คู่มือสิทธิได้รับชำระก่อนสำหรับการเช่าอาคารพาณิชย์

อ้างอิงกรณีปรึกษา 39 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

โดยหลักแล้ว ผู้เช่าอาคารพาณิชย์ต้องได้รับมอบการครอบครองอาคาร จดทะเบียนธุรกิจ และมีวันกำหนดวันที่แน่นอนในสัญญาเช่า จึงจะได้รับเงินประกันการเช่าคืนก่อนเจ้าหนี้รายอื่นในการขายทอดตลาดหรือการขายทอดตลาดโดยหน่วยงานรัฐ สิทธิได้รับชำระก่อนเป็นลำดับแรกของผู้เช่ารายย่อยอยู่ภายใต้คุณสมบัติและวงเงินตามกฎหมายแยกต่างหาก และแม้มีคุณสมบัติครบถ้วนแล้ว ก็ยังต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้จากการขายทอดตลาดและรักษาคุณสมบัติไว้

ผู้เกี่ยวข้อง → ผู้เช่าอาคารพาณิชย์ → เจ้าของอาคาร → เจ้าหนี้รายอื่น → อาคารพาณิชย์ถูกขายทอดตลาด ผู้เช่าต้องการได้เงินประกันก่อนเจ้าหนี้อื่น → ได้รับมอบการครอบครองอาคารแล้วหรือไม่? → ใช่ มาตรา 3 วรรค 1 → ไม่ → จดทะเบียนธุรกิจแล้วหรือไม่? → สัญญาเช่ามีวันกำหนดวันที่แน่นอนหรือไม่? → ใช่ มาตรา 5 วรรค 2 → มีสิทธิได้รับชำระก่อนโดยทั่วไป เมื่อครบทั้งสามเงื่อนไข → ยังไม่ครบเงื่อนไขทั่วไป ผู้เช่ารายย่อยอาจมีสิทธิแยกต่างหาก → ยื่นคำขอรับชำระหนี้ให้ทันกำหนด มาตรา 88 วรรค 1 → คงทะเบียนให้ถูกต้องและตรวจข้อมูลทรัพย์สิน → ตรวจวงเงินและยอดเงินประกันที่ระบุในสัญญา → กำหนดยื่นคำขอรับชำระหนี้ → ทะเบียนธุรกิจต้องตรงกับอาคารและพื้นที่เช่า รักษาคุณสมบัติไว้จนสิ้นกำหนดยื่นคำขอ → ตรวจวงเงินผู้เช่ารายย่อย และผลของการเพิ่มเงินประกันหรือจำนองเดิม

ประเด็นสำคัญ

สิทธิได้รับชำระก่อนโดยทั่วไปจะได้รับการยอมรับต่อเมื่อมีทั้งคุณสมบัติในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอก ซึ่งได้แก่ การได้รับมอบการครอบครองอาคารและการจดทะเบียนธุรกิจ และวันกำหนดวันที่แน่นอนในสัญญาเช่า (กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรค 1 และมาตรา 5 วรรค 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항))
แม้จะมีการจดทะเบียนธุรกิจและวันกำหนดวันที่แน่นอนแล้ว หากยังไม่ได้รับมอบการครอบครองอาคาร ผลของสิทธิได้รับชำระก่อนอาจยังไม่เกิดขึ้นทันที กรณีตัวอย่างอธิบายว่าผลจะเกิดขึ้นตั้งแต่วันถัดจากวันที่มีคุณสมบัติในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกครบถ้วน (กรณีที่ 12, 22)
ผู้เช่ารายย่อยอาจได้รับชำระก่อนผู้ทรงสิทธิในหลักประกันรายอื่น ภายในขอบเขตเงินประกันการเช่าและวงเงินที่กฎหมายกำหนด ต้องมีคุณสมบัติในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกก่อนจดทะเบียนคำสั่งขอให้ขายทอดตลาด และควรตรวจสอบขอบเขตกับวงเงินที่ใช้บังคับตามกฎหมายในกรณีนั้น ๆ (กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 14 และกฎกระทรวงเพื่อบังคับใช้กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 6 และมาตรา 7 (상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조))
การจดทะเบียนธุรกิจเป็นทั้งคุณสมบัติในการได้มาซึ่งสิทธิได้รับชำระก่อนและคุณสมบัติในการคงสิทธิดังกล่าวไว้ ต้องคงทะเบียนไว้อย่างถูกต้องตามกฎหมายจนถึงกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอรับชำระหนี้จากการขายทอดตลาด และหากเลิกกิจการจริงหรือให้เช่าช่วง แม้ยังมีทะเบียนอยู่ก็อาจไม่ถือว่ามีคุณสมบัติครบถ้วน (กรณีที่ 7, 19, 20)
หากต้องการใช้สิทธิได้รับชำระก่อน ต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้จากการขายทอดตลาดภายในกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอตามกระบวนการขายทอดตลาด หากไม่ได้รับส่วนแบ่งเพราะไม่ได้ยื่นคำขอ การเรียกร้องให้เจ้าหนี้ลำดับหลังคืนเงินในฐานะลาภมิควรได้จะทำได้ยาก (กฎหมายบังคับคดีแพ่ง มาตรา 88 วรรค 1 (민사집행법 제88조 제1항), กรณีที่ 13, 19)
หากรายละเอียดทรัพย์สินในสัญญาที่แนบกับการจดทะเบียนธุรกิจไม่ตรงกับทะเบียนอาคาร หรือไม่มีแผนผังพื้นที่เช่าบางส่วน การจดทะเบียนธุรกิจอาจไม่สามารถแสดงให้บุคคลภายนอกทราบถึงการเช่า ซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระก่อน (กรณีที่ 6)
หากระบุเงินประกันการเช่าในสัญญาต่ำกว่าจำนวนจริงและได้รับวันกำหนดวันที่แน่นอนแล้ว อาจได้รับชำระก่อนโดยยึดจำนวนเงินที่ระบุในสัญญาเป็นหลัก ไม่ใช่เงินที่จ่ายจริงทั้งหมด (กรณีที่ 8)
หากเพิ่มเงินประกันการเช่าเมื่อต่อสัญญา จำนวนเงินที่มีสิทธิได้รับชำระก่อนผู้รับจำนองซึ่งจำนองไว้ก่อนการเพิ่ม โดยหลักแล้วจำกัดอยู่ที่เงินประกันการเช่าก่อนจดทะเบียนจำนอง หากทำสัญญาใหม่กับเจ้าของรายใหม่เพื่อใช้แทนสัญญาเดิม สิทธิได้รับชำระก่อนที่มีพื้นฐานจากสัญญาเดิมก็อาจสิ้นสุดลงได้ (กรณีที่ 15, 21)

คำถามที่พบบ่อย

Q. ต้องมีคุณสมบัติอะไรบ้างจึงจะได้รับเงินประกันการเช่าร้านค้าก่อนเจ้าหนี้รายอื่น?

ในการมีสิทธิได้รับชำระก่อนโดยทั่วไป ต้องมีคุณสมบัติในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอก ได้แก่ การได้รับมอบการครอบครองอาคารและการยื่นขอจดทะเบียนธุรกิจ รวมทั้งต้องมีวันกำหนดวันที่แน่นอนในสัญญาเช่า ลำดับการได้รับชำระอาจแตกต่างกันไปตามเวลาที่มีคุณสมบัติครบถ้วนและเวลาที่สิทธิลำดับก่อนหน้าเกิดขึ้น

กรณี 5, กรณี 10, กรณี 12, กรณี 22

Q. ผู้เช่ารายย่อยจะได้รับความคุ้มครองเงินประกันการเช่าได้หรือไม่ แม้ไม่ได้รับวันกำหนดวันที่แน่นอน?

กรณีอธิบายว่าสิทธิได้รับชำระก่อนเป็นลำดับแรกของผู้เช่ารายย่อยเป็นสิทธิแยกต่างหากจากสิทธิได้รับชำระก่อนโดยทั่วไป หากผู้เช่าอยู่ในขอบเขตที่กฎหมายกำหนดให้เป็นผู้เช่ารายย่อย และมีคุณสมบัติในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกก่อนจดทะเบียนคำสั่งขอให้ขายทอดตลาด ก็อาจได้รับชำระเงินจำนวนหนึ่งก่อน แต่ต้องเป็นไปตามขอบเขตและวงเงินที่กำหนด

กรณี 1, กรณี 2, กรณี 11

Q. เมื่อเริ่มกระบวนการขายทอดตลาดแล้ว จำเป็นต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้จากการขายทอดตลาดหรือไม่?

ได้ แม้มีสิทธิได้รับชำระก่อน ก็ต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้จากการขายทอดตลาดภายในกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอดังกล่าวตามกระบวนการขายทอดตลาด จึงจะได้รับส่วนแบ่ง หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว จะเรียกร้องให้เจ้าหนี้ลำดับหลังคืนเงินที่ได้รับส่วนแบ่งไปในฐานะลาภมิควรได้ได้ยาก

กรณี 13, กรณี 19

Q. หากยังคงจดทะเบียนธุรกิจไว้ จะยังมีสิทธิได้รับชำระก่อนแม้เลิกประกอบธุรกิจแล้วหรือไม่?

ตามกรณี การจดทะเบียนธุรกิจต้องได้รับการรักษาไว้อย่างถูกต้องตามกฎหมายในฐานะวิธีแสดงให้บุคคลภายนอกทราบถึงการเช่าที่เกิดขึ้นจริง หากเลิกกิจการในทางข้อเท็จจริงหรือให้เช่าช่วงจนผู้เช่าไม่ได้ประกอบธุรกิจ อาจสูญเสียคุณสมบัติได้แม้ยังมีทะเบียนอยู่ และในบางกรณีจำเป็นต้องมีการจดทะเบียนธุรกิจของผู้เช่าช่วงซึ่งครอบครองพื้นที่และประกอบธุรกิจด้วยตนเอง

กรณี 7, กรณี 20

Q. หากระบุเงินประกันการเช่าในสัญญาต่ำกว่าจำนวนจริง จะได้รับชำระก่อนตามจำนวนเงินจริงได้หรือไม่?

กรณีอธิบายว่า หากสัญญาที่ได้รับวันกำหนดวันที่แน่นอนระบุเงินประกันการเช่าไว้ต่ำกว่าจำนวนเงินจริง อาจได้รับส่วนแบ่งโดยยึดจำนวนเงินที่ระบุไว้ต่ำกว่านั้นเป็นหลัก หากต้องการคุ้มครองเงินประกันการเช่าตามจำนวนจริง ต้องระบุข้อมูลให้ถูกต้องในสัญญาและทะเบียนธุรกิจ

กรณี 8

Q. หากเพิ่มเงินประกันการเช่าขณะต่อสัญญา จำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นใหม่จะมีลำดับก่อนการจำนองที่มีลำดับก่อนหน้าหรือไม่?

หากมีการจำนองไว้ก่อนเพิ่มเงินประกันการเช่า โดยหลักแล้ว จำนวนเงินประกันการเช่าที่มีสิทธิได้รับชำระก่อนผู้รับจำนองรายนั้นจะจำกัดอยู่ที่จำนวนเงินประกันก่อนการเพิ่ม หากได้รับวันกำหนดวันที่แน่นอนสำหรับเงินส่วนที่เพิ่มขึ้นอีกครั้ง ก็สามารถอ้างสิทธิได้รับชำระก่อนเจ้าหนี้มีหลักประกันหรือเจ้าหนี้สามัญที่มีลำดับหลังได้

กรณี 21

Q. หากระบุร้านค้าในสัญญาเช่าไม่ตรงกับทะเบียนอาคาร จะมีปัญหาเกี่ยวกับสิทธิได้รับชำระก่อนหรือไม่?

อาจเกิดปัญหาได้ หากการจดทะเบียนธุรกิจไม่สามารถใช้เป็นวิธีแจ้งให้บุคคลภายนอกทราบถึงการเช่านั้น ก็อาจยากที่จะอ้างสิทธิในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระก่อนซึ่งตั้งอยู่บนสิทธิดังกล่าว หากเช่าพื้นที่เพียงบางส่วนของอาคาร ควรตรวจสอบแผนผังที่แสดงพื้นที่เช่าด้วย

กรณี 6

Q. หากทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับเจ้าของอาคารรายใหม่ สิทธิได้รับชำระก่อนที่มีอยู่เดิมจะยังคงอยู่หรือไม่?

โดยหลักแล้ว เจ้าของใหม่รับช่วงสถานะของผู้ให้เช่ารายเดิม แต่หากเจ้าของใหม่และผู้เช่าตกลงยุติสัญญาเดิมและกำหนดความสัมพันธ์ทางกฎหมายด้วยสัญญาแยกต่างหาก สิทธิได้รับชำระก่อนที่มีพื้นฐานจากสัญญาเดิมอาจสิ้นสุดลงได้ ต้องพิจารณาเนื้อหาและพฤติการณ์การทำสัญญาใหม่

กรณี 15, กรณี 17

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 4 (상가건물임대차보호법 제4조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 (상가건물임대차보호법 제5조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 6 (상가건물임대차보호법 제6조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 14 (상가건물임대차보호법 제14조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
กฎกระทรวงเพื่อบังคับใช้กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
กฎกระทรวงเพื่อบังคับใช้กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 6 (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
กฎกระทรวงเพื่อบังคับใช้กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 7 (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
กฎหมายบังคับคดีแพ่ง มาตรา 88 (민사집행법 제88조)
กฎหมายทั่วไปว่าด้วยภาษีแห่งชาติ มาตรา 35 (국세기본법 제35조)

ข้อควรระวัง

เกณฑ์เงินประกันการเช่าตามพื้นที่และจำนวนเงินสูงสุดที่ผู้เช่ารายย่อยมีสิทธิได้รับชำระก่อนเป็นลำดับแรก อาจแตกต่างกันระหว่างเกณฑ์ในอดีตที่กล่าวถึงในกรณีตัวอย่างกับเกณฑ์ปัจจุบัน จึงควรตรวจสอบกฎหมายและเกณฑ์ของพื้นที่ที่ใช้บังคับ ณ เวลาที่เกี่ยวข้อง
ต้องรักษาคุณสมบัติ เช่น การจดทะเบียนธุรกิจ ไว้จนถึงกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอรับชำระหนี้จากการขายทอดตลาด และต้องยื่นคำขอดังกล่าวแยกต่างหากด้วย ควรระมัดระวังไม่ให้พลาดกำหนดเวลาและวิธีการยื่นคำขอในกระบวนการขายทอดตลาด
การเพิ่มเงินประกันการเช่า การเปลี่ยนผู้ให้เช่า การทำสัญญาใหม่ การให้เช่าช่วง หรือการเลิกกิจการ อาจส่งผลต่อขอบเขตหรือการคงอยู่ของสิทธิได้รับชำระก่อน จึงควรตรวจสอบเนื้อหาในสัญญาและทะเบียนธุรกิจควบคู่กัน

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)