คู่มือสำคัญเกี่ยวกับการเรียกร้องให้ต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์

ประเด็นสำคัญ

• ผู้เช่าสามารถเรียกร้องให้ต่อสัญญาได้ในช่วงระหว่าง 6 เดือนถึง 1 เดือนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเช่า และผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้หากไม่มีเหตุอันชอบด้วยกฎหมาย (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
• ตามตัวอย่าง สามารถใช้สิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญาได้ภายในขอบเขตที่ระยะเวลาเช่ารวม ซึ่งนับรวมระยะเวลาเช่าครั้งแรกด้วย ไม่เกิน 5 ปี (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제10조 제2항); ตัวอย่างที่ 6 และ 8).
• แม้ผู้ให้เช่าจะแจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาก่อน หากไม่มีเหตุอันชอบด้วยกฎหมายให้ปฏิเสธ ผู้เช่าก็ยังเรียกร้องให้ต่อสัญญาแยกต่างหากได้ (คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 30 เมษายน 2014 หมายเลขคดี 2013다35115; ตัวอย่างที่ 5).
• การค้างค่าเช่าเพียงครั้งเดียวไม่เป็นเหตุให้ปฏิเสธการเรียกร้องให้ต่อสัญญา แต่หากเคยค้างค่าเช่าจนเป็นจำนวนเท่ากับค่าเช่า 3 งวด ก็อาจเป็นเหตุให้ปฏิเสธได้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคหนึ่ง ข้อ 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호); ตัวอย่างที่ 1 และ 9).
• ตัวอย่างอธิบายว่า นอกเหนือจากเหตุปฏิเสธการต่อสัญญากรณีค้างค่าเช่า 3 งวดแล้ว หากยอดค่าเช่าค้างชำระถึงจำนวนเท่ากับค่าเช่า 2 งวด ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 640 (민법 제640조); คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 24 กรกฎาคม 2014 หมายเลขคดี 2012다28486; ตัวอย่างที่ 1).
• การปฏิเสธการต่อสัญญาสำหรับอาคารพาณิชย์ที่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมถือเป็นการจัดการทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์รวม ดังนั้น ในกรณีสัดส่วนกรรมสิทธิ์รวมตามตัวอย่าง จึงต้องมีมติตามเสียงข้างมากของส่วนแบ่ง (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 265 (민법 제265조); คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 9 กันยายน 2010 หมายเลขคดี 2010다37905; ตัวอย่างที่ 4).
• ผู้เช่าช่วงที่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าสามารถเรียกร้องให้ต่อสัญญาโดยใช้สิทธิแทนผู้เช่าได้ภายในระยะเวลาที่ผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญา อย่างไรก็ตาม หากมีเหตุที่ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้สิทธิได้ ผู้เช่าช่วงก็อาจใช้สิทธินั้นไม่ได้เช่นกัน (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 13 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제13조 제2항); ตัวอย่างที่ 6).
• เมื่อมีการต่อสัญญา โดยหลักให้ถือว่าทำสัญญาภายใต้เงื่อนไขเดียวกับสัญญาเช่าเดิม แต่ค่าเช่าและเงินประกันอาจเพิ่มหรือลดได้ภายในขอบเขตที่กฎหมายและข้อบังคับกำหนด (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคสาม และมาตรา 11 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조); ตัวอย่างที่ 3).

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคหนึ่ง ข้อ 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคหนึ่ง ข้อ 7 (ค) (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคสาม (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคสี่ (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 13 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
• กฎกระทรวงบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ ข้อ 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 265 (민법 제265조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 640 (민법 제640조)

ข้อควรระวัง

• ตัวอย่างอธิบายว่าต้องเรียกร้องให้ต่อสัญญาภายในช่วง 6 เดือนถึง 1 เดือนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเช่า จึงควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่พลาดกำหนดเวลา
• การค้างค่าเช่า 3 งวดซึ่งเป็นเหตุให้ปฏิเสธการเรียกร้องให้ต่อสัญญา กับการค้างค่าเช่า 2 งวดซึ่งอธิบายว่าเป็นเหตุให้บอกเลิกสัญญา เป็นเกณฑ์คนละอย่างกัน
• คำอธิบายเกี่ยวกับการก่อสร้างใหม่ในตัวอย่างที่ 2 อ้างอิงคำพิพากษาศาลชั้นต้น จึงไม่ควรกล่าวอย่างเด็ดขาดว่าเป็นหลักกฎหมายที่ศาลฎีกาวางไว้แล้ว
• ตัวเลขการเพิ่มค่าเช่าในตัวอย่างที่ 3 และเกณฑ์ระยะเวลาเช่ารวมในตัวอย่างที่ 6 และ 8 เป็นเนื้อหาที่ระบุไว้ในตัวอย่างการให้คำปรึกษาแต่ละกรณี เมื่อนำไปใช้กับสัญญาเฉพาะ ควรพิจารณาข้อเท็จจริงและเงื่อนไขของตัวอย่างนั้นประกอบด้วย

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 임대차 계약서에 민법 제640조와 동일한 내용의 특약이 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조 및 제15조의 적용가부
2. 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거...
3. 계약갱신과 차임과 보증금
4. 상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법
5. 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지
6. 전차인의 계약갱신요구권
7. 임대인 지위승계와 차임연체 갱신청구
8. 갱신청구권 기간
9. 차임연체와 갱신청구