Tijorat ijarasida biznes qiymati uchun haqni undirish va zararni qoplash bo‘yicha qo‘llanma

49 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan 4-oktabr, 2026 · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.

Biznes qiymati uchun haq — savdo jihozlari yoki mijozlar bazasi, faoliyatga oid nou-xau, do‘kon joylashuvining afzalliklari va boshqa qiymatlarni topshirish yoki ulardan foydalanish imkonini berish evaziga to‘lanadigan haqdir. Odatda, ijara tugaganining o‘zi ijaraga beruvchidan bu haqni qaytarishni talab qilish uchun asos bo‘lmaydi. Biroq ijaraga beruvchi uzrli sababsiz yangi ijarachi bilan shartnoma tuzishga to‘sqinlik qilib, biznes qiymati uchun haqni undirishga xalaqit bersa, zararni qoplashni talab qilish mumkin.

Ishtirokchilar → Ijarachi → Ijaraga beruvchi → Yangi ijarachi → Ijara tugaydi, biznes qiymati uchun haq masalasi → Talab faqat ijara tugagani uchunmi? → Ha → Odatda, haqni qaytarish talab qilinmaydi → Yo‘q → Uzrsiz ravishda haqni undirishga to‘sqinlik qilindimi? → Ha — 10-4-modda 1-qism → Zarar bo‘lsa, qoplash talab qilinishi mumkin → Faoliyat muddati kafolatlanib, kafolat bajarilmadimi? → Alohida kelishuv va kafolatni tekshiring → Qaytarish kelishuvi yoki kafolatlangan muddat → To‘sqinlik sababi va yangi ijarachi imkonini tekshiring → Uzrli sabab bor-yo‘qligi, to‘lov va majburiyatlarni bajarish imkoniyati → Zarar va tovon chegarasini tekshiring → Tovon kelishilgan haq va ijara tugagan paytdagi haqning kichigidan oshmaydi

Asosiy qoidalar

Biznes qiymati uchun haq — savdo jihozlari va anjomlari, mijozlar bazasi, ishchanlik obro‘si, faoliyatga oid nou-xau, do‘kon joylashuvining afzalliklari kabi moddiy yoki nomoddiy mulkiy qiymatlarni topshirish yoxud ulardan foydalanish imkonini berish evaziga to‘lanadigan haqdir (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-3-modda (상가건물임대차보호법 제10조의3)).
Biznes qiymati uchun haq to‘lash shartnomasi ijara shartnomasi yoki ijara huquqini o‘tkazish shartnomasidan alohida shartnoma hisoblanadi. Biroq, shartnomalarning tuzilish holatlari va mazmuniga qarab, ular o‘zaro ajralmas bog‘liq deb topilishi mumkin (Oliy sudning 2002다25013-sonli va 2016다261175-sonli qarorlari).
Odatda, biznes qiymati uchun haq yangi ijarachidan olinadi. Shu sababli ijara tugaganining o‘zi ijaraga beruvchidan uni qaytarishni talab qilishga asos bo‘lmaydi.
Ijaraga beruvchi ijara muddati tugashidan 3 oy oldin boshlanib, ijara tugaguniga qadar bo‘lgan davrda biznes qiymati uchun haqni undirishga to‘sqinlik qilmasligi kerak. Bunday to‘sqinliklarga haq talab qilish, uning to‘lanishiga xalaqit berish, ijara haqi yoki depozitni ancha yuqori miqdorda talab qilish hamda uzrli sababsiz shartnoma tuzishni rad etish kirishi mumkin (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-4-moddaning 1-qismi (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항)).
Agar ijaraga beruvchi to‘sqinlik qiluvchi harakatlari bilan zarar yetkazsa, zararni qoplash majburiyati yuzaga kelishi mumkin. Tovon miqdori yangi ijarachi to‘lashga kelishgan biznes qiymati uchun haq bilan ijara tugagan paytdagi bunday haqdan qaysi biri kam bo‘lsa, o‘sha miqdordan oshmasligi kerak (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-4-moddaning 3-qismi (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항)).
Yangi ijarachining depozit yoki ijara haqini to‘lashga mablag‘i yetarli bo‘lmasa yoxud ijarachi majburiyatlarini buzishi mumkin bo‘lsa, bu va shunga o‘xshash holatlar ijaraga beruvchining shartnoma tuzishni rad etishi uchun uzrli sabab bo‘lishi mumkin. Ijarachi yangi ijarachining to‘lov qobiliyati va majburiyatlarini bajarish imkoniyati haqida o‘zi bilgan ma’lumotlarni ijaraga beruvchiga taqdim etishi kerak (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-4-moddaning 2- va 5-qismlari (상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항)).
Agar ijaraga beruvchi muayyan muddat davomida faoliyat yuritish imkoniyatini kafolatlab, biznes qiymati uchun haq olgan bo‘lsa-yu, lekin kafolatlangan muddatni ta’minlamasa, vaziyatga qarab qolgan muddatga to‘g‘ri keladigan haqning bir qismini qaytarishi talab qilinishi mumkin (Oliy sudning 2010다85164-sonli qarori).
Faqat biznes qiymati uchun haqni qaytarishni talab qilish huquqi asosida ijaraga olingan binoga nisbatan ushlab turish huquqini amalga oshirib bo‘lmaydi (Oliy sudning 93다62119-sonli qarori).

Ko‘p beriladigan savollar

Q. Ijara tugasa, ijaraga beruvchidan biznes qiymati uchun haqni qaytarishni talab qila olamanmi?

Ijara muddati tugaganining o‘zi ijaraga beruvchidan biznes qiymati uchun haqni qaytarishni talab qilishga asos bo‘lmaydi. Odatda bu haq yangi ijarachidan olinadi. Ijaraga beruvchi uni alohida kelishuvga muvofiq qaytarishi shartmi yoki uni undirishga to‘sqinlik qilganmi — bu kabi holatlar aniq vaziyatdan kelib chiqib ko‘rib chiqilishi kerak.

Holat 1, Holat 5, Holat 19, Holat 25

Q. Shartnomada «biznes qiymati uchun haq tan olinadi» deb yozilgan bo‘lsa, ijaraga beruvchi uni qaytarishi kerakmi?

Faqat shu jumlaning o‘zi ijara tugaganda biznes qiymati uchun haqni qaytarishga kelishilganini anglatmaydi. Sud amaliyotiga ko‘ra, odatda bu jumla ijaraga beruvchi ijarachining ushbu haqni undirishiga to‘sqinlik qilmasligi va uzrli sababsiz bunga xalaqit bersa, javobgar bo‘lishi haqidagi ma’noda talqin qilinadi (Oliy sudning 2000다4517-sonli qarori).

Holat 1, Holat 15, Holat 24

Q. Ijaraga beruvchi yangi ijarachidan haddan tashqari yuqori depozit yoki ijara haqi talab qilsa, nima bo‘ladi?

Agar atrofdagi ijara haqi va depozit miqdorlari yoki bino bilan bog‘liq yuklamalarga nisbatan ancha yuqori summa talab qilingani sababli biznes qiymati uchun haqni undirishning imkoni bo‘lmay qolgan bo‘lsa, bu to‘sqinlik qilish hisoblanishi mumkin. Zarar yuzaga kelgan bo‘lsa, ijaraga beruvchidan zararni qoplashni talab qilish mumkin (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-4-moddaning 1- va 3-qismlari (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항)).

Holat 2, Holat 4, Holat 10

Q. Yangi ijarachining depozit yoki ijara haqini to‘lashga mablag‘i yetarli bo‘lmasa ham, ijaraga beruvchi u bilan shartnoma tuzishi kerakmi?

Yo‘q. Agar yangi ijarachining depozit yoki ijara haqini to‘lashga mablag‘i yetarli bo‘lmasa, bu ijaraga beruvchining shartnoma tuzishni rad etishi uchun uzrli sabab bo‘lishi mumkin. Ijarachi o‘zi bilgan yangi ijarachining to‘lov qobiliyati va majburiyatlarini bajarish imkoniyati haqidagi ma’lumotlarni ijaraga beruvchiga taqdim etishi kerak.

Holat 8, Holat 11

Q. Ijaraga beruvchi yangi ijarachini o‘zi xohlagan faoliyat turiga mos kelmagani sababli rad etishi mumkinmi?

Rad etish uchun sabab uzrli yoki uzrsiz ekanligi atrofdagi savdo muhiti, faoliyat turi va boshqa aniq holatlar hisobga olingan holda aniqlanadi. Agar shartnoma tuzishdan shunchaki qochish emas, balki oqilona sabab mavjud bo‘lsa, rad etish uzrli bo‘lishi mumkin. Bir ishda binoning tozaligi va tunda mast mijozlar bilan bog‘liq xavotirlar hisobga olinib, ko‘ngilochar muassasaning binoga kirishiga ruxsat bermaslik mumkin deb topilgan.

Holat 9

Q. Biznes qiymati uchun haqni undirishga to‘sqinlik qilingani aniqlansa, qancha miqdorda zarar qoplatish mumkin?

Ijaraga beruvchining to‘sqinlik qiluvchi harakatlari tufayli zarar yuzaga kelsa, zararni qoplashni talab qilish mumkin. Tovon miqdori yangi ijarachi to‘lashga kelishgan biznes qiymati uchun haq bilan ijara tugagan paytdagi bunday haqdan qaysi biri kam bo‘lsa, o‘sha miqdordan oshmasligi kerak. Zararni qoplash talabi ijara tugagan kundan boshlab 3 yil ichida bildirilishi lozim (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-4-moddaning 3- va 4-qismlari (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항)).

Holat 4, Holat 5

Q. Biznes qiymati uchun haq to‘lash shartnomasi bekor qilinsa, ijara huquqini o‘tkazish shartnomasini ham birga bekor qilish mumkinmi?

Biznes qiymati uchun haq to‘lash haqidagi shartnoma va ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazish shartnomasi, qoida tariqasida, alohida shartnomalardir. Biroq ular iqtisodiy va amaliy jihatdan yagona bitim sifatida tuzilgan bo‘lib, ulardan biri bo‘lmaganida ikkinchisi ham tuzilmagan bo‘lardi, deb hisoblash mumkin bo‘lsa, ikkalasi ham bekor qilinishi mumkin.

Holat 3, Holat 21, Holat 22

Q. Ijaraga beruvchi biznes qiymati uchun haqni qaytarmasa, do‘konni egallab turishni davom ettirish mumkinmi?

Biznes qiymati uchun haqni qaytarishni talab qilish huquqini bino bilan bog‘liq talab deb hisoblab bo‘lmaydi. Shu sababli faqat shu huquq asosida ushlab turish huquqini amalga oshirib, do‘konni topshirishdan bosh tortib bo‘lmaydi (Oliy sudning 93다62119-sonli qarori).

Holat 1, Holat 18

Tegishli qonunlar

Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 8-modda (상가건물임대차보호법 제8조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-modda (상가건물임대차보호법 제10조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-3-modda (상가건물임대차보호법 제10조의3)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-4-modda (상가건물임대차보호법 제10조의4)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-5-modda (상가건물임대차보호법 제10조의5)
Fuqarolik kodeksi, 320-modda (민법 제320조)

E’tibor bering

Biznes qiymati uchun haqni undirishga to‘sqinlik qilishni taqiqlovchi qoida ijara muddati tugashidan 3 oy oldin boshlanib, ijara tugaguniga qadar bo‘lgan davrdagi harakatlarga taalluqli. Shu sababli yangi ijarachini qachon taklif qilganingizni va tegishli hujjatlarni tekshirish kerak.
Ijaraga beruvchining yangi ijarachi bilan shartnoma tuzmagani bilangina zararni qoplash majburiyati yuzaga kelmaydi. Yangi ijarachining to‘lov qobiliyati, ijarachi majburiyatlarini bajarish imkoniyati, rad etish sabablari va ijaraga beruvchining talab qilgan shartlari birgalikda ko‘rib chiqilishi kerak.
Zararni qoplash talabi ijara tugagan kundan boshlab 3 yil ichida bildirilishi kerak. Tovon miqdorining qonuniy yuqori chegarasi ham bor.

Manba holatlar

Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.

Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).