คู่มือการเพิ่มหรือลดเงินประกันและค่าเช่าสำหรับการเช่าอาคารพาณิชย์

ประเด็นสำคัญ

• ยอดขายที่ไม่ดีเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้ค่าเช่าลดลงโดยอัตโนมัติ หากค่าเช่าและอื่น ๆ ไม่เหมาะสมเนื่องจากภาระของอาคารเช่าหรือการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจ ผู้เช่าสามารถเรียกร้องให้ลดค่าเช่าสำหรับอนาคตได้ (มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제11조), กรณีที่ 1)
• ตามเกณฑ์ที่อ้างถึงในกรณีต่าง ๆ การเรียกร้องให้เพิ่มค่าเช่าหรือเงินประกันต้องไม่เกิน 9% ของจำนวนเงิน ณ เวลาที่เรียกร้อง และจะเรียกร้องให้เพิ่มอีกไม่ได้ภายใน 1 ปีนับจากวันที่มีการเพิ่ม (มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제11조), มาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 시행령 제4조), กรณีที่ 1, 2, 4 และ 8)
• ต้องแยกกรณีที่ฝ่ายหนึ่งเรียกร้องให้เพิ่มค่าเช่าตามกฎหมายระหว่างที่สัญญาเช่ายังคงมีผล ออกจากกรณีที่คู่สัญญาตกลงกันให้เพิ่มค่าเช่า คำพิพากษาและคำพิพากษาของศาลชั้นต้นที่อ้างถึงในกรณีต่าง ๆ เห็นว่า ข้อจำกัด 9% ไม่ใช้กับการขึ้นค่าเช่าตามข้อตกลง (กรณีที่ 7 และ 9)
• กรณีที่ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่หลังระยะเวลาสัญญาสิ้นสุดลง ไม่อยู่ภายใต้ข้อจำกัด 9% สำหรับการเรียกร้องให้เพิ่มหรือลดค่าเช่าตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างถึงในกรณีต่าง ๆ แต่หากมีการต่อสัญญาเช่าตามกฎหมาย ก็สามารถเพิ่มหรือลดค่าเช่าหรือเงินประกันได้ภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 10 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제10조 제3항), กรณีที่ 3, 7 และ 10)
• กรณีแปลงเงินประกันบางส่วนเป็นค่าเช่ารายเดือน มีการกำหนดเพดานอัตราที่ใช้กับจำนวนเงินที่แปลงไว้ต่างหาก เกณฑ์ที่อ้างถึงในกรณีต่าง ๆ คืออัตราที่ต่ำกว่าระหว่าง 12% ต่อปี กับอัตราที่คำนวณโดยนำอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศเกาหลีคูณด้วย 4.5 (มาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제12조), มาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 시행령 제5조), กรณีที่ 2)
• มีการกล่าวถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ระบุว่า ข้อตกลงให้ขึ้นค่าเช่าเกินเพดานตามกฎหมายอาจเป็นโมฆะในส่วนที่เกิน และสามารถเรียกคืนค่าเช่าที่จ่ายเกินไปแล้วในฐานะลาภมิควรได้ (มาตรา 11 และ 15 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), มาตรา 741 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง (민법 제741조), กรณีที่ 6)
• ข้อตกลงที่ระบุว่าผู้ให้เช่าสามารถขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียวได้ และผู้เช่าไม่สามารถคัดค้าน เป็นข้อตกลงที่เสียเปรียบผู้เช่าและไม่มีผลบังคับ อีกทั้งค่าเช่าไม่ได้เพิ่มขึ้นเพียงเพราะฝ่ายหนึ่งเรียกร้อง (มาตรา 11 และ 15 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), กรณีที่ 1 และ 11)
• มีกรณีที่ระบุว่า แม้ค้างชำระค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเพียงบางส่วน ก็ต้องรวมยอดค้างชำระแล้วพิจารณาว่าถึงค่าเช่า 3 งวดหรือไม่ ยอดค้างชำระรวมมีความสำคัญในการพิจารณาปฏิเสธการต่อสัญญาเช่าหรือการบอกเลิกสัญญา (มาตรา 10 วรรค 1 ข้อ 1 และมาตรา 10-8 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8), กรณีที่ 5)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제1조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제2조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제9조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제10조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제10조의8)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제11조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제12조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 제15조)
• พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
• พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
• พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법 제628조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법 제652조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법 제741조)

ข้อควรระวัง

• เพดาน 9% และหลักเกณฑ์การแปลงเงินประกันเป็นค่าเช่ารายเดือนที่ระบุในกรณีต่าง ๆ เป็นเนื้อหาตามกฎหมายและคำพิพากษาที่อ้างถึงในแต่ละกรณี ต้องตรวจสอบประเภทของการเช่าและกฎหมายที่ใช้บังคับก่อน
• การเรียกร้องให้เพิ่มค่าเช่าตามกฎหมาย การตกลงเพิ่มค่าเช่าระหว่างคู่สัญญา และการทำสัญญาใหม่หลังสัญญาสิ้นสุดลง ได้รับการปฏิบัติแตกต่างกันในกรณีต่าง ๆ จึงต้องแยกพิจารณา
• ตามบทบัญญัติที่อ้างถึงในกรณีต่าง ๆ สิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญาได้รับการรับรองภายในระยะเวลารวมไม่เกิน 5 ปี โดยนับรวมระยะเวลาการเช่าครั้งแรก และอาจปฏิเสธการต่อสัญญาได้หากมีเหตุที่กฎหมายกำหนด (กรณีที่ 4)
• ช่วงเวลาที่แจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาหรือแจ้งเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข และยอดรวมของค่าเช่าค้างชำระ อาจส่งผลต่อการต่อสัญญาหรือการบอกเลิกสัญญา จึงควรตรวจสอบเนื้อหาสัญญาและเวลาที่มีการแจ้ง
• statutes.

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지
2. 임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법
3. 상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우
4. 건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안
5. 차임증액청구의 효력과 차임의 연체
6. 상가건물임대차보호법상의 차임 증액비율을 초과한 경우 초과 부분의 반환을 청구할 수 있는지 여부
7. 임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약 협상을 하면서 임대인이 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정해도 유효한지...
8. 상가임대차월세상한선
9. 차임인상합의에도 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 상의 인상율(100분의 9한도)가 적용되는지 여부
10. 재계약과 보증금 등 인상
11. 일방적 차임인상이 가능하도록 정한 약정의 효력