สิทธิยกสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกเกิดขึ้นและคงอยู่เมื่อใด?

ประเด็นสำคัญ

• สิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกเกิดขึ้นในวันถัดจากวันที่ได้รับมอบบ้านและดำเนินการทะเบียนราษฎรครบทั้งสองประการ การทะเบียนราษฎรถือว่าเสร็จสิ้นเมื่อยื่นแจ้งย้ายเข้า (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรค 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항), กรณี 1·6)
• การทะเบียนราษฎรต้องเป็นวิธีประกาศให้บุคคลภายนอกทราบถึงการมีอยู่ของบ้านเช่าและสิทธิการเช่าได้ โดยหลักแล้ว ที่อยู่อาศัยรวม เช่น อาคารชุดหลายครัวเรือน ต้องระบุอาคารและหมายเลขห้องให้ถูกต้อง (พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้กฎหมายทะเบียนราษฎร มาตรา 9 (주민등록법 시행령 제9조), กรณี 18·19)
• สำหรับบ้านเดี่ยวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลายครัวเรือน การทะเบียนราษฎรอาจมีผลสมบูรณ์ได้แม้ไม่ระบุหมายเลขห้อง หากระบุเลขที่ดินถูกต้อง การพิจารณาอาจแตกต่างกันไปตามประเภทของอาคารและสถานะของทะเบียนอาคารหรือทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (กรณี 4·6)
• หากสมาชิกทุกคนในครอบครัวย้ายทะเบียนราษฎรไปยังที่อื่น สิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่มีอยู่เดิมอาจสิ้นสุดลง และแม้จะย้ายทะเบียนกลับเข้ามาอีกครั้ง สิทธิดังกล่าวก็จะเกิดขึ้นใหม่ตั้งแต่วันที่ย้ายกลับเข้ามา (กรณี 21)
• หากผู้เช่าช่วงเช่าต่อโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า และผู้เช่าช่วงได้รับมอบบ้านพร้อมดำเนินการทะเบียนราษฎรเสร็จแล้ว เงื่อนไขการยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกอาจยังคงอยู่ได้ผ่านการครอบครองโดยอ้อม แม้ผู้เช่าจะไม่ได้พักอาศัยอยู่เองก็ตาม แม้ไม่มีความยินยอม ก็อาจพิจารณาเป็นอย่างอื่นได้หากมีพฤติการณ์พิเศษที่แสดงว่าการเช่าต่อมิใช่การกระทำที่เป็นการทรยศต่อผู้ให้เช่า (กรณี 9·15)
• การขึ้นทะเบียนคนต่างด้าวและการแจ้งเปลี่ยนสถานที่พำนัก หรือการแจ้งถิ่นที่อยู่ในประเทศและการแจ้งย้ายถิ่นที่อยู่ของชาวเกาหลีโพ้นทะเล อาจได้รับการรับรองให้มีผลทางกฎหมายเช่นเดียวกับการทะเบียนราษฎร ทั้งนี้ ตามเงื่อนไขที่กฎหมายในกรณีที่ยกมากำหนดไว้ นอกจากนี้ ยังมีกรณีที่ต้องพิจารณาการแจ้งของสมาชิกในครอบครัวที่พักอาศัยร่วมกับผู้เช่า ไม่ใช่เฉพาะการแจ้งของผู้เช่าเอง (พระราชบัญญัติควบคุมคนเข้าเมือง มาตรา 88-2 (출입국관리법 제88조의2), พระราชบัญญัติว่าด้วยการเข้าเมืองและสถานะทางกฎหมายของชาวเกาหลีโพ้นทะเล มาตรา 10 (재외동포법 제10조), กรณี 13·14)
• ในการขายทอดตลาด ผู้เช่าไม่อาจยกสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อได้เสมอไปเพียงเพราะมีสิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอก สิทธิการเช่าอาจสิ้นสุดลงตามสิทธิที่มีลำดับก่อนและผลการขายทอดตลาด และในบางกรณี ผู้เช่าที่มีทั้งสิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระก่อน อาจยกสิทธิต่อสู้ผู้ซื้อได้ในส่วนเงินประกันที่เหลือหลังหักจำนวนเงินที่ตนมีสิทธิได้รับจากการแบ่งเงิน (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5), กรณี 1·3·11)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรค 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรค 2·วรรค 3·วรรค 4 (주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 4 วรรค 2 (주택임대차보호법 제4조 제2항)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 (주택임대차보호법 제8조)
• พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 12 (주택임대차보호법 제12조)
• พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้กฎหมายทะเบียนราษฎร มาตรา 9 (주민등록법 시행령 제9조)
• พระราชบัญญัติควบคุมคนเข้าเมือง มาตรา 31·มาตรา 32·มาตรา 36·มาตรา 88-2 (출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2)
• พระราชบัญญัติว่าด้วยการเข้าเมืองและสถานะทางกฎหมายของชาวเกาหลีโพ้นทะเล มาตรา 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 365·มาตรา 366·มาตรา 575·มาตรา 578·มาตรา 629 (민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 88·มาตรา 91·มาตรา 127·มาตรา 135 (민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조)
• พระราชบัญญัติว่าด้วยการจดทะเบียนชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริงในอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 4·มาตรา 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조)
• พระราชบัญญัติว่าด้วยหลักประกันโดยการจดทะเบียนล่วงหน้าและเรื่องอื่น ๆ มาตรา 2·มาตรา 3·มาตรา 4·มาตรา 5·มาตรา 12 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조)

ข้อควรระวัง

• สิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้เกิดขึ้นจากการเข้าอยู่อาศัยหรือการทะเบียนราษฎรเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่เกิดขึ้นตั้งแต่วันถัดจากวันที่ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งสองประการครบถ้วนแล้ว
• หากข้อมูลที่อยู่ไม่เพียงพอให้ระบุบ้านเช่าได้ หรือมีการย้ายทะเบียนราษฎรไปที่อื่น อาจไม่ได้รับการยอมรับสิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอก หรือสิทธิเดิมอาจขาดตอน ต้องตรวจสอบอาคารและหมายเลขห้องของที่อยู่อาศัยรวม รวมถึงที่อยู่จริง
• การที่สิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระก่อนยังคงอยู่ในการขายทอดตลาดหรือไม่ รวมถึงขอบเขตของเงินประกันส่วนที่เหลือ อาจแตกต่างกันไปตามสิทธิที่มีลำดับก่อน ลำดับการแบ่งเงิน การยื่นขอรับส่วนแบ่ง และการคงอยู่ของการส่งมอบบ้านและทะเบียนราษฎร
• ในกรณีมีการอ้างทั้งบทบัญญัติฉบับก่อนแก้ไขและบทบัญญัติปัจจุบัน ดังนั้น เมื่อนำไปใช้กับเรื่องจริง ต้องตรวจสอบกฎหมายที่ใช้บังคับในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้องและข้อเท็จจริงเฉพาะของคดี

บทความที่เกี่ยวข้อง

• กับดักการแจ้งย้ายเข้า: เมื่อบ้านเดี่ยวอาจต้องการเลขห้องมากกว่าที่คุณคิด

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차권의 법률관계
2. 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게된 매수인의 구제
3. 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위
4. 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력
5. 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부
6. 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력
7. 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기는 언제까지인지 등
8. 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점
9. 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는 경우
10. 가압류된 주택의 매수인으로부터 임차 후 가압류권자에 의해 경매될 경우 임차권 보호
11. 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부
12. 근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우
13. 재외국민이 주택을 임대차계약을 체결하고 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우 대항력 취득 여부
14. 외국국적동포의 국내거소신고가 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부
15. 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지
16. 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우
17. 연립주택의 전입신고를 함에 있어 부동산등기부상 ‘동’의 기재와 다르게 신고하였음에도 임대차의 공시방법으로 유효한 경우
18. 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력
19. 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지
20. 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력
21. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력
22. 담보가등기 된 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 청산금에 대한 권리
23. 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 명의신탁자에 대한 대항력
24. 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력
25. 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력