คู่มือสำคัญเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยอายุความ: ครอบครอง 20 ปีและการจดทะเบียน
อ้างอิงกรณีปรึกษา 108 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
หากครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาถือเสมือนเป็นเจ้าของเป็นเวลา 20 ปี อาจอ้างการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความจากการครอบครองได้ แต่การครบระยะเวลาครอบครองเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ทันที และโดยหลักต้องจดทะเบียนด้วย ผลอาจแตกต่างกันตามลักษณะการครอบครอง การรับช่วงการครอบครองและเวลาที่เจ้าของเปลี่ยน ประเภทของทรัพย์สินของรัฐ และการจดทะเบียนของบุคคลภายนอกหลังอายุความครบกำหนด
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยอายุความจากการครอบครองเป็นระบบที่ให้ได้กรรมสิทธิ์เมื่อครอบครองโดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาถือเสมือนเป็นเจ้าของเป็นเวลา 20 ปี และจดทะเบียนด้วย (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 245 วรรค 1 (민법 제245조 제1항))
- โดยหลักสันนิษฐานว่าผู้ครอบครองครอบครองด้วยเจตนาถือเสมือนเป็นเจ้าของ แต่ข้อสันนิษฐานนี้อาจถูกหักล้างได้ หากพิสูจน์ได้ว่าผู้ครอบครองรู้ว่าเป็นการครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือมีพฤติการณ์จากสิทธิหรือเหตุแห่งการครอบครองและสภาพแวดล้อมที่แสดงว่าไม่มีเจตนาตัดสิทธิในกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 197 วรรค 1 (민법 제197조 제1항))
- ผู้ครอบครองที่รับช่วงการครอบครองอาจอ้างเฉพาะระยะเวลาที่ตนครอบครอง หรืออ้างรวมระยะเวลาที่ผู้ครอบครองก่อนหน้าครอบครองด้วยก็ได้ หากรวมระยะเวลาของผู้ครอบครองก่อนหน้า ก็ต้องรับช่วงข้อบกพร่องในการครอบครองนั้นด้วย (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 199 (민법 제199조))
- ข้อเท็จจริงที่ว่าเจ้าของเปลี่ยนระหว่างระยะเวลาครอบครอง ไม่ทำให้อายุความที่กำลังดำเนินอยู่สะดุดหยุดลง แต่หากหลังอายุความครบกำหนดแล้ว บุคคลภายนอกจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสร็จก่อนการจดทะเบียน โดยหลักจะอ้างการครบกำหนดอายุความต่อบุคคลภายนอกนั้นไม่ได้
- แม้อายุความได้กรรมสิทธิ์จากการครอบครองจะครบกำหนดแล้ว กรรมสิทธิ์ก็ไม่ได้โอนทันทีจนกว่าจะจดทะเบียน โดยหลักต้องเรียกร้องให้เจ้าของในขณะที่อายุความครบกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้
- แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังบุคคลภายนอกหลังอายุความครบกำหนด จนไม่อาจยกขึ้นต่อสู้ได้ หากยังครอบครองต่อไปและถือวันที่เจ้าของเปลี่ยนเป็นวันเริ่มนับระยะเวลาใหม่ เมื่อครอบครองต่อไปอีก 20 ปี ก็สามารถอ้างการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความครั้งที่สองได้
- ในบรรดาทรัพย์สินของรัฐ ทรัพย์สินเพื่อการบริหารราชการไม่อยู่ในบังคับการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ ส่วนทรัพย์สินทั่วไปอาจอยู่ในบังคับได้หากครบเงื่อนไข ทรัพย์สินเพื่อการบริหารราชการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก็ไม่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความเช่นกัน (กฎหมายทรัพย์สินของรัฐ มาตรา 7 วรรค 2 (국유재산법 제7조 제2항), กฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการทรัพย์สินและสิ่งของส่วนรวม มาตรา 6 วรรค 2 (공유재산 및 물품관리법 제6조 제2항))
- การได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความอาจใช้กับที่ดินเพียงบางส่วนได้ แต่ส่วนกลางของอาคารชุดไม่ใช่ทรัพย์สินที่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ ส่วนภาระจำยอมเพื่อการสัญจรอาจเป็นประเด็นเรื่องการได้สิทธิโดยอายุความได้ เฉพาะเมื่อมีสภาพที่เป็นภววิสัยว่ามีการจัดทำและใช้ทางสัญจรอย่างต่อเนื่อง (ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 294 (민법 제294조))
คำถามที่พบบ่อย
Q. ถ้าครอบครองเกิน 20 ปี จะเป็นเจ้าของได้ทันทีโดยไม่ต้องจดทะเบียนหรือไม่?
ไม่ใช่ แม้จะครบระยะเวลาและเงื่อนไขของการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความจากการครอบครอง ก็ไม่ได้หมายความว่าจะได้กรรมสิทธิ์เพียงเพราะครอบครอง และโดยหลักแล้วต้องจดทะเบียน วิธีพื้นฐานคือฟ้องเรียกให้เจ้าของในขณะที่อายุความครบกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้
Q. สามารถนำระยะเวลาที่ผู้ครอบครองเดิมครอบครองมารวมให้ครบ 20 ปีได้หรือไม่?
ทำได้ ผู้ครอบครองที่รับช่วงการครอบครองอาจอ้างเฉพาะระยะเวลาที่ตนครอบครอง หรืออ้างรวมระยะเวลาที่ผู้ครอบครองก่อนหน้าครอบครองด้วยก็ได้ แต่หากนำระยะเวลาของผู้ครอบครองก่อนหน้ามารวมกัน ก็ต้องรับช่วงข้อบกพร่องที่มีอยู่ในการครอบครองนั้นด้วย หากมีการครอบครองสืบต่อกันหลายทอด การจะรวมระยะเวลาถึงขั้นใดก็อาจเป็นประเด็นได้
Q. หากเจ้าของที่ดินเปลี่ยนระหว่างที่ครอบครอง อายุความได้กรรมสิทธิ์จะเริ่มนับใหม่ตั้งแต่ต้นหรือไม่?
เพียงเพราะชื่อเจ้าของเปลี่ยนไปก่อนครบกำหนดอายุความ ไม่ทำให้การครอบครองเดิมสิ้นสุดลงหรือทำให้อายุความสะดุดหยุดลง อย่างไรก็ตาม หากหลังอายุความครบกำหนดแล้ว แต่ก่อนจดทะเบียน บุคคลภายนอกจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสร็จแล้ว โดยหลักจะอ้างอายุความที่ครบกำหนดแล้วต่อบุคคลภายนอกนั้นได้ยาก
Q. แม้จดทะเบียนเป็นชื่อบุคคลภายนอกหลังอายุความครบกำหนดแล้ว ยังสามารถอ้างการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความอีกครั้งได้หรือไม่?
แม้จะไม่อาจยกอายุความครั้งแรกขึ้นต่อสู้ได้เพราะมีการจดทะเบียนให้บุคคลภายนอกหลังอายุความครบกำหนดแล้ว หากยังคงครอบครองต่อไปและนับจากวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกจนผ่านไปอีก 20 ปี ก็สามารถอ้างการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความครั้งที่สองได้ ประเด็นสำคัญคือให้ถือวันที่เจ้าของเปลี่ยนเป็นวันเริ่มนับระยะเวลาใหม่
Q. ที่ดินของรัฐหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอยู่ในบังคับการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความหรือไม่?
ทรัพย์สินของรัฐต้องแยกระหว่างทรัพย์สินเพื่อการบริหารราชการกับทรัพย์สินทั่วไป ทรัพย์สินเพื่อการบริหารราชการไม่อยู่ในบังคับการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ ส่วนทรัพย์สินทั่วไปอาจอยู่ในบังคับได้หากครบเงื่อนไข และการที่ทรัพย์สินเพื่อการบริหารราชการไม่ได้ถูกใช้งานจริง ไม่ทำให้ทรัพย์สินนั้นกลายเป็นทรัพย์สินทั่วไปเพียงเพราะเหตุนั้น
Q. แม้จะซื้อและครอบครองโดยไม่รู้ว่าเป็นที่ดินของผู้อื่น ก็สามารถได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความหรือไม่?
เพียงเพราะเริ่มครอบครองโดยการซื้อขาย ไม่ได้ทำให้ข้อสันนิษฐานว่าครอบครองโดยถือเสมือนเป็นเจ้าของหมดไปโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม หากขณะเริ่มครอบครองทราบว่าไม่มีอำนาจจำหน่าย หรือมีพฤติการณ์อื่นที่ชี้ตามสภาพวัตถุวิสัยว่าไม่อาจถือได้ว่าเป็นการครอบครองโดยมุ่งตัดสิทธิของเจ้าของ ผลอาจแตกต่างออกไป
Q. สามารถอ้างการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความในที่ดินเพียงบางส่วน หรือบางส่วนของที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์รวมได้หรือไม่?
การได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความจากการครอบครองอาจเป็นประเด็นได้แม้จะครอบครองเพียงบางส่วนของที่ดิน กรณีครอบครองพื้นที่ส่วนหนึ่งที่ระบุแน่นอนในที่ดินซึ่งมีความสัมพันธ์เป็นกรรมสิทธิ์รวมแบบแบ่งแยกส่วนเพื่อถือกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วน ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายอื่นอาจมีหน้าที่จดทะเบียนโอนส่วนแบ่งในพื้นที่ดังกล่าวด้วย จึงอาจต้องฟ้องเรียกจากผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมที่เกี่ยวข้องทั้งหมด
Q. หากใช้ส่วนกลางของอาคารชุดมาเป็นเวลานาน จะได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความหรือไม่?
ส่วนกลางของอาคารชุดไม่ใช่ทรัพย์สินที่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ การใช้ส่วนกลางเป็นระยะเวลาหนึ่งไม่ได้ทำให้สามารถเป็นเจ้าของส่วนกลางเสมือนเป็นห้องชุด หรือจำหน่ายส่วนกลางแยกจากห้องชุดได้
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 186 (민법 제186조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 187 (민법 제187조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 197 วรรค 1 (민법 제197조 제1항)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 199 (민법 제199조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 245 วรรค 1 และวรรค 2 (민법 제245조 제1항·제2항)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 247 วรรค 1 (민법 제247조 제1항)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 252 วรรค 2 (민법 제252조 제2항)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 291 (민법 제291조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 294 (민법 제294조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 1053 ถึงมาตรา 1058 (민법 제1053조부터 제1058조까지)
- กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 65 (부동산등기법 제65조)
- กฎหมายทรัพย์สินของรัฐ มาตรา 6 (국유재산법 제6조)
- กฎหมายทรัพย์สินของรัฐ มาตรา 7 วรรค 2 (국유재산법 제7조 제2항)
- กฎหมายทรัพย์สินของรัฐ มาตรา 12 วรรค 1 และวรรค 2 (국유재산법 제12조 제1항·제2항)
- กฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการทรัพย์สินและสิ่งของส่วนรวม มาตรา 6 วรรค 2 (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)
ข้อควรระวัง
- ไม่ควรเข้าใจว่าการครอบครอง 20 ปีทำให้ได้กรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ ต้องตรวจสอบลักษณะและระยะเวลาการครอบครอง รวมทั้งพิจารณาการเรียกร้องให้จดทะเบียนที่จำเป็น
- กรณีเจ้าของเปลี่ยนก่อนอายุความครบกำหนด กับกรณีกรรมสิทธิ์โอนไปยังบุคคลภายนอกหลังอายุความครบกำหนดแต่ก่อนจดทะเบียน มีผลทางกฎหมายแตกต่างกัน
- เมื่อนำระยะเวลาของผู้ครอบครองก่อนหน้ามารวม อาจต้องรับช่วงข้อบกพร่องในการครอบครองนั้นด้วย และการพิจารณาวันเริ่มนับอาจแตกต่างกันตามเวลาที่ผู้ครอบครองหรือผู้มีชื่อในทะเบียนเปลี่ยนไป
- ผลเกี่ยวกับที่ดินของรัฐหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์สินและที่มาของการครอบครอง จึงต้องพิจารณาควบคู่กันว่าทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินเพื่อการบริหารราชการหรือทรัพย์สินทั่วไป และเป็นการครอบครองโดยถือเสมือนเป็นเจ้าของหรือไม่
บทความที่เกี่ยวข้อง
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 각 공유자에 대한 점유취득시효 기산점을 달리하여 주장할 수 있는지
- 취득시효 완성 후 토지가 수용될 경우 시효취득자의 소유권 주장방법
- 부동산의 일부에 대하여도 점유취득시효가 인정될 수 있는지
- 점유자가 수탁자에 대하여 취득시효 완성을 주장할 수 있는지 여부
- 점유취득시효 완성 후 상속등기에 이의하지 않은 경우 타주점유인지
- 자기 소유의 부동산에 대하여 시효취득이 가능한지
- 취득시효 완성 후 등기한 제3자에 대한 점유취득시효 주장 가능한지
- 미등기·미등록 토지 점유시효취득자의 권리행사 방법
- 국유재산도 점유취득시효의 대상이 될 수 있는지
- 타인 소유 토지를 매수한 경우 자주점유의 추정이 번복되는지
- 20년 이상 경작한 토지에 대한 점유취득시효 완성 여부
- 부동산소유권이전등기 후 일정기간 점유할 때 등기부취득시효
- 취득시효 완성된 명의신탁 부동산이 새로운 명의수탁자로 변경된 경우
- 구분소유적 공유관계에 있는 토지에 대하여 시효취득이 가능한지
- 타인 토지 위의 무단건축물 양수 후 점유취득시효주장이 가능한지
- 이주대책으로 점유한 토지에 대한 점유취득시효 주장이 가능한지
- 부동산의 취득시효 기간 중 원소유자가 설정한 근저당권의 효력
- 등기부취득시효 완성 후 그 등기명의가 불법 말소된 경우 소유권 상실 여부
- 취득시효 완성된 토지 상속인이 제3자를 거쳐 이전등기 한 경우의 효력
- 토지에 대한 점유취득시효 완성 전 상속인명의로 등기 된 때 시효취득 여부
- 점유취득시효완성 후 소유자 변동된 경우 2차 점유취득시효 기산점
- 국가가 토지를 20년간 점유하여 취득시효가 완성된 경우, 국가 소유로 등기가 이루어지기 전에 토지 소유자가 하천편입토지 보상 ...
- 새마을운동의 일환으로 개설된 도로를 폐쇄할 경우 대응방법
- 국가나 지방자치단체가 토지의 취득절차에 관한 자료를 제출하지 못하는 경우, 자주점유 추정이 번복되는지 여부
- 집합건물의 공용부분이 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 되는지 여부
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)