คู่มือระยะเวลาการเช่าที่อยู่อาศัยและการต่ออายุโดยปริยาย
อ้างอิงกรณีปรึกษา 32 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
แม้จะกำหนดระยะเวลาการเช่าที่อยู่อาศัยไว้ต่ำกว่า 2 ปี ผู้เช่าก็สามารถอ้างระยะเวลาที่สั้นกว่าตามที่ตกลงกันได้ และหากสัญญาต่ออายุโดยปริยาย โดยหลักจะมีผลต่อไปอีก 2 ปี หลังจากสัญญาต่ออายุโดยปริยายแล้ว ผู้เช่าสามารถแจ้งบอกเลิกได้ แต่การบอกเลิกจะมีผลเมื่อพ้น 3 เดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าได้รับแจ้ง
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- สัญญาเช่าที่ไม่กำหนดระยะเวลา หรือกำหนดระยะเวลาไว้ต่ำกว่า 2 ปี โดยหลักให้ถือว่ามีระยะเวลา 2 ปี แต่ผู้เช่าสามารถอ้างได้ว่าระยะเวลาที่ตกลงกันซึ่งต่ำกว่า 2 ปีมีผลใช้บังคับ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 4 วรรค 1 (주택임대차보호법 제4조 제1항))
- ผู้ให้เช่าต้องแจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาหรือแจ้งความประสงค์เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขตั้งแต่ 6 เดือนก่อนครบกำหนดจนถึง 1 เดือนก่อนครบกำหนด หากผู้เช่าไม่แจ้งภายใน 1 เดือนก่อนครบกำหนดเช่นกัน สัญญาอาจต่ออายุโดยปริยายได้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 6 วรรค 1 (주택임대차보호법 제6조 제1항))
- ให้ถือว่าระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ต่ออายุโดยปริยายคือ 2 ปี (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 6 วรรค 2 (주택임대차보호법 제6조 제2항))
- หลังจากสัญญาต่ออายุโดยปริยายแล้ว ผู้เช่าสามารถแจ้งบอกเลิกได้ทุกเมื่อ แต่การบอกเลิกจะมีผลเมื่อพ้น 3 เดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าได้รับแจ้ง (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2))
- หากยอดค่าเช่าค้างชำระสะสมรวมกันถึงค่าเช่า 2 งวด หรือผู้เช่าฝ่าฝืนหน้าที่อย่างร้ายแรง การต่ออายุโดยปริยายอาจไม่นำมาใช้ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 6 วรรค 3 (주택임대차보호법 제6조 제3항))
- แม้ผู้เช่าจะย้ายออกก่อนครบกำหนดสัญญาโดยอ้างเหตุส่วนตัว หากไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแยกต่างหากหรือไม่มีข้อตกลง อาจมีปัญหาเรื่องค่าเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือ อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาที่มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาและได้รับค่าเช่าซ้ำซ้อน อาจวินิจฉัยแตกต่างกันไปตามแต่ละกรณี
- ในกรณีที่สัญญาต่ออายุโดยปริยายหลังระยะเวลาตามข้อตกลงที่สั้นกว่า 2 ปีสิ้นสุดลง อาจมีกรณีที่ไม่สามารถนำระยะเวลาตามข้อตกลงกับระยะเวลาที่ต่ออายุมาบวกกันอย่างง่าย ๆ เพื่ออ้างระยะเวลาทั้งหมดได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 26 เมษายน 1996 คดีหมายเลข 96다5551, 5568 เป็นต้น)
คำถามที่พบบ่อย
Q. ทำสัญญาเช่าไว้ 1 ปี จำเป็นต้องอยู่ให้ครบ 2 ปีหรือไม่?
ไม่ใช่ หากกำหนดระยะเวลาไว้ต่ำกว่า 2 ปี โดยหลักจะถือว่ามีระยะเวลา 2 ปี แต่ผู้เช่าสามารถอ้างได้ว่าระยะเวลา 1 ปีตามที่ตกลงกันมีผลใช้บังคับ หากต้องการอ้างว่าสัญญาสิ้นสุดเนื่องจากครบกำหนดระยะเวลาตามที่ตกลงกัน ต้องตรวจสอบกำหนดเวลาแจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาด้วย
Q. เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วแต่ทั้งสองฝ่ายไม่พูดอะไร ระยะเวลาการเช่าจะเป็นอย่างไร?
หากผู้ให้เช่าไม่แจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาหรือแจ้งเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด และผู้เช่าก็ไม่แจ้งภายใน 1 เดือนก่อนครบกำหนดสัญญา สัญญาอาจต่ออายุโดยปริยายได้ โดยให้ถือว่าระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ต่ออายุแล้วคือ 2 ปี
Q. หลังจากสัญญาต่ออายุโดยปริยายแล้ว ผู้เช่าสามารถย้ายออกได้ทุกเมื่อหรือไม่?
ผู้เช่าสามารถแจ้งบอกเลิกสัญญาต่อผู้ให้เช่าได้ทุกเมื่อ อย่างไรก็ตาม การบอกเลิกจะมีผลเมื่อพ้น 3 เดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าได้รับแจ้ง ดังนั้นจึงไม่สามารถรับเงินประกันคืนได้ทันทีหลังจากแจ้ง
Q. ผู้ให้เช่าสามารถแจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาในช่วงใกล้วันสิ้นสุดสัญญาได้หรือไม่?
ผู้ให้เช่าต้องแจ้งปฏิเสธการต่อสัญญาตั้งแต่ 6 เดือนก่อนครบกำหนดสัญญาจนถึง 1 เดือนก่อนครบกำหนด ในกรณีตัวอย่าง ศาลวินิจฉัยว่าการแจ้งของผู้ให้เช่าภายใน 1 เดือนก่อนครบกำหนดไม่มีผล ทำให้สัญญาต่ออายุโดยปริยาย
Q. หากค้างค่าเช่า 2 เดือน จะทำให้สัญญาไม่ต่ออายุโดยปริยายหรือไม่?
หากยอดค่าเช่าค้างชำระสะสมรวมกันถึงค่าเช่า 2 งวด การต่อสัญญาโดยปริยายอาจไม่นำมาใช้ การค้างชำระไม่จำเป็นต้องเป็นเวลา 2 เดือนติดต่อกัน และมีกรณีตัวอย่างที่วินิจฉัยว่าผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งในระหว่างระยะเวลาการเช่า
Q. หากย้ายออกก่อนทั้งที่ยังเหลือระยะเวลาตามสัญญา ต้องจ่ายค่าเช่าที่เหลือด้วยหรือไม่?
หากไม่ได้กำหนดสิทธิบอกเลิกสัญญาไว้ในเวลาทำสัญญา ผู้เช่าอาจยกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวโดยอ้างเหตุส่วนตัวได้ยาก และอาจต้องรับผิดชำระค่าเช่าที่เหลือหรือทำความตกลงกับผู้ให้เช่า อย่างไรก็ตาม มีกรณีตัวอย่างที่วินิจฉัยว่า หากผู้ให้เช่ารับผู้เช่ารายใหม่เข้ามาและให้เช่าต่อแล้ว จะเรียกเก็บค่าเช่าซ้ำซ้อนสำหรับช่วงเวลาหลังจากนั้นไม่ได้
Q. หากเจ้าของบ้านเปลี่ยนไป สามารถยกเลิกสัญญาได้แม้ยังเหลือระยะเวลาตามสัญญาหรือไม่?
โดยหลักแล้ว ผู้รับโอนบ้านจะรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า อย่างไรก็ตาม มีกรณีตัวอย่างที่วินิจฉัยว่า หากผู้เช่าไม่ประสงค์ให้มีการรับช่วงดังกล่าว ผู้เช่าสามารถคัดค้านภายในระยะเวลาอันสมควรนับแต่ทราบข้อเท็จจริงเรื่องการโอนบ้าน และพ้นจากการผูกพันในความสัมพันธ์การเช่าได้
Q. หากระยะเวลาการเช่าสิ้นสุดแล้วแต่ยังไม่ได้รับเงินประกันคืน สามารถเรียกร้องจากเจ้าของบ้านรายใหม่ได้หรือไม่?
กรณีตัวอย่างอธิบายว่า ความสัมพันธ์การเช่ายังคงดำเนินต่อไปในระหว่างที่ผู้เช่าซึ่งมีสิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกยังไม่ได้รับเงินประกันคืน และผู้ที่ซื้อบ้านในช่วงเวลาดังกล่าวจะรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า ในกรณีนี้ ผู้เช่าสามารถเรียกร้องเงินประกันคืนจากเจ้าของบ้านรายใหม่ และอ้างได้ว่าการส่งมอบบ้านกับการคืนเงินประกันต้องดำเนินการพร้อมกัน
Q. หากสัญญาต่ออายุโดยปริยาย ต้องขอวันที่รับรองแน่นอนใหม่หรือไม่?
กรณีตัวอย่างแนะนำว่า แม้สัญญาจะต่ออายุโดยปริยาย ผลของวันที่รับรองแน่นอนเดิมก็ยังคงอยู่ จึงไม่จำเป็นต้องขอใหม่ และอธิบายว่าการขอวันที่รับรองแน่นอนใหม่อาจกลับเป็นผลเสียต่อผู้เช่า
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรค 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรค 3 และวรรค 4 (주택임대차보호법 제3조 제3항 및 제4항)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 4 วรรค 1 และวรรค 2 (주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제2항)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 6 วรรค 1 ถึงวรรค 3 (주택임대차보호법 제6조 제1항부터 제3항까지)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 7 (주택임대차보호법 제7조)
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 10 (주택임대차보호법 제10조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 543 (민법 제543조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 618 (민법 제618조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 635 (민법 제635조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 639 (민법 제639조)
- ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 640 (민법 제640조)
ข้อควรระวัง
- นอกจากกำหนดเวลาแจ้งแล้ว ยังสำคัญด้วยว่าการแจ้งนั้นไปถึงผู้ให้เช่าจริงหรือไม่ และมีหลักฐานพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าวหรือไม่ หนังสือแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับที่ไปไม่ถึงผู้รับ หรือการแจ้งด้วยวาจาที่พิสูจน์ได้ยาก อาจทำให้เกิดข้อพิพาทได้
- แม้จะแจ้งบอกเลิกหลังจากสัญญาต่ออายุโดยปริยายแล้ว สัญญาอาจยังมีผลต่อไปอีก 3 เดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าได้รับแจ้ง จึงควรคำนึงถึงวันย้ายออกและเวลาที่จะได้รับเงินประกันคืนไว้ล่วงหน้า
- ในกรณีที่สัญญาต่ออายุโดยปริยายหลังระยะเวลาตามข้อตกลงที่สั้นกว่า 2 ปีสิ้นสุดลง มีกรณีตัวอย่างที่วินิจฉัยว่าไม่อาจนำระยะเวลาตามข้อตกลงกับระยะเวลาที่ต่ออายุมารวมกันอย่างง่าย ๆ เพื่ออ้างระยะเวลาการเช่าทั้งหมดได้ จึงต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและขั้นตอนการต่อสัญญาในแต่ละกรณี
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지
- 부당한 보증금 증액 통지를 임차인이 거부한 경우 이를 임대차계약 갱신거절 의사 통지로 해석할 수 있는지
- 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지
- 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간
- 기간을 1년으로 한 임대차계약의 임차인이 10개월 후 한 계약갱신거절 통지의 효력
- 집기파손, 관리비 미납을 이유로 갱신된 임대차계약기간의 중도에 임대차계약을 해지할 수 있지
- 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지
- 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 여부, 임대차기간 중 임대차계약 해지할 수 있는 법적근거가 무엇인지
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지
- 임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점
- 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간
- 임대차기간 종료 후에 매매계약을 한 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지
- 임대인의 계약 갱신거절의 통지
- 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석
- 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지
- 임차인의 주택인도의무가 선이행 의무인지
- 주택임대차보호법상 묵시적 갱신시 임대차 존속기간
- 2년 미만의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신된 경우
- 임의경매절차에서 2년 미만의 약정 임대차기간의 주장 가능성
- 차임 연체와 묵시적 갱신
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 임차인의 해지 통보
- 임대목적물 매매를 이유로 한 임차인의 임대차계약 해지
- 기간을 2년 미만으로 정한 임차인의 우선변제권 주장
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 확정일자
- 임대차보증금반환청구권을 양도한 경우 임대차계약기간의 연장 가능성
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)