การบอกเลิกหรือเลิกสัญญา: ทำได้เมื่อใดและต้องดำเนินการอย่างไร?

อ้างอิงกรณีปรึกษา 113 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่อาจเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อเพียงเพราะต้องการ และต้องมีข้อกำหนดในสัญญาหรือเหตุเลิกสัญญาตามกฎหมาย หากประสงค์จะเลิกสัญญาโดยอ้างการผิดนัด โดยหลักแล้วต้องกำหนดระยะเวลาที่สมควรและเรียกร้องให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามก่อน หลังจากเลิกสัญญาแล้ว อาจเกิดประเด็นเกี่ยวกับการคืนสู่ฐานะเดิมและค่าเสียหายตามมา

คู่สัญญา → ผู้ซื้อ → ผู้ขาย → ① ฝ่ายหนึ่งต้องการเลิกสัญญา → มีข้อสัญญาหรือเหตุเลิกตามกฎหมายหรือไม่? → ไม่มี → ยังใช้เหตุที่อ้างเลิกไม่ได้ → มี → อาศัยเงินมัดจำเป็นค่าบอกเลิกหรือไม่? → ใช่ ตามมาตรา 565 → เงื่อนไขของเหตุเลิกที่อ้างครบหรือไม่? → ไม่ใช่ → ครบ → อาจเลิกสัญญาได้ เมื่อเหตุและเงื่อนไขครบ → ไม่ครบ → ตรวจการชำระเงินจริงและการเริ่มปฏิบัติ → เงินมัดจำ: ตกลงจ่ายอย่างเดียวไม่พอ และสิทธิอาจจำกัดเมื่อเริ่มปฏิบัติแล้ว → ตรวจการบอกกล่าวเมื่อผิดนัด → ผิดนัด: โดยหลักให้เวลาสมควร และเรียกร้องให้ปฏิบัติก่อน ตามมาตรา 544 → ตรวจผลหลังเลิกสัญญา → คืนสิ่งที่ได้รับพร้อมดอกเบี้ย และอาจเรียกค่าเสียหายแยกได้

ประเด็นสำคัญ

หากไม่มีข้อตกลงเป็นอย่างอื่น เงินมัดจำอาจถือเป็นเงินที่ใช้เป็นค่าบอกเลิกสัญญาได้ ฝ่ายที่มอบเงินมัดจำอาจสละเงินนั้น ส่วนฝ่ายที่ได้รับอาจคืนเงินเป็นสองเท่า เพื่อเลิกสัญญาได้ก่อนที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเริ่มปฏิบัติตามสัญญา (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 565 (민법 제565조))
หากเพียงตกลงว่าจะชำระเงินมัดจำ แต่ไม่ได้ชำระเงินจริง โดยหลักแล้วสิทธิในการเลิกสัญญาโดยอาศัยเงินมัดจำเป็นค่าบอกเลิกยังไม่เกิดขึ้น (กรณี 12)
หากประสงค์จะเลิกสัญญาโดยอ้างการผิดนัด โดยหลักแล้วต้องกำหนดระยะเวลาที่สมควรและเรียกร้องให้อีกฝ่ายปฏิบัติตาม และอีกฝ่ายต้องไม่ปฏิบัติตามภายในระยะเวลาดังกล่าว (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 (민법 제544조))
แม้มีข้อตกลงว่าสัญญาจะเลิกโดยอัตโนมัติเมื่อไม่ชำระยอดเงินส่วนที่เหลือ แต่หากผู้ขายไม่ได้เสนอปฏิบัติตามหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกันจนทำให้ผู้ซื้อผิดนัด การเลยกำหนดเพียงอย่างเดียวอาจไม่ทำให้สัญญาเลิกโดยอัตโนมัติ (กรณี 11)
เมื่อเลิกสัญญา โดยหลักแล้วแต่ละฝ่ายต้องคืนสิ่งที่ได้รับ และเงินที่ต้องคืนต้องบวกดอกเบี้ยนับแต่วันที่ได้รับเงิน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 548 (민법 제548조)) นอกจากนี้ ยังอาจเรียกร้องค่าเสียหายจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาแยกต่างหากได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 551 (민법 제551조))
โดยทั่วไป การที่ทรัพย์สินที่ซื้อขายถูกอายัดชั่วคราวเพียงอย่างเดียวไม่อาจเป็นเหตุให้เลิกสัญญาได้ แต่หากยอมรับได้ว่ามีพฤติการณ์ซึ่งทำให้ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ ก็อาจเลิกสัญญาได้ (กรณี 15)
การเลิกสัญญาเนื่องจากพฤติการณ์เปลี่ยนแปลงต้องมีเงื่อนไข เช่น ข้อเท็จจริงเชิงวัตถุวิสัยที่เป็นพื้นฐานของสัญญาเปลี่ยนแปลงไปอย่างยากจะคาดหมาย และการคงสัญญาไว้ต่อไปจะขัดต่อหลักสุจริตอย่างชัดแจ้ง (กรณี 13)

คำถามที่พบบ่อย

Q. ยังไม่ได้ชำระเงินมัดจำ จะยอมสละเงินมัดจำเพียงอย่างเดียวแล้วเลิกสัญญาได้หรือไม่?

หากเพียงตกลงว่าจะชำระเงินมัดจำ แต่ยังไม่ได้ส่งมอบเงินจริง โดยหลักแล้วสิทธิในการเลิกสัญญาโดยอาศัยเงินมัดจำเป็นค่าบอกเลิกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ยังไม่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม การจะเรียกร้องให้ชำระเงินมัดจำ หรือจะเลิกข้อตกลงเรื่องเงินมัดจำหรือสัญญาหลักโดยอ้างว่าไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ชำระเงินดังกล่าวได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเฉพาะกรณี

กรณี 12

Q. ผู้ขายบอกว่าจะยกเลิกสัญญา แต่เสนอจ่ายเพียง 10% ของราคาซื้อขายแทนเงินมัดจำสองเท่า จะเลิกสัญญาได้หรือไม่?

หากสัญญาระบุว่าเมื่อผู้ขายผิดสัญญา ผู้ขายต้องชำระเงินมัดจำเป็นสองเท่า ผู้ขายจะเลิกสัญญาตามข้อตกลงนั้นไม่ได้เพียงแค่เสนอคืน 10% ของราคาซื้อขาย อย่างไรก็ตาม หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้เริ่มปฏิบัติตามสัญญาแล้ว การเลิกสัญญาโดยอาศัยเงินมัดจำเป็นค่าบอกเลิกอาจถูกจำกัด

กรณี 4

Q. หากอีกฝ่ายไม่ชำระยอดเงินส่วนที่เหลือ จะเลิกสัญญาได้ทันทีหรือไม่?

โดยทั่วไปต้องกำหนดระยะเวลาที่สมควรและเรียกร้องให้ชำระยอดเงินส่วนที่เหลือก่อน หากไม่ชำระภายในระยะเวลาดังกล่าวจึงอาจเลิกสัญญาได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่อีกฝ่ายแสดงเจตนาล่วงหน้าว่าจะไม่ปฏิบัติตามสัญญา อาจไม่จำเป็นต้องเรียกร้องให้ปฏิบัติตามก่อน

กรณี 5

Q. ข้อกำหนดพิเศษที่ระบุว่าสัญญาจะเลิกโดยอัตโนมัติเมื่อพ้นกำหนดชำระยอดเงินส่วนที่เหลือ มีผลใช้บังคับเมื่อใด?

แม้จะมีข้อกำหนดพิเศษเช่นนั้น หากหน้าที่ของผู้ขายในการโอนกรรมสิทธิ์และหน้าที่ของผู้ซื้อในการชำระยอดเงินส่วนที่เหลือเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกัน ประเด็นสำคัญคือผู้ขายได้เสนอปฏิบัติตามหน้าที่ของตนจนทำให้ผู้ซื้อผิดนัดหรือไม่ โดยไม่มีพฤติการณ์พิเศษ การเลยกำหนดเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้สัญญาเลิกโดยอัตโนมัติ

กรณี 11

Q. หากทรัพย์สินที่ซื้อขายถูกอายัดชั่วคราว จะเลิกสัญญาได้หรือไม่?

การอายัดชั่วคราวเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ ดังนั้น โดยทั่วไปจึงไม่อาจเลิกสัญญาได้เพียงเพราะเหตุนี้ อย่างไรก็ตาม หากยอมรับได้ว่าผู้ขายไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากอยู่ในสภาพที่ไม่อาจยกเลิกการอายัดชั่วคราวหรือข้อจำกัดอื่นได้ ก็อาจเลิกสัญญาได้

กรณี 15

Q. เมื่อเลิกสัญญาแล้ว เงินที่ได้รับมาต้องคืนพร้อมดอกเบี้ยด้วยหรือไม่?

เมื่อคืนเงินเนื่องจากต้องคืนสู่ฐานะเดิมอันเป็นผลจากการเลิกสัญญา โดยหลักแล้วต้องบวกดอกเบี้ยนับแต่วันที่ได้รับเงินนั้น ดอกเบี้ยนี้เป็นส่วนหนึ่งของขอบเขตการคืนสู่ฐานะเดิม และแตกต่างจากค่าเสียหายที่เกิดจากการชำระคืนล่าช้า

กรณี 8, กรณี 23

Q. เพียงเพราะไม่อาจบรรลุวัตถุประสงค์ของสัญญา จะเลิกสัญญาเนื่องจากพฤติการณ์เปลี่ยนแปลงได้หรือไม่?

เพียงมีเหตุให้ไม่อาจบรรลุวัตถุประสงค์ของสัญญาอาจยังไม่เพียงพอ ต้องพิจารณาว่าข้อเท็จจริงเชิงวัตถุวิสัยที่เป็นพื้นฐานของสัญญาเปลี่ยนแปลงไปอย่างยากจะคาดหมายหรือไม่ ฝ่ายที่ประสงค์จะเลิกสัญญาไม่มีส่วนต้องรับผิดหรือไม่ และการคงสัญญาไว้ต่อไปจะขัดต่อหลักสุจริตอย่างชัดแจ้งหรือไม่ เป็นต้น

กรณี 13

Q. หากต้องการได้อสังหาริมทรัพย์ที่ให้ไปคืน สามารถเลิกสัญญาให้โดยเสน่หาได้หรือไม่?

การให้โดยเสน่หาโดยไม่มีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรอาจเลิกได้ในบางกรณี แต่หากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เสร็จสิ้นแล้ว ถือว่าได้ปฏิบัติตามสัญญาในส่วนนั้นแล้ว จึงไม่อาจเรียกคืนได้เพียงด้วยเหตุนี้ ต้องพิจารณาแยกต่างหากว่าฐานะทางทรัพย์สินของผู้ให้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก หรือมีเหตุอื่นในการเลิกสัญญาตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่

กรณี 7

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติว่าด้วยการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ มาตรา 117 วรรคหนึ่ง และมาตรา 118 วรรคหนึ่งและวรรคหก (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항·제6항)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109, 153, 393, 398 วรรคสอง, มาตรา 400 ถึง 403, 536, 538, 543 วรรคหนึ่ง, มาตรา 544 ถึง 546, 548 วรรคหนึ่งและวรรคสอง, 551, มาตรา 555 ถึง 558, 565, มาตรา 572 ถึง 574 (민법 제109조, 제153조, 제393조, 제398조 제2항, 제400조부터 제403조까지, 제536조, 제538조, 제543조 제1항, 제544조부터 제546조까지, 제548조 제1항·제2항, 제551조, 제555조부터 제558조까지, 제565조, 제572조부터 제574조까지)
พระราชบัญญัติควบคุมข้อสัญญามาตรฐาน (약관의 규제에 관한 법률)
กฎว่าด้วยการจัดหาที่อยู่อาศัยฉบับเดิม มาตรา 27 วรรคสามและวรรคสี่ (구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항·제4항)
พระราชบัญญัติพิเศษว่าด้วยการเร่งรัดกระบวนพิจารณาคดี มาตรา 3 วรรคหนึ่ง (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)

ข้อควรระวัง

แม้สัญญาจะมีข้อกำหนดเรื่องการเลิกสัญญาโดยอัตโนมัติหรือเบี้ยปรับ ผลของการเลิกสัญญาอาจแตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์ของหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกันและการเสนอปฏิบัติตามหน้าที่ของอีกฝ่าย
เมื่อเรียกร้องให้อีกฝ่ายปฏิบัติตาม หากเรียกเงินสูงกว่าจำนวนหนี้ที่แท้จริงอย่างมาก และแสดงเจตนาชัดเจนว่าจะไม่รับชำระหากอีกฝ่ายไม่จ่ายจำนวนดังกล่าว การเลิกสัญญาโดยอาศัยการเรียกร้องนั้นอาจไม่มีผล
ผลของการเลิกสัญญาหรือการคืนสู่ฐานะเดิมอาจแตกต่างกันไปตามว่ามีการเริ่มปฏิบัติตามสัญญาแล้วก่อนเลิกสัญญาหรือไม่ และบุคคลภายนอกได้สิทธิไปแล้วหลังจากเลิกสัญญาหรือไม่
สัญญาที่ต้องได้รับอนุญาตให้ซื้อขายที่ดิน การให้โดยเสน่หา และสัญญาจัดสรรที่อยู่อาศัย อาจมีข้อกำหนดเรื่องการเลิกสัญญาที่แตกต่างกันตามลักษณะของสัญญาและข้อตกลง จึงไม่ควรพิจารณาจากหลักทั่วไปเพียงอย่างเดียว

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)