ปัญหาอื่น ๆ เกี่ยวกับการเช่าอาคารพาณิชย์ สิทธิและข้อควรระวัง

อ้างอิงกรณีปรึกษา 68 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

ในการเช่าอาคารพาณิชย์ หน้าที่ซ่อมแซมของผู้ให้เช่า การคืนสภาพเดิมและการเรียกคืนค่าใช้จ่ายของผู้เช่า ตลอดจนค่าเช่าหลังสัญญาสิ้นสุด อาจแตกต่างกันไปตามเนื้อหาของสัญญาและสภาพการใช้งานจริง แม้ในกรณีที่เจ้าของอาคารเปลี่ยนไป หรือมีการโอนสิทธิการเช่าและสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินประกัน ก็ต้องแยกพิจารณาเงื่อนไขและผลทางกฎหมายของแต่ละกรณี

คู่สัญญา → ผู้ให้เช่า → ผู้เช่า → เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด พิจารณาคืนสภาพและค่าใช้จ่าย → เป็นเพียงความสึกหรอจากการใช้ปกติ และไม่มีข้อตกลงพิเศษให้ผู้เช่ารับผิดหรือไม่? → ใช่ ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 615 และ 654 → ไม่ใช่ ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 615 และ 654 → มีข้อตกลงสละสิทธิเรียกคืนค่าใช้จ่ายหรือไม่? → ใช่ ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 626 → ไม่ใช่ → เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นต่อการรักษาทรัพย์สิน หรือเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในเชิงภววิสัยหรือไม่? → อาจเรียกคืนค่าใช้จ่ายได้ ตามประเภทและมูลค่าที่เข้าเกณฑ์ → โดยทั่วไปเรียกคืนไม่ได้ และอุปกรณ์เพื่อกิจการอาจต้องรื้อถอน → ตรวจสัญญาเรื่องคืนสภาพและสละสิทธิ → ตรวจเงื่อนไขในสัญญา → แยกประเภทค่าใช้จ่าย → แยกค่าซ่อมจำเป็น ค่าเพิ่มมูลค่า และอุปกรณ์กิจการ → ประเมินสภาพและมูลค่า → ตรวจสภาพจริงและมูลค่าเพิ่ม ที่ยังเหลือเมื่อสิ้นสัญญา

ประเด็นสำคัญ

เงินค่ากู๊ดวิลล์ไม่ใช่เงินที่ผู้เช่าจะเรียกให้ผู้ให้เช่าคืนได้โดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม อาจพิจารณาเป็นกรณีพิเศษได้หากมีเหตุที่ทำให้ผู้เช่าไม่อาจใช้ระยะเวลาการเช่าที่ได้รับการรับประกันได้ครบ หรือผู้ให้เช่าขัดขวางโอกาสในการเรียกคืนเงินผ่านผู้เช่ารายใหม่ (กรณีที่ 1)
แม้อาคารพาณิชย์จะถูกโอน หากผู้เช่าได้รับมอบการครอบครองอาคารและยื่นขอจดทะเบียนธุรกิจจนมีผลผูกพันบุคคลภายนอก ผู้รับโอนอาจรับช่วงฐานะของผู้ให้เช่าได้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคหนึ่งและวรรคสอง (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항))
ผู้ให้เช่าต้องซ่อมแซมสิ่งที่จำเป็นต่อการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า อย่างไรก็ตาม ต้องพิจารณาว่าเป็นความเสียหายเล็กน้อยที่ไม่กระทบต่อการใช้งานหรือไม่ หรือมีระดับที่กระทบต่อการประกอบกิจการหรือไม่ (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 623 (민법 제623조))
หากไม่มีข้อตกลงพิเศษ ผู้เช่าอาจไม่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการคืนสภาพเดิมสำหรับความสึกหรอที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ ในทางกลับกัน อุปกรณ์ที่ผู้เช่าติดตั้งเพื่อกิจการของตนอาจต้องรื้อถอนเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง และเพียงมีข้อตกลงสละสิทธิเรียกค่าใช้จ่ายในการติดตั้งอุปกรณ์ ไม่ได้ทำให้ผู้เช่าพ้นจากหน้าที่คืนสภาพเดิมด้วย (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 615 และมาตรา 654 (민법 제615조·제654조), กรณีที่ 4 และ 12)
การพิจารณาว่าจะชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าจ่ายไปหรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต่อการรักษาทรัพย์สิน เป็นค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์ซึ่งเพิ่มมูลค่าในเชิงภววิสัย หรือเป็นค่าใช้จ่ายในการติดตั้งอุปกรณ์เพื่อกิจการของผู้เช่าเท่านั้น นอกจากนี้ ต้องตรวจสอบด้วยว่ามีข้อตกลงสละสิทธิเรียกคืนค่าใช้จ่ายในสัญญาหรือไม่ (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 626 (민법 제626조))
โดยหลักแล้ว หลังสัญญาสิ้นสุด การคืนเงินประกันและการคืนอาคารเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกัน การพิจารณาว่าผู้เช่าต้องคืนลาภมิควรได้ในจำนวนเท่ากับค่าเช่าหรือไม่ อาจแตกต่างกันไปตามว่าผู้เช่าเพียงครอบครองต่อไป หรือดำเนินกิจการและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินจริง (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 536 (민법 제536조), กรณีที่ 8)
ผู้เช่าไม่ได้มีสิทธิบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวได้เพียงเพราะมีเหตุส่วนตัวในระหว่างอายุสัญญา ต้องตรวจสอบว่ามีการสงวนสิทธิบอกเลิกไว้ในสัญญาหรือไม่ เป็นต้น และการที่การใช้ทรัพย์สินที่เช่าถูกกระทบบางส่วน ก็ไม่ได้หมายความว่าจะปฏิเสธการชำระค่าเช่าทั้งหมดได้ (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 635 และมาตรา 636 (민법 제635조·제636조), กรณีที่ 21 และ 25)
ข้อตกลงที่จำกัดสิทธิขอต่ออายุสัญญาของผู้เช่าในทางที่เป็นผลเสียต่อผู้เช่าอาจไม่มีผลบังคับ แต่ต้องตรวจสอบแยกต่างหากว่ามีเหตุปฏิเสธการต่ออายุสัญญาตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ ผู้เช่าช่วงที่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าอาจใช้สิทธิขอต่ออายุสัญญาแทนผู้เช่าได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 มาตรา 13 วรรคสอง และมาตรา 15 (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조))

คำถามที่พบบ่อย

Q. เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง จะขอให้ผู้ให้เช่าคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์หรือค่าใช้จ่ายในการลงทุนติดตั้งอุปกรณ์ได้หรือไม่?

โดยหลักแล้ว เงินค่ากู๊ดวิลล์ไม่ใช่เงินที่ผู้ให้เช่าต้องคืนโดยอัตโนมัติ แต่ในบางกรณีผู้เช่าอาจเรียกคืนเงินดังกล่าวได้จากการโอนสิทธิการเช่าหรือโอกาสให้เช่าช่วง หากมีพฤติการณ์พิเศษ เช่น ผู้เช่าไม่อาจใช้ระยะเวลาการเช่าที่ได้รับการรับประกันได้ครบเนื่องจากเหตุของผู้ให้เช่า หรือผู้ให้เช่าขัดขวางโอกาสในการเรียกคืนเงินผ่านผู้เช่ารายใหม่ ต้องพิจารณาแยกต่างหาก ส่วนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการติดตั้งอุปกรณ์ก็ต้องพิจารณาว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์ซึ่งใช้เพิ่มมูลค่าในเชิงภววิสัย หรือเป็นค่าใช้จ่ายเพื่อกิจการของผู้เช่าเท่านั้น รวมถึงมีข้อตกลงสละสิทธิเรียกร้องไว้ในสัญญาหรือไม่

กรณี 1, กรณี 5, กรณี 10

Q. หากเจ้าของอาคารพาณิชย์เปลี่ยนไป ผู้เช่าต้องย้ายออกเพราะเจ้าของใหม่หรือไม่?

ผู้เช่าที่ได้รับมอบการครอบครองอาคารและยื่นขอจดทะเบียนธุรกิจจนมีผลผูกพันบุคคลภายนอก สามารถยกสิทธิการเช่าขึ้นกล่าวอ้างต่อผู้ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้ ในกรณีนี้ ผู้รับโอนอาจรับช่วงฐานะของผู้ให้เช่าและหนี้ที่ต้องคืนเงินประกันด้วย จึงอาจมีกรณีที่ไม่สามารถเรียกเงินประกันคืนจากเจ้าของเดิมได้ นอกจากนี้ ควรตรวจสอบว่ารายละเอียดในสัญญาเช่า รายการจดทะเบียนธุรกิจ และการระบุทรัพย์สินที่เช่าตรงกันหรือไม่

กรณี 2, กรณี 20

Q. เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่าต้องซ่อมหลอดไฟฟลูออเรสเซนต์หรืออุปกรณ์ที่ชำรุดจากการใช้งานเป็นเวลานานด้วยหรือไม่?

ความสึกหรอที่เกิดจากการใช้งานตามปกติอาจเป็นภาระของผู้ให้เช่า หากไม่มีเหตุให้ผู้เช่าต้องรับผิดและไม่มีข้อตกลงพิเศษ อย่างไรก็ตาม ต้องตรวจสอบว่ามีข้อสัญญากำหนดให้ผู้เช่าซ่อมแซมแม้แต่ความสึกหรอบางประเภทหรือไม่ และความเสียหายนั้นเกินขอบเขตการใช้งานตามปกติหรือไม่ ขอบเขตการคืนสภาพเดิมขึ้นอยู่กับเนื้อหาในสัญญาและสภาพจริงของทรัพย์สิน

กรณี 4

Q. ผู้เช่าสามารถเรียกให้ผู้ให้เช่าชดใช้ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งหม้อต้มน้ำหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ได้หรือไม่?

หากเป็นค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมูลค่าในเชิงภววิสัยของทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าอาจเรียกให้ชดใช้ในฐานะค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์ได้ โดยเรียกได้ไม่เกินส่วนที่มูลค่าเพิ่มขึ้นนั้นยังคงเหลืออยู่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ในทางกลับกัน อุปกรณ์ที่จำเป็นเฉพาะต่อกิจการของผู้เช่าเองอาจไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์ และต้องตรวจสอบข้อตกลงที่สละสิทธิเรียกคืนค่าใช้จ่ายไว้ล่วงหน้า หรือข้อตกลงให้คืนสภาพเดิมด้วย หากจะเรียกค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์ หลักฐานสนับสนุนจำนวนเงินที่จ่ายและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเป็นสิ่งสำคัญ

กรณี 5, กรณี 10, กรณี 12

Q. หากสัญญาสิ้นสุดลงแต่ยังไม่ได้รับเงินประกันคืน จะยังคงครอบครองร้านค้าไว้ได้หรือไม่?

การคืนทรัพย์สินที่เช่าและการคืนเงินประกันอาจเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกัน ดังนั้น การที่ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินโดยใช้สิทธิโต้แย้งดังกล่าว ไม่ได้ทำให้การครอบครองนั้นเป็นการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่ายังคงดำเนินกิจการหลังสัญญาสิ้นสุดและได้รับประโยชน์จริง ผู้เช่าอาจต้องคืนลาภมิควรได้ในจำนวนเท่ากับค่าเช่า ข้อสรุปอาจแตกต่างออกไปหากผู้เช่าเพียงครอบครองโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สิน

กรณี 8

Q. หากยังเหลือระยะเวลาตามสัญญา แต่ต้องการเลิกกิจการด้วยเหตุส่วนตัว จะบอกเลิกสัญญาได้ทันทีหรือไม่?

หากกำหนดระยะเวลาสัญญาไว้และไม่ได้สงวนสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดไว้ต่างหาก ผู้เช่าอาจไม่สามารถบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวโดยอาศัยเพียงเหตุส่วนตัวได้ ควรพิจารณาปฏิบัติตามสัญญาหรือยุติสัญญาโดยตกลงกับผู้ให้เช่าแยกต่างหาก ส่วนกรณีที่ผู้เช่ารายใหม่เข้ามาเช่าระหว่างที่ยังเหลืออายุสัญญา และผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่าซ้ำซ้อนนั้น อาจต้องพิจารณาแยกต่างหาก

กรณี 21

Q. ผู้ให้เช่าสามารถปฏิเสธการต่ออายุสัญญาโดยอ้างเหตุว่าจะก่อสร้างอาคารใหม่ได้หรือไม่?

พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์กำหนดเหตุบางประการเกี่ยวกับการก่อสร้างใหม่ไว้เป็นเหตุปฏิเสธการต่ออายุสัญญา การพิจารณาว่าการปฏิเสธต่ออายุเป็นธรรมหรือไม่ อาจคำนึงถึงสถานการณ์เฉพาะ เช่น ความชัดเจนของแผนก่อสร้างใหม่และความเป็นไปได้ที่จะดำเนินการจริง ดังนั้น จึงไม่ควรสรุปว่าผู้ให้เช่าปฏิเสธการต่ออายุได้เสมอเพียงเพราะกล่าวว่าจะก่อสร้างใหม่ ข้อตกลงที่จำกัดสิทธิขอต่ออายุสัญญาของผู้เช่าในทางที่เป็นผลเสียต่อผู้เช่าอาจไม่มีผลบังคับด้วย

กรณี 11, กรณี 15

Q. หากผู้ให้เช่ายินยอมหลังจากทำสัญญาเช่าช่วงแล้ว ผู้เช่าช่วงยังขอต่ออายุสัญญาได้หรือไม่?

ตามหลักเกณฑ์ที่อธิบายไว้ในกรณีตัวอย่าง ผู้ให้เช่าสามารถให้ความยินยอมก่อนหรือหลังการทำสัญญาเช่าช่วงได้ และอาจถือว่ามีความยินยอมโดยปริยายได้เช่นเดียวกับความยินยอมโดยชัดแจ้ง อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าและผู้เช่าช่วงต้องพิสูจน์ว่ามีความยินยอมดังกล่าว ผู้เช่าช่วงที่ได้รับความยินยอมอาจใช้สิทธิขอต่ออายุสัญญาแทนผู้เช่าได้ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

กรณี 23

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคหนึ่งและวรรคสอง (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 9 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคหนึ่ง วรรคสี่ และวรรคห้า (상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 13 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง ข้อยกเว้นท้ายมาตรา 345 (민법 제345조 단서)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 346 (민법 제346조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 451 วรรคหนึ่ง (민법 제451조 제1항)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 536 (민법 제536조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 543 วรรคหนึ่ง (민법 제543조 제1항)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 615 (민법 제615조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 617 (민법 제617조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 618 (민법 제618조)

ข้อควรระวัง

การพิจารณาว่าจะคืนเงินค่ากู๊ดวิลล์ ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งอุปกรณ์ หรือค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์หรือไม่ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับชื่อเรียกเพียงอย่างเดียว ต้องตรวจสอบทั้งข้อสัญญาเกี่ยวกับการสละสิทธิเรียกคืนค่าใช้จ่ายหรือการคืนสภาพเดิม วัตถุประสงค์ในการจ่ายเงิน และการเพิ่มขึ้นของมูลค่า
หากยังครอบครองร้านค้าหลังสัญญาสิ้นสุด การที่รอรับเงินประกันคืนไม่ได้ทำให้ได้รับยกเว้นจากการชำระเงินจำนวนเท่าค่าเช่าเสมอไป การดำเนินกิจการจริงและการใช้ประโยชน์หรือได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินเป็นเรื่องสำคัญ
การโอนอาคาร การเช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่า และการโอนสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินประกันเป็นความสัมพันธ์ทางกฎหมายคนละประเภทกัน ต้องแยกให้ชัดว่ากรณีใดต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า และควรเรียกเงินประกันคืนจากใคร
กฎหมายและหลักเกณฑ์ที่ยกมาในกรณีตัวอย่างอาจเป็นเนื้อหาที่ใช้บังคับในเวลาที่มีการให้คำปรึกษา ดังนั้น ในข้อพิพาทจริงควรตรวจสอบเวลาที่ทำสัญญา กฎหมายที่ใช้บังคับในปัจจุบัน และรายละเอียดเฉพาะของสัญญา

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)