หลักเกณฑ์และข้อควรระวังเกี่ยวกับสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกในการเช่าอาคารพาณิชย์

อ้างอิงกรณีปรึกษา 10 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

ผู้เช่าอาคารพาณิชย์สามารถยกสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้ตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับมอบการครอบครองอาคารที่เช่าและยื่นคำขอจดทะเบียนธุรกิจสำหรับอาคารนั้น อย่างไรก็ตาม สถานประกอบการที่ระบุในทะเบียนธุรกิจต้องตรงกับสถานที่เช่าจริง และสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกกับสิทธิได้รับชำระเงินประกันก่อนมีหลักเกณฑ์แตกต่างกัน

ผู้เกี่ยวข้อง → ผู้เช่า → ผู้ให้เช่า หรือผู้รับโอน → เช่าอาคารพาณิชย์ และต้องการยกสัญญาต่อสู้บุคคลภายนอก → ได้รับมอบการครอบครอง และยื่นคำขอจดทะเบียนธุรกิจแล้ว? → ใช่ มาตรา 3 วรรคหนึ่ง → ไม่ใช่ → สถานที่ในทะเบียนธุรกิจ ตรงกับสถานที่เช่าจริงหรือไม่? → ใช่ → มีการจดทะเบียนสิทธิ เช่น จำนอง ก่อนครบคุณสมบัติหรือไม่? → มีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก ตั้งแต่วันถัดจากยื่นคำขอ ผู้รับโอนรับช่วงสถานะผู้ให้เช่า → อาจไม่มีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก หรือยกสิทธิต่อสู้ไม่ได้ → ตรวจที่อยู่และการย้ายสถานประกอบการ → แยกสิทธิเงินประกันจากสิทธิต่อสู้ → ตรวจลำดับเวลาจดทะเบียนสิทธิ → ทะเบียนธุรกิจต้องตรงกับที่เช่าจริง การย้ายและแก้ทะเบียนอาจกระทบสิทธิเดิม → สิทธิรับเงินประกันก่อนต้องมีวันยืนยันแน่นอน และส่งมอบอาคารเพื่อรับเงินจากการขายทอดตลาด → ตรวจว่ามีสิทธิ เช่น จำนอง ก่อนครบคุณสมบัติหรือไม่

ประเด็นสำคัญ

สิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกคือสิทธิที่ผู้เช่าสามารถยกเนื้อหาสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอก เช่น ผู้รับโอนอาคารที่เช่าได้
ผู้เช่าต้องได้รับมอบการครอบครองอาคารที่เช่าและยื่นคำขอจดทะเบียนธุรกิจ จึงจะมีคุณสมบัติครบถ้วนสำหรับการมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก และสิทธิมีผลตั้งแต่วันถัดจากวันที่ยื่นคำขอ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제3조 제1항))
หากทรัพย์สินที่เช่าซึ่งระบุในทะเบียนธุรกิจไม่ตรงกับสถานที่เช่าจริง อาจไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นวิธีประกาศการเช่าที่มีผลใช้บังคับ (คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 25 กันยายน 2008 คดีหมายเลข 2008다44238)
หากเจ้าของอาคารเปลี่ยนไปหลังจากผู้เช่ามีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกแล้ว ผู้รับโอนจะรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า ไม่ว่าการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์จะเกิดจากการซื้อขายหรือการขายทอดตลาดก็ตาม (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제3조 제2항))
หากย้ายสถานประกอบการไปที่อื่นและแก้ไขทะเบียนธุรกิจ อาจสูญเสียสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกสำหรับสถานประกอบการเดิม (คำพิพากษาศาลแขวงแทกู ลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2008 คดีหมายเลข 2007나20356)
วันยืนยันแน่นอนเป็นหลักเกณฑ์สำหรับสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน ซึ่งแยกต่างหากจากสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้เช่าต้องมีคุณสมบัติสำหรับการมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก เช่น การได้รับมอบการครอบครองอาคารและการจดทะเบียนธุรกิจ รวมทั้งได้รับวันยืนยันแน่นอน จึงจะได้รับชำระเงินประกันก่อนเจ้าหนี้ที่มีสิทธิในลำดับหลังในการขายทอดตลาดหรือการขายทอดตลาดโดยหน่วยงานรัฐ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제5조 제2항))
หากมีการจดทะเบียนสิทธิ เช่น จำนองในอาคาร ก่อนที่ผู้เช่าจะมีคุณสมบัติครบถ้วนสำหรับการมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก เมื่อเจ้าของเปลี่ยนไปภายหลังจากการขายทอดตลาด ผู้เช่าอาจไม่สามารถยกสิทธิการเช่าขึ้นต่อสู้ได้ (กรณีตัวอย่าง 1)
หากต้องการได้รับเงินประกันตามสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนในการขายทอดตลาดหรือการขายทอดตลาดโดยหน่วยงานรัฐ ผู้เช่าต้องส่งมอบอาคารที่เช่าให้แก่ผู้รับโอน (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคสาม (상가건물임대차보호법 제5조 제3항))

คำถามที่พบบ่อย

Q. สิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกในการเช่าอาคารพาณิชย์คืออะไร?

เป็นสิทธิที่ผู้เช่าสามารถยกสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้กับผู้รับโอนอาคารหรือผู้มีส่วนได้เสียอื่นได้ เมื่อผู้เช่ามีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกแล้ว หากเจ้าของเปลี่ยนแปลง ก็สามารถยกสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้กับเจ้าของคนใหม่ได้เช่นกัน

Q. สิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกเกิดขึ้นเมื่อใด?

ผู้เช่าจะมีคุณสมบัติครบถ้วนสำหรับการมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก เมื่อได้รับมอบการครอบครองอาคารที่เช่าและยื่นคำขอจดทะเบียนธุรกิจสำหรับอาคารนั้น สิทธิดังกล่าวมีผลตั้งแต่วันถัดจากวันที่ยื่นคำขอจดทะเบียนธุรกิจ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제3조 제1항))

Q. หากที่อยู่ในทะเบียนธุรกิจไม่ตรงกับสถานที่เช่าจริง จะเกิดอะไรขึ้น?

หากสถานที่ที่ระบุในสัญญาเช่าและทะเบียนธุรกิจไม่ตรงกับสถานที่เช่าจริงหรือรายการอาคารตามทะเบียนกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนธุรกิจอาจไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นวิธีประกาศให้ทราบถึงการเช่า ในกรณีนี้ ผู้เช่าอาจไม่ได้สิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกตามพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์

Q. หากย้ายสถานประกอบการไปที่อื่นและแก้ไขทะเบียนธุรกิจ สิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกจะยังคงอยู่หรือไม่?

หากเปลี่ยนสถานประกอบการในทะเบียนธุรกิจเป็นสถานที่อื่น ทะเบียนที่แก้ไขแล้วจะไม่สามารถประกาศให้ทราบถึงการเช่าของสถานที่เดิมได้ ดังนั้น ผู้เช่าอาจสูญเสียสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกที่เคยได้มาแล้วสำหรับสถานประกอบการเดิม

Q. เมื่อเจ้าของอาคารเปลี่ยนไป สามารถยกสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้กับเจ้าของอาคารคนใหม่ได้หรือไม่?

หากผู้เช่ามีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก ก็สามารถยกสัญญาเช่าเดิมขึ้นต่อสู้กับเจ้าของอาคารคนใหม่ได้ แม้การเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์จะเกิดจากการรับมรดกหรือการขายทอดตลาด ไม่ใช่การซื้อขายก็ตาม ผู้รับโอนย่อมรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제3조 제2항))

Q. เพียงมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก ก็จะได้รับเงินประกันคืนก่อนในการขายทอดตลาดหรือไม่?

ต้องแยกสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกออกจากสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน ตามกรณีตัวอย่าง การอ้างสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน ผู้เช่าต้องมีคุณสมบัติครบถ้วนสำหรับการมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก และต้องได้รับการประทับวันยืนยันแน่นอนในสัญญาเช่า นอกจากนี้ หากต้องการได้รับเงินประกันคืนจากการขายทอดตลาดหรือการขายทอดตลาดโดยหน่วยงานรัฐ ผู้เช่าต้องส่งมอบอาคารที่เช่าให้แก่ผู้รับโอน (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคสองและวรรคสาม (상가건물임대차보호법 제5조 제2항·제3항))

Q. จะเกิดอะไรขึ้นหากอาคารที่มีการจดทะเบียนจำนองก่อนจดทะเบียนธุรกิจถูกขายทอดตลาด?

หากมีการจดทะเบียนสิทธิ เช่น จำนอง ก่อนที่ผู้เช่าจะได้รับมอบการครอบครองอาคารและยื่นคำขอจดทะเบียนธุรกิจ ผู้เช่าอาจไม่สามารถยกสิทธิการเช่าขึ้นต่อสู้ได้หลังจากเจ้าของเปลี่ยนไปเพราะการขายทอดตลาด ควรตรวจสอบช่วงเวลาที่มีการจดทะเบียนสิทธิก่อนและหลังทำสัญญา รวมถึงเวลาที่ผู้เช่ามีคุณสมบัติครบถ้วนสำหรับการมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก

Q. เมื่อมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกแล้ว จะถือว่าได้รับวันยืนยันแน่นอนด้วยหรือไม่?

ไม่ใช่ แม้ผู้เช่าจะมีคุณสมบัติครบถ้วนสำหรับการมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกโดยได้รับมอบการครอบครองอาคารและยื่นคำขอจดทะเบียนธุรกิจแล้วก็ตาม แต่การมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนยังต้องได้รับการประทับวันยืนยันแน่นอนในสัญญาเช่าแยกต่างหาก และการได้รับวันยืนยันแน่นอนเพียงอย่างเดียวก็ใช้แทนคุณสมบัติสำหรับการมีสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 4 วรรคสาม (상가건물임대차보호법 제4조 제3항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제5조 제1항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคสาม (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 278 (민법 제278조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 450 วรรคหนึ่ง (민법 제450조 제1항)

ข้อควรระวัง

ควรตรวจสอบว่ารายละเอียดทรัพย์สินที่เช่าในคำขอจดทะเบียนธุรกิจและสัญญาเช่าที่แนบมานั้นตรงกับสถานที่เช่าจริงหรือไม่
หากแก้ไขที่อยู่สถานประกอบการเป็นสถานที่อื่น อาจสูญเสียสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกสำหรับสถานที่เดิม จึงควรพิจารณาผลกระทบก่อนแก้ไข
วันยืนยันแน่นอนเป็นหลักเกณฑ์แยกต่างหากจากสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอก และจะได้รับสิทธิชำระหนี้ก่อนเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ระบุไว้ในกรณีตัวอย่าง
หากต้องการได้รับเงินประกันคืนโดยอาศัยสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนในการขายทอดตลาดหรือการขายทอดตลาดโดยหน่วยงานรัฐ ต้องส่งมอบอาคารที่เช่าให้แก่ผู้รับโอน

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)