คู่มือการเกิดขึ้นและการใช้สิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิชอนเซ

ประเด็นสำคัญ

• สิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมายจารีตประเพณีอาจได้รับการยอมรับเมื่อที่ดินและอาคารเคยเป็นของบุคคลเดียวกัน แต่ต่อมากรรมสิทธิ์ในอย่างใดอย่างหนึ่งเปลี่ยนไป และไม่มีพฤติการณ์พิเศษ เช่น ข้อตกลงว่าจะรื้อถอนอาคาร กรรมสิทธิ์ต้องเป็นของบุคคลเดียวกันในเวลาที่มีการจำหน่าย แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นของบุคคลเดียวกันมาตั้งแต่แรก (กรณี 2)
• สิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมายจารีตประเพณีอาจเกิดขึ้นได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน แต่หากเจ้าของอาคารผู้ได้สิทธิดังกล่าวโอนอาคารให้ผู้อื่น ไม่อาจถือได้ว่าผู้รับโอนได้สิทธิเหนือพื้นดินมาด้วย เพียงเพราะได้กรรมสิทธิ์ในอาคาร (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 187 (민법 제187조), กรณี 2 และ 3)
• หากไม่มีอาคารอยู่ในขณะที่จดทะเบียนจำนองที่ดิน ต่อมาแม้จะมีการก่อสร้างอาคารและเจ้าของที่ดินกับอาคารต่างกันเนื่องจากการขายทอดตลาด ก็อาจไม่ได้รับการยอมรับสิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมาย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 (민법 제366조), กรณี 4)
• การพิจารณาค่าใช้ที่ดินสำหรับสิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมายหรือสิทธิเหนือพื้นดิน ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเฉพาะ เช่น ข้อตกลงหรือคำวินิจฉัยของศาล หลังจากกำหนดค่าใช้ที่ดินแล้ว หากค้างชำระตั้งแต่สองปีขึ้นไป อาจเรียกร้องให้สิทธิสิ้นสุดได้ แต่ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเปลี่ยนแปลง อาจนำระยะเวลาค้างชำระต่อเจ้าของเดิมมารวมกับระยะเวลาของเจ้าของใหม่ไม่ได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 (민법 제287조), กรณี 11 และ 24)
• ผลของสิทธิชอนเซในอาคารอาจครอบคลุมถึงสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิการเช่าที่จำเป็นต่อการคงอยู่ของอาคาร และหากอาคารกับที่ดินเป็นของบุคคลเดียวกัน เมื่อมีการจัดตั้งสิทธิชอนเซในอาคารแล้วเจ้าของที่ดินเปลี่ยนแปลง อาจมีประเด็นเรื่องสิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมาย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 304 และมาตรา 305 (민법 제304조·제305조), กรณี 5)
• สิทธิในการยกข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนตามสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย กับสิทธิของผู้ทรงสิทธิชอนเซ เป็นคนละสิทธิกัน แม้จะจดทะเบียนจัดตั้งสิทธิชอนเซแล้ว หากขาดเงื่อนไขที่ทำให้สัญญาเช่ามีผลยันต่อบุคคลภายนอกตามกฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย ก็อาจไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวต่อไป (กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 (주택임대차보호법 제3조), กรณี 8)
• เมื่อสิทธิชอนเซสิ้นสุดลงเนื่องจากครบกำหนดระยะเวลาเช่าหรือเหตุอื่น อาจมีกรณีพิเศษที่สามารถโอนเฉพาะสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินชอนเซได้ อย่างไรก็ตาม หากสิทธิชอนเซยังมีผลอยู่ อาจไม่อนุญาตให้แยกโอนสิทธิเรียกร้องให้คืนเงินชอนเซออกจากสิทธิชอนเซ (กรณี 10 และ 16)
• หากมีการจดทะเบียนสิทธิที่เกี่ยวข้องและมีส่วนได้เสียภายหลังการจดทะเบียนแก้ไขสิทธิชอนเซ การแก้ไขบางประเภทอาจต้องได้รับความยินยอมจากผู้ทรงสิทธินั้นก่อนจึงจะจดทะเบียนเพิ่มเติมได้ การลดเงินชอนเซและการขยายระยะเวลาสิทธิอาจได้รับการปฏิบัติแตกต่างกัน (กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 52 (부동산등기법 제52조), กรณี 12 และ 14)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 186 (민법 제186조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 187 (민법 제187조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 245 (민법 제245조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 248 (민법 제248조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 279 (민법 제279조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 283 (민법 제283조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 287 (민법 제287조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 303 (민법 제303조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 304 (민법 제304조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 305 (민법 제305조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 318 (민법 제318조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 (민법 제366조)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 492 (민법 제492조)
• กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนชื่อผู้มีสิทธิแท้จริงในอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 2 และมาตรา 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
• กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 มาตรา 3-3 และมาตรา 3-4 (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)

ข้อควรระวัง

• การเกิดสิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมายอาจแตกต่างกันไปตามสาเหตุและเวลาที่ความสัมพันธ์ด้านกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารเปลี่ยนแปลง สิทธิก่อนหน้า เช่น การจำนองหรือการอายัดชั่วคราว และข้อตกลงระหว่างคู่กรณี
• แม้สิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมายจะเกิดขึ้นแล้ว ก็อาจมีประเด็นเรื่องค่าใช้ที่ดิน และความเป็นไปได้ในการเรียกร้องให้สิทธิสิ้นสุดเนื่องจากค้างชำระค่าใช้ที่ดินหรือเรียกร้องให้ซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ย่อมแตกต่างกันตามเหตุที่ทำให้สิทธิสิ้นสุด
• สิทธิของผู้ทรงสิทธิชอนเซและสิทธิของผู้เช่าไม่เหมือนกัน ต้องตรวจสอบแยกกันทั้งเงื่อนไขที่ทำให้สัญญาเช่ามีผลยันต่อบุคคลภายนอก เช่น การย้ายทะเบียนบ้านและการครอบครอง และผลของการจดทะเบียนสิทธิชอนเซ
• การจดทะเบียนแก้ไขสิทธิชอนเซ การโอนสิทธิ และการแบ่งเงินจากการขายทอดตลาด อาจให้ผลแตกต่างกันตามลำดับก่อนหลังและประเภทของกระบวนการ จึงควรตรวจสอบทั้งรายการจดทะเบียนและเวลาที่สิทธิเปลี่ยนแปลง

บทความที่เกี่ยวข้อง

• บทเรียนราคาแพงจากอาคารบนที่ดินติดจำนอง: เมื่อ ‘สิทธิเหนือพื้นดิน’ ไม่คุ้มครองคุณ
• การต่ออายุสัญญาจอนเซ (Jeonse): ต้องขอความยินยอมจากผู้รับจำนองลำดับหลังหรือไม่?
• อาศัยบนที่ดินคนอื่นมา 40 ปี: ฉันสามารถอ้าง 'สิทธิเหนือพื้นดิน' ได้หรือไม่?

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 명의신탁 해지로 소유권 환원 시 수탁자의 법정지상권 취득 여부
2. 건물소유자의 토지소유자에 대한 건물의 관습법상 법정지상권
3. 미등기 무허가건물도 관습법상의 법정지상권이 인정되는지
4. 토지에 저당권이 설정된 후 신축된 건물의 법정지상권의 성립 여부
5. 전세권설정건물양수인의 법정지상권 포기가 전세권자에게 미치는지
6. 지상물이 지상권자 본인의 토지에 걸쳐서 존재할 경우 매수청구권 행사 가능한지
7. 법정지상권 성립 후 토지임대차계약 체결 시 법정지상권의 포기인지
8. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
9. 전세금 반환채권과 상계
10. 전세금반환채권 양도 후 전세권가압류의 경우 전세권등기 말소방법
11. 지상권 소멸청구 시 종전소유자에 대한 지료연체기간 합산 가능한지
12. 전세권의 존속기간 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
13. 공매절차에서의 전세권 소멸 여부
14. 전세권의 전세금액 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
15. 타인 소유의 토지에 방치한 무연고묘지의 처리방법
16. 기간만료 후 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 양도할 수 있는지
17. 최선순위 전세권자의 채권자가 전세기간 만료 후 채권자대위를 통해 자신의 채권을 보전 받을 수 있는지 여부
18. 분묘기지권을 시효취득한 경우에도 그 사용료를 지급해야 하는지
19. 지상권 점유취득시효의 인정요건 및 그 판단기준
20. 집합건물의 전유부분과 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우 법정지상권 ...
21. 임대차계약에서 전세권설정의 특약이 이행되지 않은 경우, 손해배상책임의 범위와 내용
22. 강제경매의 경우 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘토지와 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부’의 기준시점
23. 환지처분으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상 법정지상권
24. 법정지상권에 대한 지료미지급을 이유로 지상권소멸청구 가능한지
25. 건물 일부에 관하여 전세권을 설정하였는데 그 건물이 집합건물로 변경된 경우 전세권의 효력이 미치는 범위