สิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษของผู้เช่ารายย่อย: ข้อกำหนดและขั้นตอนการแบ่งเงิน
อ้างอิงกรณีปรึกษา 51 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
ผู้เช่ารายย่อยสามารถได้รับชำระเงินจำนวนหนึ่งจากเงินประกันก่อนผู้ทรงสิทธิในหลักประกันลำดับก่อน หากมีคุณสมบัติตามที่กำหนด อย่างไรก็ตาม เกณฑ์เงินประกันและจำนวนเงินที่จะได้รับชำระแตกต่างกันตามพื้นที่และช่วงเวลาที่ได้มาซึ่งสิทธิในหลักประกัน เป็นต้น และผู้เช่าต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งภายในกำหนดเวลาที่กำหนดเพื่อให้ได้รับเงินจากการขายทอดตลาด
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- หากต้องการอ้างสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษ ต้องได้รับมอบการครอบครองบ้านและดำเนินการจดทะเบียนราษฎรก่อนจดทะเบียนคำขอขายทอดตลาด (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법) มาตรา 8 วรรคหนึ่ง และมาตรา 3 วรรคหนึ่ง)
- วงเงินประกันที่เข้าเกณฑ์ผู้เช่ารายย่อยและจำนวนเงินที่จะได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษแตกต่างกันไปตามแต่ละพื้นที่ และในความสัมพันธ์กับผู้ทรงสิทธิในหลักประกันที่มีอยู่ก่อนการแก้ไข อาจใช้กฤษฎีกาบังคับใช้ฉบับที่มีผลในขณะที่ได้มาซึ่งสิทธิในหลักประกัน (บทเฉพาะกาล มาตรา 2 แห่งกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조))
- จำนวนเงินที่ได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษไม่ใช่เงินประกันทั้งหมด แต่เป็นจำนวนหนึ่งที่กำหนดไว้ในกฤษฎีกาบังคับใช้ และหากยอดรวมเกินครึ่งหนึ่งของมูลค่าบ้าน จะแบ่งจ่ายภายในวงเงินดังกล่าว (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법) มาตรา 8 วรรคสาม)
- มูลค่าบ้านไม่ได้หมายถึงเฉพาะราคาขายทอดตลาด แต่ให้คำนวณจากจำนวนเงินที่แบ่งจ่ายได้จริง โดยนำดอกเบี้ยของเงินประกันการยื่นประมูลซื้อและเงินประกันที่ถูกริบจนถึงวันแบ่งเงิน รวมถึงเงินอื่น ๆ มาบวกกับราคาขายทอดตลาด แล้วหักค่าใช้จ่ายในการบังคับคดี (คำพิพากษาศาลฎีกา 27 เมษายน 2001 คดี 2001다8974)
- เงินเรียกร้องคืนเงินประกันของผู้เช่ารายย่อยเป็นหนี้ที่ต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง จึงต้องแจ้งสิทธิและยื่นคำขอรับส่วนแบ่งภายในกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง (민사집행법) มาตรา 84 วรรคหนึ่ง และมาตรา 88 วรรคหนึ่ง)
- เพื่อคงสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษ ต้องคงการครอบครองบ้านและการจดทะเบียนราษฎรไว้จนถึงกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง หากจำเป็นต้องย้ายก่อนหน้านั้น ตัวอย่างแนะนำให้ย้ายหลังจากจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จสิ้นแล้ว
- หากมีทั้งสถานะผู้เช่ารายย่อยและสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนตามวันกำหนดแน่นอน ให้แบ่งจ่ายจำนวนเงินที่ได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษก่อน แล้วแบ่งเงินประกันส่วนที่เหลือตามลำดับวันกำหนดแน่นอน (คำพิพากษาศาลฎีกา 15 พฤศจิกายน 2007 คดี 2007다45562)
- หากวัตถุประสงค์หลักของสัญญาเช่าคือการเรียกเก็บหนี้คืนก่อนผู้ทรงสิทธิในหลักประกันลำดับก่อน มิใช่เพื่ออยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์จริง ผู้เช่าอาจไม่ได้รับความคุ้มครองในฐานะผู้เช่ารายย่อย (คำพิพากษาศาลฎีกา 8 พฤษภาคม 2001 คดี 2001다14733; คำพิพากษาศาลฎีกา 12 ธันวาคม 2013 คดี 2013다62223)
คำถามที่พบบ่อย
Q. ผู้เช่ารายย่อยต้องมีคุณสมบัติอย่างไรจึงจะได้รับสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษ?
ต้องได้รับมอบการครอบครองบ้านและดำเนินการจดทะเบียนราษฎรก่อนจดทะเบียนคำขอขายทอดตลาด แม้การมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษไม่จำเป็นต้องมีวันกำหนดแน่นอนเสมอไป แต่หากต้องการอ้างสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนตามวันกำหนดแน่นอน สำหรับส่วนของเงินประกันที่เกินจำนวนเงินที่ได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษ จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดแยกต่างหาก
Q. จะตรวจสอบเกณฑ์เงินประกันและจำนวนเงินที่ผู้เช่ารายย่อยได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษได้จากที่ใด?
เกณฑ์แตกต่างกันไปตามแต่ละพื้นที่ และเกณฑ์ตามกฤษฎีกาบังคับใช้ฉบับแก้ไขไม่ได้ใช้กับผู้ทรงสิทธิในหลักประกันเดิมทุกรายโดยตรง ต้องตรวจสอบเวลาที่มีการจดทะเบียนสิทธิในหลักประกันเหนือบ้านเช่าและกฤษฎีกาบังคับใช้ที่เกี่ยวข้อง โดยจำนวนเงินที่ระบุในตัวอย่างอ้างอิงกฤษฎีกาบังคับใช้ที่มีผลในขณะนั้น จึงไม่ควรสรุปว่าเป็นเกณฑ์ปัจจุบัน
Q. ผู้เช่ารายย่อยสามารถได้รับส่วนแบ่งจากการขายทอดตลาดโดยไม่ต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งได้หรือไม่?
ไม่ใช่ เงินเรียกร้องคืนเงินประกันของผู้เช่ารายย่อยเป็นหนี้ที่ต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งจากการขายทอดตลาด จึงต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งโดยชอบด้วยกฎหมายภายในกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง มีการยกตัวอย่างคำพิพากษาที่ระบุว่า หากไม่ได้ยื่นคำขอรับส่วนแบ่งจนถูกตัดออกจากการแบ่งทรัพย์สินแล้ว จะไม่สามารถเรียกคืนเงินที่จัดสรรให้แก่เจ้าหนี้ลำดับรองในภายหลังในฐานะลาภมิควรได้
Q. หากยื่นคำขอรับส่วนแบ่งแล้ว จะยังคงสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษได้หรือไม่ หากย้ายออกระหว่างการขายทอดตลาด?
ตามตัวอย่าง ผู้เช่าต้องคงการครอบครองบ้านและการจดทะเบียนราษฎรไว้จนถึงกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง หากจำเป็นต้องย้ายก่อนถึงกำหนด ต้องย้ายหลังจากจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จสิ้นแล้ว และเนื่องจากกระบวนการบังคับคดีอาจถูกยกเลิก จึงแนะนำว่าเพื่อความปลอดภัยควรรักษาองค์ประกอบที่ใช้ยันสิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกไว้จนกว่าผู้ซื้อจะชำระราคาขายทอดตลาดครบถ้วน
Q. หากเงินประกันมีจำนวนน้อยกว่ายอดรวมของจำนวนเงินที่ผู้เช่ารายย่อยหลายรายมีสิทธิได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษ จะแบ่งจ่ายอย่างไร?
หากยอดรวมของจำนวนเงินที่ผู้เช่าได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษเกินครึ่งหนึ่งของมูลค่าบ้าน จะแบ่งจ่ายภายในวงเงินดังกล่าว ตัวอย่างระบุว่า หากจำนวนเงินที่ผู้เช่าแต่ละรายมีสิทธิได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษเท่ากัน ให้แบ่งเท่ากัน แต่หากจำนวนเงินต่างกัน ให้แบ่งตามสัดส่วนของจำนวนเงินที่แต่ละรายมีสิทธิได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษ
Q. หากสมาชิกในครอบครัวหรือเพื่อนเช่าบ้านหลังเดียวกันโดยแบ่งพื้นที่กัน จะคำนวณเงินประกันแยกกันหรือไม่?
หากผู้เช่าอาศัยอยู่ร่วมกันเป็นครัวเรือนในบ้านหลังเดียวกัน อาจถือเป็นผู้เช่ารายเดียวและนำเงินประกันมารวมกันได้ อย่างไรก็ตาม ไม่อาจสรุปว่าเป็นการอยู่อาศัยร่วมกันเป็นครัวเรือนเพียงเพราะมีความสนิทสนมกันหรือใช้ห้องครัวและห้องน้ำร่วมกัน ต้องพิจารณาความสัมพันธ์ใกล้ชิดที่บ่งชี้ว่าเป็นชุมชนการอยู่อาศัยร่วมกัน รวมถึงผู้ที่ได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากเงินประกัน
Q. ผู้เช่ารายย่อยที่ไม่ได้ยื่นคำขอรับส่วนแบ่งจะไม่สามารถยกสัญญาเช่าขึ้นอ้างต่อผู้ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดได้หรือไม่?
มีคำพิพากษาระบุว่า การไม่ยื่นคำขอรับส่วนแบ่งเพียงอย่างเดียวไม่อาจถือได้ว่าสละสิทธิที่ใช้ยันบุคคลภายนอกตามสัญญาเช่าหรือสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกัน อย่างไรก็ตาม การจะใช้สิทธิต่อสู้ผู้ซื้อได้หรือไม่อาจแตกต่างกันไปตามข้อเท็จจริง เช่น การมีสิทธิลำดับก่อน และการนี้ไม่ได้ใช้แทนการยื่นคำขอรับส่วนแบ่งเพื่อให้ได้รับเงินจากการขายทอดตลาด
Q. หากเปลี่ยนเงินที่เคยให้กู้ยืมเป็นเงินประกันแล้วทำสัญญาเช่า จะได้รับสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษหรือไม่?
การแปลงหนี้เดิมเป็นเงินประกันเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้สิทธิที่ใช้ยันบุคคลภายนอกหรือสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษถูกปฏิเสธโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม หากวัตถุประสงค์หลักของสัญญาคือการเรียกเก็บหนี้คืนก่อนผู้ทรงสิทธิในหลักประกันลำดับก่อน โดยไม่มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยจริง หรือหากสัญญาเช่าถูกจัดทำขึ้นอย่างเป็นเท็จ ผู้เช่าอาจไม่ได้รับความคุ้มครอง
Q. ยังสามารถอ้างสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเป็นพิเศษได้หรือไม่ หากเจ้าของบ้านกับเจ้าของที่ดินเป็นคนละคนกัน หรือมีการขายทอดตลาดเฉพาะที่ดิน?
คำพิพากษาที่อ้างถึงในตัวอย่างวินิจฉัยว่า แม้ที่ดินซึ่งเป็นของผู้ให้เช่าในขณะทำสัญญาเช่าจะตกเป็นของบุคคลภายนอกในภายหลัง หากมีการขายทอดตลาดเฉพาะที่ดิน ก็สามารถใช้สิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนกับเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดที่ดินนั้นได้ และอธิบายว่าอาจใช้ได้แม้เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านจะเป็นคนละคนกัน
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법) มาตรา 1
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법) มาตรา 2
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법) มาตรา 3 วรรคหนึ่ง
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법) มาตรา 3-2 วรรคสอง
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법) มาตรา 8
- กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법 시행령) มาตรา 3
- กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법 시행령) มาตรา 4
- กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법 시행령) มาตรา 10 วรรคสองและวรรคสี่
- กฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법 시행령) มาตรา 11
- บทเฉพาะกาล มาตรา 2 แห่งกฤษฎีกาบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าบ้าน (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
- พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง (민사집행법) มาตรา 84 วรรคหนึ่ง
- พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง (민사집행법) มาตรา 88 วรรคหนึ่ง
ข้อควรระวัง
- เกณฑ์เงินประกันและจำนวนเงินที่ได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษอาจแตกต่างกันตามพื้นที่และช่วงเวลาที่ได้มาซึ่งสิทธิในหลักประกัน จึงไม่ควรนำจำนวนเงินในตัวอย่างจากอดีตมาใช้เป็นเกณฑ์ปัจจุบันโดยตรง
- ศาลเป็นผู้กำหนดกำหนดเวลาสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง จึงต้องตรวจสอบและยื่นคำขอรับส่วนแบ่งภายในกำหนดเวลา รวมทั้งต้องคงการครอบครองบ้านและการจดทะเบียนราษฎรไว้จนถึงกำหนดเวลาดังกล่าว
- หากยอดรวมของจำนวนเงินที่ได้รับชำระก่อนเป็นพิเศษเกินครึ่งหนึ่งของมูลค่าบ้าน ผู้เช่าแต่ละรายอาจไม่ได้รับส่วนแบ่งครบตามจำนวนที่เรียกร้อง
- หากวินิจฉัยว่าเป็นการเช่าเพื่อเรียกเก็บหนี้คืน มิใช่เพื่ออยู่อาศัยจริง หรือเป็นสัญญาเช่าเท็จ ผู้เช่าอาจไม่ได้รับความคุ้มครองในฐานะผู้เช่ารายย่อย
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위
- 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계
- 소액임차보증금과 근로자의 최종 3월분 체불임금간 배당순위
- 가정공동생활을 하는 임차인들 각각 소액임차인이 되는지
- 경매 시 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구권
- 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간
- 채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우 보호 가능한지
- 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한
- 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
- 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 함께 가진 경우, 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있는지 ...
- 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미
- 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
- 배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력
- 주택임대차보호법시행령 제10조 제4항의 가정공동생활의 의미
- 비주거용건물에 저당권 설정 후 주거용건물로 용도변경 된 경우
- 전차인의 최우선변제권 행사
- 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
- 주택임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
- 저당권자 배제 목적 소액임차권의 설정
- 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
- 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법
- 소액임차권의 설정과 사해행위
- 거주 지역의 소액임차인 보호 범위
- 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
- 채권회수 목적 소액임차인
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)