คู่มือการเพิ่มหรือลดเงินประกันและค่าเช่าตามสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย
อ้างอิงกรณีปรึกษา 12 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
หากต้องการเพิ่มหรือลดเงินประกันหรือค่าเช่าระหว่างสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ต้องพิจารณาเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เช่น การเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ ตลอดจนเพดานการเพิ่มเงิน การใช้ข้อจำกัดการเพิ่มเงินอาจแตกต่างกันระหว่างกรณีที่สัญญาต่ออายุโดยปริยายกับกรณีที่ทำสัญญาใหม่หลังสัญญาสิ้นสุดลง และสามารถเรียกคืนเงินที่จ่ายเกินเพดานได้
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- หากภาระภาษี ค่าธรรมเนียม หรือภาระอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยที่เช่า หรือสภาพเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงจนเงินประกันหรือค่าเช่าที่ตกลงกันไว้ไม่เหมาะสม คู่สัญญาอาจเรียกร้องให้เพิ่มหรือลดเงินสำหรับอนาคตได้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 7 (주택임대차보호법 제7조)).
- การเรียกร้องให้เพิ่มเงินระหว่างที่สัญญายังคงมีผลต้องไม่เกิน 1 ใน 20 ของค่าเช่าหรือเงินประกันที่ตกลงกันไว้ และจะเรียกร้องซ้ำไม่ได้ภายใน 1 ปีนับจากวันที่ทำสัญญาหรือวันที่เพิ่มเงินครั้งก่อน (กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 วรรค 1 และวรรค 2 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항)).
- หากไม่มีการแจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาหรือแจ้งเปลี่ยนเงื่อนไขตั้งแต่ 6 เดือนจนถึง 1 เดือนก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด สัญญาจะต่ออายุโดยปริยายภายใต้เงื่อนไขเดิม และให้ถือว่ามีระยะเวลา 2 ปี (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 6 (주택임대차보호법 제6조)).
- มีการกล่าวถึงแนวคำพิพากษาที่เห็นว่า ข้อจำกัดการเพิ่มเงินตามมาตรา 7 ไม่ใช้บังคับเมื่อทำสัญญาใหม่หลังสัญญาสิ้นสุดลง หรือเมื่อคู่สัญญาตกลงเพิ่มเงินประกันหรือค่าเช่า แม้จะเป็นช่วงก่อนสัญญาสิ้นสุดก็ตาม (คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 7 ธันวาคม 1993 เลขที่ 93다30532 เป็นต้น).
- เมื่อนำเงินประกันทั้งหมดหรือบางส่วนมาเปลี่ยนเป็นค่าเช่ารายเดือน ค่าเช่ารายเดือนต้องไม่เกินเพดานที่คำนวณโดยใช้อัตราที่ต่ำกว่าระหว่างสองอัตราที่กฎหมายกำหนด (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)).
- สามารถเรียกคืนเงินประกันหรือค่าเช่าส่วนที่จ่ายเกินกว่าอัตราการเพิ่มเงินตามกฎหมายหรืออัตราคำนวณค่าเช่ารายเดือนได้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)).
- ผู้เช่าก็เรียกร้องให้ลดเงินประกันโดยอ้างการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ได้ อย่างไรก็ตาม หากเปลี่ยนแปลงเนื้อหาสัญญาด้วยการทำสัญญาใหม่หรือวิธีอื่น อาจต้องพิจารณาเงื่อนไขเฉพาะเกี่ยวกับการเพิ่มหรือลดเงินประกัน
- มีการกล่าวถึงแนวคำพิพากษาที่เห็นว่า หากลดเงินประกันโดยชอบจนเข้าเกณฑ์ผู้เช่ารายย่อย ผู้เช่าอาจได้รับความคุ้มครองในฐานะผู้เช่ารายย่อย เว้นแต่จะมีพฤติการณ์พิเศษ เช่น เป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยฉ้อฉล (คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2008 เลขที่ 2007다23203).
คำถามที่พบบ่อย
Q. หากผู้ให้เช่าขอขึ้นเงินประกันหรือค่าเช่าโดยอ้างว่าราคาตลาดในบริเวณใกล้เคียงสูงขึ้น จำเป็นต้องยอมตามหรือไม่
ระหว่างที่สัญญายังคงมีผล ผู้ให้เช่าอาจเรียกร้องให้เพิ่มค่าเช่าได้เมื่อภาระภาษี ค่าธรรมเนียม หรือภาระอื่น ๆ เพิ่มขึ้น หรือตามสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงจนจำนวนเงินที่ตกลงกันไว้ไม่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 1 ใน 20 ของจำนวนเงินที่ตกลงกันไว้ ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องยอมรับข้อเรียกร้องทุกครั้งเพียงเพราะมีผู้กล่าวว่าราคาตลาดในบริเวณใกล้เคียงสูงขึ้น
Q. หลังจากเพิ่มเงินประกันแล้วไม่นาน จะเรียกร้องให้เพิ่มอีกได้หรือไม่
ตามข้อกำหนดที่อ้างถึงในกรณีตัวอย่าง จะเรียกร้องให้เพิ่มเงินประกันหรือค่าเช่าอีกไม่ได้ภายใน 1 ปีนับจากวันที่ทำสัญญาเช่าหรือวันที่เพิ่มค่าเช่าหรือเงินประกันตามที่ตกลงกันไว้ ดังนั้นควรตรวจสอบสัญญาครั้งก่อนหรือวันที่มีการเพิ่มเงินครั้งล่าสุด
Q. สัญญาต่ออายุโดยปริยายแล้ว ผู้ให้เช่าสามารถขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่
การต่อสัญญาโดยปริยายมีเงื่อนไขเช่นเดียวกับสัญญาเดิม และให้ถือว่ามีระยะเวลา 2 ปี อย่างไรก็ตาม แม้สัญญายังคงมีผลอยู่ ก็อาจเรียกร้องให้เพิ่มค่าเช่าหรือเงินประกันสำหรับอนาคตได้ หากเป็นไปตามเงื่อนไขเรื่องการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ ต้องพิจารณาข้อจำกัดเรื่องจำนวนเงินที่เพิ่มได้และระยะเวลา 1 ปีด้วย
Q. เมื่อครบกำหนดสัญญาและทำสัญญาใหม่ ข้อจำกัดการเพิ่มเงินประกันยังใช้บังคับหรือไม่
แนวคำพิพากษาที่กล่าวถึงในกรณีตัวอย่างเห็นว่า ข้อจำกัดการเพิ่มเงินตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (주택임대차보호법 제7조) ไม่ใช้บังคับกับการทำสัญญาใหม่หลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลง จึงต้องแยกให้ชัดว่าเป็นการเรียกร้องให้เพิ่มเงินในระหว่างที่สัญญายังคงมีผล หรือเป็นการทำสัญญาใหม่โดยตกลงกันหลังสัญญาสิ้นสุดลง
Q. หากเปลี่ยนเงินประกันบางส่วนเป็นค่าเช่ารายเดือน ค่าเช่าจะถูกจำกัดอย่างไร
เมื่อนำเงินประกันทั้งหมดหรือบางส่วนมาเปลี่ยนเป็นค่าเช่ารายเดือน ค่าเช่ารายเดือนต้องไม่เกินเพดานที่คำนวณโดยใช้อัตราที่ต่ำกว่าระหว่างสองอัตราซึ่งกำหนดไว้ตามมาตรา 7-2 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (주택임대차보호법 제7조의2) อัตราที่ใช้คำนวณในแต่ละกรณีอธิบายโดยอิงกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายและเกณฑ์อื่น ๆ ดังนั้นจึงควรตรวจสอบเกณฑ์ที่ใช้บังคับ ณ วันที่เปลี่ยนเงินประกันเป็นค่าเช่า
Q. หากจ่ายเงินประกันหรือค่าเช่าเกินเพดานตามกฎหมาย จะเรียกเงินคืนได้หรือไม่
มาตรา 10-2 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (주택임대차보호법 제10조의2) ที่อ้างถึงในกรณีตัวอย่างกำหนดให้เรียกคืนเงินที่จ่ายเกินกว่าอัตราการเพิ่มเงินตามกฎหมายหรืออัตราคำนวณค่าเช่ารายเดือนได้ ขอบเขตเงินที่เรียกคืนได้ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินจริงที่จ่ายและเพดานที่เกี่ยวข้อง
Q. ผู้เช่าสามารถเรียกร้องให้ลดเงินประกันระหว่างระยะเวลาสัญญาได้หรือไม่
ผู้เช่าก็เรียกร้องให้ลดเงินประกันได้เช่นกัน หากภาระภาษี ค่าธรรมเนียม หรือภาระอื่น ๆ เพิ่มขึ้นหรือลดลง หรือสภาพเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงจนเงินประกันที่ตกลงกันไว้ไม่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม หากมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการเพิ่มหรือลดเงินประกันในกรณีทำสัญญาใหม่ อาจต้องพิจารณาลักษณะของการแก้ไขสัญญาและเงื่อนไขเรื่องการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์
Q. หากลดเงินประกันจนเข้าเกณฑ์ผู้เช่ารายย่อย จะได้รับความคุ้มครองหรือไม่
มีการกล่าวถึงแนวคำพิพากษาที่เห็นว่า หากการลดเงินประกันเป็นไปตามสัญญาใหม่ที่ชอบด้วยกฎหมาย และวัตถุประสงค์หลักของสัญญาคือการใช้และได้รับประโยชน์จากที่อยู่อาศัย ผู้เช่าก็อาจได้รับความคุ้มครองในฐานะผู้เช่ารายย่อย เว้นแต่จะมีพฤติการณ์พิเศษ เช่น เป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยฉ้อฉล
Q. หากสมาชิกครอบครัวคนอื่นอาศัยอยู่แทนผู้เช่าและแจ้งย้ายเข้าทะเบียนบ้าน จะยกสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้กับเจ้าของบ้านรายใหม่ได้หรือไม่
ในกรณีตัวอย่าง ศาลพิจารณาจากข้อเท็จจริงที่ว่าน้องของผู้เช่ายังคงอาศัยอยู่ในสถานที่เช่าและได้แจ้งย้ายเข้าทะเบียนบ้าน แล้วเห็นว่าการครอบครองโดยอ้อมของผู้เช่าและเงื่อนไขสำหรับการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลอื่นยังคงอยู่ และเจ้าของรายใหม่เข้ารับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า อย่างไรก็ตาม อธิบายไว้ด้วยว่าผู้อยู่อาศัยซึ่งไม่ใช่คู่สัญญาเช่าโดยตรงต้องใช้สิทธิผ่านผู้เช่า
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 4 (주택임대차보호법 제4조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 6 (주택임대차보호법 제6조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 7 (주택임대차보호법 제7조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)
- กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 วรรค 1 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항)
- กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 8 วรรค 2 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항)
- กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 9 วรรค 1 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항)
- กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 9 วรรค 2 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항)
ข้อควรระวัง
- ต้องตรวจสอบเพดานการเพิ่มเงินโดยพิจารณาจากเวลาที่มีการเรียกร้องให้เพิ่มเงิน และวันที่ทำสัญญาหรือวันที่เพิ่มเงินครั้งก่อน
- ต้องแยกการต่อสัญญาโดยปริยายออกจากการทำสัญญาใหม่หลังสัญญาสิ้นสุดลง เพราะข้อจำกัดการเพิ่มเงินอาจใช้บังคับแตกต่างกัน
- อัตราดอกเบี้ยและผลการคำนวณในตัวอย่างการเปลี่ยนเงินประกันเป็นค่าเช่ารายเดือนเป็นตัวอย่าง ณ เวลาหนึ่ง จึงไม่ควรนำไปใช้กับช่วงเวลาอื่นโดยตรง
- การตกลงลดหรือเปลี่ยนเงินประกัน และกรณีที่ฝ่ายหนึ่งเรียกร้องให้เพิ่มหรือลดเงินระหว่างที่สัญญายังคงมีผล อาจได้รับการพิจารณาทางกฎหมายแตกต่างกัน
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 언니 대신 동생이 임대차 목적물에 주소를 두고 사는 경우 대항력 유지 여부, 연속된 묵시의 갱신에 있어서 임대차기간 계산, 임...
- 묵시적 갱신된 임대차기간 중 임대인 일방의 차임 증액 요구가 유효하기 위한 요건과 유효한 증액 범위
- 재계약시에도 주택임대차보증금의 증액제한규정이 적용되는지
- 1년의 임대차기간이 끝나갈 무렵 임대인의 보증금 증액요구
- 월세로 전환된 금액이 과다한 경우 이를 돌려받을 수 있는지
- 재계약한 경우 차임의 증액 청구권
- 임대차보증금이 감액된 경우
- 보증금의 월 차임 전환
- 초과 차임 등의 반환 청구 가능 여부
- 보증금 증액 청구
- 보증금의 감액 청구
- 보증금의 증액 청구
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)