แนวทางเกี่ยวกับผลของการอายัดอสังหาริมทรัพย์ชั่วคราวและการแบ่งเงิน

ประเด็นสำคัญ

• แม้หลังจากบังคับใช้อายัดอสังหาริมทรัพย์ชั่วคราวแล้ว ลูกหนี้ยังใช้ ดูแลจัดการ และได้รับประโยชน์จากทรัพย์ที่เป็นเป้าหมายได้ สิ่งที่ถูกจำกัดคืออำนาจในการจำหน่ายจ่ายโอน (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 291 และมาตรา 83 วรรคสอง (민사집행법 제291조, 제83조 제2항))
• แม้อสังหาริมทรัพย์จะโอนไปยังบุคคลภายนอกหลังจากมีการอายัดชั่วคราว การโอนนั้นไม่ได้เป็นโมฆะทั้งหมด ผลห้ามจำหน่ายจ่ายโอนจากการอายัดชั่วคราวมีผลในความสัมพันธ์กับเจ้าหนี้ผู้ขออายัดชั่วคราว (ตัวอย่าง 2, 10; คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 9 มิถุนายน 1987 คดีหมายเลข 86다카2570)
• หากกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โอนไปยังบุคคลภายนอกหลังจากมีการอายัดชั่วคราว โดยหลักแล้ว วงเงินที่เจ้าหนี้ผู้ขออายัดชั่วคราวจะได้รับส่วนแบ่งจากเงินที่ได้จากการขายจำกัดอยู่ในวงเงินเรียกร้อง ณ เวลาที่มีคำสั่งอายัดชั่วคราว ดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีที่เกินวงเงินดังกล่าวไม่อยู่ภายใต้ผลห้ามจำหน่ายจ่ายโอนจากการอายัดชั่วคราว (ตัวอย่าง 2, 10; คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 10 พฤศจิกายน 1998 คดีหมายเลข 98다43441)
• เจ้าหนี้ผู้ขออายัดชั่วคราวซึ่งจดทะเบียนอายัดก่อนการจดทะเบียนคำสั่งเริ่มต้นการขายทอดตลาดครั้งแรก จะรวมอยู่ในกลุ่มเจ้าหนี้ที่มีสิทธิได้รับส่วนแบ่งแม้ไม่ได้ยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง และเงินส่วนแบ่งอาจนำไปวางไว้ต่อศาลได้ ส่วนเจ้าหนี้ผู้ขออายัดชั่วคราวซึ่งจดทะเบียนอายัดภายหลังต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 88 วรรคหนึ่ง มาตรา 148 มาตรา 160 วรรคหนึ่ง อนุ 2 และมาตรา 161 วรรคหนึ่ง (민사집행법 제88조 제1항, 제148조, 제160조 제1항 제2호, 제161조 제1항))
• เมื่อที่ดินที่ถูกอายัดชั่วคราวถูกเวนคืน ผลของการอายัดที่ดินชั่วคราวจะสิ้นสุดลง และไม่โอนไปยังเงินค่าชดเชยจากการเวนคืนโดยอัตโนมัติ ต้องยื่นคำขออายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าชดเชยแยกต่างหาก (พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและสิ่งอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 45 วรรคหนึ่ง (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항); คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 10 กันยายน 2009 คดีหมายเลข 2006다61536, 61543)
• อาคารที่ยังไม่ได้จดทะเบียนก็อาจเป็นทรัพย์ที่ใช้มาตรการคุ้มครองชั่วคราวได้ หากเป็นของลูกหนี้ มีสภาพและรูปลักษณ์ที่แท้จริงในฐานะอาคาร และถือได้ตามความเข้าใจโดยทั่วไปของสังคมว่าตำแหน่งที่ดิน โครงสร้าง และพื้นที่ตรงกับข้อมูลในใบอนุญาตก่อสร้างหรือการแจ้งก่อสร้าง ตัวอย่างระบุว่าอาคารผิดกฎหมายที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตหรือแจ้งก่อสร้างอย่างถูกต้องจะไม่อาจเป็นทรัพย์ที่อายัดชั่วคราวได้ (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 81 วรรคหนึ่ง อนุ 2 และวรรคสาม (민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제3항); ข้อบังคับว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 218 (민사집행규칙 제218조))
• การอายัดชั่วคราวกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของอาคารชุดอาจมีผลถึงสิทธิในที่ดินซึ่งเป็นสิทธิประกอบด้วย เว้นแต่มีพฤติการณ์พิเศษ (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 100 วรรคสอง (민법 제100조 제2항); พระราชบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุด มาตรา 20 วรรคหนึ่งและวรรคสอง (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항); คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 26 ตุลาคม 2006 คดีหมายเลข 2006다29020)
• เมื่อรายการจดทะเบียนอายัดชั่วคราวถูกเพิกถอนเนื่องจากการขายทอดตลาด เหตุแห่งการสะดุดหยุดลงของอายุความที่เกิดจากการอายัดชั่วคราวจะสิ้นสุดลงในเวลานั้น เว้นแต่มีพฤติการณ์พิเศษ การนำเงินส่วนแบ่งไปวางไว้ต่อศาลไม่ทำให้ผลสะดุดหยุดลงของอายุความยังคงอยู่ (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 168 (민법 제168조); คำพิพากษาศาลฎีกา ลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2013 คดีหมายเลข 2013다18622)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและสิ่งอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 40 วรรคสอง อนุ 4 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제4호)
• พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและสิ่งอื่นเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์และการชดเชย มาตรา 45 วรรคหนึ่ง (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 100 วรรคสอง (민법 제100조 제2항)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 168 (민법 제168조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 187 (민법 제187조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 358 (민법 제358조)
• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 548 วรรคหนึ่ง (민법 제548조 제1항)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 23 วรรคหนึ่ง (민사집행법 제23조 제1항)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 81 วรรคหนึ่ง อนุ 2 และวรรคสาม (민사집행법 제81조 제1항 제2호·제3항)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 83 วรรคสอง (민사집행법 제83조 제2항)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 88 วรรคหนึ่ง (민사집행법 제88조 제1항)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 148 (민사집행법 제148조)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 160 วรรคหนึ่ง อนุ 2 (민사집행법 제160조 제1항 제2호)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 161 วรรคหนึ่ง (민사집행법 제161조 제1항)
• พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 291 (민사집행법 제291조)

ข้อควรระวัง

• หากที่ดินที่ถูกอายัดชั่วคราวถูกเวนคืน ควรระวังอย่าเข้าใจว่าการอายัดที่ดินเพียงอย่างเดียวจะคุ้มครองสิทธิเรียกร้องเงินค่าชดเชยด้วย
• สิทธิเรียกร้องที่เกินวงเงินเรียกร้อง ณ เวลาที่มีคำสั่งอายัดชั่วคราว อาจไม่ได้รับส่วนแบ่งจากเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งโอนไปยังผู้ได้มาซึ่งทรัพย์สินรายที่สาม โดยอาศัยผลห้ามจำหน่ายจ่ายโอนจากการอายัดชั่วคราว
• สำหรับอาคารที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ต้องตรวจสอบสภาพและรูปลักษณ์ที่แท้จริงของอาคาร รวมถึงความตรงกันกับข้อมูลในใบอนุญาตก่อสร้างหรือการแจ้งก่อสร้าง ทั้งนี้ ตามตัวอย่าง อาคารผิดกฎหมายที่ไม่มีใบอนุญาตหรือการแจ้งที่ถูกต้องจะไม่อาจเป็นทรัพย์ที่อายัดชั่วคราวได้
• การต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งหรือไม่อาจแตกต่างกันไปตามลำดับเวลาก่อนหลังระหว่างการจดทะเบียนอายัดชั่วคราวกับการจดทะเบียนคำสั่งเริ่มต้นการขายทอดตลาดครั้งแรก จึงควรตรวจสอบเวลาที่จดทะเบียน

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 가압류된 토지가 수용될 경우 가압류효력이 소멸되는지
2. 가압류부동산의 소유권 이전 시 가압류신청 초과금액도 배당 가능한지
3. 배당요구하지 않은 가압류권자는 배당에서 제외되는지
4. 완공되지 않아 소유권보존등기가 마쳐지지 않았거나 사용승인되지 않은 건물이 보전처분의 대상이 되기 위한 요건
5. 가압류와 경매절차, 소멸시효
6. 미등기 부동산에 대한 가압류신청
7. 부동산 가압류 신청시 유의사항
8. 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의...
9. 등기공무원이 동일 부동산에 관한 가압류등기 촉탁서와 처분금지가처분등기 촉탁서를 동시에 받은 경우, 그 처리 방법 및 등기 순위...
10. 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 가압류채권자가 배당받을 ...
11. 가압류등기 후에 근저당권설정등기가 경료된 경우 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사...
12. 부동산가압류와 소액임차권
13. 부동산에 대한 가압류와 가처분의 효력의 우열
14. 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류가 되어 있는 경우 제3채무자나 채무자로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 제3자에 대하여 ...
15. 무허가 건물이 부동산 가압류의 대상이 될 수 있는지
16. 부동산 가압류의 경우 가압류 목적물을 가압류채무자가 사용·관리·수익할 수 있는지