คู่มือสำคัญเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัยในประเด็นอื่น ๆ
อ้างอิงกรณีปรึกษา 68 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
ในการเช่าที่อยู่อาศัย แม้สถานะของผู้ให้เช่าจะเปลี่ยนไป หรือมีการโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วง ก็อาจส่งผลต่อสิทธิในการยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกและการคืนเงินประกันได้ ขอบเขตความรับผิดและสิทธิแตกต่างกันไปตามแต่ละสถานการณ์ เช่น เพลิงไหม้ การขายทอดตลาด และการครอบครองหลังสัญญาสิ้นสุด จึงควรตรวจสอบเงื่อนไขและข้อควรระวังของแต่ละกรณี
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- การให้เช่าบ้านที่มีเจ้าของรวมเป็นเรื่องการจัดการทรัพย์สินรวม ซึ่งสามารถตัดสินได้ด้วยคะแนนเสียงข้างมากของส่วนแบ่งกรรมสิทธิ์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 263 ถึงมาตรา 265 (민법 제263조부터 제265조까지))
- เมื่อบ้านเช่าที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามเงื่อนไขที่ทำให้ยกสิทธิขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ถูกโอน ผู้รับโอนจะรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่าโดยหลัก และหนี้ที่ต้องคืนเงินประกันก็โอนไปยังผู้รับโอนด้วย (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 (주택임대차보호법 제3조))
- หากโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า และการครอบครองกับทะเบียนราษฎรยังคงต่อเนื่องกัน สิทธิเดิมของผู้เช่าในการยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกอาจยังคงอยู่ และอาจใช้สิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหรือใช้สิทธินั้นแทนผู้เช่าเดิมได้
- การเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า โดยหลักแล้วไม่อาจยกขึ้นอ้างต่อผู้ให้เช่าได้ แต่ผลอาจแตกต่างออกไปหากมีพฤติการณ์พิเศษที่ถือว่าไม่ใช่การกระทำที่เป็นการทรยศต่อผู้ให้เช่า (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 629 (민법 제629조))
- แม้ผู้เช่าจะครอบครองทรัพย์สินหลังสัญญาสิ้นสุดเพราะยังไม่ได้รับเงินประกันคืน หากไม่ได้ใช้ประโยชน์จริงและไม่ได้รับผลประโยชน์ ก็อาจไม่เกิดหน้าที่คืนลาภมิควรได้
- หากทรัพย์สินที่เช่าเสียหายจากเพลิงไหม้โดยไม่ทราบสาเหตุ ผู้เช่าจะพ้นจากความรับผิดในการชดใช้ค่าเสียหายได้ก็ต่อเมื่อพิสูจน์ว่าได้ปฏิบัติตามหน้าที่ใช้ความระมัดระวังของผู้ดูแลที่ดีแล้ว
- หากต้องการได้รับชำระหนี้ก่อนในการขายทอดตลาด อาจต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งภายในกำหนดเวลาสิ้นสุด และการไม่ได้รับแจ้งเรื่องการขายทอดตลาดก่อนแจ้งสิทธิ เพียงเท่านี้อาจไม่เพียงพอที่จะคัดค้านคำสั่งอนุญาตให้ขายทอดตลาด
- หากทำสัญญาโดยไม่แจ้งว่าบ้านเช่าอยู่ระหว่างการขายทอดตลาด ผู้ให้เช่าอาจต้องรับผิดทางแพ่งในการชดใช้ค่าเสียหาย หรืออาจมีประเด็นความผิดฐานฉ้อโกง
คำถามที่พบบ่อย
Q. การเช่าบ้านที่มีเจ้าของรวมต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนหรือไม่?
เรื่องการจัดการทรัพย์สินรวมสามารถตัดสินได้ด้วยคะแนนเสียงข้างมากของส่วนแบ่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของรวม ดังนั้น หากเจ้าของรวมที่มีส่วนแบ่งเกินกึ่งหนึ่งตัดสินใจให้เช่า สิทธิการเช่าอาจยังมีผล แม้เจ้าของรวมที่มีส่วนแบ่งน้อยกว่าจะไม่ได้เข้าร่วมทำสัญญาก็ตาม
Q. หากบ้านเช่าถูกขายไปแล้ว จะเรียกเงินประกันคืนจากใคร?
เมื่อบ้านที่เป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่าซึ่งมีคุณสมบัติครบถ้วนตามเงื่อนไขที่ทำให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ถูกโอน ผู้รับโอนจะรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า และโดยหลักแล้วหนี้ที่ต้องคืนเงินประกันก็โอนไปยังผู้รับโอนด้วย อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี หากผู้เช่าคัดค้านภายในระยะเวลาอันสมควรหลังจากทราบเรื่องการโอน ผู้เช่าอาจปฏิเสธการรับช่วงสถานะผู้ให้เช่าและเรียกร้องเงินประกันคืนจากผู้ให้เช่าเดิมได้
Q. หลังจากเปลี่ยนผู้ให้เช่าแล้ว หากย้ายทะเบียนราษฎรไปที่อื่น จะยังเรียกร้องเงินประกันคืนได้หรือไม่?
หากบ้านเช่าถูกโอนและผู้รับโอนได้รับช่วงสถานะของผู้ให้เช่าแล้ว การย้ายทะเบียนราษฎรในภายหลังเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้หนี้ที่ต้องคืนเงินประกันซึ่งเกิดขึ้นแล้วสิ้นสุดลง อย่างไรก็ตาม ควรระวังว่า หลังจากย้ายทะเบียนราษฎรแล้ว ผู้เช่าอาจยกสิทธิขึ้นต่อสู้ผู้ที่ซื้อบ้านหรือผู้รับจำนองลำดับหลังซึ่งได้สิทธิมาใหม่ไม่ได้
Q. หากโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน สิทธิเดิมในการยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกจะยังคงอยู่หรือไม่?
หากผู้ให้เช่ายินยอม และผู้รับโอนหรือผู้เช่าช่วงได้รับมอบบ้านและเข้าครอบครอง พร้อมทั้งดำเนินการแจ้งย้ายเข้าทะเบียนราษฎรต่อเนื่องกัน สิทธิของผู้เช่าเดิมในการยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกอาจยังคงอยู่ ผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามเงื่อนไขดังกล่าวสามารถใช้สิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนของผู้เช่าเดิมได้ ส่วนผู้เช่าช่วงสามารถใช้สิทธินั้นแทนผู้เช่าเดิมได้
Q. หากเช่าช่วงบ้านโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า จำเป็นต้องย้ายออกหรือไม่?
การเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า โดยหลักแล้วไม่อาจยกขึ้นอ้างต่อผู้ให้เช่าได้ และผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าได้ด้วยเหตุนี้ อย่างไรก็ตาม ผลอาจแตกต่างออกไปหากมีพฤติการณ์พิเศษที่ทำให้เห็นว่าการให้เช่าช่วงนั้นไม่ใช่การกระทำที่เป็นการทรยศต่อผู้ให้เช่า โดยหลักแล้วต้องเรียกร้องเงินประกันคืนจากผู้ให้เช่าช่วง ซึ่งก็คือผู้เช่าเดิม
Q. หลังสัญญาสิ้นสุด หากยังไม่ได้รับเงินประกันคืนและไม่ส่งมอบกุญแจบ้าน ต้องจ่ายค่าเช่าต่อไปหรือไม่?
ในกรณีที่ผู้เช่าครอบครองบ้านโดยใช้สิทธิโต้แย้งให้ชำระหนี้พร้อมกัน เพราะผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน การครอบครองดังกล่าวไม่ได้เป็นการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายในตัวเอง อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์จากบ้านจริงตามวัตถุประสงค์ของสัญญาและได้รับผลประโยชน์ อาจเกิดหน้าที่คืนลาภมิควรได้จากผลประโยชน์นั้น ผู้ให้เช่าต้องกล่าวอ้างและพิสูจน์การเกิดขึ้นของค่าเช่าหรือสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่นำมาหักได้
Q. หากเกิดเพลิงไหม้โดยไม่ทราบสาเหตุในบ้านที่เช่า ผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายหรือไม่?
แม้ไม่ทราบสาเหตุของเพลิงไหม้ ผู้เช่าก็อาจพ้นจากความรับผิดในการชดใช้ค่าเสียหายได้ก็ต่อเมื่อพิสูจน์ว่าได้ใช้ความระมัดระวังของผู้ดูแลที่ดีซึ่งจำเป็นต่อการรักษาอาคารแล้ว อย่างไรก็ตาม หากสาเหตุเกิดจากข้อบกพร่องที่เป็นความรับผิดชอบของผู้ให้เช่าในการซ่อมแซมหรือบำรุงรักษา เช่น ข้อบกพร่องของสายไฟซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างอาคาร อาจไม่ถือว่าผู้เช่าต้องรับผิด
Q. สามารถเรียกร้องความรับผิดจากผู้ให้เช่าที่ทำสัญญาเช่าโดยไม่แจ้งว่ากำลังดำเนินการขายทอดตลาดได้หรือไม่?
หากผู้ให้เช่าไม่ได้แจ้งในขณะทำสัญญาว่าบ้านที่เช่าอยู่ระหว่างการขายทอดตลาด อาจมีประเด็นความรับผิดทางแพ่งในการชดใช้ค่าเสียหาย คำพิพากษาที่กล่าวถึงในกรณีตัวอย่างวินิจฉัยว่า แม้ผู้เช่าจะสามารถตรวจสอบทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ได้ การที่ผู้ให้เช่าไม่เปิดเผยข้อมูลก็อาจเป็นความผิดฐานฉ้อโกงได้ ส่วนการจะได้รับเงินจากการจัดสรรในกระบวนการขายทอดตลาดหรือไม่ ต้องตรวจสอบแยกต่างหากว่ามีสิทธิยื่นคำขอรับส่วนแบ่งหรือไม่ รวมถึงกำหนดเวลาสิ้นสุด
Q. หากไม่ได้รับแจ้งเรื่องการขายทอดตลาดจนยื่นคำขอรับส่วนแบ่งไม่ได้ สามารถอุทธรณ์คำสั่งอนุญาตให้ขายทอดตลาดได้หรือไม่?
การที่ผู้เช่าไม่ได้รับแจ้งก่อนแจ้งสิทธิของตนต่อศาลขายทอดตลาด เพียงเท่านี้อาจไม่เป็นเหตุให้คัดค้านคำสั่งอนุญาตให้ขายทอดตลาดได้ ผู้เช่าจะเป็นผู้มีส่วนได้เสียในกระบวนการขายทอดตลาดได้ก็ต่อเมื่อพิสูจน์และแจ้งสิทธิของตนด้วยตนเอง และหากประสงค์จะได้รับชำระหนี้ก่อน ต้องตรวจสอบกำหนดเวลาสิ้นสุดในการยื่นคำขอรับส่วนแบ่งและยื่นคำขอภายในกำหนดดังกล่าว
Q. หากผู้ให้เช่าล้มละลาย ผู้เช่าที่มีสิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้จะได้รับชำระเงินประกันก่อนหรือไม่?
กรณีตัวอย่างอธิบายว่า ผู้เช่าที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามเงื่อนไขที่ทำให้ยกสิทธิขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ อาจได้รับชำระเงินประกันก่อนจากเงินที่ได้จากการจำหน่ายบ้านและที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินของกองทรัพย์สินล้มละลาย สิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนของผู้เช่าที่มีวันที่แน่นอน และสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนสำหรับเงินประกันจำนวนเล็กน้อย อาจมีเงื่อนไขแตกต่างกัน จึงต้องตรวจสอบเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 191 (민법 제191조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 263 (민법 제263조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 264 (민법 제264조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 265 (민법 제265조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 392 (민법 제392조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 507 (민법 제507조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 623 (민법 제623조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 629 (민법 제629조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 758 (민법 제758조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 (주택임대차보호법 제3조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 (주택임대차보호법 제8조)
- พระราชบัญญัติบังคับคดีแพ่ง มาตรา 41 (민사집행법 제41조)
- พระราชบัญญัติบังคับคดีแพ่ง มาตรา 84 (민사집행법 제84조)
- พระราชบัญญัติบังคับคดีแพ่ง มาตรา 90 (민사집행법 제90조)
ข้อควรระวัง
- ในบางกรณี หากต้องการได้รับเงินจากการจัดสรรในการขายทอดตลาด ต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งภายในกำหนดเวลาสิ้นสุด จึงควรตรวจสอบขั้นตอนและกำหนดเวลา อย่ารอให้มีการแจ้งเรื่องการขายทอดตลาด
- หากต้องการคัดค้านการรับช่วงสถานะผู้ให้เช่าจากการโอนบ้านเช่า ต้องยื่นคำคัดค้านภายในระยะเวลาอันสมควรนับแต่ทราบเรื่องการโอน
- หลังจากย้ายทะเบียนราษฎรแล้ว อาจยกสิทธิขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อบ้านหรือผู้รับจำนองลำดับหลังที่ได้สิทธิมาภายหลังไม่ได้ จึงควรระมัดระวังเมื่อต้องย้ายที่อยู่ก่อนรับเงินประกันคืน
- การที่เพลิงไหม้มีสาเหตุไม่ทราบแน่ชัดไม่ได้ทำให้ผู้เช่าพ้นจากความรับผิดโดยอัตโนมัติ และผู้เช่าอาจต้องพิสูจน์ว่าได้ปฏิบัติตามหน้าที่ใช้ความระมัดระวังแล้ว
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 공유주택 임차 시 공유자 전원의 동의를 받아야 하는지
- 반대의무 이행 없이 임차주택 소유권이전등기청구권 압류 가능한지
- 주택소유자의 임차인에 대한 공작물소유자로서의 책임
- 경매통지 없었음을 이유로 임차주택의 매각허가결정에 항고 가능한지
- 임차주택에서 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차인의 책임
- 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인에게 별제권이 인정되는지
- 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의...
- 임대주택 분양제한기간 만료 후 임대인의 임대차계약 해지권 있는지
- 동시이행항변권으로 임차건물 계속 점유 시 부당이득 성립범위
- 임대주택법에 위반하여 체결된 임대차계약의 효력
- 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취...
- 임대차계약 체결 시 임대인이 경매사실을 알리지 않은 경우
- 임대인의 동의 없는 주택전대차계약의 효력
- 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 하에 임차권 양도한 경우
- 임차건물에 도둑이 든 경우 임대인에게 손해배상책임이 있는지
- 신탁법에 따라 신탁된 임차주택 수탁자의 임대인 지위승계 여부
- 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 받아 전대차한 경우의 효력
- 임차인이 임대인의 동의하에 임차권 양도하고, 전차인이 주택인도받아 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 여부
- 임차인이 임차주택을 매수한 경우 임차권의 소멸 여부
- 임대인의 동의를 얻어 주택을 양도 또는 전대 받은 경우 임차권의 양수인 내지 전차인이 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할...
- 임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 월세의 공제 여부
- 주민등록이 공시방법으로 인정되기 위한 요건
- 임차주택이 양도된 경우 양도인의 주택임차보증금채무가 소멸되는지
- 임차인의 이행지체 중 그 과실 없이 임차건물반환이 불가능해진 경우
- 임차주택이 양도된 후 임차인의 주소를 이전할 경우 양수인에 대한 대항력
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)