คู่มือว่าด้วยผลและวิธีการบังคับจำนอง

อ้างอิงกรณีปรึกษา 113 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

จำนองเป็นสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นจากมูลค่าแลกเปลี่ยนของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกัน ขอบเขตผลของจำนองและวิธีใช้สิทธิแตกต่างกันไปตามสภาพของทรัพย์หลักประกันและขั้นตอนการขายทอดตลาด เมื่อทรัพย์หลักประกันเปลี่ยนเป็นสิทธิอื่น เช่น เงินค่าทดแทนการเวนคืนหรือสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินประกันการเช่า ต้องใช้สิทธิช่วงแทนในทรัพย์ตามขั้นตอนที่กำหนด และควรพิจารณาแยกต่างหากถึงการจำนองร่วม การต่อเติมอาคาร และเวลาที่สิทธิเรียกร้องซึ่งมีจำนองแบบวงเงินสูงสุดเป็นหลักประกันถูกกำหนดแน่นอน

ผู้เกี่ยวข้อง → ผู้รับจำนอง → ลูกหนี้ → ผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์ → ผู้รับจำนองต้องการรับชำระ จากทรัพย์หลักประกันที่เปลี่ยนเป็นเงิน → เป็นเงินค่าทดแทน จากการเวนคืนหรือไม่? → ใช่ · ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 342 และ 370 → ไม่ใช่ → อายัดเงินก่อนจ่าย ค่าทดแทนแล้วหรือไม่? → เงินค่าทดแทนยังไม่ถูกจ่าย และยังดำเนินการอายัดได้หรือไม่? → ใช่ → อาจใช้สิทธิช่วงแทนในเงินค่าทดแทนได้ เมื่อทำขั้นตอนที่จำเป็นก่อนจ่ายเงิน → ยังไม่ได้รับชำระก่อนจากเงินค่าทดแทน เพียงเพราะมีรายการจดทะเบียนจำนอง → ตรวจหลักฐานการอายัดเงิน → หลักฐานการอายัดเงินค่าทดแทน → ตรวจว่าอายัดก่อนจ่าย → วันอายัดเทียบกับวันจ่ายเงิน → อย่าพึ่งรายการจดทะเบียนอย่างเดียว → การจดทะเบียนเพียงอย่างเดียว ไม่ทำให้ได้รับชำระก่อน

ประเด็นสำคัญ

โดยหลักแล้ว ผลของจำนองครอบคลุมถึงสิ่งของที่ติดรวมเป็นส่วนควบกับอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองและทรัพย์อุปกรณ์ แต่ต้องพิจารณาว่าเป็นวัตถุแห่งกรรมสิทธิ์แยกต่างหากหรือไม่ และข้อตกลงในขณะจัดตั้งจำนองเป็นอย่างไร (ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 358 (민법 제358조), คดีที่ 13·14)
การจำนองโรงงานต้องตรวจสอบข้อกำหนดตามกฎหมายและบัญชีรายการ เป็นต้น อย่างไรก็ตาม หากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งการจำนองโรงงานถูกอายัด โดยหลักแล้วทรัพย์ที่ใช้ร่วมกับโรงงานซึ่งเป็นวัตถุแห่งจำนองก็อยู่ภายใต้การบังคับคดีไปพร้อมกัน (กฎหมายว่าด้วยการจำนองโรงงานและมูลนิธิเหมืองแร่ (공장 및 광업재단 저당법) มาตรา 3·4·6·8 (공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조), คดีที่ 2·19·20)
หากที่ดินที่จำนองไว้ถูกเวนคืน อาจใช้สิทธิช่วงแทนในทรัพย์กับเงินค่าทดแทนได้ แต่ต้องดำเนินขั้นตอนที่จำเป็น เช่น การอายัด ก่อนจ่ายเงินค่าทดแทน การมีรายการจดทะเบียนเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้ได้รับชำระหนี้ก่อน (ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 342·370 (민법 제342조·제370조), คดีที่ 9·10)
ในกรณีที่นำอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้และอสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์มาเป็นหลักประกันร่วมกันและขายทอดตลาดพร้อมกัน อาจใช้วิธีจัดสรรเงินจากอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ก่อน และจัดสรรส่วนที่ขาดจากอสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์ (คดีที่ 5)
หากขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียงบางรายการจากอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองร่วมกัน ผู้รับจำนองลำดับหลังอาจเข้ารับช่วงสิทธิของผู้รับจำนองลำดับแรกเหนืออสังหาริมทรัพย์อื่นที่เป็นหลักประกันร่วมกันได้ อย่างไรก็ตาม มีกรณีที่วินิจฉัยว่าไม่รับรองการเข้ารับช่วงสิทธิแบบเดียวกันเมื่อใช้ทั้งอสังหาริมทรัพย์และเรือเป็นหลักประกันร่วมกัน (ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 368 (민법 제368조), คดีที่ 6·22)
หากรื้อถอนอาคารเดิมแล้วสร้างอาคารใหม่ จำนองอาคารเดิมย่อมไม่ครอบคลุมถึงอาคารใหม่ เว้นแต่จะถือได้ว่าอาคารทั้งสองเป็นอาคารเดียวกัน อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของที่ดินที่จำนองสร้างอาคารใหม่บนที่ดินนั้น ผู้รับจำนองที่ดินอาจยื่นคำขอขายทอดตลาดอาคารพร้อมกับที่ดินได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด (ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 365 (민법 제365조), คดีที่ 7)
เวลาที่สิทธิเรียกร้องซึ่งมีจำนองแบบวงเงินสูงสุดเป็นหลักประกันถูกกำหนดแน่นอนขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ทางธุรกรรมและขั้นตอนการขายทอดตลาด มีกรณีที่วินิจฉัยว่า หากผู้รับจำนองแบบวงเงินสูงสุดลำดับหลังยื่นคำขอขายทอดตลาด โดยหลักแล้วสิทธิเรียกร้องที่มีจำนองแบบวงเงินสูงสุดลำดับแรกเป็นหลักประกันจะถูกกำหนดแน่นอนเมื่อผู้ซื้อชำระราคาขายทอดตลาดครบถ้วน (คดีที่ 25)
ผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์อาจใช้สิทธิไล่เบี้ยได้หลังจากสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์หลักประกันหรือชำระหนี้ และมีกรณีที่วินิจฉัยว่าไม่อาจเรียกเงินไล่เบี้ยล่วงหน้าก่อนการบังคับสิทธิในหลักประกันได้ ขอบเขตการไล่เบี้ยอาจพิจารณาจากราคาตลาดของทรัพย์หลักประกัน เป็นต้น โดยขึ้นอยู่กับพฤติการณ์ (ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 341·370 (민법 제341조·제370조), คดีที่ 4·24)

คำถามที่พบบ่อย

Q. หากที่ดินที่จำนองไว้ถูกเวนคืน จะได้รับชำระหนี้ก่อนจากเงินค่าทดแทนด้วยหรือไม่?

เมื่อทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันเปลี่ยนเป็นเงินค่าทดแทนเนื่องจากการเวนคืน ผู้รับจำนองอาจใช้สิทธิช่วงแทนในทรัพย์ได้ อย่างไรก็ตาม ต้องดำเนินขั้นตอนที่จำเป็น เช่น การอายัด ก่อนมีการจ่ายเงินค่าทดแทน และการมีรายการจดทะเบียนจำนองเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้ได้รับชำระหนี้ก่อนจากเงินค่าทดแทน

กรณี 9, กรณี 10

Q. จำนองอาคารเดิมมีผลถึงอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ภายหลังการจดจำนองหรือไม่?

หากรื้อถอนอาคารเดิมแล้วสร้างอาคารใหม่ แม้รูปลักษณ์ภายนอกหรือตำแหน่งจะคล้ายกัน แต่ตราบใดที่ไม่อาจถือได้ว่าอาคารทั้งสองเป็นอาคารเดียวกัน จำนองอาคารเดิมย่อมไม่ครอบคลุมถึงอาคารใหม่ อย่างไรก็ตาม หากสร้างอาคารใหม่บนที่ดินที่จำนองไว้ อาจมีกรณีที่ยื่นคำขอให้ขายทอดตลาดอาคารพร้อมกับการขายทอดตลาดที่ดินได้

กรณี 7

Q. เครื่องจักรที่ตกหล่นจากบัญชีรายการจำนองโรงงานไม่อาจเป็นวัตถุแห่งการขายทอดตลาดได้หรือไม่?

สำหรับเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่เป็นวัตถุแห่งการจำนองโรงงาน ต้องตรวจสอบว่ามีการระบุไว้ในบัญชีรายการหรือไม่ และเป็นไปตามข้อกำหนดของการจำนองโรงงานหรือไม่ อย่างไรก็ตาม มีกรณีที่วินิจฉัยว่า เมื่อทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งการจำนองโรงงานถูกอายัดตามคำสั่งให้เริ่มการขายทอดตลาด แม้ศาลจะไม่ได้ระบุทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกับโรงงานไว้ในคำสั่งให้เริ่มการขายทอดตลาดหรือคำสั่งอนุญาตให้ขายทอดตลาด ก็อาจถือได้ว่าให้ขายทอดตลาดไปพร้อมกัน เว้นแต่จะมีพฤติการณ์พิเศษ

กรณี 2, กรณี 20

Q. หากอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้และผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์ถูกนำมาจำนองร่วมกัน จะจัดสรรเงินอย่างไร?

เมื่อขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองรายการพร้อมกัน อาจใช้วิธีจัดสรรเงินจากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของลูกหนี้ให้แก่ผู้รับจำนองร่วมก่อน และหากยังขาดอยู่ จึงจัดสรรเงินเพิ่มเติมจากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์ วิธีนี้อาจแตกต่างจากหลักการทั่วไปในการจัดสรรเงินจากการจำนองร่วม ซึ่งแบ่งตามสัดส่วนราคาขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองรายการ

กรณี 5

Q. ชำระหนี้ที่มีหลักประกันครบแล้ว แต่ยังมีรายการจดทะเบียนจำนองอยู่ จะนำมาใช้ใหม่ได้หรือไม่?

เมื่อหนี้ที่มีหลักประกันสิ้นสุดลง จำนองก็สิ้นสุดลงด้วย ดังนั้นรายการจดทะเบียนจำนองจึงต้องถูกเพิกถอน อย่างไรก็ตาม หากก่อนทำข้อตกลงว่าจะใช้รายการจดทะเบียนเดิมต่อ ไม่มีบุคคลภายนอกที่มีส่วนได้เสียตามรายการจดทะเบียนเกิดขึ้น คู่กรณีอาจใช้รายการจดทะเบียนเดิมเป็นหลักประกันหนี้ใหม่ระหว่างกันได้

กรณี 8

Q. เมื่อสิทธิการเช่าแบบชอนเซสิ้นสุดลงเพราะครบกำหนด จำนองที่ตั้งไว้บนสิทธิดังกล่าวจะเป็นอย่างไร?

เมื่อสิทธิการเช่าแบบชอนเซสิ้นสุดลงเพราะครบกำหนดเวลา จำนองที่มีสิทธิการเช่าแบบชอนเซเป็นวัตถุแห่งจำนองอาจสิ้นสุดลงด้วย ในกรณีนี้ ผู้รับจำนองอาจใช้สิทธิได้โดยอายัดและเรียกเก็บเงินตามสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินประกันการเช่า หรือขอให้มีคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าว หรือยื่นคำขอรับการจัดสรรเงินในกระบวนการบังคับคดีเกี่ยวกับสิทธิเรียกร้องนั้น

กรณี 12

Q. ผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์สามารถเรียกเงินไล่เบี้ยจากลูกหนี้ก่อนการขายทอดตลาดเสร็จสิ้นได้หรือไม่?

โดยหลักแล้ว ผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์จะได้สิทธิไล่เบี้ยหลังจากชำระหนี้ หรือสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์หลักประกันเนื่องจากการบังคับจำนอง มีกรณีที่วินิจฉัยว่าไม่นำบทบัญญัติเรื่องสิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้าของผู้ค้ำประกันมาใช้กับผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์ ดังนั้นจึงไม่อาจเรียกเงินไล่เบี้ยล่วงหน้าก่อนการขายทอดตลาดได้

กรณี 4, กรณี 24

Q. หากผู้รับจำนองลำดับหลังยื่นคำขอขายทอดตลาด หนี้ที่มีจำนองลำดับแรกเป็นหลักประกันจะถูกกำหนดแน่นอนเมื่อใด?

มีกรณีที่วินิจฉัยว่า หากผู้รับจำนองลำดับหลังยื่นคำขอขายทอดตลาด สิทธิเรียกร้องที่มีจำนองลำดับแรกเป็นหลักประกันจะถูกกำหนดแน่นอนในเวลาที่จำนองนั้นสิ้นสุดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถือว่าเวลาที่ผู้ซื้อชำระราคาขายทอดตลาดครบถ้วนเป็นเวลาที่สิทธิเรียกร้องถูกกำหนดแน่นอน

กรณี 25

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 100 (민법 제100조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 186 (민법 제186조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 214 (민법 제214조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 215 (민법 제215조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 256 (민법 제256조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 320 (민법 제320조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 321 (민법 제321조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 322 (민법 제322조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 323 (민법 제323조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 324 (민법 제324조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 328 (민법 제328조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 341 (민법 제341조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 342 (민법 제342조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 356 (민법 제356조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 357 (민법 제357조)

ข้อควรระวัง

การใช้สิทธิช่วงแทนในทรัพย์ต่อเงินค่าทดแทนการเวนคืนไม่เกิดขึ้นเพียงเพราะมีรายการจดทะเบียนจำนอง ต้องดำเนินขั้นตอนที่จำเป็น เช่น การอายัด ก่อนจ่ายเงินค่าทดแทน
การที่จำนองมีผลถึงส่วนต่อเติมหรือเครื่องจักรในโรงงานหรือไม่นั้น ต้องตรวจสอบว่ามีการติดรวมเป็นส่วนควบหรือไม่ เป็นวัตถุแห่งกรรมสิทธิ์แยกต่างหากหรือไม่ ตลอดจนบัญชีรายการจำนองโรงงานและข้อตกลงในการจัดตั้งจำนอง
เวลาที่สิทธิเรียกร้องซึ่งมีจำนองแบบวงเงินสูงสุดเป็นหลักประกันถูกกำหนดแน่นอนอาจแตกต่างกันไปตามผู้ยื่นคำขอขายทอดตลาดและการสิ้นสุดความสัมพันธ์ทางธุรกรรม หากอยู่ระหว่างการขายทอดตลาด ควรตรวจสอบเวลาที่สิทธิเรียกร้องถูกกำหนดแน่นอนแยกต่างหาก
โดยทั่วไป สิทธิไล่เบี้ยของผู้ให้หลักประกันด้วยทรัพย์เกิดขึ้นหลังจากชำระหนี้หรือสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์หลักประกันจากการบังคับสิทธิในหลักประกัน จึงไม่ควรสับสนกับสิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้าของผู้ค้ำประกัน

อ่านใหม่ด้วยตัวเลข

มาตราที่ออกสอบเนติบัณฑิตเกาหลี

민법 제324조 · ข้อสอบเก่า 1 ข้อ (ครั้งที่ 15)
민법 제365조 · ข้อสอบเก่า 1 ข้อ (ครั้งที่ 12)

ที่มา: 변습 변호사시험 기출 데이터셋 (CC BY 4.0 · 공공누리 제1유형) · ฝึกทำที่ Byunsi

ข้อมูลที่เพิ่มจากข้อมูลสาธารณะ แยกจากเนื้อหาบทความ

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)