หลักเกณฑ์สำคัญที่ควรรู้เกี่ยวกับการเรียกคืนและการใช้สิทธิในกรรมสิทธิ์

อ้างอิงกรณีปรึกษา 122 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

การพิจารณาว่ากรรมสิทธิ์เป็นของใครและสามารถเรียกคืนได้หรือไม่ ไม่อาจสรุปจากการจดทะเบียนเพียงอย่างเดียว ต้องพิจารณาประเภทของการถือกรรมสิทธิ์แทน คู่สัญญาในสัญญาซื้อขาย และการได้มาซึ่งสิทธิของบุคคลภายนอกประกอบกันด้วย ส่วนแนวเขตที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้จดทะเบียน และส่วนกลางของอาคารชุด ต่างมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาแตกต่างกัน

ผู้เกี่ยวข้อง → ผู้มีสิทธิที่แท้จริง → ผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทน → พิจารณาว่าใครมีสิทธิ เรียกคืนอสังหาริมทรัพย์ → มีการโอนอสังหาริมทรัพย์ ให้บุคคลภายนอกหรือไม่? → ใช่ · มาตรา 4 วรรค 3 → ไม่ใช่ → คู่สัญญาอีกฝ่ายไม่ทราบ เรื่องการถือกรรมสิทธิ์แทนหรือไม่? → ใช่ · มาตรา 4 → เป็นการถือแทนก่อนกฎหมายใช้บังคับ และพ้นระยะผ่อนผันโดยไม่จดทะเบียนหรือไม่? → ใช่ → การจดทะเบียนหรือผู้รับโอน อาจมีสิทธิในกรรมสิทธิ์ → พ้นระยะผ่อนผันแล้ว อ้างเลิกการถือแทนเพื่อขอโอนไม่ได้ → ตรวจว่าใครเป็นคู่สัญญาซื้อขาย → ตรวจประเภทการถือแทนและสถานะทะเบียน → พิจารณาสิทธิในกรรมสิทธิ์หรือเรียกคืนลาภมิควรได้ → ตรวจว่ามีเหตุโมฆะอื่นหรือพฤติการณ์พิเศษหรือไม่ → คู่สัญญาซื้อขาย ไม่ใช่ผู้จ่ายราคาเพียงอย่างเดียว → ประเภทการถือแทน และสถานะทะเบียนปัจจุบัน → เหตุโมฆะอื่น หรือพฤติการณ์พิเศษ

ประเด็นสำคัญ

ตามกฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง ข้อตกลงถือกรรมสิทธิ์แทนและการจดทะเบียนที่เกี่ยวเนื่องกันเป็นโมฆะโดยหลัก แต่หากคู่สัญญาอีกฝ่ายในสัญญาซื้อขายไม่ทราบถึงการถือกรรมสิทธิ์แทน การเปลี่ยนแปลงสิทธิในทรัพย์สินตามการจดทะเบียนอาจมีผลสมบูรณ์ได้ (กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง มาตรา 4 (부동산 실권리자명의등기에관한법률 제4조))
แม้การถือกรรมสิทธิ์แทนจะเกิดขึ้นก่อนกฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริงมีผลใช้บังคับ หากไม่ได้จดทะเบียนในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริงหรือดำเนินการอื่นภายในระยะเวลาผ่อนผัน ก็จะไม่สามารถเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยอ้างเหตุเลิกการถือกรรมสิทธิ์แทนได้หลังพ้นระยะเวลาผ่อนผัน (กรณี 5, 9)
ในการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยจดทะเบียนระหว่างสามฝ่าย หากข้อตกลงและการจดทะเบียนเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์อาจกลับไปเป็นของผู้ขายได้ ในกรณีนี้ ผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนต้องพิจารณาว่าสามารถใช้สิทธิของตนโดยอาศัยสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อผู้ขายได้หรือไม่ (กรณี 2, 3)
หากผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลภายนอก โดยหลักแล้วบุคคลภายนอกอาจได้กรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะทราบถึงความเป็นโมฆะของการถือกรรมสิทธิ์แทนหรือไม่ก็ตาม (กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง มาตรา 4 วรรค 3 (부동산 실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항), กรณี 13, 14)
การพิจารณาว่าเป็นการทำสัญญาในชื่อผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนหรือไม่ ให้ดูว่าใครเป็นคู่สัญญาในสัญญาซื้อขาย ไม่อาจกำหนดคู่สัญญาได้จากเพียงว่าใครเป็นผู้จ่ายราคาซื้อขาย หรือผู้ขายทราบถึงการถือกรรมสิทธิ์แทนหรือไม่ (กรณี 11, 16)
หากไม่มีพฤติการณ์พิเศษ ขอบเขตกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กำหนดตามแนวเขตและเนื้อที่ในทะเบียนที่ดิน ไม่ใช่ตามรั้วหรือแนวเขตการใช้ประโยชน์จริง (กรณี 15)
โดยหลักแล้ว การพิจารณาว่าส่วนใดของอาคารชุดเป็นส่วนกลางหรือส่วนเฉพาะที่แยกเป็นกรรมสิทธิ์ ให้ยึดโครงสร้างและวัตถุประสงค์การใช้ตามสภาพจริงในขณะที่กรรมสิทธิ์แยกส่วนเริ่มมีขึ้น การนำส่วนกลางไปใช้เป็นที่อยู่อาศัยภายหลังไม่ได้ทำให้ส่วนนั้นเปลี่ยนเป็นส่วนเฉพาะที่แยกเป็นกรรมสิทธิ์ (กรณี 20, 24)
หากเก็บทรัพย์สินที่สูญหายได้ ต้องรีบคืนหรือส่งมอบให้สถานีตำรวจหรือหน่วยงานอื่น หากเจ้าของปรากฏตัว สามารถเรียกร้องเงินชดเชยได้ภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด และหากไม่มีผู้ใช้สิทธิภายในระยะเวลาที่กำหนด ก็อาจได้กรรมสิทธิ์ (กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สินที่สูญหาย มาตรา 1·4·6·9·14 (유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조), ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 253 (민법 제253조))

คำถามที่พบบ่อย

Q. สามารถเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในชื่อผู้อื่นไว้นานแล้ว โดยอ้างเหตุเลิกการถือกรรมสิทธิ์แทนได้หรือไม่?

เมื่อพ้นระยะเวลาผ่อนผันตามกฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริงแล้ว ข้อตกลงถือกรรมสิทธิ์แทนและการจดทะเบียนที่เกี่ยวเนื่องกันย่อมเป็นโมฆะ จึงไม่อาจเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยอ้างเหตุเลิกการถือกรรมสิทธิ์แทนได้ อย่างไรก็ตาม อาจต้องพิจารณาวิธีการอื่น เช่น การเรียกร้องให้เพิกถอนการจดทะเบียนโดยอาศัยสิทธิในกรรมสิทธิ์ หรือการเรียกคืนลาภมิควรได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของการถือกรรมสิทธิ์แทนและสถานะการจดทะเบียนในปัจจุบัน

กรณี 1, กรณี 3, กรณี 5, กรณี 9

Q. หากผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือแทนให้บุคคลภายนอก จะเรียกคืนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่?

โดยหลักแล้ว บุคคลภายนอกที่ได้อสังหาริมทรัพย์มาจากผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทน อาจได้กรรมสิทธิ์ซึ่งไม่อาจคัดค้านได้ แม้จะยกความเป็นโมฆะของการถือกรรมสิทธิ์แทนขึ้นอ้างก็ตาม อย่างไรก็ตาม ต้องพิจารณาเป็นรายกรณีว่าการได้มาของบุคคลภายนอกมีเหตุเป็นโมฆะอื่นหรือไม่ หรือมีพฤติการณ์พิเศษ เช่น เข้าร่วมกระทำการโดยเจตนาอย่างแข็งขันหรือไม่

กรณี 2, กรณี 13, กรณี 14, กรณี 17

Q. เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการถือกรรมสิทธิ์แทน หากฉันเป็นผู้จ่ายราคาซื้อขาย ฉันจะเป็นผู้ซื้อหรือไม่?

การพิจารณาว่าใครเป็นผู้ซื้อ ให้ดูว่าฝ่ายใดเป็นคู่สัญญาในสัญญาซื้อขาย การที่เป็นผู้จ่ายราคา หรือการที่ผู้ขายทราบว่ามีการถือกรรมสิทธิ์แทน ไม่ได้ทำให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนเป็นคู่สัญญาโดยตัวมันเอง และต้องพิจารณาพฤติการณ์พิเศษอื่นด้วย เช่น คู่สัญญาประสงค์ให้ผลทางกฎหมายตามสัญญาตกแก่บุคคลใด

กรณี 11, กรณี 16

Q. หากแนวเขตที่ดินที่จดทะเบียนไว้ไม่ตรงกับตำแหน่งรั้วจริง ควรถือสิ่งใดเป็นเกณฑ์?

หากไม่มีพฤติการณ์พิเศษ โดยทั่วไปให้กำหนดที่ตั้ง เลขที่แปลง ประเภทการใช้ที่ดิน เนื้อที่ และแนวเขตของที่ดินตามทะเบียนที่ดิน ทั้งนี้ ต้องพิจารณาแยกต่างหากว่ามีพฤติการณ์พิเศษที่รับฟังได้หรือไม่ เช่น คู่สัญญาตกลงซื้อขายโดยยึดแนวเขตจริงในขณะซื้อขาย หรือมีความผิดพลาดทางเทคนิคในการจัดทำแผนที่ที่ดิน

กรณี 15

Q. หากทะเบียนที่ดินไม่มีที่อยู่ของเจ้าของหรือชื่อไม่ตรงกัน จะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นครั้งแรกได้ทันทีหรือไม่?

หากไม่อาจระบุตัวเจ้าของตามทะเบียนที่ดินได้ ก็ยากที่จะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นครั้งแรกโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าวเพียงอย่างเดียว ควรพิจารณาแก้ไขรายการเจ้าของผ่านการตรวจสอบและการวินิจฉัยของหน่วยงานที่ดูแลทะเบียนที่ดิน หรือพิจารณาขอคำพิพากษาถึงที่สุดที่รับรองกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ตามแต่กรณี

กรณี 6

Q. หากใช้ที่หลบภัยใต้ดินของอาคารชุดเป็นห้องมานาน จะกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของฉันได้หรือไม่?

หากพื้นที่นั้นถูกจัดทำขึ้นเป็นส่วนกลางในขณะที่กรรมสิทธิ์แยกส่วนเริ่มมีขึ้น พื้นที่ดังกล่าวจะไม่กลายเป็นวัตถุแห่งกรรมสิทธิ์แยกส่วน แม้ภายหลังจะดัดแปลงเป็นห้องหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยก็ตาม การพิจารณาว่าชั้นใต้ดินเป็นส่วนกลางหรือเป็นส่วนเฉพาะที่แยกเป็นกรรมสิทธิ์ ต้องพิจารณาร่วมกันจากโครงสร้างและวัตถุประสงค์การใช้ตามสภาพจริงของอาคาร ตลอดจนพฤติการณ์ในขณะที่จัดสรร

กรณี 20, กรณี 24

Q. หากดูเหมือนว่าเงินชดเชยของกลุ่มประมงหมู่บ้านถูกแบ่งอย่างไม่เป็นธรรม ฉันสามารถเรียกร้องส่วนของตนได้ทันทีหรือไม่?

เงินชดเชยจากการสิ้นสิทธิทำประมงเป็นทรัพย์สินกรรมสิทธิ์รวมของกลุ่มประมงหมู่บ้าน จึงต้องพิจารณาการแบ่งจ่ายตามข้อบังคับหรือมติที่ประชุมใหญ่ก่อน แทนที่สมาชิกจะเรียกร้องส่วนแบ่งของตนได้ทันที ควรพิจารณาว่ามีข้อบกพร่องในกระบวนการลงมติของที่ประชุมใหญ่ หรือเนื้อหาของมติไม่เป็นธรรมหรือไม่อย่างชัดแจ้ง และอาจโต้แย้งว่ามตินั้นไม่มีอยู่หรือเป็นโมฆะ

กรณี 19

Q. หากเก็บกระเป๋าสตางค์ได้บนรถโดยสาร แล้วเจ้าของไม่ปรากฏตัว ฉันจะเก็บไว้ได้หรือไม่?

ควรส่งคืนกระเป๋าสตางค์ให้เจ้าของโดยเร็ว หรือส่งมอบให้สถานีตำรวจหรือหน่วยงานอื่น หากส่งมอบและประกาศตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดแล้ว และเจ้าของไม่ใช้สิทธิภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้เก็บได้อาจได้กรรมสิทธิ์ แต่แม้ได้กรรมสิทธิ์แล้ว ก็ยังต้องไปรับทรัพย์ภายในระยะเวลาที่กำหนด

กรณี 22

Q. หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้นานแล้วแต่ไม่ได้จดทะเบียน ตอนนี้ยังอ้างกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่?

ในกรณีเช่นตัวอย่าง ซึ่งเป็นการซื้อขายก่อนที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะมีผลใช้บังคับ อาจสูญเสียกรรมสิทธิ์ได้หากไม่ได้จดทะเบียนภายในระยะเวลาที่กำหนดนับแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ อย่างไรก็ตาม ต้องพิจารณาแยกกันว่า สิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาซื้อขายยังคงอยู่หรือไม่ ผู้ซื้อได้รับมอบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์และครอบครองต่อเนื่องหรือไม่ และผู้ซื้อรายหลังเข้าร่วมการขายซ้ำซ้อนโดยเจตนาอย่างแข็งขันหรือไม่

กรณี 8

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง มาตรา 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조)
กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง มาตรา 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)
กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง มาตรา 6 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조)
กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง มาตรา 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)
กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง มาตรา 11 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조)
กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในนามผู้มีสิทธิที่แท้จริง มาตรา 12 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 2 (민법 제2조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 162 (민법 제162조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 188 (민법 제188조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 189 (민법 제189조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 215 (민법 제215조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 249 (민법 제249조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 252 (민법 제252조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 253 (민법 제253조)
ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 275 (민법 제275조)

ข้อควรระวัง

กรณีเกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์แทนต้องแยกให้ชัดเจนระหว่างการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยจดทะเบียนระหว่างสองฝ่าย การถือกรรมสิทธิ์แทนโดยจดทะเบียนระหว่างสามฝ่าย และการทำสัญญาในชื่อผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทน คู่สัญญาในสัญญาซื้อขายและการรับรู้ของผู้ขายอาจส่งผลต่อข้อสรุปได้
สิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยอาศัยสิทธิเรียกคืนลาภมิควรได้มีประเด็นเรื่องอายุความ 10 ปีในกรณีตัวอย่าง การครอบครองหรือใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวไม่ได้หมายความว่าอายุความของสิทธิเรียกร้องดังกล่าวจะไม่เริ่มนับ
หากแนวเขตตามทะเบียนที่ดินไม่ตรงกับแนวเขตจริง หรือระบุตัวเจ้าของตามทะเบียนที่ดินได้ยาก ไม่ควรสรุปว่าสามารถกำหนดกรรมสิทธิ์หรือแนวเขตจากสภาพการใช้พื้นที่จริงหรือหนังสือรับรองที่จัดทำขึ้นเองเพียงอย่างเดียวได้
ไม่อาจเรียกร้องเงินชดเชยสำหรับทรัพย์สินที่สูญหายได้เมื่อพ้นหนึ่งเดือนนับจากวันที่คืนทรัพย์ และแม้ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่สูญหายแล้ว ก็ยังมีระยะเวลาอีกช่วงหนึ่งที่ต้องไปรับทรัพย์

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)