การเช่าอาคารพาณิชย์อยู่ในขอบเขตใด และได้รับความคุ้มครองแค่ไหน?

อ้างอิงกรณีปรึกษา 10 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ใช้กับการเช่าอาคารที่ต้องจดทะเบียนผู้ประกอบการและใช้เพื่อประกอบกิจการ โดยในการพิจารณาว่ากฎหมายใช้บังคับหรือไม่ ต้องพิจารณาเกณฑ์ตามภูมิภาคและจำนวนค่าเช่าที่คำนวณแปลงเป็นเงินประกันประกอบกันด้วย ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลก็อาจได้รับความคุ้มครองหากมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ แต่ควรพิจารณาเป็นกรณีไป โดยเฉพาะการเช่าสำนักงานขององค์กรไม่แสวงหากำไรหรือสัญญาเช่าที่มีจำนวนเงินเกินเกณฑ์ตามกฎหมาย

ผู้ให้เช่าและผู้เช่า → ผู้ให้เช่า → ผู้เช่า บุคคลหรือนิติบุคคล → เช่าอาคารเพื่อใช้ประกอบกิจการ → อาคารเป็นสถานที่ที่ต้องจดทะเบียนผู้ประกอบการหรือไม่? → ใช่ ตามมาตรา 2 วรรคหนึ่ง → ใช้สถานที่ประกอบกิจการจริงหรือไม่? → ไม่ใช่ ตามมาตรา 2 วรรคหนึ่ง → อาจไม่อยู่ในขอบเขตกฎหมาย → ใช่ → จำนวนเงินประกันเข้าเกณฑ์ภูมิภาคหรือไม่? → ไม่ใช่ → ใช่ ตามมาตรา 2 วรรคสองและกฤษฎีกาบังคับใช้มาตรา 2 → อาจได้รับความคุ้มครอง → ไม่ใช่ ตามมาตรา 2 วรรคสองและกฤษฎีกาบังคับใช้มาตรา 2 → คำนวณเงินประกัน โดยบวกค่าเช่ารายเดือนคูณ 100 → เงินประกัน + ค่าเช่ารายเดือน × 100 → ตรวจเกณฑ์ภูมิภาคที่ใช้กับสัญญา → เกณฑ์ในตัวอย่างอาจไม่ใช่เกณฑ์ปัจจุบัน → พิจารณาการใช้จริงและลักษณะผู้เช่า → เก็บหรือผลิตอย่างเดียวอาจไม่พอ นิติบุคคลก็อาจได้รับความคุ้มครอง

ประเด็นสำคัญ

โดยหลักแล้ว การเช่าอาคารที่ต้องจดทะเบียนผู้ประกอบการและใช้เพื่อประกอบกิจการอยู่ในขอบเขตการใช้กฎหมาย การพิจารณาจะยึดสภาพและวัตถุประสงค์ในการใช้จริง ไม่ใช่รายการที่ระบุไว้ในทะเบียนอาคารเพียงอย่างเดียว (กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 วรรคหนึ่ง (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항), คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2011 หมายเลขคดี 2009다40967)
สถานที่ที่ใช้เพียงเพื่อเก็บรักษา ผลิต หรือแปรรูปสิ่งของอาจถือว่าไม่ได้ใช้เพื่อประกอบกิจการ แต่หากมีการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจเพื่อแสวงหากำไรในสถานที่นั้นด้วย ก็อาจอยู่ภายใต้กฎหมาย (คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2011 หมายเลขคดี 2009다40967)
จำนวนเงินประกันสำหรับพิจารณาขอบเขตการใช้กฎหมายแตกต่างกันไปตามภูมิภาค หากมีค่าเช่ารายเดือน ให้คำนวณตามวิธีที่ระบุในตัวอย่าง โดยนำค่าเช่ารายเดือนคูณด้วย 100 แล้วบวกกับเงินประกัน (กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 วรรคสอง (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항), กฤษฎีกาบังคับใช้ มาตรา 2 (시행령 제2조))
เกณฑ์เงินประกันแยกตามภูมิภาคที่ปรากฏในตัวอย่างเป็นจำนวนเงินตามกฤษฎีกาบังคับใช้ในขณะนั้น จึงไม่ควรนำไปใช้กับสัญญาปัจจุบันโดยตรง
นิติบุคคลก็อาจเป็นผู้ประกอบการได้ ดังนั้น แม้จะเช่าในนามนิติบุคคล หากเข้าเกณฑ์ด้านขอบเขตการใช้กฎหมายและใช้สถานที่เพื่อประกอบกิจการ ก็อาจได้รับความคุ้มครอง (กฎหมายพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคสอง (상법 제5조 제2항))
การเช่าสำนักงานขององค์กรไม่แสวงหากำไร เช่น สมาคมศิษย์เก่าหรือชมรม อธิบายไว้ในตัวอย่างว่าไม่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์
หากอาจถือได้ว่าเป็นความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าเดียวกัน เช่น เช่าห้องชุดหลายห้องจากผู้ให้เช่ารายเดียวกันและประกอบธุรกิจเดียวกันในสถานประกอบการเดียว แม้ทำสัญญาแยกกัน ก็อาจรวมจำนวนเงินประกันเพื่อพิจารณาว่าเข้าเกณฑ์ได้รับสิทธิชำระก่อนหรือไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 29 ตุลาคม 2015 หมายเลขคดี 2013다27152)
มีการกล่าวถึงคำพิพากษาในตัวอย่างว่า จำนวนภาษีมูลค่าเพิ่มที่ผู้เช่าตกลงรับภาระจะไม่รวมอยู่ในค่าเช่าที่ใช้พิจารณาขอบเขตการใช้กฎหมาย เว้นแต่จะมีพฤติการณ์พิเศษ (คำพิพากษาศาลแขวงซูวอน ลงวันที่ 29 เมษายน 2009 หมายเลขคดี 2008나27056)

คำถามที่พบบ่อย

Q. กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ใช้กับสัญญาเช่าประเภทใด?

โดยหลักแล้ว กฎหมายนี้ใช้กับการเช่าอาคารที่ต้องจดทะเบียนผู้ประกอบการและใช้เพื่อประกอบกิจการ โดยพิจารณาจากสภาพการใช้และวัตถุประสงค์ในการใช้จริง ไม่ได้พิจารณาจากชื่ออาคารหรือรายการที่ระบุไว้ในทะเบียนเพียงอย่างเดียว

กรณี 1, กรณี 6, กรณี 8, กรณี 10

Q. หากมีค่าเช่ารายเดือนนอกเหนือจากเงินประกัน จะคำนวณขอบเขตการใช้กฎหมายอย่างไร?

ในตัวอย่าง ให้นำค่าเช่ารายเดือนคูณด้วย 100 แล้วบวกกับเงินประกันเพื่อคำนวณจำนวนเงินประกันตามเกณฑ์ ตัวอย่างเช่น เงินประกัน 30 ล้านวอน และค่าเช่ารายเดือน 500,000 วอน เมื่อคำนวณตามวิธีในตัวอย่าง จะได้ 80 ล้านวอน

กรณี 1, กรณี 3, กรณี 4

Q. เกณฑ์เงินประกันแยกตามภูมิภาคที่ปรากฏในตัวอย่างยังใช้ตามเดิมในปัจจุบันได้หรือไม่?

ไม่ใช่ ตัวอย่างกล่าวถึงเกณฑ์ตามกฤษฎีกาบังคับใช้ที่มีผลใช้บังคับในช่วงเวลาต่างกัน จึงมีจำนวนเงินแตกต่างกัน เมื่อต้องพิจารณาว่าสัญญาจริงอยู่ภายใต้กฎหมายหรือไม่ ต้องตรวจสอบเกณฑ์ที่ใช้กับสัญญานั้น

กรณี 1, กรณี 2, กรณี 3, กรณี 4

Q. กรณีบริษัทเป็นผู้เช่าจะได้รับความคุ้มครองด้วยหรือไม่?

นิติบุคคลก็อาจเป็นผู้ประกอบการได้ ดังนั้น การทำสัญญาในนามบริษัทแทนบุคคลธรรมดาเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้พ้นจากขอบเขตการใช้กฎหมาย ตัวอย่างอธิบายว่า นิติบุคคลอาจได้รับความคุ้มครอง หากอยู่ในขอบเขตการใช้กฎหมายและใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อประกอบกิจการ

กรณี 2, กรณี 10

Q. สถานที่ที่ไม่ได้ใช้ประกอบกิจการ เช่น สำนักงานสมาคมศิษย์เก่า อยู่ภายใต้กฎหมายด้วยหรือไม่?

ตัวอย่างอธิบายว่า กฎหมายไม่น่าจะใช้กับการเช่าสำนักงานขององค์กรไม่แสวงหากำไร เช่น สมาคมศิษย์เก่าหรือชมรม ควรพิจารณาทั้งการใช้สถานที่เพื่อประกอบกิจการและลักษณะขององค์กร

กรณี 8

Q. สถานที่ที่มีลักษณะเป็นคลังสินค้าหรือโรงปฏิบัติงานอาจถือเป็นอาคารพาณิชย์ได้หรือไม่?

หากในสถานที่นั้นมีเพียงการกระทำทางกายภาพ เช่น การเก็บรักษา การผลิต หรือการแปรรูปสิ่งของ อาจถือได้ยากว่าเป็นการใช้เพื่อประกอบกิจการ อย่างไรก็ตาม หากมีการประกอบกิจกรรมทางธุรกิจในสถานที่นั้นด้วย ก็อาจอยู่ภายใต้กฎหมาย โดยพิจารณาจากรูปแบบการใช้จริง

กรณี 6

Q. หากทำสัญญาเช่าหลายห้องแยกกันแต่ใช้เป็นสถานประกอบการเดียว ต้องนำเงินประกันมารวมกันหรือไม่?

หากเช่าห้องชุดหลายห้องจากผู้ให้เช่ารายเดียวกัน แล้วดำเนินธุรกิจเดียวกันในสถานประกอบการเดียว และในทางเนื้อหาอาจถือเป็นความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าเดียวกัน ก็อาจนำจำนวนเงินประกันมารวมกันเพื่อพิจารณาได้ การที่ทำสัญญาแยกกันตามแต่ละห้องเพียงอย่างเดียวไม่ได้หมายความว่าต้องพิจารณาแยกกัน

กรณี 7

Q. ภาษีมูลค่าเพิ่มที่ผู้เช่าตกลงชำระรวมอยู่ในค่าเช่ารายเดือนด้วยหรือไม่?

คำพิพากษาที่กล่าวถึงในตัวอย่างเห็นว่า การมีข้อตกลงว่า “ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม” เพียงอย่างเดียว ไม่ใช่เหตุให้รวมจำนวนภาษีมูลค่าเพิ่มไว้ในค่าเช่าตามความหมายของกฎหมาย อย่างไรก็ตาม คำพิพากษาดังกล่าวตั้งอยู่บนเงื่อนไขว่าไม่มีพฤติการณ์พิเศษ

กรณี 9

Q. ผู้เช่าช่วงที่ทำสัญญากับคณะกรรมการบริหารอาคารพาณิชย์ซึ่งไม่ใช่ผู้ให้เช่าจะได้รับความคุ้มครองหรือไม่?

ในตัวอย่าง ผู้เช่าช่วงที่ทำสัญญากับคณะกรรมการบริหารอาคารพาณิชย์ ซึ่งได้รับมอบอำนาจให้เช่าจากเจ้าของห้องชุด ได้รับการพิจารณาว่าเป็นผู้เช่าช่วงที่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ตัวอย่างอธิบายว่า ในกรณีนี้ ผู้เช่าช่วงอาจเรียกร้องให้ต่อสัญญาแทนผู้เช่าได้ภายในระยะเวลาที่ผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญา

กรณี 5

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 วรรคหนึ่งและวรรคสอง (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제2항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 วรรคหนึ่งและวรรคสอง (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคสอง (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 (상가건물 임대차보호법 제10조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 13 วรรคสอง (상가건물 임대차보호법 제13조 제2항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
กฤษฎีกาบังคับใช้กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
กฎหมายพาณิชย์ มาตรา 4 (상법 제4조)
กฎหมายพาณิชย์ มาตรา 5 วรรคหนึ่งและวรรคสอง (상법 제5조 제1항·제2항)
กฎหมายภาษีเงินได้นิติบุคคล มาตรา 111 (법인세법 제111조)
กฎหมายภาษีมูลค่าเพิ่ม มาตรา 2, 8, 13 และ 15 (부가가치세법 제2조·제8조·제13조·제15조)
กฎหมายภาษีเงินได้ มาตรา 168 (소득세법 제168조)

ข้อควรระวัง

เกณฑ์เงินประกันที่ระบุในตัวอย่างเป็นเกณฑ์ตามกฤษฎีกาบังคับใช้ฉบับเก่า ควรตรวจสอบช่วงเวลาที่ทำสัญญาและเกณฑ์ที่ใช้บังคับ อย่านำจำนวนเงินนั้นไปใช้ตามเดิมโดยไม่ตรวจสอบ
หากมีค่าเช่ารายเดือน อย่าเปรียบเทียบเฉพาะเงินประกัน แต่ต้องรวมค่าเช่าตามวิธีคำนวณที่อธิบายไว้ในตัวอย่างด้วย
อาจพิจารณาการใช้กฎหมายจากชื่อเรียก เช่น โรงงาน คลังสินค้า หรือสำนักงาน เพียงอย่างเดียวได้ยาก ควรพิจารณาว่ามีการประกอบกิจการจริงหรือไม่และมีรูปแบบการใช้อย่างไร
กรณีเช่าหลายห้องหรือทำสัญญากับผู้ดำเนินงานที่ไม่ใช่ผู้ให้เช่า อย่าสรุปจากจำนวนสัญญาหรือคู่สัญญาเพียงอย่างเดียว แต่ควรตรวจสอบเนื้อหาที่แท้จริงของความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าและการมอบอำนาจด้วย

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)