ระยะเวลาการเช่าอาคารพาณิชย์: ข้อตกลง การต่อสัญญา และการสิ้นสุด

ประเด็นสำคัญ

• สัญญาเช่าที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้ หรือกำหนดระยะเวลาน้อยกว่า 1 ปี โดยหลักให้ถือว่ามีระยะเวลา 1 ปี อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าสามารถยืนยันได้ว่าระยะเวลาตามข้อตกลงที่กำหนดไว้น้อยกว่า 1 ปีมีผลใช้บังคับ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 9 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제9조 제1항))
• สามารถใช้สิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญาได้ตั้งแต่ 6 เดือนจนถึง 1 เดือนก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด และหากมีเหตุตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ให้เช่าสามารถปฏิเสธการต่อสัญญาได้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคหนึ่ง (상가건물임대차보호법 제10조 제1항))
• ตัวอย่างอธิบายว่าระยะเวลารวมที่ได้รับความคุ้มครองจากสิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญาอาจเป็น 5 ปีหรือ 10 ปี ทั้งนี้แตกต่างกันตามเวลาทำสัญญาและการแก้ไขกฎหมายที่ระบุในตัวอย่าง จึงไม่ควรสรุปเป็นระยะเวลาเดียวกันทั้งหมด แต่ควรตรวจสอบกฎหมายที่ใช้บังคับ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제10조 제2항))
• ระยะเวลาที่ได้รับความคุ้มครองจากสิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญาไม่ได้หมายถึงเพดานสูงสุดของระยะเวลาสัญญา หากผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงกำหนดระยะเวลาที่ยาวกว่านั้น ระยะเวลาตามสัญญาอาจได้รับความคุ้มครอง
• หากผู้ให้เช่าไม่แจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาหรือเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขภายในกำหนดเวลา อาจถือว่าสัญญาต่อไปภายใต้เงื่อนไขเดิม และให้ถือว่าระยะเวลาการเช่าที่ต่อออกไปคือ 1 ปี (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคสี่ (상가건물임대차보호법 제10조 제4항))
• กรณีสัญญาต่อโดยปริยาย ผู้เช่าสามารถแจ้งบอกเลิกสัญญาต่อผู้ให้เช่าได้ทุกเมื่อ และการบอกเลิกมีผลเมื่อพ้น 3 เดือนนับจากวันที่ผู้ให้เช่าได้รับคำบอกกล่าว (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคห้า (상가건물임대차보호법 제10조 제5항))
• หากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วแต่ยังไม่ได้รับเงินประกันคืน ให้ถือว่าความสัมพันธ์การเช่ายังคงอยู่จนกว่าจะได้รับเงินประกันคืน (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 9 วรรคสอง (상가건물임대차보호법 제9조 제2항))
• หากจำเป็นต้องกลับเข้าครอบครองเพื่อรื้อถอนหรือสร้างอาคารใหม่ โดยรื้อถอนอาคารทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมด อาจเป็นเหตุปฏิเสธการต่อสัญญาได้ แต่จากคำอธิบายในตัวอย่างเพียงอย่างเดียว ไม่อาจสรุปได้ว่าการกล่าวว่าจะสร้างอาคารใหม่เพียงอย่างเดียวเพียงพอหรือไม่ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 วรรคหนึ่ง ข้อ 7 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호))

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
• กฎกระทรวงเพื่อบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 시행령)
• พระราชบัญญัติภาษีมูลค่าเพิ่ม มาตรา 8 (부가가치세법 제8조)
• พระราชบัญญัติภาษีเงินได้ มาตรา 168 (소득세법 제168조)
• พระราชบัญญัติภาษีเงินได้นิติบุคคล มาตรา 111 (법인세법 제111조)

ข้อควรระวัง

• ต้องเรียกร้องให้ต่อสัญญาภายในช่วงตั้งแต่ 6 เดือนจนถึง 1 เดือนก่อนสัญญาสิ้นสุด จึงควรระวังไม่ให้พ้นกำหนดเวลา
• ตัวอย่างกล่าวถึงระยะเวลารวมของสิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญาแตกต่างกัน โดยเป็น 5 ปีหรือ 10 ปี ห้ามสรุปจากคำอธิบายในตัวอย่างเพียงอย่างเดียวว่าระยะเวลาใดใช้กับสัญญาทุกฉบับในปัจจุบัน
• แม้ผู้เช่าจะแจ้งบอกเลิกหลังสัญญาต่อโดยปริยาย สัญญาก็ไม่ได้สิ้นสุดลงทันที ตัวอย่างอธิบายว่าการบอกเลิกมีผลเมื่อพ้น 3 เดือนหลังจากแจ้งบอกกล่าว
• การพิจารณาผลของข้อตกลงที่กำหนดระยะเวลาน้อยกว่า 1 ปีและการใช้บังคับของพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ ต้องพิจารณาทั้งการยืนยันของผู้เช่าและเงื่อนไขการใช้บังคับของกฎหมาย

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 상가임대차 계약기간을 1년 미만으로 한 약정의 효력
2. 상가건물 임차인의 계약갱신요구권
3. 임대인이 건물철거를 이유로 재계약을 거절하는 경우
4. 묵시적 갱신에 따른 임대차기간
5. 묵시적 갱신 이후 해지
6. 묵시적 갱신
7. 5년 이상의 임대차기간 설정
8. 임대차 기간 종료 후 목적물 점유 부당이득
9. 임대차 기간을 1년 이하로 정할 수 있는지 여부