คู่มือการสิ้นสุดสัญญาเช่า เงินประกัน และการเรียกร้องให้ซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

ประเด็นสำคัญ

• หากเช่าที่ดินเพื่อเป็นเจ้าของอาคาร เป็นต้น เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เช่น ครบกำหนดระยะเวลาสัญญา และยังมีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเหลืออยู่ ผู้เช่าอาจเรียกร้องให้ต่อสัญญาหรือเรียกร้องให้ซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการ (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 283, 643 (민법 제283조, 제643조))
• สิทธิเรียกร้องให้ซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้เช่าอาจไม่ได้รับการยอมรับ หากสัญญาเช่าถูกบอกเลิกเนื่องจากผู้เช่าผิดนัดชำระหนี้ และอาจมีข้อจำกัดด้วยหากสิ่งปลูกสร้างขัดต่อวัตถุประสงค์การเช่า หรือมีมูลค่าทางเศรษฐกิจไม่เพียงพอ (กรณีศึกษา 2, 12, 14)
• หากยอมรับสิทธิเรียกร้องให้ซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแล้ว หน้าที่ส่งมอบอาคารและโอนกรรมสิทธิ์ กับหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการชำระราคาซื้อ อาจเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติพร้อมกัน (กรณีศึกษา 1, 2)
• โดยหลักแล้ว ต้องจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่ดินจึงจะยกสิทธิดังกล่าวขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ แต่สำหรับสัญญาเช่าเพื่อเป็นเจ้าของอาคาร แม้ไม่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าก็อาจยกสิทธิดังกล่าวขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ หากจดทะเบียนอาคารบนที่ดินไว้ อย่างไรก็ตาม หากมีการโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่น อาจมีประเด็นเรื่องความยินยอมของผู้ให้เช่าแยกต่างหาก (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 622, 629 (민법 제622조, 제629조); กรณีศึกษา 3, 6, 25)
• ในการเช่าอาคารพาณิชย์ หากค่าเช่าค้างชำระมีจำนวนเท่ากับค่าเช่า 2 งวด ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนหลักเกณฑ์การค้างชำระค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าสามารถใช้ปฏิเสธคำขอต่อสัญญาต้องพิจารณาแยกต่างหาก (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 640 (민법 제640조); กรณีศึกษา 7)
• เงินประกันการเช่าสามารถค้ำประกันหนี้ของผู้เช่าที่เกิดขึ้นจนถึงเวลาคืนทรัพย์สินที่เช่าหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลง อย่างไรก็ตาม การพิจารณาว่าสิทธิเรียกร้องค่าเช่าที่เกิดขึ้นก่อนการโอนตกเป็นของใคร หรือค่าใช้จ่ายแยกต่างหากตามข้อตกลงจะหักได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับลักษณะของสิทธิเรียกร้องจริงและพฤติการณ์ในเวลาที่ผู้ให้เช่าตอบรับการโอนสิทธิเรียกร้อง (กรณีศึกษา 9, 10, 16)
• การยกสิทธิตามสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกต้องมีการส่งมอบที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนราษฎร และการมีชื่อดังกล่าวต้องดำรงอยู่ต่อเนื่องตลอดช่วงเวลาที่สิทธิยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกยังคงมีผล อย่างไรก็ตาม สิทธิดังกล่าวอาจยังคงมีผลได้ตามพฤติการณ์ เช่น มีการคืนสถานะการมีชื่อในทะเบียนราษฎรผ่านกระบวนการคัดค้านตามกฎหมายหลังจากถูกลบชื่อโดยเจ้าหน้าที่ (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 (주택임대차보호법 제3조); กรณีศึกษา 17, 20)
• กรณีให้ยืมใช้โดยไม่กำหนดระยะเวลา จะพิจารณาว่าผ่านระยะเวลาที่เพียงพอสำหรับการใช้และหาประโยชน์จากทรัพย์สินแล้วหรือไม่ โดยพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ โดยรวม เช่น พฤติการณ์ในขณะทำสัญญา ระยะเวลาการใช้และลักษณะการใช้ ตลอดจนเหตุที่จำเป็นต้องได้รับทรัพย์สินคืน (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 613 (민법 제613조); กรณีศึกษา 15)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• รัฐธรรมนูญ มาตรา 121 (헌법 제121조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 163 อนุ 1 (민법 제163조 제1호)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 203 (민법 제203조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 211 (민법 제211조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 283 (민법 제283조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 358 (민법 제358조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 390 (민법 제390조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 391 (민법 제391조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 451 วรรค 1 (민법 제451조 제1항)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 495 (민법 제495조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 609 (민법 제609조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 613 (민법 제613조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 615 (민법 제615조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 622 (민법 제622조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 629 (민법 제629조)

ข้อควรระวัง

• สิทธิเรียกร้องให้ซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอาจแตกต่างกันไปตามเหตุแห่งการสิ้นสุดสัญญาเช่า จึงควรตรวจสอบก่อนว่าสัญญาสิ้นสุดเพราะครบกำหนดระยะเวลา หรือถูกบอกเลิกเนื่องจากผู้เช่าผิดนัดชำระหนี้
• การจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่ดินมีผลต่อการยกสิทธิดังกล่าวขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอก ต้องแยกการคุ้มครองกรณีจดทะเบียนอาคารบนที่ดินออกจากประเด็นความยินยอมของผู้ให้เช่าเมื่อมีการโอนสิทธิการเช่า
• ข้อสรุปอาจแตกต่างกันไปตามว่าหนี้นั้นเป็นหนี้ที่หักจากเงินประกันได้หรือเป็นสิทธิเรียกร้องตามข้อตกลงแยกต่างหาก โดยเฉพาะกรณีโอนสิทธิเรียกร้องในการคืนเงินประกันและผู้ให้เช่าตอบรับโดยไม่คัดค้าน ควรใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ
• กรณีศึกษา 5 และ 13 กล่าวถึงกฎหมายฉบับเก่า จึงไม่ควรสรุปว่าเนื้อหาดังกล่าวเป็นเนื้อหาของกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบันโดยตรง และควรตรวจสอบช่วงเวลาที่ใช้บังคับและการแก้ไขกฎหมาย

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
2. 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
3. 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
4. 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
5. 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
6. 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
7. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
8. 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
9. 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
10. 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
11. 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
12. 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
13. 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
14. 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
15. 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
16. 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
17. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
18. 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
19. 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
20. 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
21. 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
22. 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
23. 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
24. 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
25. 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)