ขอบเขตการใช้บังคับของกฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย: กรณีใดได้รับความคุ้มครอง

อ้างอิงกรณีปรึกษา 31 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

การพิจารณาว่ากฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัยใช้บังคับหรือไม่ ไม่ได้กำหนดจากข้อมูลการใช้ประโยชน์ในทะเบียนอาคารหรือทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่พิจารณาโดยรวมถึงโครงสร้างและลักษณะการใช้จริงของอาคารขณะทำสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม การใช้สถานที่เป็นที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ และยังต้องพิจารณาวัตถุประสงค์ของการเช่า การอยู่อาศัยจริง และอำนาจให้เช่าของผู้ทำสัญญาด้วย

ผู้เกี่ยวข้อง → ผู้เช่า → ผู้ให้เช่า → พิจารณาว่าสัญญาเช่าบ้านนี้ได้รับความคุ้มครองหรือไม่ → ขณะทำสัญญา สถานที่มีลักษณะเป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่ → ใช่ → มีการอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพียงใช้ประกอบกิจการหรือไม่ → ไม่ใช่ → อาจไม่ได้รับความคุ้มครอง → ผู้ให้เช่ามีอำนาจให้เช่าโดยชอบหรือไม่ → อาจได้รับความคุ้มครอง → ตรวจการใช้จริงและสัดส่วนพื้นที่พักอาศัย → พิจารณาโครงสร้าง พื้นที่ และการใช้ชีวิตประจำวัน → ตรวจเงื่อนไขของผู้เช่า → ตรวจการส่งมอบบ้านและการจดทะเบียนหรือแจ้งที่พำนักตามกรณี → ตรวจวัตถุประสงค์และอำนาจให้เช่า → ระวังการเช่าเพื่อเรียกคืนหนี้หรือใช้สิทธิรับชำระก่อนโดยมิชอบ

ประเด็นสำคัญ

การพิจารณาว่าเป็นอาคารที่อยู่อาศัยหรือไม่ ให้พิจารณาจากการใช้จริงมากกว่าวัตถุประสงค์การใช้ที่ระบุไว้ในทะเบียน และหากใช้เป็นทั้งที่อยู่อาศัยและสถานที่ประกอบกิจการ ให้พิจารณาร่วมกันถึงวัตถุประสงค์การเช่า โครงสร้างและลักษณะของอาคารและส่วนที่เช่า ความสัมพันธ์ในการใช้จริง และการใช้ชีวิตประจำวันหรือไม่ (กรณีตัวอย่าง 1, 13, 19, 20)
แม้จะใช้เป็นทั้งที่อยู่อาศัยและสถานที่ประกอบกิจการ ก็อาจอยู่ในขอบเขตการใช้บังคับได้ หากมีพื้นที่พักอาศัยจริงในสัดส่วนมากพอและเป็นที่ตั้งหลักในการดำรงชีวิตของผู้เช่า แต่หากใช้เป็นที่อยู่อาศัยเพียงประกอบการกิจการ หรือมีพื้นที่พักอาศัยน้อยมาก ก็อาจไม่ได้รับความคุ้มครอง (กรณีตัวอย่าง 13, 19, 20)
อาคารที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือไม่ได้รับอนุญาต หรืออาคารที่ทะเบียนระบุว่าเป็นโรงงานหรือโกดัง ก็อาจอยู่ในขอบเขตการใช้บังคับได้หากเป็นอาคารที่อยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม อาคารต้องมีลักษณะเป็นที่อยู่อาศัยตั้งแต่ขณะทำสัญญา และหากผู้เช่าดัดแปลงเองหลังทำสัญญา ก็อาจไม่ได้รับความคุ้มครอง เว้นแต่มีพฤติการณ์พิเศษ เช่น ผู้ให้เช่าอนุญาต (กรณีตัวอย่าง 2, 4, 10, 21)
พื้นที่ที่ไม่ปรากฏในทะเบียนอาคารหรือทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ เช่น ห้องต่อเติมบนดาดฟ้า อาจอยู่ในขอบเขตการคุ้มครองได้ หากมีลักษณะเป็นที่อยู่อาศัยขณะทำสัญญา และเช่าหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริง (กรณีตัวอย่าง 4)
ชาวต่างชาติอาจได้รับความคุ้มครองโดยใช้การจดทะเบียนคนต่างด้าวและการแจ้งเปลี่ยนที่พำนักแทนการจดทะเบียนประชากรและการแจ้งย้ายเข้า ส่วนการแจ้งที่อยู่ในประเทศของชาวเกาหลีโพ้นทะเลมีการอธิบายในกรณีตัวอย่างว่าเป็นขั้นตอนที่ใช้แทนการจดทะเบียนประชากรได้ (กรณีตัวอย่าง 3, 6; กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรคหนึ่ง (주택임대차보호법 제3조 제1항), กฎหมายควบคุมคนเข้าเมือง มาตรา 88-2 (출입국관리법 제88조의2))
หากนิติบุคคลวิสาหกิจขนาดกลางหรือขนาดย่อมเช่าบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของพนักงาน อาจถือว่ามีสิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ เมื่อพนักงานที่นิติบุคคลคัดเลือกได้รับมอบบ้านและจดทะเบียนประชากรแล้ว (กรณีตัวอย่าง 8, 23; กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรคสาม (주택임대차보호법 제3조 제3항))
แม้ผู้ให้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของตามทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ หากมีอำนาจให้เช่าโดยชอบด้วยกฎหมาย กฎหมายก็อาจใช้บังคับได้ ในทางกลับกัน หากทำสัญญากับผู้ที่ยังไม่มีอำนาจให้เช่าโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น ผู้ยื่นเสนอราคาสูงสุดในการประมูลขายทอดตลาด ก็จะไม่ได้สิทธิได้รับชำระก่อน (กรณีตัวอย่าง 14, 17)
การเช่าที่ถือว่ามีวัตถุประสงค์หลักไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย แต่เพื่อเรียกคืนหนี้หรือใช้สิทธิได้รับชำระก่อนเป็นลำดับแรกในทางมิชอบ อาจไม่ได้รับความคุ้มครองในฐานะผู้เช่ารายย่อย (กรณีตัวอย่าง 15, 16; กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 (주택임대차보호법 제8조))

คำถามที่พบบ่อย

Q. ใช้บางส่วนของร้านค้าหรือสำนักงานเสมือนเป็นบ้าน จะได้รับความคุ้มครองด้วยหรือไม่

อาจได้รับความคุ้มครองได้ โดยพิจารณาจากลักษณะการใช้จริงมากกว่าวัตถุประสงค์การใช้ที่ระบุไว้ในทะเบียน และพิจารณาโดยรวมถึงวัตถุประสงค์ของการเช่า โครงสร้างและพื้นที่ ความสัมพันธ์ในการใช้สถานที่ และการใช้ชีวิตประจำวันในสถานที่นั้นหรือไม่ อย่างไรก็ตาม อาจไม่ได้รับความคุ้มครองหากห้องนอนหรือห้องครัวมีไว้เพียงประกอบกิจการ หรือพื้นที่พักอาศัยมีน้อยมาก

กรณี 1, กรณี 13, กรณี 19, กรณี 20

Q. บ้านที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง หรือห้องต่อเติมบนดาดฟ้า จะได้รับความคุ้มครองหรือไม่

การที่อาคารไม่ได้จดทะเบียนหรือไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพียงอย่างเดียว ไม่ทำให้อาคารนั้นอยู่นอกขอบเขตการคุ้มครอง หากเป็นอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริง ก็อาจรวมถึงอาคารที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือไม่ได้รับอนุญาต และห้องต่อเติมบนดาดฟ้าที่ไม่ได้ระบุไว้ในทะเบียนได้ อย่างไรก็ตาม ต้องพิจารณาว่าอาคารมีลักษณะเป็นที่อยู่อาศัยขณะทำสัญญาหรือไม่ และสภาพการใช้จริงเป็นอย่างไร

กรณี 2, กรณี 4, กรณี 21

Q. หากเช่าโรงงานหรือโกดังแล้วดัดแปลงให้เป็นที่อยู่อาศัยเอง จะได้รับความคุ้มครองหรือไม่

ขณะทำสัญญา สถานที่นั้นต้องมีลักษณะที่เหมาะสมสำหรับอยู่อาศัย หรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยควบคู่กับการใช้งานอื่นอย่างแท้จริง หากผู้เช่าดัดแปลงสถานที่ให้เป็นที่อยู่อาศัยเองหลังทำสัญญา อาจไม่ได้รับความคุ้มครอง เว้นแต่มีพฤติการณ์พิเศษ เช่น ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ดัดแปลง

กรณี 10

Q. ชาวต่างชาติหรือชาวเกาหลีโพ้นทะเลจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัยหรือไม่

ตามกรณีตัวอย่าง ชาวต่างชาติอาจได้รับความคุ้มครองโดยใช้การจดทะเบียนคนต่างด้าวและการแจ้งเปลี่ยนที่พำนักแทนการจดทะเบียนประชากรและการแจ้งย้ายเข้า ส่วนชาวเกาหลีโพ้นทะเลมีการอธิบายขั้นตอนการแจ้งที่อยู่ในประเทศโดยระบุที่อยู่ของบ้านเช่าไว้ในกรณีตัวอย่าง นอกจากนี้ ต้องตรวจสอบข้อกำหนดอื่น เช่น การส่งมอบบ้าน ตามแต่ละกรณีด้วย

กรณี 3, กรณี 6

Q. บ้านที่บริษัทเช่าไว้เป็นที่พักพนักงานจะได้รับความคุ้มครองหรือไม่

หากนิติบุคคลเข้าข่ายวิสาหกิจขนาดกลางหรือขนาดย่อมตามกฎหมายว่าด้วยกรอบการทำงานสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม เช่าบ้านเพื่อเป็นที่พักอาศัยของพนักงาน และพนักงานที่นิติบุคคลคัดเลือกได้รับมอบบ้านและจดทะเบียนประชากรแล้ว อาจถือว่ามีสิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ กรณีตัวอย่างยังระบุว่า การมีสิทธิได้รับชำระก่อนต้องมีการกำหนดวันแน่นอนในสัญญาระหว่างนิติบุคคลกับผู้ให้เช่าด้วย

กรณี 8, กรณี 23

Q. หากพักในโรงแรมหรือสถานที่พักเป็นเวลานาน กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัยจะใช้บังคับหรือไม่

กฎหมายนี้ไม่ใช้บังคับเมื่อเห็นได้ชัดว่าเป็นการเช่าเพื่อการใช้ชั่วคราว เช่น สัญญาเข้าพักระหว่างผู้ประกอบธุรกิจที่พักกับผู้เข้าพัก อย่างไรก็ตาม หากโครงสร้างและการใช้งานจริงของอาคารเป็นที่อยู่อาศัย และสัญญาไม่ได้ทำขึ้นเพื่อการใช้ชั่วคราว ก็ไม่อาจสรุปได้จากการที่ทะเบียนระบุว่าเป็นโรงแรมหรือสถานที่พักประเภทอื่นเพียงอย่างเดียวว่ากฎหมายนี้ใช้บังคับหรือไม่

กรณี 18

Q. สัญญาจะมีผลสมบูรณ์หรือไม่ หากผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของตามทะเบียนอสังหาริมทรัพย์

แม้ผู้ให้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของตามทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ แต่หากมีอำนาจตามกฎหมายในการทำสัญญาเช่า กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัยก็อาจใช้บังคับได้ อย่างไรก็ตาม หากทำสัญญากับผู้ที่ไม่มีอำนาจให้เช่า เช่น ผู้ยื่นเสนอราคาสูงสุดในการประมูลขายทอดตลาดซึ่งยังไม่ได้ชำระราคาซื้อ ก็จะไม่ได้สิทธิได้รับชำระก่อน

กรณี 14, กรณี 17

Q. หากเข้าไปเช่าบ้านของลูกหนี้เพื่อทวงคืนหนี้ จะได้รับความคุ้มครองในฐานะผู้เช่ารายย่อยหรือไม่

หากวัตถุประสงค์หลักของสัญญาไม่ใช่การใช้และรับประโยชน์จากบ้านจริง แต่เป็นการเรียกคืนหนี้หรือรับเงินก่อนผู้มีหลักประกันลำดับก่อนหน้า ก็อาจไม่ได้รับความคุ้มครอง กรณีตัวอย่างอธิบายด้วยว่า หากผู้ให้เช่าและผู้เช่าทำสัญญาโดยมีเจตนาใช้สิทธิได้รับชำระก่อนเป็นลำดับแรกในทางมิชอบ ผู้เช่าจะไม่เข้าข่ายผู้เช่ารายย่อยที่ได้รับความคุ้มครอง

กรณี 15, กรณี 16

Q. หากบ้านยังคงอยู่ แต่มีการประมูลขายทอดตลาดเฉพาะที่ดิน จะได้รับชำระเงินประกันก่อนหรือไม่

คำพิพากษาที่อ้างถึงในกรณีตัวอย่างอธิบายว่า แม้มีการประมูลขายทอดตลาดเฉพาะที่ดิน โดยแยกจากบ้านเช่า ผู้เช่าที่มีองค์ประกอบสำหรับยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกและมีวันแน่นอน รวมถึงผู้เช่ารายย่อย ก็สามารถใช้สิทธิได้รับชำระก่อนจากเงินที่ได้จากการขายที่ดินได้ กรณีตัวอย่างยังระบุว่า แม้เป็นบ้านที่ไม่ได้จดทะเบียน ก็อาจได้รับการรับรองสิทธิได้รับชำระก่อนในส่วนที่เกี่ยวกับที่ดินได้

กรณี 2, กรณี 24

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 1 (주택임대차보호법 제1조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 2 (주택임대차보호법 제2조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรคหนึ่ง (주택임대차보호법 제3조 제1항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรคสาม (주택임대차보호법 제3조 제3항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-2 วรรคหนึ่ง (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-2 วรรคสอง (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 (주택임대차보호법 제8조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 11 (주택임대차보호법 제11조)
กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 12 (주택임대차보호법 제12조)
กฎหมายว่าด้วยการเข้าเมืองและสถานะทางกฎหมายของชาวเกาหลีโพ้นทะเล มาตรา 2 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조)
กฎหมายว่าด้วยการเข้าเมืองและสถานะทางกฎหมายของชาวเกาหลีโพ้นทะเล มาตรา 3 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제3조)
กฎหมายว่าด้วยการเข้าเมืองและสถานะทางกฎหมายของชาวเกาหลีโพ้นทะเล มาตรา 6 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조)
กฎหมายว่าด้วยการเข้าเมืองและสถานะทางกฎหมายของชาวเกาหลีโพ้นทะเล มาตรา 7 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조)
กฎหมายว่าด้วยการเข้าเมืองและสถานะทางกฎหมายของชาวเกาหลีโพ้นทะเล มาตรา 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
กฎหมายควบคุมคนเข้าเมือง มาตรา 31 (출입국관리법 제31조)

ข้อควรระวัง

อย่าสรุปว่ากฎหมายใช้บังคับหรือไม่จากข้อมูลวัตถุประสงค์การใช้ในทะเบียนอาคารหรือทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่ควรพิจารณาโครงสร้างและลักษณะการใช้จริงขณะทำสัญญาร่วมด้วย
หากผู้เช่าดัดแปลงสถานที่ให้เป็นที่อยู่อาศัยหลังทำสัญญา สิ่งสำคัญอาจอยู่ที่ว่าสถานที่มีลักษณะเป็นที่อยู่อาศัยขณะทำสัญญาหรือไม่ และผู้ให้เช่าอนุญาตหรือไม่
แม้จะใช้บ้านและอยู่อาศัยจริง หากเห็นว่าวัตถุประสงค์หลักของสัญญาคือการเรียกคืนหนี้หรือการใช้สิทธิได้รับชำระก่อนเป็นลำดับแรกในทางมิชอบ ก็อาจไม่ได้รับความคุ้มครอง
การพิจารณาว่าบ้านเข้าข่ายได้รับความคุ้มครองหรือไม่ และการได้มาซึ่งสิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกหรือสิทธิได้รับชำระก่อน เป็นคนละประเด็นกัน ต้องตรวจสอบข้อกำหนดตามแต่ละกรณี เช่น การส่งมอบบ้าน การจดทะเบียนประชากรหรือการแจ้งที่ใช้แทนได้ และการกำหนดวันแน่นอน

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)