ความสัมพันธ์ระหว่างที่ดินข้างเคียง: ความเสียหายระหว่างเพื่อนบ้านและวิธีแก้ไข

ประเด็นสำคัญ

• การพิจารณาว่าการรบกวนประโยชน์ในการดำเนินชีวิต เช่น แสงแดด ทัศนียภาพ เสียง และกลิ่นเหม็น เกินขอบเขตที่ต้องยอมรับได้หรือไม่ ต้องพิจารณาโดยรวมจากระดับความเสียหาย ลักษณะของพื้นที่ ลำดับก่อนหลังของการใช้ที่ดิน และความเป็นไปได้ในการหลีกเลี่ยงความเสียหาย เป็นต้น (กรณีตัวอย่าง 1, 3, 4, 16, 17)
• ข้อเท็จจริงที่ว่าปฏิบัติตามมาตรฐานตามกฎหมายมหาชน เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร ไม่ได้ทำให้ความเสียหายตามกฎหมายเอกชนชอบด้วยกฎหมายเสมอไป (กรณีตัวอย่าง 1, 3, 17)
• เจ้าของที่ดินสามารถเรียกร้องให้ขจัดหรือป้องกันการรบกวนกรรมสิทธิ์ได้ และในบางกรณีผู้ครอบครองก็สามารถเรียกร้องให้ขจัดการรบกวนการครอบครองได้ (ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 214, มาตรา 205; กรณีตัวอย่าง 2, 4, 12)
• หากไม่มีทางผ่านที่จำเป็นสำหรับออกสู่ทางสาธารณะ หรือทางผ่านเดิมใช้งานได้ไม่เพียงพอ อาจมีการรับรองสิทธิทางผ่านบนที่ดินข้างเคียง โดยทั่วไปต้องเลือกสถานที่และวิธีการที่ทำให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุด และชดใช้ความเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ใช้เป็นทางผ่าน แต่สิทธิทางผ่านที่เกิดจากการแบ่งที่ดินหรือการโอนที่ดินบางส่วนอาจไม่ต้องชดใช้ (ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 219, มาตรา 220; กรณีตัวอย่าง 6, 15, 22)
• การก่อสร้าง หน้าต่าง และบ่อน้ำบริเวณใกล้แนวเขตอาจอยู่ภายใต้เกณฑ์เฉพาะ เช่น ระยะห่างหรือการติดตั้งฉากบังสายตา จึงควรพิจารณาแยกกันว่ามีการฝ่าฝืนข้อจำกัดเรื่องระยะห่างหรือไม่ และมีวิธีเยียวยาความเสียหายอย่างไร (ประมวลกฎหมายแพ่ง (민법) มาตรา 242, มาตรา 243, มาตรา 244; กรณีตัวอย่าง 3, 23, 24)
• เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนสามารถดำเนินการเพื่อรักษาส่วนกลางของอาคารชุดได้ และผู้ที่รับผิดชอบการจัดการหรือซ่อมแซมส่วนกลางอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าส่วนนั้นเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะหรือเป็นส่วนกลาง (พระราชบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุด (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률) มาตรา 16, มาตรา 17; กรณีตัวอย่าง 2, 13)
• หากเกิดความเสียหายจากเสียงหรือแรงสั่นสะเทือนที่มาจากสถานประกอบการ เป็นต้น คำพิพากษาที่อ้างถึงในกรณีตัวอย่างเห็นว่าอาจมีการวินิจฉัยให้ผู้ก่อเหตุรับผิดชดใช้ แม้ไม่มีความผิดที่ต้องรับผิดก็ตาม (พระราชบัญญัตินโยบายสิ่งแวดล้อมขั้นพื้นฐาน (환경정책기본법) มาตรา 44 วรรคหนึ่ง; กรณีตัวอย่าง 25)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• รัฐธรรมนูญ มาตรา 35 วรรคหนึ่ง (헌법 제35조 제1항)
• พระราชบัญญัตินโยบายสิ่งแวดล้อมขั้นพื้นฐาน มาตรา 6 วรรคหนึ่ง, มาตรา 44 วรรคหนึ่ง (환경정책기본법 제6조 제1항, 제44조 제1항)
• พระราชบัญญัตินโยบายสิ่งแวดล้อมขั้นพื้นฐานฉบับเดิม มาตรา 31 วรรคหนึ่ง (구 환경정책기본법 제31조 제1항)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 205 วรรคหนึ่งและวรรคสอง, มาตรา 214, มาตรา 217, มาตรา 219, มาตรา 220, มาตรา 221 วรรคหนึ่ง (민법 제205조 제1항·제2항, 제214조, 제217조, 제219조, 제220조, 제221조 제1항)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 231 ถึงมาตรา 234, มาตรา 236 ถึงมาตรา 239 (민법 제231조부터 제234조까지, 제236조부터 제239조까지)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 241 ถึงมาตรา 244, มาตรา 263, มาตรา 389, มาตรา 750 (민법 제241조부터 제244조까지, 제263조, 제389조, 제750조)
• พระราชบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุด มาตรา 2 ข้อ 6, มาตรา 16, มาตรา 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제16조, 제17조)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 261 วรรคหนึ่ง (민사집행법 제261조 제1항)
• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 59 วรรคหนึ่ง (건축법 제59조 제1항)
• กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 55, มาตรา 81 วรรคหนึ่งและวรรคสาม (건축법 시행령 제55조, 제81조 제1항·제3항)
• พระราชบัญญัติส่งเสริมสุขภาพประชาชน มาตรา 9 วรรคห้าและวรรคเจ็ด, มาตรา 34 (국민건강증진법 제9조 제5항·제7항, 제34조)
• ข้อบังคับกระทรวงว่าด้วยการบังคับใช้พระราชบัญญัติส่งเสริมสุขภาพประชาชน มาตรา 6-2 (국민건강증진법 시행규칙 제6조의2)
• พระราชบัญญัติการจัดการอาคารชุด มาตรา 18 (공동주택관리법 제18조)
• พระราชบัญญัติน้ำใต้ดิน มาตรา 7 วรรคหนึ่งและวรรคสาม ข้อ 1, มาตรา 10 วรรคหนึ่ง ข้อ 2 (지하수법 제7조 제1항·제3항 제1호, 제10조 제1항 제2호)
• พระราชบัญญัติแม่น้ำ มาตรา 50 วรรคหนึ่ง (하천법 제50조 제1항)

ข้อควรระวัง

• ขอบเขตที่ต้องยอมรับได้ไม่ได้พิจารณาจากข้อเท็จจริงเพียงว่ามีความเสียหายเกิดขึ้น ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเฉพาะร่วมด้วย เช่น ระดับการรบกวนและลักษณะของพื้นที่
• การเรียกร้องให้แก้ไขหรือรื้อถอนอาคารเนื่องจากฝ่าฝืนระยะห่างจากแนวเขตอาจถูกจำกัด หากผ่านไปหนึ่งปีนับจากเริ่มก่อสร้าง หรืออาคารสร้างเสร็จแล้ว
• สิทธิทางผ่านบนที่ดินข้างเคียงโดยทั่วไปกำหนดให้ต้องชดใช้ความเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ใช้เป็นทางผ่าน แต่สิทธิทางผ่านโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายซึ่งเกิดจากการแบ่งที่ดินหรือการโอนที่ดินบางส่วนมีเงื่อนไขการใช้สิทธิและขอบเขตของคู่กรณีที่แตกต่างกัน
• การขอให้ศาลมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวเพื่อระงับการก่อสร้างอาจได้รับอนุญาตหรือไม่ ขึ้นอยู่กับขั้นตอนของการก่อสร้างและความเป็นไปได้ที่จะเกิดความเสียหายเพิ่มเติม และอาจไม่ได้รับอนุญาตหากการขุดดินเสร็จสิ้นแล้ว

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 이웃건물 등의 일조권 침해에 대한 서로 참아야 할 한도와 구제방법
2. 아파트 위층에서 물이 새는 경우 보수청구 등 구제방법
3. 이웃에서 법정거리 없이 건물을 신축한 경우 철거청구 가능한지
4. 인근 공장의 소음으로 인한 점유자의 피해구제방법
5. 일조권침해로 인한 손해배상청구의 경우 그 손해배상의 범위
6. 토지매수인이 기존의 유일한 통로를 폐쇄할 경우 주위토지통행권
7. 새로운 보(洑) 설치로 기존 공유하천용수권을 침해한 경우 구제방법
8. 인근지역의 지하수 개발로 인한 기존 지하수의 피해 구제방법
9. 아파트 차량출입통제, 단지상가건물 구분소유자권리를 침해하는지
10. 건축법상 방화벽 축조 규정과 민법상 이격거리제한 규정의 관계
11. 아파트 공용구역에서의 흡연을 금지시킬 수 있는지
12. 고층건물건축을 위한 굴착공사로 인접건물의 균열 등 위험 구제방법
13. 집합건물공용부분을 제3자가 불법 점유하는 경우 방해배제청구권자
14. 아파트 내에서 대형견 사육을 금지할 수 있는지
15. 주위토지통행권 때문에 통로를 내준 경우 보상은 받을 수 있는지
16. 조망권이 법적 보호 대상인지
17. 이웃에서 나는 악취 및 소음으로 인한 피해의 구제방법
18. 저지소유자의 제방설치로 인해 우수(雨水)배수 장애우려가 있는 경우 피해의 구제방법
19. 공동으로 쓰는 담의 보수비용을 누가 부담하여야 하는지
20. 수인한도를 넘는 해수용수권 침해에 대한 피해의 구제
21. 기존건물에 의해 일조방해를 받던 중 신축건물과 결합하여 수인한도를 넘는 일조침해가 발생한 경우 손해액의 산정방법
22. 토지의 일부를 양도받은 매수인의 무상 주위토지통행권
23. 인접토지의 우물 중 일부만이 2미터 내에 설치된 경우 피해의 구제
24. 이웃한 신축 빌라의 창문으로 거실이 훤히 보이는 경우의 대처방법
25. 사업장 등에서 발생하는 소음·진동으로 피해가 발생한 경우, 사업자나 원인자가 귀책사유가 없더라도 피해를 배상하여야 하는지 여부...