คู่มือการยื่นคำขอให้มีคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่าในที่อยู่อาศัยและผลของคำสั่ง

ประเด็นสำคัญ

• ผู้เช่าสามารถยื่นคำขอให้มีคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่าได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมหรือความร่วมมือจากผู้ให้เช่า หากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วแต่ยังไม่ได้รับเงินประกันคืน (กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-3 วรรค 1 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항), กรณีตัวอย่าง 6 และ 9)
• เมื่อการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จสมบูรณ์ ผู้เช่าจะได้สิทธิที่ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน และสิทธิที่ได้มาก่อนการจดทะเบียนจะยังคงอยู่ หลังจดทะเบียนแล้ว ผู้เช่าสามารถรักษาสิทธิเดิมได้โดยไม่ต้องมีการครอบครองหรือมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขการมีชื่อในทะเบียนราษฎร (กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-3 วรรค 5 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항), กรณีตัวอย่าง 3 และ 6)
• เพื่อความปลอดภัย ควรย้ายออกหรือแจ้งย้ายออกหลังจากตรวจสอบว่าการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จสมบูรณ์จริงแล้ว การยื่นคำขอให้มีคำสั่งเพียงอย่างเดียวไม่ได้หมายความว่าการจดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์ (กรณีตัวอย่าง 3)
• หากมีสิทธิที่ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกก่อนการจดทะเบียน เกณฑ์พิจารณาว่าจะยกสิทธิต่อสู้ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดได้หรือไม่ คือเวลาที่ได้สิทธิที่ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกเดิม ไม่ใช่วันที่จดทะเบียนสิทธิการเช่า หากไม่ได้สิทธิดังกล่าวก่อนการจดทะเบียน การจดทะเบียนเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้มีลำดับสิทธิเหนือสิทธิที่มีอยู่ก่อน (กรณีตัวอย่าง 5, 17 และ 22)
• หน้าที่ของผู้ให้เช่าในการคืนเงินประกันต้องได้รับการปฏิบัติก่อนหน้าที่ของผู้เช่าในการถอนทะเบียนสิทธิการเช่า ผู้เช่าสามารถถอนทะเบียนได้หลังจากได้รับเงินประกันแล้ว (คำพิพากษาศาลฎีกา 2005다4529 ลงวันที่ 9 มิถุนายน 2005, กรณีตัวอย่าง 2 และ 14)
• หากการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จสมบูรณ์ก่อนการจดทะเบียนคำสั่งเริ่มการขายทอดตลาดครั้งแรก ผู้เช่าอาจเป็นเจ้าหนี้ที่มีสิทธิได้รับส่วนแบ่งโดยไม่ต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งแยกต่างหาก (คำพิพากษาศาลฎีกา 2005다33039 ลงวันที่ 15 กันยายน 2005, กรณีตัวอย่าง 7 และ 20)
• ผู้ที่เช่าที่อยู่อาศัยหลังจากจดทะเบียนสิทธิการเช่าแล้ว จะไม่ได้รับการยอมรับสิทธิของผู้เช่ารายย่อยในการรับชำระหนี้ก่อนเป็นลำดับแรก อย่างไรก็ตาม หากมีวันกำหนดแน่นอน ก็สามารถใช้สิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนตามลำดับสิทธิของตนได้ (กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-3 วรรค 6 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항), กรณีตัวอย่าง 4 และ 8)
• สามารถเรียกค่าใช้จ่ายในการยื่นคำขอให้มีคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่าและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนตามคำสั่งดังกล่าวจากผู้ให้เช่าได้ (กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-3 วรรค 8 (주택임대차보호법 제3조의3 제8항), กรณีตัวอย่าง 25)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรค 1 และวรรค 2 (주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
• กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-2 วรรค 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
• กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-3 วรรค 1 วรรค 2 วรรค 3 วรรค 4 วรรค 5 วรรค 6 วรรค 8 และวรรค 9 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제8항·제9항)
• กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-4 วรรค 1 และวรรค 2 (주택임대차보호법 제3조의4 제1항·제2항)
• กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
• กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 (주택임대차보호법 제8조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 621 (민법 제621조)
• กฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 90 (민사집행법 제90조)
• กฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 148 ข้อ 4 (민사집행법 제148조 제4호)
• กฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 283 (민사집행법 제283조)
• กฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 286 วรรค 1 (민사집행법 제286조 제1항)
• กฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 288 วรรค 1 (민사집행법 제288조 제1항)
• ระเบียบว่าด้วยกระบวนการคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่า มาตรา 2 วรรค 2 มาตรา 4 และมาตรา 5 (임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항·제4조·제5조)

ข้อควรระวัง

• โดยหลักแล้ว ไม่สามารถยื่นคำขอให้มีคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่าก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงได้ ผู้เช่าไม่อาจบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวระหว่างอายุสัญญาเพียงเพราะเหตุส่วนตัว
• อย่าย้ายออกเพียงเพราะได้ยื่นคำขอให้มีคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่าแล้ว แต่ควรตรวจสอบว่าการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จสมบูรณ์จริงหรือไม่
• หากไม่ได้สิทธิที่ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกก่อนการจดทะเบียน การจดทะเบียนไม่ได้รับประกันว่าจะมีลำดับสิทธิเหนือสิทธิจำนองแบบวงเงินสูงสุดที่มีอยู่ก่อนแล้ว

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 주택임차권등기와 민법 제621조에 의한 임대차등기의 효력
2. 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지
3. 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기 시 그 효력
4. 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법
5. 담당 공무원의 실수로 말소된 주택임차권등기의 효력
6. 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우 대항력 유지방법
7. 임차권등기 후 배당요구를 하지 않는 임차인에 대한 배당이의 가부
8. ‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 소액임차인의 보호 여부
9. 임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능한지
10. 임차권 등기가 부당하게 말소된 경우 구제방법
11. 허위의 임대차계약에 기한 임차권등기명령의 효력
12. 경매법원의 실수로 임차권 등기가 말소된 경우
13. 임차권등기명령의 대항력 기준시점
14. 임차권등기말소와 보증금반환의무가 동시이행인가?
15. 임차권등기를 받은 임차권자가 강제경매절차의 이해관계인인지
16. 임차권등기명령에 대한 임대인의 이의신청 가부
17. 전입신고 없이 살다가 임차권등기한 경우
18. 공부상 비주택에 대한 임대차등기명령신청
19. 임차권등기명령을 신청할 때 소요된 비용
20. 경매절차에서 배당요구를 해야 하는지 여부
21. 민법상 임차권등기와 주임법상 임차권등기
22. 임차권등기명령에 의한 등기를 한 경우 대항력의 기준시
23. 임차권등기된 주택에 소액임차인이 입주한 때
24. 임차권등기 개관
25. 임차권등기명령에 소요된 비용