สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นในการเช่าที่อยู่อาศัย: ข้อกำหนดและลำดับการแบ่งจ่าย
อ้างอิงกรณีปรึกษา 73 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นในการเช่าที่อยู่อาศัย คือสิทธิที่ผู้เช่าซึ่งได้รับมอบการครอบครองที่อยู่อาศัยและดำเนินการจดทะเบียนที่อยู่แล้ว สามารถได้รับชำระเงินประกันก่อนผู้ทรงสิทธิในลำดับหลังจากการขายทอดตลาดหรือการขายโดยหน่วยงานของรัฐ เมื่อสัญญาเช่ามีวันที่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ลำดับและจำนวนเงินแบ่งจ่ายจริงจะแตกต่างกันไปตามเวลาที่สิทธิเกิดขึ้น การมีอยู่ของสิทธิลำดับก่อน การยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่าย และความชอบด้วยกฎหมายของการเช่า เป็นต้น
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นโดยทั่วไปต้องมีการได้รับมอบการครอบครองที่อยู่อาศัย การจดทะเบียนที่อยู่ และวันที่แน่นอนในสัญญาเช่า (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 และมาตรา 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2))
- หากมีคุณสมบัติในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกและวันที่แน่นอนในวันเดียวกัน สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นจะเกิดขึ้นตั้งแต่เวลา 00.00 น. ของวันถัดไป สิทธิจำนองเป็นประกันที่จดทะเบียนในวันเดียวกันอาจมีลำดับก่อนผู้เช่า (กรณีที่ 10, 15)
- หากได้รับวันที่แน่นอนช้ากว่าการอายัดชั่วคราว จะมีสิทธิก่อนเจ้าหนี้ผู้ยื่นคำขออายัดชั่วคราวรายนั้นไม่ได้ และโดยหลักแล้วจะได้รับเงินแบ่งจ่ายตามสัดส่วนร่วมกับเจ้าหนี้ผู้ยื่นคำขออายัดชั่วคราวที่มีลำดับสิทธิก่อน ต้องพิจารณาสิทธิได้รับชำระก่อนเป็นอันดับแรกของผู้เช่ารายย่อยแยกต่างหาก (กรณีที่ 18)
- แม้มีการขายทอดตลาดทั้งที่อยู่อาศัยและที่ดิน หรือขายทอดตลาดเฉพาะที่ดิน ก็สามารถใช้สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นกับเงินค่าขายที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม หากมีการก่อสร้างอาคารหลังจากจดจำนองที่ดินแล้ว ผู้เช่าอาคารที่ก่อสร้างใหม่อาจไม่ได้รับชำระเงินก่อนจากเงินค่าขายที่ดิน (กรณีที่ 2, 23, 24)
- ผู้เช่าที่มีสิทธิยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกสามารถยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายในกระบวนการขายทอดตลาดได้ แม้ยังไม่สิ้นสุดระยะเวลาการเช่า การยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายอาจถือเป็นการแสดงเจตนาที่จะยุติสัญญาเช่า และสัญญาเช่าอาจสิ้นสุดลงเมื่อคำแจ้งการยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายไปถึงผู้ให้เช่า (กรณีที่ 3)
- ในกระบวนการขายทอดตลาด หากประสงค์จะใช้สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ต้องดำเนินการที่จำเป็น เช่น แจ้งสิทธิและยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่าย เพียงการไม่ได้รับแจ้งความคืบหน้าการขายทอดตลาดไม่ทำให้สามารถใช้แทนการยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายหรือโต้แย้งกระบวนการขายทอดตลาดได้ (กรณีที่ 20)
- หนี้ที่เกิดจากสัญญาเช่า เช่น ค่าเช่าค้างชำระ อาจถูกหักออกจากเงินประกัน ผู้เช่าควรตรวจสอบทั้งเงินประกันและหนี้ที่ถูกหัก เพื่อทราบจำนวนเงินแบ่งจ่ายจริง (กรณีที่ 11)
- ผู้ที่รับโอนเฉพาะสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินประกันโดยแยกจากสิทธิการเช่า ไม่อาจใช้สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของผู้เช่าตามพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัยได้ (กรณีที่ 25)
คำถามที่พบบ่อย
Q. ต้องมีคุณสมบัติอะไรบ้างจึงจะได้รับสิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่น?
ผู้เช่าต้องได้รับมอบการครอบครองที่อยู่อาศัยและดำเนินการจดทะเบียนที่อยู่ให้เสร็จสิ้น แล้วจึงต้องให้สัญญาเช่ามีวันที่แน่นอน ผู้เช่าที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามข้อกำหนดเหล่านี้สามารถได้รับชำระเงินประกันก่อนผู้ทรงสิทธิในลำดับหลังหรือเจ้าหนี้รายอื่นจากการขายทอดตลาดหรือการขายโดยหน่วยงานของรัฐ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 และมาตรา 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2))
Q. หากแจ้งย้ายเข้าและได้รับวันที่แน่นอนในวันเดียวกับการจดทะเบียนสิทธิจำนองเป็นประกัน ใครมีสิทธิก่อน?
หากมีคุณสมบัติในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกและวันที่แน่นอนในวันเดียวกัน สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นจะเกิดขึ้นตั้งแต่เวลา 00.00 น. ของวันถัดไป ดังนั้นจึงยากที่จะถือว่าผู้เช่ามีสิทธิก่อนสิทธิจำนองเป็นประกันที่จดทะเบียนในวันเดียวกัน แต่หากสิทธิจำนองเป็นประกันจดทะเบียนในวันถัดไป ผู้เช่าอาจมีลำดับสิทธิก่อนตามคำพิพากษาในกรณีตัวอย่าง
Q. หากได้รับวันที่แน่นอนช้ากว่าการอายัดชั่วคราว จะไม่ได้รับเงินประกันส่วนแบ่งเลยหรือไม่?
ผู้เช่าไม่อาจได้รับเงินแบ่งจ่ายก่อนเจ้าหนี้ผู้ยื่นคำขออายัดชั่วคราว แต่โดยทั่วไปสามารถได้รับเงินแบ่งจ่ายตามสัดส่วนจำนวนหนี้ร่วมกับเจ้าหนี้ผู้ยื่นคำขออายัดชั่วคราวที่มีลำดับสิทธิก่อน หากเป็นผู้เช่ารายย่อย ต้องพิจารณาแยกต่างหากว่ามีสิทธิได้รับชำระก่อนเป็นอันดับแรกสำหรับเงินประกันจำนวนเล็กน้อยหรือไม่
Q. หากที่อยู่อาศัยถูกขายทอดตลาด จะได้รับเงินประกันจากเงินค่าขายที่ดินด้วยหรือไม่?
ผู้เช่าที่มีคุณสมบัติในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกและมีวันที่แน่นอน หรือผู้เช่ารายย่อย สามารถได้รับชำระเงินก่อนจากเงินที่ได้จากการขายที่อยู่อาศัยรวมถึงที่ดินได้ ทำได้ไม่เพียงกรณีที่ขายทอดตลาดที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดิน แต่ยังรวมถึงกรณีขายทอดตลาดเฉพาะที่ดินแยกต่างหากด้วย และโดยหลักแล้วบ้านที่ยังไม่ได้จดทะเบียนก็ไม่ได้รับการปฏิบัติแตกต่างกัน อย่างไรก็ตาม อาจมีข้อจำกัดหากมีการก่อสร้างอาคารหลังจากจดจำนองที่ดินแล้ว
Q. สามารถยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายได้หรือไม่ หากการขายทอดตลาดเริ่มขึ้นก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า?
ผู้เช่าที่มีสิทธิยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกสามารถยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายได้ก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า การยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายอาจถือเป็นการแสดงเจตนาที่จะยุติสัญญาเช่า และสัญญาเช่าอาจสิ้นสุดลงเมื่อคำแจ้งการยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายไปถึงผู้ให้เช่า
Q. หากทำสัญญาเช่าที่ได้รับวันที่แน่นอนหายไป จะสูญเสียสิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นหรือไม่?
สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นไม่ได้สิ้นสุดลงทันทีเพียงเพราะทำสัญญาหาย ต้องรวบรวมเอกสารที่ใช้ตรวจสอบได้ว่าได้รับวันที่แน่นอนและตรวจสอบเนื้อหาการเช่าได้ แล้วจึงแจ้งสิทธิและยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่าย แม้จะจัดทำสัญญาขึ้นใหม่ ก็ไม่สามารถขอรับวันที่แน่นอนย้อนหลังไปยังวันในอดีตได้
Q. หากไม่ได้รับแจ้งความคืบหน้าการขายทอดตลาดจากศาลที่ดำเนินการขายทอดตลาด ยังจำเป็นต้องยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายหรือไม่?
แม้ไม่ได้รับแจ้ง ผู้เช่าก็ต้องดำเนินการที่จำเป็นด้วยตนเอง เช่น ยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่าย คำพิพากษาในกรณีตัวอย่างเห็นว่า หากผู้เช่าไม่ได้แจ้งสิทธิของตนต่อศาลที่ดำเนินการขายทอดตลาดจนไม่ได้มีสถานะเป็นผู้มีส่วนได้เสีย ก็ยากที่จะถือว่ากระบวนการขายทอดตลาดไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือมีความรับผิดให้ชดใช้ค่าเสียหาย เพียงเพราะไม่ได้รับแจ้ง
Q. หากรับโอนสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินประกัน จะใช้สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นเช่นเดียวกับผู้เช่าได้หรือไม่?
ผู้ที่รับโอนเฉพาะสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินประกันซึ่งแยกจากสิทธิการเช่า ไม่อาจใช้สิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของผู้เช่าตามพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัยได้ อย่างไรก็ตาม อาจพิจารณาแยกต่างหากได้ว่าบุคคลดังกล่าวมีคุณสมบัติในการยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายในฐานะเจ้าหนี้เงินทั่วไปหรือไม่
Q. ค่าเช่าที่ค้างชำระจะถูกหักจากเงินที่ได้รับแบ่งจ่ายจากการขายทอดตลาดหรือไม่?
หนี้ของผู้เช่าที่เกิดจากสัญญาเช่า เช่น ค่าเช่าค้างชำระ โดยทั่วไปอาจถูกหักออกจากเงินประกันโดยอัตโนมัติ เว้นแต่จะมีพฤติการณ์พิเศษ ดังนั้น แม้จะมีสิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่น จำนวนเงินจริงที่ได้รับแบ่งจ่ายก็อาจเปลี่ยนแปลงไปตามการหักค่าเช่าค้างชำระและรายการอื่น ๆ
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 2 (주택임대차보호법 제2조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 (주택임대차보호법 제3조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-4 (주택임대차보호법 제3조의4)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 4 (주택임대차보호법 제4조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 (주택임대차보호법 제8조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8-2 (주택임대차보호법 제8조의2)
- บทเฉพาะกาลของประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 3 (민법 부칙 제3조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 359 (민법 제359조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 548 (민법 제548조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 621 (민법 제621조)
- กฎหมายการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 41 (민사집행법 제41조)
- กฎหมายการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 89 (민사집행법 제89조)
- กฎหมายการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 90 (민사집행법 제90조)
ข้อควรระวัง
- การมีเพียงวันที่แน่นอนหรือเพียงการแจ้งย้ายเข้า ยังไม่ถือว่ามีคุณสมบัติครบถ้วนสำหรับสิทธิได้รับชำระเงินก่อนเจ้าหนี้รายอื่นโดยทั่วไป ต้องตรวจสอบการได้รับมอบการครอบครองที่อยู่อาศัย การจดทะเบียนที่อยู่ และวันที่แน่นอนแยกจากกัน
- ผู้เช่าต้องดำเนินการยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายด้วยตนเองในกระบวนการขายทอดตลาด ควรระวังอย่ารอการแจ้งความคืบหน้าการขายทอดตลาด หรือเลื่อนการดำเนินการที่จำเป็นเพียงเพราะไม่ได้รับแจ้ง
- การยื่นคำขอรับเงินแบ่งจ่ายก่อนสิ้นสุดสัญญาอาจถูกตีความว่าเป็นการแสดงเจตนายุติสัญญาเช่า จึงควรตรวจสอบผลของการยื่นคำขอและเวลาที่คำแจ้งไปถึงผู้ให้เช่า
- เนื้อหาอธิบายว่าขอบเขตเงินประกันของผู้เช่ารายย่อยและจำนวนเงินที่ได้รับชำระก่อนเป็นอันดับแรกแตกต่างกันไปตามช่วงเวลาและพื้นที่ในแต่ละกรณี จึงไม่ควรนำจำนวนเงินของกรณีใดกรณีหนึ่งไปใช้กับสถานการณ์ปัจจุบันโดยตรง
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지
- 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
- 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권
- 공증받은 임대차계약서로 우선변제권 인정되는지
- 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점
- 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
- 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
- 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청하는 경우
- 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지
- 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위
- 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부
- 임차주택을 매수한 임차인이 배당금채권으로 매각대금과 상계 가능한지
- 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
- 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무
- 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위
- 임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지
- 무단용도 변경된 건물 임차인의 우선변제권
- 대항요건은 갖추었으나 제3자의 가압류 후 확정일자를 받은 경우
- 임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권
- 임차인이 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 경우
- 분양계약 해제와 임차인
- 임차권한 없는 자로부터의 임대차
- 대지 소유자가 달라진 경우의 우선변제권
- 미등기주택 임차인의 우선변제권
- 임차보증금반환 채권을 양수한 채권양수인의 우선변제권 여부
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)