ายกับเงินค่ากู๊ดวิลล์ ณ เวลาที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง และต้องใช้สิทธิเรียกร้องภายใน 3 ปีนับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-4 วรรคสามและวรรคสี่ (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항))

กรณี 4, กรณี 5

Q. หากบอกล้างสัญญาเงินค่ากู๊ดวิลล์แล้ว สามารถบอกล้างสัญญาโอนสิทธิการเช่าไปพร้อมกันได้หรือไม่?

โดยหลักแล้ว สัญญาเงินค่ากู๊ดวิลล์และสัญญาโอนสิทธิการเช่าเป็นสัญญาแยกจากกัน อย่างไรก็ตาม หากสัญญาทั้งสองทำขึ้นโดยมีความเกี่ยวเนื่องกันทั้งทางเศรษฐกิจและข้อเท็จจริง จนเห็นได้ว่าหากไม่มีสัญญาหนึ่ง อีกสัญญาก็คงไม่เกิดขึ้น ก็อาจบอกล้างสัญญาทั้งสองพร้อมกันได้

กรณี 3, กรณี 21, กรณี 22

Q. หากผู้ให้เช่าไม่คืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ สามารถครอบครองร้านค้าต่อไปได้หรือไม่?

สิทธิเรียกร้องให้คืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ไม่อาจถือเป็นสิทธิเรียกร้องที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับอาคารได้ จึงไม่อาจอาศัยสิทธิดังกล่าวเพียงอย่างเดียวเพื่อใช้สิทธิยึดหน่วงและปฏิเสธการส่งมอบร้านค้าได้ (คำพิพากษาศาลฎีกา 93다62119)

กรณี 1, กรณี 18

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-5 (상가건물임대차보호법 제10조의5)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 320 (민법 제320조)

ข้อควรระวัง

ข้อห้ามขัดขวางการเรียกคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ใช้กับการกระทำตั้งแต่ 3 เดือนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าจนถึงวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง จึงควรตรวจสอบช่วงเวลาที่จัดหาผู้เช่ารายใหม่และเอกสารที่เกี่ยวข้อง
การที่ผู้ให้เช่าไม่ทำสัญญากับผู้เช่ารายใหม่เพียงอย่างเดียว ไม่ทำให้ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทน ต้องพิจารณาความสามารถทางการเงินของผู้เช่ารายใหม่ ความสามารถในการปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของผู้เช่า เหตุผลที่ปฏิเสธ และเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าเรียกร้องร่วมกัน
ต้องใช้สิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนภายใน 3 ปีนับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง และจำนวนค่าสินไหมทดแทนมีเพดานตามกฎหมาย

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)