คู่มือการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์: หน้าที่และค่าตอบแทนของนายหน้า

ประเด็นสำคัญ

• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบกิจการต้องปฏิบัติงานนายหน้าที่ได้รับมอบหมายด้วยความระมัดระวังอย่างผู้จัดการทรัพย์สินที่ดี และปฏิบัติหน้าที่ด้วยความสุจริตและจริงใจ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 681 (민법 제681조), พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 29 วรรค 1 (공인중개사법 제29조 제1항)).
• ต้องตรวจสอบสภาพ ที่ตั้ง และสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมายของการเป็นนายหน้า ตลอดจนข้อจำกัดด้านธุรกรรมหรือการใช้ประโยชน์ตามกฎหมาย พร้อมแสดงเอกสารหลักฐานและอธิบายอย่างถูกต้อง (พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 25 (공인중개사법 제25조), กรณีตัวอย่าง 1·5·17).
• สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ปรากฏในทะเบียนก็อาจเป็นเรื่องที่ต้องตรวจสอบและอธิบาย หากมีความสำคัญต่อการตัดสินใจทำธุรกรรม กรณีที่ตรวจสอบเงินประกันและระยะเวลาการเช่าของผู้เช่าเดิมในบ้านหลายครัวเรือนเป็นตัวอย่างในเรื่องนี้ (กรณีตัวอย่าง 6·19).
• หากทำสัญญาผ่านตัวแทน ต้องตรวจสอบว่าตัวแทนมีอำนาจหรือไม่ และหากการกระทำในการปฏิบัติงานของผู้ช่วยนายหน้าทำให้เกิดความเสียหาย ผู้ช่วยนายหน้าและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบกิจการซึ่งว่าจ้างอาจต้องรับผิดร่วมกัน (กรณีตัวอย่าง 18·23).
• การเรียกค่านายหน้าโดยหลักแล้วต้องพิจารณาสัญญานายหน้า การเกิดขึ้นของสัญญาที่เป็นเป้าหมายของการเป็นนายหน้า และความสัมพันธ์เชิงเหตุผลระหว่างงานนายหน้ากับการเกิดขึ้นของสัญญา อย่างไรก็ตาม มีคำพิพากษาที่วินิจฉัยว่า ในกรณีพิเศษที่นายหน้ามีบทบาทชี้ขาด แต่ไม่ได้มีส่วนร่วมในการดำเนินการขั้นสุดท้ายด้วยเหตุที่ไม่ได้เกิดจากความรับผิดของตน นายหน้าอาจเรียกค่าตอบแทนตามสัดส่วนของงานนายหน้าที่ได้ดำเนินการไปแล้วได้ (กรณีตัวอย่าง 4·22).
• การที่คู่สัญญาเลิกสัญญากันเองหลังสัญญาเกิดขึ้นแล้ว ไม่ได้ทำให้ค่านายหน้าสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม หากธุรกรรมเป็นโมฆะ ถูกเพิกถอน หรือถูกเลิกสัญญาเพราะเจตนาหรือความประมาทของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบกิจการ นายหน้าอาจไม่มีสิทธิได้รับค่านายหน้า (พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 32 (공인중개사법 제32조), กรณีตัวอย่าง 24).
• การกำหนดค่านายหน้าต้องตรวจสอบวิธีคำนวณมูลค่าธุรกรรมและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมาย และต้องอยู่ภายในเพดานตามกฎหมาย ค่าตอบแทนที่ผู้ไม่มีคุณสมบัติและไม่ได้จดทะเบียนตกลงไว้ระหว่างประกอบธุรกิจนายหน้าอาจมีผลบังคับอย่างจำกัด (กรณีตัวอย่าง 3·10·11·16).
• การที่นายหน้าไม่ได้รับค่านายหน้าไม่ได้ทำให้หน้าที่ตรวจสอบและอธิบายสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม หากการกระทำที่ทำสัญญาในฐานะคู่สัญญาของธุรกรรมเองไม่ถือเป็นการดำเนินการเป็นนายหน้าอย่างเป็นรูปธรรม การเรียกร้องเงินชดเชยจากกองทุนอาจทำได้ยาก (กรณีตัวอย่าง 9·14).

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 681 (민법 제681조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 686 วรรค 3 (민법 제686조 제3항)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 2 ข้อ 1 (공인중개사법 제2조 제1호)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 9 (공인중개사법 제9조)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 15 วรรค 2 (공인중개사법 제15조 제2항)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 25 (공인중개사법 제25조)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 26 (공인중개사법 제26조)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 29 วรรค 1 (공인중개사법 제29조 제1항)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 30 (공인중개사법 제30조)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 32 (공인중개사법 제32조)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 33 (공인중개사법 제33조)
• พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 48 (공인중개사법 제48조)
• พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 21 (공인중개사법 시행령 제21조)
• พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 26 (공인중개사법 시행령 제26조)
• กฎกระทรวงบังคับใช้พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต มาตรา 20 (공인중개사법 시행규칙 제20조)

ข้อควรระวัง

• กรณีตัวอย่างประกอบด้วยกฎหมายในอดีต อัตราค่าตอบแทนที่ใช้ในแต่ละพื้นที่และกรณีธุรกรรมในขณะนั้น จึงควรตรวจสอบเพดานค่านายหน้าและกฎหมายที่ใช้บังคับในปัจจุบันแยกต่างหาก
• ก่อนทำสัญญา ควรตรวจสอบด้วยตนเองว่าหมายเลขห้อง พื้นที่ และทิศทางในสัญญาตรงกับข้อมูลในทะเบียนหรือไม่ รวมทั้งมีการตรวจสอบสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และอำนาจตัวแทนแล้วหรือไม่
• การพิจารณาว่าต้องชดใช้ค่าเสียหายหรือไม่และเป็นจำนวนเท่าใด อาจขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นนอกเหนือจากการฝ่าฝืนหน้าที่ของนายหน้า เช่น ความสัมพันธ์เชิงเหตุผลกับความเสียหาย และความประมาทของผู้มอบหมายงาน
• ระยะเวลาจำกัดสิทธิในการเรียกร้องเงินตามประกันหรือเงินชดเชยอาจแตกต่างกันตามช่วงเวลาที่ทำสัญญาและกฎหมายที่ใช้บังคับ จึงไม่ควรนำระยะเวลาที่ระบุในกรณีตัวอย่างมาใช้กับกรณีปัจจุบันโดยตรงโดยไม่ตรวจสอบ

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 개업공인중개사가 부동산중개 할 경우 주의의무
2. 부동산중개인이 체결한 보증보험계약상 보험금청구권의 소멸시효 기간
3. 부동산 중개보수의 산정방법
4. 개업공인중개사의 보수청구권의 발생요건
5. 중개업자가 아파트면적을 잘못 알려준 경우의 책임
6. 다가구주택의 경우 중개업자의 확인·설명의무
7. 현관문호실과 등기부호실이 달라 보증금을 떼인 경우 중개업자의 책임
8. 임차인 계약갱신요구권 설명과 중개업자의 책임
9. 무상의 부동산중개행위에도 개업공인중개사의 손해배상책임 있는지
10. 중개사무소 개설등록 않은 자와의 중개수수료지급약정의 효력
11. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료를 지급의무가 있는지
12. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료 지급의무가 있는지
13. 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성·교부한 책임
14. 중개사명의대여 받은 자를 직접 당사자로 한 계약행위가 중개행위인지
15. 부동산중개업자가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우
16. 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체 결한 중개수수료 지급약정의 효력
17. 부동산중개업자가 아파트 방향을 잘못 설명한 경우
18. 대리인을 통한 임대차계약 체결시 중개업자의 주의의무
19. 중개업자의 설명의무의 범위
20. 부동산 중개업자의 금지행위
21. 부동산 중개업자에 대한 공제금 지급계약 및 면책약관의 효력
22. 부동산 중개업자가 최종적 계약서 작성에 관여하지 못하고도 중개수수료를 청구할 권한이 있는지 여부
23. 중개보조원의 행위에 대한 중개업자의 책임
24. 부동산매매계약이 해제된 경우에도 중개보수 지급해야 하는지
25. 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하는 행위의 형사 책임