คู่มือการดูแลรักษาและซ่อมแซมบ้านเช่าตามสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย

ประเด็นสำคัญ

• หน้าที่ซ่อมแซมของผู้ให้เช่ามีอยู่ในขอบเขตที่จำเป็นต่อการใช้และการได้รับประโยชน์จากบ้านตามวัตถุประสงค์และการใช้งานที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยพิจารณาปัจจัยหลายประการ เช่น ขนาดและตำแหน่งของข้อบกพร่อง ผลกระทบต่อการใช้บ้าน และค่าซ่อมแซม (มาตรา 623 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제623조); คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 29 มีนาคม 2012 คดีหมายเลข 2011다107405)
• แม้สัญญาจะกำหนดให้ผู้เช่าซ่อมแซม หากไม่มีพฤติการณ์พิเศษที่ระบุขอบเขตไว้อย่างชัดเจน ก็อาจตีความได้ว่าจำกัดอยู่เพียงการซ่อมแซมเล็กน้อยตามปกติ ความเสียหายร้ายแรงหรือการซ่อมแซมครั้งใหญ่ในส่วนประกอบหลักหรืออุปกรณ์พื้นฐานอาจยังเป็นภาระของผู้ให้เช่า (คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 9 ธันวาคม 1994 คดีหมายเลข 94다34692; คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 27 มีนาคม 2008 คดีหมายเลข 2007다91336)
• ข้อบกพร่องที่ปรากฏระหว่างระยะเวลาเช่าอาจรวมถึงข้อบกพร่องที่มีอยู่ตั้งแต่ทำสัญญาแต่เพิ่งตรวจพบในภายหลัง หากเกิดการควบแน่นจากข้อบกพร่องเชิงโครงสร้าง อาจจำเป็นต้องตรวจสอบและกำจัดสาเหตุของปัญหา (มาตรา 623 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제623조); คำพิพากษาศาลฎีกาเกาหลี ลงวันที่ 14 มิถุนายน 2012 คดีหมายเลข 2010다89876)
• หากผู้เช่าจ่ายค่าใช้จ่ายที่อยู่ในขอบเขตหน้าที่ซ่อมแซมของผู้ให้เช่า ผู้เช่าสามารถเรียกให้ชดใช้ค่าใช้จ่ายจำเป็นได้ทันทีที่จ่าย และเรียกได้เต็มจำนวนที่จ่ายไป ไม่ว่าค่าใช้จ่ายจำเป็นนั้นจะยังคงเหลืออยู่หรือไม่ (มาตรา 626 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제626조 제1항))
• หากผู้ให้เช่าไม่ซ่อมแซมจนกระทบต่อการใช้และการได้รับประโยชน์จากบ้าน หรือเกิดผลกระทบระหว่างการซ่อมแซม ผู้เช่าสามารถปฏิเสธการชำระค่าเช่าได้ในส่วนที่สอดคล้องกับระดับของผลกระทบนั้น ผู้เช่าอาจยกข้อต่อสู้ว่าการชดใช้ค่าใช้จ่ายจำเป็นกับการชำระค่าเช่าต้องดำเนินการพร้อมกัน หรือพิจารณาการหักกลบลบหนี้หรือการใช้สิทธิยึดหน่วงตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องได้ (มาตรา 626 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제626조 제1항))
• หากเพลิงไหม้เกิดจากข้อบกพร่องในพื้นที่ที่ผู้ให้เช่าควบคุมและดูแล หรือเกิดจากความประมาทของผู้รับเหมาที่ผู้ให้เช่ามอบหมายให้ดำเนินการซ่อมแซม ผู้ให้เช่าอาจต้องรับผิด ในทางกลับกัน ผู้เช่าอาจต้องพิสูจน์ว่าเหตุเกิดจากกรณีที่ตนไม่ต้องรับผิด หรือได้ใช้ความระมัดระวังในฐานะผู้ดูแลทรัพย์สินอย่างดีแล้ว เป็นต้น (มาตรา 374, 390, 391, 615 และ 654 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조))
• ข้อพิพาทเกี่ยวกับหน้าที่ซ่อมแซมหรือภาระค่าใช้จ่ายอาจหาทางแก้ไขได้โดยยื่นคำขอไกล่เกลี่ยต่อคณะกรรมการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทการเช่าที่อยู่อาศัย (มาตรา 14 วรรคสอง ข้อ 4 แห่งกฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호))

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• มาตรา 203 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제203조)
• มาตรา 374 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제374조)
• มาตรา 390 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제390조)
• มาตรา 391 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제391조)
• มาตรา 575 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제575조 제1항)
• มาตรา 580 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제580조 제1항)
• มาตรา 615 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제615조)
• มาตรา 623 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제623조)
• มาตรา 626 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제626조 제1항)
• มาตรา 630 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제630조 제1항)
• มาตรา 652 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제652조)
• มาตรา 654 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี (민법 제654조)
• มาตรา 3 วรรคสี่ แห่งกฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (주택임대차보호법 제3조 제4항)
• มาตรา 14 วรรคสอง ข้อ 4 แห่งกฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)

ข้อควรระวัง

• การพิจารณาว่าผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมนั้นยากที่จะตัดสินจากถ้อยคำในสัญญาเพียงอย่างเดียว ต้องพิจารณาข้อกำหนดพิเศษที่ระบุขอบเขตการซ่อมแซม ขนาดและสาเหตุของข้อบกพร่อง ตลอดจนผลกระทบต่อการใช้บ้านร่วมกัน
• ก่อนที่ผู้เช่าจะซ่อมแซมเอง ควรเก็บหลักฐานที่ใช้ยืนยันข้อบกพร่อง ความจำเป็นในการซ่อมแซม สิ่งที่ได้แจ้งแก่ผู้ให้เช่า และค่าใช้จ่ายที่จ่ายไป
• เมื่อพบข้อบกพร่อง ผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบโดยไม่ชักช้า หากการแจ้งล่าช้าทำให้ไม่สามารถซ่อมแซมได้ ความรับผิดของผู้ให้เช่าอาจถูกจำกัดในส่วนนั้น
• เพียงเพราะมีความเสี่ยงที่ทรัพย์สินอื่นของผู้เช่าจะเสียหายจากสภาพแวดล้อมภายนอกหรืออันตรายโดยรอบ ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องดำเนินมาตรการป้องกัน ต้องพิจารณาว่ามีพฤติการณ์พิเศษที่ขัดขวางการใช้และการได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของสัญญาหรือไม่

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 임대인의 수선의무의 한계 범위
2. 윗층 베란다 누수로 인한 손해의 배상의무자
3. 화재로 인한 주택 훼손시 임차인이 책임을 면하는 경우
4. 주택 인도 당시 이미 존재하고 있던 하자에 대한 수선의무
5. 필요비상환청구권의 포기특약
6. 임차건물의 내부공사를 용인하는 묵시적 약정의 인정가능성
7. 전기배선의 하자로 인한 화재
8. 임대물 수선 공사 중 수급인 과실로 인해 발생한 화재에 대한 책임
9. 임대인의 수리 중 집에 불이 난 경우
10. 임대인의 수선의무를 특약으로 면제한 경우
11. 임차목적물 매매시 비용상환청구의 상대방
12. 필요비상환청구권의 이행 확보 방안
13. 건물 바닥의 결로현상이 발생할 경우
14. 임차인이 하자 통지의무를 지체하였을 때, 임대인의 손해배상 범위
15. 임차주택의 수선 중 차임지급 의무
16. 임차인의 임차주택 수선
17. 전대차 관계에서 전차인의 비용상환청구권의 상대방
18. 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 문제해결