Tijorat binolari ijarasiga oid boshqa masalalar: huquqlar va ehtiyot choralari
68 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.
Tijorat binolari ijarasida ijaraga beruvchining ta’mirlash majburiyati, ijarachining obyektni dastlabki holatiga qaytarishi va xarajatlarni qoplash masalalari, shuningdek shartnoma tugagandan keyingi ijara haqi shartnoma mazmuni va obyektdan amalda qanday foydalanilganiga qarab farq qiladi. Bino egasi o‘zgarganda yoki ijara huquqi yoxud depozitni qaytarish talab qilish huquqi boshqa shaxsga o‘tkazilganda ham tegishli talablar va huquqiy oqibatlarni bir-biridan farqlash kerak.
Bir qarashda
Asosiy qoidalar
- Goodwill pulini ijaraga beruvchidan avtomatik ravishda qaytarishni talab qilib bo‘lmaydi. Biroq ijara davrini kafolatlangan muddatgacha o‘tay olmaslikka olib kelgan alohida holatlar bo‘lsa yoki yangi ijarachi orqali pulni undirish imkoniyatiga to‘sqinlik qilingan bo‘lsa, masalani alohida ko‘rib chiqish mumkin (1-misol).
- Tijorat binosi boshqa shaxsga o‘tkazilgan taqdirda ham, ijarachi binoni qabul qilib olib, tadbirkor sifatida ro‘yxatdan o‘tish uchun ariza berish orqali ijara huquqini uchinchi shaxslarga nisbatan qarshi qo‘ya olish kuchiga ega bo‘lgan bo‘lsa, xaridor ijaraga beruvchining maqomini o‘z zimmasiga olishi mumkin (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 1–2-qismlar (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
- Ijaraga beruvchi ijaraga olingan obyektdan foydalanish va undan daromad olish uchun zarur ta’mirlash ishlarini bajarishi kerak. Biroq kichik shikastlanish foydalanishga xalaqit bermaydimi yoki biznes faoliyatiga xalaqit beradigan darajadami — shularni ko‘rib chiqish lozim (Fuqarolik kodeksi, 623-modda (민법 제623조)).
- Alohida kelishuv bo‘lmasa, odatdagi foydalanishdan kelib chiqqan tabiiy eskirish uchun ijarachi obyektni dastlabki holatiga qaytarish xarajatlarini o‘z zimmasiga olmasligi mumkin. Boshqa tomondan, ijarachining biznes faoliyati uchun o‘rnatgan jihozlarini shartnoma tugaganda olib tashlash talab qilinishi mumkin. Jihozlar uchun xarajatlarni talab qilishdan voz kechish haqidagi kelishuvning o‘zi obyektni dastlabki holatiga qaytarish majburiyatidan ozod qilmaydi (Fuqarolik kodeksi, 615- va 654-moddalar (민법 제615조·제654조), 4- va 12-misollar).
- Ijarachi sarflagan mablag‘ni qoplash mumkinligi xarajat obyektni saqlash uchun zarur bo‘lganmi, uning xolis qiymatini oshirgan foydali xarajatmi yoki faqat ijarachining biznes faoliyati uchun qilingan jihoz xarajatimi — shularga qarab farq qiladi. Shartnomada xarajatlarni qoplashni talab qilish huquqidan voz kechish haqida kelishuv bor-yo‘qligini ham tekshirish kerak (Fuqarolik kodeksi, 626-modda (민법 제626조)).
- Shartnoma tugagach, depozitni qaytarish va binoni qaytarib berish, qoida tariqasida, bir vaqtda bajarilishi lozim bo‘lgan majburiyatlardir. Ijarachi faqat obyektni egallab turishda davom etganmi yoki undan amalda biznes yuritib, foydalanib daromad olganmi — shunga qarab ijara haqi miqdoridagi asossiz boylikni qaytarish masalasi farq qilishi mumkin (Fuqarolik kodeksi, 536-modda (민법 제536조), 8-misol).
- Ijarachi shartnoma muddati ichida faqat shaxsiy sabablarga ko‘ra shartnomani bir tomonlama tugata olmaydi. Shartnomada bekor qilish huquqi saqlab qolingan-qolinmaganini va shu kabi holatlarni tekshirish kerak. Ijaraga olingan obyektning foydalanishga yaroqliligi qisman cheklangan bo‘lsa ham, bu ijara haqining hammasini to‘lashdan bosh tortish mumkin degani emas (Fuqarolik kodeksi, 635- va 636-moddalar (민법 제635조·제636조), 21- va 25-misollar).
- Ijarachining zarariga shartnomani yangilashni talab qilish huquqini cheklaydigan kelishuv haqiqiy bo‘lmasligi mumkin, biroq qonunda belgilangan shartnomani yangilashni rad etish asoslari bor-yo‘qligini alohida tekshirish kerak. Ijaraga beruvchining roziligini olgan ikkilamchi ijarachi muayyan talablarga rioya qilgan holda ijarachining nomidan shartnomani yangilashni talab qilish huquqidan foydalanishi mumkin (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-modda, 13-modda 2-qism va 15-modda (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조)).
Ko‘p beriladigan savollar
Q. Ijara tugagach, goodwill pulini yoki jihozlarga kiritilgan mablag‘ni ijaraga beruvchidan qaytarib olish mumkinmi?
Umumiy qoida bo‘yicha, goodwill pulini ijaraga beruvchi albatta qaytarishi kerak bo‘lgan pul deb hisoblash qiyin. Ayrim hollarda ijarachi ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazish yoki qayta ijaraga berish imkoniyati orqali goodwill pulini undirishi mumkin. Ijaraga beruvchining holati sababli kafolatlangan muddatni to‘liq o‘tay olmaslik kabi alohida vaziyat bo‘lsa yoki ijaraga beruvchi yangi ijarachi orqali pulni undirish imkoniyatiga to‘sqinlik qilgan bo‘lsa, masala alohida baholanishi kerak. Jihozlar uchun qilingan xarajatlar bo‘yicha ham u obyektning xolis qiymatini oshirgan foydali xarajatmi yoki faqat ijarachining biznes faoliyati uchun sarflangan mablag‘mi, shuningdek shartnomada bu xarajatlarni talab qilishdan voz kechish haqida kelishuv bor-yo‘qligi muhim.
Q. Tijorat binosining egasi o‘zgarsa, yangi egasining talabiga ko‘ra binodan chiqishim kerakmi?
Binoni qabul qilib olgan va tadbirkor sifatida ro‘yxatdan o‘tish uchun ariza berib, ijara huquqini uchinchi shaxslarga nisbatan qarshi qo‘ya olish kuchiga ega bo‘lgan ijarachi bu huquqini mulk egasini almashtirgan shaxsga ham qarshi qo‘ya oladi. Bunday holatda xaridor ijaraga beruvchining maqomini hamda depozitni qaytarish majburiyatini o‘z zimmasiga olishi mumkin, shu sababli depozitni avvalgi mulk egasidan talab qilib bo‘lmaydigan vaziyat yuzaga kelishi mumkin. Ijara shartnomasi, tadbirkorlik ro‘yxatidagi ma’lumotlar va ijaraga olingan obyekt tavsifi o‘zaro mos kelishini ham tekshirish kerak.
Q. Ijara tugaganda, uzoq vaqt foydalanish oqibatida ishdan chiqqan lyuminestsent chiroq yoki uskunalarni ham ta’mirlashim kerakmi?
Obyektdan odatdagi tarzda foydalanish natijasida yuzaga kelgan tabiiy eskirish uchun, agar ijarachining aybi bo‘lmasa va alohida kelishuv tuzilmagan bo‘lsa, ijaraga beruvchi javobgar bo‘lishi mumkin. Biroq shartnomada ijarachiga muayyan turdagi eskirish yoki shikastlanishni ham tuzatish majburiyati yuklangan-yuklanmagani, shuningdek shikastlanish odatdagi foydalanish chegarasidan oshgan-oshmagani ko‘rib chiqilishi kerak. Dastlabki holatga qaytarish majburiyatining doirasi shartnoma shartlari va obyektning haqiqiy holatiga qarab farq qiladi.
Q. Ijarachi o‘rnatgan isitish qozoni yoki boshqa jihozlar uchun sarflagan mablag‘ni ijaraga beruvchidan talab qila oladimi?
Agar xarajat ijaraga olingan obyektning xolis qiymatini oshirgan bo‘lsa, u foydali xarajat deb tan olinishi va ijara tugaganda qiymat oshishining saqlanib qolgan qismi doirasida xarajatlarni qoplash talab qilinishi mumkin. Boshqa tomondan, faqat ijarachining o‘z biznesi uchun zarur bo‘lgan jihozlar foydali xarajat deb tan olinmasligi mumkin. Xarajatlarni qoplash talabidan oldindan voz kechish yoki obyektni dastlabki holatiga qaytarish haqidagi kelishuvlar ham tekshirilishi kerak. Foydali xarajatlarni talab qilishda sarflangan mablag‘ va qiymat oshganini tasdiqlovchi dalillar muhimdir.
Q. Depozitni olmasdan ijara shartnomasi tugasa, do‘konni egallab turishda davom etishim mumkinmi?
Ijaraga olingan obyektni qaytarish va depozitni qaytarish bir vaqtda bajarilishi lozim bo‘lgan majburiyatlar bo‘lishi mumkin. Shu sababli ijarachining bu vajdan foydalanib obyektni egallab turganining o‘zi uni darhol noqonuniy egallashga aylantirmaydi. Biroq shartnoma tugaganidan keyin ham biznes faoliyatini davom ettirish kabi holatlar tufayli amalda foyda ko‘rilgan bo‘lsa, ijara haqi miqdoriga teng asossiz boylikni qaytarish talab qilinishi mumkin. Faqat obyektni egallab turib, undan foydalanmagan yoki daromad olmagan bo‘lsa, xulosa boshqacha bo‘lishi mumkin.
Q. Shartnoma muddati hali tugamagan, lekin shaxsiy sabablar tufayli biznesni to‘xtatmoqchi bo‘lsam, shartnomani darhol bekor qila olamanmi?
Agar shartnomada ijara muddati belgilangan bo‘lsa va muddatidan oldin bekor qilish huquqi alohida saqlab qolinmagan bo‘lsa, ijarachining shaxsiy vaziyatlari sababli shartnomani bir tomonlama bekor qilish qiyin bo‘lishi mumkin. Shartnomani bajarish yoki ijaraga beruvchi bilan kelishib tugatish yo‘llarini ko‘rib chiqish lozim. Qolgan muddat ichida yangi ijarachi kirib, ijaraga beruvchi bir davr uchun ikki marta ijara haqi oladigan vaziyat yuzaga kelsa, bu holat alohida ko‘rib chiqilishi mumkin.
Q. Ijaraga beruvchi rekonstruksiyani sabab qilib, shartnomani yangilashni rad eta oladimi?
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunda (상가건물임대차보호법) rekonstruksiya bilan bog‘liq ayrim asoslar shartnomani yangilashni rad etish sabablari sifatida belgilangan. Yangilashni rad etish asosli yoki asosli emasligini rekonstruksiya rejasining aniqligi va uni amalda amalga oshirish imkoniyati kabi muayyan holatlarni hisobga olib baholash mumkin. Shu bois ijaraga beruvchi rekonstruksiya haqida aytganining o‘zi har doim shartnomani yangilashni rad etish uchun yetarli, deb xulosa qilmaslik kerak. Ijarachining zarariga shartnomani yangilashni talab qilish huquqini cheklaydigan kelishuv ham haqiqiy bo‘lmasligi mumkin.
Q. Ijaraga beruvchi qayta ijara shartnomasi tuzilganidan keyin rozilik bergan bo‘lsa ham, ikkilamchi ijarachi shartnomani yangilashni talab qila oladimi?
Misolda tushuntirilgan mezonlarga ko‘ra, ijaraga beruvchining roziligi qayta ijara shartnomasi tuzilishidan oldin ham, keyin ham berilishi mumkin; rozilik ochiq bildirilgan bo‘lishi shart emas, bilvosita rozilik ham tan olinishi mumkin. Biroq rozilik berilganini ijarachi va ikkilamchi ijarachi isbotlashi kerak. Ijaraga beruvchining roziligini olgan ikkilamchi ijarachi qonunda belgilangan talablar asosida ijarachining shartnomani yangilashni talab qilish huquqidan uning nomidan foydalanishi mumkin.
Tegishli qonunlar
- Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 2-modda 1-qism (상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
- Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 1–2-qismlar (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
- Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 9-modda 1-qism (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
- Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 1-, 4- va 5-qismlar (상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항)
- Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-4-modda (상가건물임대차보호법 제10조의4)
- Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 13-modda 2-qism (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
- Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 15-modda (상가건물임대차보호법 제15조)
- Fuqarolik kodeksi, 345-moddaning sharti (민법 제345조 단서)
- Fuqarolik kodeksi, 346-modda (민법 제346조)
- Fuqarolik kodeksi, 451-modda 1-qism (민법 제451조 제1항)
- Fuqarolik kodeksi, 536-modda (민법 제536조)
- Fuqarolik kodeksi, 543-modda 1-qism (민법 제543조 제1항)
- Fuqarolik kodeksi, 615-modda (민법 제615조)
- Fuqarolik kodeksi, 617-modda (민법 제617조)
- Fuqarolik kodeksi, 618-modda (민법 제618조)
E’tibor bering
- Goodwill puli, jihozlar uchun xarajatlar va foydali xarajatlarning qaytarilishi ularning nomiga qarab belgilanmaydi. Shartnomadagi xarajatlarni qoplash talabidan voz kechish va obyektni dastlabki holatiga qaytarish haqidagi bandlarni, xarajatlarning maqsadi hamda qiymat oshgan-oshmaganini birgalikda tekshirish kerak.
- Shartnoma tugagach do‘konni egallab turish, depozit qaytarilishini kutganlik sababli ijara haqi miqdoridagi to‘lov har doim bekor qilinadi degani emas. Biznes amalda davom ettirilganmi va obyektdan foydalanilib, undan daromad olinganmi — bu muhim.
- Binoni boshqa shaxsga o‘tkazish, qayta ijara, ijara huquqini o‘tkazish va depozitni qaytarish talab qilish huquqini o‘tkazish — turli huquqiy munosabatlardir. Ijaraga beruvchining roziligi qaysi holatlarda kerakligini va depozitni kimdan talab qilish kerakligini farqlash lozim.
- Misollarda keltirilgan qonunchilik va mezonlar tegishli maslahat berilgan paytdagi holatni aks ettirishi mumkin. Amaldagi nizoda shartnoma tuzilgan vaqt, hozir qo‘llaniladigan qonunchilik va shartnomaning aniq mazmunini tekshirish kerak.
Manba holatlar
Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.
- 상가임차인의 임차건물에 대한 시설투자비 등 회수방법
- 임차건물의 소유권 변동 시 임차인의 계약해지권
- 상가 영구임대계약의 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지
- 임대차계약 만료 후 임차인이 임차목적물의 통상적인 손모에 대해서도 수리하여 반환할 의무가 있는지
- 임차인의 유익비상환청구권의 행사요건
- 임대차종료 시 ‘영업허가명의변경약정’을 민사소송으로 청구 가능한지
- 임차한 지하층에 습기가 찰 때 임대인에게 수선의무 있는지
- 계약종료 후 목적물을 계속 점유할 때 부당이득 여부
- 임대차 및 전대차의 기간 종료 후 전대인의 차임상당 청구 가능한지
- 임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용은 임대인이 부담하는지
- 임차인에게 불리한 약정의 효력
- 임대인 과실로 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 원상회복의무 면제 여부
- 양도금지특약부임차권 양도인이 임대인의 동의를 받아주지 못한 경우
- 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 임차인의 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액을 임대차 종료시...
- 상가건물임대차보호법의 위헌여부(3)
- 상가임대차중개시 중개업자의 의무
- 임대인에게 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 ...
- 임차권양도금지특약 시 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는지
- 대리점영업을 양도하면서 점포도 넘겨줄 경우 임차권양도계약인지
- 상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적지위
- 임대차계약기간 만료 전에도 계약을 해지할 수 있는지
- 상가 업종제한규약의 양수인 적용 여부
- 전대차에 대한 임대인의 동의의 시기
- 임차보증금반환채권에도 질권을 설정할 수 있는지
- 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위
Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).