LegalPost

คู่มือสิทธิเรียกร้องทางทรัพยสิทธิตามกรรมสิทธิ์

อ้างอิงกรณีปรึกษา 22 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

เจ้าของทรัพย์อาจเรียกร้องให้ขจัดการกระทำที่รบกวนกรรมสิทธิ์ซึ่งยังคงเกิดขึ้นอยู่ในปัจจุบัน หรือเรียกร้องให้ป้องกันการรบกวนหากมีความเป็นไปได้อย่างมีนัยสำคัญว่าจะเกิดขึ้น บุคคลที่ควรเรียกร้องและสิ่งที่ควรเรียกร้องขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นผู้ครอบครองจริง ใครควบคุมสภาพการรบกวน และการเรียกร้องนั้นมุ่งชดเชยความเสียหายในอดีตหรือขจัดการรบกวนที่ยังมีอยู่ในปัจจุบัน

โครงสร้างในภาพเดียว

ผู้เกี่ยวข้อง → เจ้าของทรัพย์ → ผู้ครอบครองทรัพย์จริง → ผู้ควบคุมสภาพการรบกวน → เจ้าของต้องการใช้สิทธิเรียกร้อง เพื่อจัดการการรบกวนกรรมสิทธิ์ → การรบกวนยังเกิดขึ้นอยู่หรือไม่ → ใช่ → ไม่ใช่ → มีหลักฐานวัตถุวิสัยว่ามีความเสี่ยง เกิดการรบกวนอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่ → ใช่ มาตรา ๒๑๔ → เรียกเพียงค่าใช้จ่ายในการขจัด หรือป้องกันการรบกวนหรือไม่ → เรียกให้ขจัดการรบกวนที่ยังมีอยู่ หรือป้องกันความเสี่ยงที่มีนัยสำคัญได้ → ใช้สิทธิขจัดหรือป้องกันไม่ได้ เหตุที่สิ้นแล้วอาจเรียกค่าสินไหม แต่เรียกค่าใช้จ่ายตามสิทธินี้ไม่ได้ → ส่งมอบทรัพย์ เรียกจากผู้ครอบครองปัจจุบัน → ตรวจว่าใครครอบครองทรัพย์อยู่จริง → รื้อถอน เรียกจากเจ้าของอาคาร → หากผู้ครอบครองไม่ใช่เจ้าของ อาจเรียกให้ออกจากอาคาร → ตรวจสิทธิของผู้ซื้อ → ผู้ซื้อที่รับมอบที่ดินตามสัญญา อาจมีสิทธิครอบครองและใช้ที่ดิน

ประเด็นสำคัญ

  • การเรียกร้องให้ขจัดการรบกวนมุ่งขจัดสาเหตุของการละเมิดที่ยังคงเกิดขึ้นในปัจจุบัน และแตกต่างจากการเรียกร้องให้ขจัดผลของการละเมิดที่สิ้นสุดไปแล้วหรือเรียกร้องค่าชดเชย (กรณี 4, คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 28 มีนาคม 2003 คดีหมายเลข 2003다5917).
  • การจะถือว่ามีความเสี่ยงว่าจะเกิดการรบกวนนั้น ต้องมีความเป็นไปได้อย่างมีนัยสำคัญซึ่งมีหลักฐานรองรับโดยวัตถุวิสัย ไม่ใช่เพียงความเป็นไปได้ที่คลุมเครือ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 214 (민법 제214조), กรณี 15, คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 14 กรกฎาคม 1995 คดีหมายเลข 94다50533).
  • ไม่อาจเรียกร้องค่าใช้จ่ายในการขจัดหรือป้องกันการรบกวนเองโดยใช้สิทธิเรียกร้องให้ขจัดหรือป้องกันการรบกวนที่อาศัยกรรมสิทธิ์ได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 214 (민법 제214조), กรณี 10, คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 27 พฤศจิกายน 2014 คดีหมายเลข 2014다52612).
  • การเรียกร้องให้รื้อถอนอาคารบนที่ดินอาจต้องเรียกร้องจากเจ้าของอาคาร ส่วนกรณีที่ผู้ครอบครองอาคารไม่ใช่เจ้าของ อาจเรียกร้องให้ผู้ครอบครองออกจากอาคารได้ (กรณี 12, 20).
  • มีแนวคำพิพากษาว่า หากผู้ครอบครองอาคารเป็นผู้มีหน้าที่รื้อถอน หน้าที่ออกจากอาคารรวมอยู่ในหน้าที่รื้อถอนอาคารแล้ว จึงไม่จำเป็นต้องขอคำพิพากษาให้บุคคลนั้นออกจากอาคารแยกต่างหาก (กรณี 21, คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 28 เมษายน 2017 คดีหมายเลข 2016다213916).
  • โดยหลักแล้ว การเรียกร้องให้ส่งมอบอาคารหรือที่ดินต้องเรียกร้องจากผู้ที่ครอบครองทรัพย์นั้นอยู่ในปัจจุบัน และมีแนวคำพิพากษาว่า หากพนักงานบริษัทเป็นเพียงผู้ช่วยครอบครอง ต้องเรียกร้องจากบริษัท (กรณี 14, 17).
  • ผู้ซื้อที่ได้รับมอบที่ดินตามการปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายอาจมีสิทธิครอบครองและใช้ที่ดินตามสัญญา แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจเป็นเหตุจำกัดการเรียกร้องให้ส่งมอบที่ดินของผู้ขาย (กรณี 6, 7).
  • มีคำพิพากษาว่า หากสูญเสียกรรมสิทธิ์จนไม่อาจใช้สิทธิเรียกร้องในทางทรัพยสิทธิได้อีกต่อไป จะไม่อาจเรียกค่าสินไหมทดแทนโดยอ้างว่าการปฏิบัติตามสิทธิเรียกร้องดังกล่าวเป็นพ้นวิสัย (กรณี 2, คำพิพากษาองค์คณะศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 17 พฤษภาคม 2012 คดีหมายเลข 2010다28604).

คำถามที่พบบ่อย

Q. สามารถเรียกร้องให้ขนย้ายขยะที่ฝังอยู่ในที่ดินโดยอาศัยกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่?

ตามแนวคำพิพากษา เพียงผลที่เกิดจากการถมดินในอดีตยังไม่เพียงพอที่จะถือว่าเป็นการละเมิดกรรมสิทธิ์ที่ยังคงมีอยู่ในปัจจุบัน จึงไม่อาจเรียกให้เก็บขนขยะโดยใช้สิทธิเรียกร้องให้ขจัดการรบกวนได้ กรณีเช่นนี้อธิบายว่าต้องแก้ไขด้วยการเรียกค่าสินไหมทดแทน

กรณี 4

Q. หากผู้เช่าอาคารมีสิทธิการเช่าที่ใช้ยันบุคคลภายนอกได้ จะยกสิทธินั้นขึ้นอ้างต่อเจ้าของที่ดินเพื่อครอบครองอาคารได้หรือไม่?

มีแนวคำพิพากษาว่า สิทธิการเช่าอาคารที่มีผลใช้ยันบุคคลภายนอกนั้นเกี่ยวข้องกับตัวอาคาร และโดยตัวมันเองไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิใช้ที่ดิน เจ้าของที่ดินอาจเรียกร้องให้ผู้ครอบครองอาคารออกจากอาคารได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

กรณี 3

Q. หากต้องการเรียกร้องต่อเจ้าของอาคารที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ควรเรียกร้องให้เขาออกจากอาคารหรือไม่?

มีแนวคำพิพากษาว่า ควรเรียกร้องให้เจ้าของอาคารรื้อถอนอาคารและส่งมอบที่ดิน ไม่ใช่เรียกร้องให้เจ้าของอาคารออกจากอาคาร ส่วนผู้ที่ครอบครองอาคารโดยไม่ได้เป็นเจ้าของ สามารถเรียกร้องให้บุคคลนั้นออกจากอาคารแยกต่างหากได้

กรณี 12, กรณี 20

Q. สามารถเรียกร้องให้ผู้ที่ซื้ออาคารซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนภายหลังรื้อถอน แทนที่จะเรียกร้องจากผู้ก่อสร้างอาคารตั้งแต่แรกได้หรือไม่?

ผู้มีหน้าที่รื้อถอนอาคารที่ยังไม่ได้จดทะเบียนไม่จำเป็นต้องเป็นผู้ก่อสร้างอาคารตั้งแต่แรกเสมอไป ผู้ที่มีสถานะสามารถจำหน่ายอาคารได้ทั้งในทางกฎหมายและในทางข้อเท็จจริงอาจเป็นผู้มีหน้าที่รื้อถอน โดยในกรณีตามแนวคำพิพากษา ผู้ซื้ออาคารถือว่ามีสถานะดังกล่าว

กรณี 16, กรณี 22

Q. หากผู้ครอบครองเปลี่ยนไประหว่างการดำเนินคดี ควรเรียกร้องให้ส่งมอบทรัพย์จากใคร?

มีแนวคำพิพากษาว่า การเรียกร้องให้ส่งมอบทรัพย์โดยอ้างเหตุการครอบครองโดยมิชอบ ต้องเรียกร้องจากผู้ที่ครอบครองทรัพย์นั้นอยู่จริง หากผู้ครอบครองเดิมโอนการครอบครองให้ผู้อื่นและไม่ได้ครอบครองอยู่ในปัจจุบันแล้ว ต้องเรียกร้องจากผู้ครอบครองในปัจจุบัน

กรณี 17

Q. ผู้ขายสามารถเรียกร้องให้คืนที่ดินได้หรือไม่ แม้ผู้ซื้อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์?

ผู้ซื้อที่ได้รับมอบที่ดินตามการปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายอาจมีสิทธิครอบครองและใช้ที่ดินตามสัญญา แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก็ตาม แนวคำพิพากษาอธิบายว่า หากไม่มีเหตุอื่น เช่น การบอกเลิกสัญญา ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามคำเรียกร้องของผู้ขายให้ส่งมอบที่ดินคืน

กรณี 6, กรณี 7

Q. สามารถเรียกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างเพื่อป้องกันการรบกวนโดยอาศัยสิทธิเรียกร้องตามกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่?

มีแนวคำพิพากษาว่า สิทธิเรียกร้องให้ขจัดหรือป้องกันการรบกวนตามมาตรา 214 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (민법 제214조) ไม่รวมถึงสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายในการขจัดหรือป้องกันการรบกวน ดังนั้นจึงไม่อาจเรียกร้องค่าใช้จ่ายดังกล่าวโดยอาศัยบทบัญญัตินี้เพียงอย่างเดียว

กรณี 10

Q. หลังจากสูญเสียกรรมสิทธิ์แล้ว ยังสามารถเรียกค่าสินไหมทดแทนจากเจ้าของเดิมแทนการขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้หรือไม่?

คำพิพากษาในกรณีดังกล่าววินิจฉัยว่า เมื่อสูญเสียกรรมสิทธิ์แล้ว ฐานของสิทธิเรียกร้องในทางทรัพยสิทธิ เช่น การขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน ก็สิ้นไปด้วย จึงไม่อาจเรียกค่าสินไหมทดแทนโดยอ้างว่าการปฏิบัติตามสิทธิเรียกร้องดังกล่าวเป็นพ้นวิสัยได้ ควรตรวจสอบก่อนว่ายังคงมีกรรมสิทธิ์อยู่หรือไม่ และสิทธิเรียกร้องนั้นมีฐานมาจากอะไร

กรณี 2

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

  • ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 214 (민법 제214조)
  • ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 390 (민법 제390조)
  • พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 38 (건축법 제38조)
  • พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 39 (건축법 제39조)
  • กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 25 (건축법 시행령 제25조)
  • ข้อบังคับว่าด้วยการบันทึกและการจัดการทะเบียนอาคาร และเรื่องอื่น ๆ มาตรา 6 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조)
  • ข้อบังคับว่าด้วยการบันทึกและการจัดการทะเบียนอาคาร และเรื่องอื่น ๆ มาตรา 21 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조)

ข้อควรระวัง

  • ต้องแยกคำขอให้ขจัดผลของความเสียหายหรือการละเมิดที่เกิดขึ้นในอดีตออกจากการเรียกร้องให้ขจัดสาเหตุของการรบกวนที่ยังคงเกิดขึ้นในปัจจุบัน
  • ผู้ถูกเรียกร้องให้ส่งมอบทรัพย์ ออกจากทรัพย์ หรือรื้อถอน อาจแตกต่างกันไปตามว่าเป็นผู้ครอบครองจริง ผู้ช่วยครอบครอง เจ้าของอาคาร หรือผู้ที่สามารถจำหน่ายอาคารได้หรือไม่
  • การเรียกร้องให้ป้องกันการรบกวนไม่ได้รับการยอมรับเพียงเพราะมีความเป็นไปได้ในเชิงนามธรรม แต่ต้องมีความเป็นไปได้อย่างมีนัยสำคัญซึ่งมีหลักฐานรองรับโดย объективวิสัย

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

  1. 소유권에 기한 방해제거청구권의 범위
  2. 물권적 청구권의 이행불능으로 인한 전보배상청구권의 인정가부
  3. 소유권에 기한 방해제거청구의 상대방
  4. 방해의 의미
  5. 소유권에 기한 방해제거청구권의 범위
  6. 소유물반환 청구권 행사의 상대방
  7. 소유물반환 청구권 행사의 상대방
  8. 소유물반환청구권자
  9. 소유물반환 청구의 가부
  10. 물권적 청구권의 범위
  11. 소유권에 기한 방해제거청구 가부
  12. 소유권에 기한 방해제거청구의 상대방
  13. 용익물권자가 있는 경우 소유자의 소유물반환 청구 가부
  14. 소유물반환 청구권 행사의 상대방
  15. 방해의 염려의 의미
  16. 미등기 건물의 철거의무자
  17. 소유물반환 청구권 행사의 상대방
  18. 물권적 청구권의 상대방
  19. 소유물반환 청구 상대방 점유의 태양
  20. 소유권에 기한 퇴거의무자
  21. 철거 의무의 범위
  22. 미등기 건물의 철거의무자

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)