คู่มือด้านธุรการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และเงินชดเชยสำหรับโครงการสาธารณประโยชน์
อ้างอิงกรณีปรึกษา 121 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
หากที่ดินหรืออาคารถูกรวมอยู่ในโครงการสาธารณประโยชน์ หรือมีคำสั่งทางปกครองเกี่ยวกับการพัฒนาและการก่อสร้าง ควรตรวจสอบแยกกันว่าใครมีสิทธิได้รับเงินชดเชย รายการใดได้รับการชดเชย และสามารถโต้แย้งเรื่องใดด้วยขั้นตอนใด การมีสิทธิได้รับเงินชดเชยและจำนวนเงินอาจแตกต่างกันไปตามข้อเท็จจริง เช่น การเพาะปลูก การอยู่อาศัย หรือการประกอบธุรกิจจริง ความสัมพันธ์ทางสิทธิ ช่วงเวลาที่โครงการดำเนินไป และประวัติการใช้ประโยชน์ที่ดิน
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- โดยหลักแล้ว เงินชดเชยความเสียหายทางการเกษตรจ่ายให้แก่ผู้เพาะปลูกจริง หากเจ้าของที่ดินเกษตรเป็นเกษตรกรที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้น อาจจ่ายตามข้อตกลงระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เพาะปลูก (พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 77 วรรค 2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제77조 제2항))
- หากมีการเวนคืนอาคารบางส่วนจนมูลค่าของอาคารส่วนที่เหลือลดลงหรือต้องซ่อมแซม ความเสียหายนั้นก็อาจเป็นรายการที่ได้รับการชดเชย และในบางกรณีอาจเรียกร้องให้ซื้ออาคารส่วนที่เหลือได้ (พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 75-2 และกฎการบังคับใช้มาตรา 35 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조의2, 시행규칙 제35조))
- หากไม่เห็นด้วยกับเงินชดเชยการเวนคืนที่ดิน สามารถยื่นคำคัดค้านต่อคณะกรรมการกลางว่าด้วยการเวนคืนที่ดินหรือฟ้องคดีปกครองหลังได้รับคำวินิจฉัย คู่กรณีในคดีขอเพิ่มหรือลดเงินชดเชยอาจเป็นผู้ดำเนินโครงการ หรือเจ้าของที่ดินและผู้มีส่วนได้เสีย (พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 83–85 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조~제85조))
- ในการประเมินเงินชดเชยสำหรับที่ดินที่จะถูกเวนคืน ไม่จำเป็นต้องนำกรณีซื้อขายที่ดินใกล้เคียงหรือผลการชดเชยในอดีตมาพิจารณาทุกครั้ง แต่หากเป็นข้อมูลที่ส่งผลต่อการประเมินในฐานะราคาปกติ ก็อาจนำมาประกอบการพิจารณาได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างถึงในกรณีตัวอย่าง)
- การพิจารณาค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่อาศัยและค่าขนย้ายต้องพิจารณาประเภทโครงการและคุณสมบัติของผู้มีสิทธิ ผู้มีสิทธิได้รับเงินชดเชยเป็นเงินสดในโครงการปรับปรุงย่านที่อยู่อาศัยก็อาจมีสิทธิได้รับเงินในบางกรณี ส่วนเจ้าของอาจต้องพิจารณาว่าถือกรรมสิทธิ์และอาศัยอยู่ในอาคารตั้งแต่วันที่เปิดเผยและประกาศแผนปรับปรุงจนถึงเวลาชดเชยหรือไม่ (กรณีตัวอย่าง 21, 24)
- ใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบอนุญาตแก้ไขที่ถือว่ารวมใบอนุญาตดำเนินการพัฒนาไว้ด้วย อาจถูกปฏิเสธได้หากไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์การอนุญาตดำเนินการพัฒนา อย่างไรก็ตาม การปฏิเสธโดยอ้างเพียงความยากลำบากในการจัดทำแผนโดยรวมอย่างกว้าง ๆ อาจไม่ชอบด้วยกฎหมาย (กรณีตัวอย่าง 23)
- แผนทางปกครองหรือการกำหนดเขตควบคุมการซื้อขายที่ดินอาจเป็นเป้าหมายของการฟ้องคดีปกครองได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่ามีผลโดยตรงต่อสิทธิและหน้าที่หรือไม่ แม้การวางผังเมืองจะเปิดโอกาสให้ใช้ดุลพินิจ ก็ต้องชั่งน้ำหนักผลประโยชน์และปฏิบัติตามหลักความได้สัดส่วน (กรณีตัวอย่าง 7, 14)
- ความเสียหายที่เกิดจากการใช้ที่ดินโดยไม่มีอำนาจก่อนการเวนคืนมีผล อาจต้องแยกจากเงินชดเชยความเสียหายในกระบวนการวินิจฉัยการเวนคืน และอาจพิจารณาในฐานะการเรียกค่าเสียหายทางแพ่งหรือการเรียกคืนลาภมิควรได้ (กรณีตัวอย่าง 20)
คำถามที่พบบ่อย
Q. ฉันเช่าที่ดินเกษตรและทำการเกษตรด้วยตนเอง ใครมีสิทธิได้รับเงินชดเชยการเพาะปลูก?
โดยหลักแล้ว การชดเชยความเสียหายทางการเกษตรจะจ่ายให้แก่ผู้เพาะปลูกจริง อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของที่ดินเกษตรเป็นเกษตรกรที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้น เจ้าของที่ดินและผู้เพาะปลูกจริงอาจตกลงกันว่าจะให้ใครเป็นผู้รับเงินชดเชย ต้องแยกพิจารณาเงินชดเชยค่าที่ดินออกจากเงินชดเชยความเสียหายทางการเกษตรและพืชผล
Q. หลังจากอาคารบางส่วนถูกเวนคืน หากมูลค่าของอาคารส่วนที่เหลือลดลง จะได้รับเงินชดเชยหรือไม่?
หากมีการได้มาหรือใช้สิ่งปลูกสร้างบางส่วนจากกลุ่มสิ่งปลูกสร้างของเจ้าของรายเดียวกัน จนทำให้มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือลดลงหรือเกิดความเสียหาย ก็อาจชดเชยความเสียหายนั้นได้ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมส่วนที่เหลือก็อาจเป็นประเด็นได้เช่นกัน และหากยอดรวมของความเสียหายกับค่าซ่อมแซมสูงกว่ามูลค่าของสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือ ก็อาจซื้อสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลือนั้นได้
Q. หากเห็นว่าเงินชดเชยการเวนคืนที่ดินต่ำเกินไป จะโต้แย้งได้ด้วยขั้นตอนใด?
หากไม่เห็นด้วยกับคำวินิจฉัย สามารถยื่นคำคัดค้านต่อคณะกรรมการกลางว่าด้วยการเวนคืนที่ดินได้ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับสำเนาคำวินิจฉัยฉบับจริง อีกทางหนึ่งคือยื่นฟ้องคดีปกครองโดยไม่ต้องยื่นคำคัดค้านก่อน ระยะเวลาฟ้องหลังได้รับคำวินิจฉัยอาจแตกต่างกันไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยโครงการสาธารณประโยชน์ที่อ้างถึงในกรณีตัวอย่าง จึงควรตรวจสอบกำหนดเวลาให้แน่ชัด
Q. อาคารที่ไม่มีใบอนุญาต หากถูกรวมอยู่ในโครงการสาธารณประโยชน์ จะได้รับเงินชดเชยหรือไม่?
กรณีตัวอย่างอธิบายว่า ไม่อาจสรุปได้ว่าอาคารที่ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างจะถูกตัดสิทธิจากการได้รับเงินชดเชยโดยอัตโนมัติเพียงเพราะไม่มีใบอนุญาต อย่างไรก็ตาม การพิจารณาอาจแตกต่างกันไปตามข้อเท็จจริงเฉพาะ เช่น ความชอบด้วยกฎหมายของอาคาร ช่วงเวลาและเหตุแห่งการก่อสร้าง ตลอดจนสภาพการใช้ประโยชน์
Q. ผู้มีสิทธิได้รับเงินชดเชยเป็นเงินสดในโครงการปรับปรุงย่านที่อยู่อาศัย จะได้รับค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่อาศัยและค่าขนย้ายหรือไม่?
กรณีตัวอย่างอธิบายว่า ผู้มีสิทธิได้รับเงินชดเชยเป็นเงินสดในโครงการปรับปรุงย่านที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเจ้าของอาคารที่พักอาศัย อาจได้รับค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่อาศัยและค่าขนย้าย หากได้โอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลงชดเชยเป็นเงินสด หรือหากตกลงกันไม่ได้และอาคารถูกเวนคืน นอกจากนี้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่อาศัยของเจ้าของ อาจพิจารณาว่าเจ้าของถือกรรมสิทธิ์และอาศัยอยู่ในอาคารอย่างต่อเนื่องตั้งแต่วันที่เปิดเผยและประกาศแผนปรับปรุงจนถึงเวลาชดเชยอาคารหรือไม่
Q. คำรับรองที่ยื่นตอนขอใบอนุญาตก่อสร้าง อาจเป็นเหตุให้ปฏิเสธใบอนุญาตต่อเติมอาคารได้หรือไม่?
หากกำหนดเงื่อนไขในใบอนุญาตก่อสร้างหรือการอนุมัติให้ใช้อาคาร ซึ่งเป็นการใช้อำนาจผูกพัน โดยไม่มีฐานทางกฎหมาย เงื่อนไขนั้นอาจไม่มีผลใช้บังคับ ดังนั้น การปฏิเสธคำขอโดยอ้างเพียงหนังสือรับรองที่จัดทำขึ้นโดยไม่เป็นธรรมอาจไม่ชอบด้วยกฎหมาย อย่างไรก็ตาม อาจวินิจฉัยเป็นอย่างอื่นได้หากมีความจำเป็นเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างยิ่งโดยแยกต่างหาก
Q. การกำหนดเขตควบคุมการซื้อขายที่ดินหรือการตัดสินใจวางผังเมือง สามารถโต้แย้งด้วยการฟ้องคดีปกครองได้หรือไม่?
กรณีตัวอย่างอธิบายว่า การกำหนดเขตควบคุมการซื้อขายที่ดินอาจเป็นเป้าหมายของการฟ้องคดีปกครองเพื่อเพิกถอนคำสั่งได้ เนื่องจากก่อให้เกิดข้อจำกัดทางกฎหมายโดยตรงต่อการซื้อขายและการใช้ประโยชน์ที่ดิน การตัดสินใจวางผังเมืองก็อาจจำกัดการใช้สิทธิอย่างเป็นรูปธรรมได้เช่นกัน แต่เนื่องจากการวางแผนเปิดโอกาสให้ใช้ดุลพินิจ จึงควรตรวจสอบเหตุแห่งความไม่ชอบด้วยกฎหมาย เช่น ไม่ได้ชั่งน้ำหนักผลประโยชน์ หรือขาดความเป็นกลางและความชอบธรรม
Q. หากผู้ดำเนินโครงการทำงานก่อสร้างบนที่ดินก่อนมีคำวินิจฉัยการเวนคืน จะขอรับเงินชดเชยในคำวินิจฉัยได้หรือไม่?
กรณีตัวอย่างอธิบายว่า ความเสียหายที่เกิดจากการใช้ที่ดินโดยไม่มีอำนาจก่อนที่การเวนคืนจะมีผล ไม่อาจเรียกร้องเป็นเงินชดเชยความเสียหายในกระบวนการวินิจฉัยการเวนคืนได้ ในกรณีนั้นควรพิจารณาแยกต่างหากว่าสามารถเรียกค่าเสียหายทางแพ่งหรือเรียกคืนลาภมิควรได้หรือไม่
Q. ที่ดินที่เคยใช้เป็นถนนจะได้รับเงินชดเชยการเวนคืนในอัตราต่ำลงเสมอหรือไม่?
ไม่ใช่เสมอไป ที่ดินอาจใช้เกณฑ์ประเมินที่ต่ำกว่าได้เมื่อเข้าลักษณะเป็นทางสาธารณะโดยพฤตินัย และมีเหตุผลเชิงประจักษ์ให้ประเมินต่ำกว่าที่ดินใกล้เคียง เมื่อพิจารณาข้อเท็จจริงหลายประการ เช่น เหตุที่เปิดทางและความสัมพันธ์ในการใช้ประโยชน์ การลดราคาไม่ได้เกิดขึ้นเป็นการทั่วไปเพียงเพราะที่ดินถูกใช้เป็นทางผ่าน
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 2 ข้อ 5 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제5호)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 25 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 34 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제34조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 40 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 45 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 50 และ 51 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제50조, 제51조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 61, 64 และ 68 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제61조, 제64조, 제68조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 73, 75 และ 75-2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조, 제75조, 제75조의2)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 76, 77 และ 78 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제76조, 제77조, 제78조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 81–85 และ 89 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제81조~제85조, 제89조)
- กฎการบังคับใช้พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 26, 33 และ 35 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조, 제33조, 제35조)
- กฎการบังคับใช้พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและทรัพย์สินอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 37–41, 44–48, 54 และ 55 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제37조~제41조, 제44조~제48조, 제54조, 제55조)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการเรียกคืนผลประโยชน์จากการพัฒนา มาตรา 5 วรรค 3 และกฎกระทรวงบังคับใช้พระราชบัญญัติฉบับเดียวกัน มาตรา 4 วรรค 1 (개발이익환수에 관한 법률 제5조 제3항, 같은 법 시행령 제4조 제1항)
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ มาตรา 56–58, 64, 117 และ 118 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조~제58조, 제64조, 제117조, 제118조)
- พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีปกครอง มาตรา 2, 3 และ 19 (행정소송법 제2조, 제3조, 제19조)
ข้อควรระวัง
- การคัดค้านคำวินิจฉัยและการยื่นคำคัดค้านราคาประเมินที่ดินรายแปลงที่ประกาศใช้ อาจมีกำหนดเวลา จึงควรตรวจสอบวันที่ได้รับคำวินิจฉัยหรือวันที่มีคำตัดสินและประกาศก่อน
- การชดเชยความเสียหายกับการเรียกค่าเสียหายจากการกระทำละเมิดอาจมีฐานและขั้นตอนแตกต่างกัน จึงควรแยกพิจารณาว่าสามารถเรียกร้องในกระบวนการวินิจฉัยการเวนคืนได้หรือไม่ หากความเสียหายเกิดจากการใช้ที่ดินหรือการก่อสร้างก่อนการเวนคืน
- การพิจารณาว่ามีสิทธิได้รับเงินชดเชยหรือไม่อาจแตกต่างกันไปตามข้อเท็จจริง เช่น การเพาะปลูก การอยู่อาศัย หรือการประกอบธุรกิจจริง ช่วงเวลาที่ได้รับใบอนุญาตหรือยื่นแจ้ง ช่วงเวลาประกาศโครงการ และประวัติการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- กรณีตัวอย่างอ้างถึงคำพิพากษาภายใต้กฎหมายที่ถูกยกเลิกแล้ว และบทบัญญัติกฎหมายจากช่วงเวลาที่แตกต่างกัน ดังนั้น ในคดีจริงควรตรวจสอบกฎหมายที่ใช้บังคับในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้องและขั้นตอนปัจจุบัน
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 농지 수용 시 영농보상금은 소유자와 임차인 중 누가 받는지
- 건물의 일부만 수용 시 잔여건물에 대한 감가보상 인정되는지
- 개발부담금부과처분과 관련하여 동일한 사업의 분할개발인지 여부
- 행정청의 개별공시지가결정에 대한 불복절차
- 무허가건물도 손실보상의 대상인지
- 공법상 의무의 이행을 민사소송의 방법으로 구할 수 있는지
- 부당한 도시계획결정에 대한 행정소송 가능한지
- 지목이 유지(溜池)인 밭의 지목변경신청반려처분 취소방법
- 신축건물사용승인을 받을 당시 작성하였던 공증각서의 내용에 반하여 후에 제출한
- 측량을 위한 출입사실을 통지하지 않고 한 도로구역결정의 효력
- 아파트 명칭변경의 요건과 절차
- ‘가설건축물’ 수용 시 임차인의 영업손실을 보상하여야 하는지
- 영업손실보상에 있어서 영업의 폐지 또는 휴업 여부의 구별기준
- 토지거래허가구역의 지정이 항고소송의 대상인 ‘처분’이 되는지
- 어업권자의 손실보상청구권 행사 방법
- 무허가건물 양수인에 대한 변상금부과 가능한지
- 지방토지수용위원회의 보상금 증액 재결에 대한 불복절차
- 위법한 토지수용 재결에 대하여 불복 시 취소소송의 대상
- 수용토지의 정당한 보상액 산정 시 보상선례를 참작할 수 있는지
- 수용효력발생 전 사업시행자가 수용대상토지를 사용한 경우
- 공익사업의 시행에 의거 주거용 건축물 소유자에 대한 주거이전비 보상은 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일부터 해당 건축물에 대한 보상...
- 도로로 사용되던 토지의 수용 시 다른 토지보다 보상액이 적은지
- 개발행위허가의 변경이 의제되는 건축허가사항의 변경허가
- 현금청산대상자에 대한 주거이전비 및 이사비의 지급여부
- 토지손실보상금에 대한 압류 및 전부명령 시 공탁사유인지
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)