Do‘kon binosi ijarasida ustuvor qanoatlantirilish huquqi bo‘yicha qo‘llanma

39 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan 4-oktabr, 2026 · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.

Do‘kon binosi ijarachisi majburiy ijro savdosi yoki davlat savdosida depozitini ustuvor tartibda qaytarib olishi uchun, qoida tariqasida, binoni topshirib olish, tadbirkorlik faoliyatini ro‘yxatdan o‘tkazish va ijara shartnomasiga belgilangan sana qo‘ydirish talablariga rioya etishi kerak. Kichik ijara haqi to‘lovchining eng ustuvor qanoatlantirilish huquqiga alohida talablar va qonunchilikda belgilangan limitlar tatbiq etiladi. Huquq yuzaga kelgan bo‘lsa ham, taqsimot talabini berish va talablarni saqlab turish zarur.

Kimlar ishtirok etadi → Ijarachi → Mulkdor yoki ijaraga beruvchi → Boshqa kreditorlar → Do‘kon ijarachisi ijro savdosida depozitini qaytarishni istaydi → Binoni qabul qilib, faoliyatni ro‘yxatdan o‘tkazdingizmi? → Yo‘q → Shartlardan biri bajarilmagan: ustuvor qaytarish kafolatlanmaydi → Ha → Ijara shartnomasiga belgilangan sana qo‘ydirdingizmi? → Taqsimot talabini oxirgi muddatgacha berdingizmi? → Asosiy talablar bajarilgan: depozitni ustuvor tartibda talab qilish mumkin → Ro‘yxatni talab muddati tugaguncha saqlang → Faoliyat tugashi yoki joyni boshqaga ijaraga berish talablar bajarilganini anglatmasligi mumkin → Kichik ijara haqi qoidalarini tekshiring → Alohida ustuvorlik uchun doira, limit va savdo qaydi oldidan huquqni kuchga kiritish talablarini tekshiring → Ijara hujjatlarini solishtiring → Obyekt tavsifi va chizma, ko‘rsatilgan depozit, shartnoma yangilanishi hamda yangi mulkdor …

Asosiy qoidalar

Umumiy ustuvor qanoatlantirilish huquqi tan olinishi uchun binoni topshirib olish va tadbirkorlik faoliyatini ro‘yxatdan o‘tkazish orqali uchinchi shaxslarga nisbatan huquqni kuchga kiritish talablari hamda ijara shartnomasiga belgilangan sana qo‘ydirish talabi bajarilgan bo‘lishi kerak (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 1-qism, 5-modda 2-qism (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항)).
Tadbirkorlik faoliyati ro‘yxatdan o‘tkazilib, shartnomaga belgilangan sana qo‘yilgan bo‘lsa ham, binoni topshirib olishdan oldin ustuvor qanoatlantirilish huquqi darhol kuchga kirmasligi mumkin. Misolda bu huquq uchinchi shaxslarga nisbatan huquqni kuchga kiritish talablari bajarilgan kundan keyingi kundan boshlab kuchga kirishi tushuntiriladi (12- va 22-misollar).
Kichik ijara haqi to‘lovchi qonunchilikda belgilangan depozit doirasi va muayyan summa limiti doirasida boshqa garov huquqi egalaridan oldin qanoatlantirilishi mumkin. Majburiy ijro savdosi haqidagi qayd ro‘yxatga kiritilishidan oldin uchinchi shaxslarga nisbatan huquqni kuchga kiritish talablariga rioya qilinishi kerak. Aniq doira va limitlar tegishli qonunchilikka muvofiq tekshirilishi lozim (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 14-modda, uni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 6- va 7-moddalar (상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조)).
Tadbirkorlik faoliyatini ro‘yxatdan o‘tkazish ustuvor qanoatlantirilish huquqini olish talabi bo‘lish bilan birga, bu huquqning saqlanishi uchun ham talab etiladi. U taqsimotni talab qilishning oxirgi muddatigacha qonuniy tarzda saqlanishi lozim. Amalda faoliyat tugatilgan yoki bino boshqa shaxsga ijaraga berilgan bo‘lsa, ro‘yxat saqlanib turganining o‘zi talablar bajarilganini anglatmasligi mumkin (7-, 19- va 20-misollar).
Ustuvor qanoatlantirilish huquqini amalga oshirish uchun majburiy ijro savdosi tartib-taomilida belgilangan taqsimotni talab qilishning oxirgi muddatigacha taqsimot talabi berilishi kerak. Taqsimot talabi berilmagani sababli taqsimotdan chetda qolingan bo‘lsa, keyingi navbatdagi kreditorlardan asossiz boyish natijasida olingan mablag‘ni qaytarishni talab qilish qiyin (Fuqarolik ijro ishi to‘g‘risidagi qonun, 88-modda 1-qism (민사집행법 제88조 제1항), 13- va 19-misollar).
Tadbirkorlik faoliyatini ro‘yxatdan o‘tkazishda ilova qilingan shartnomada ijara obyekti boshqacha ko‘rsatilgan bo‘lsa yoki ijaraga olingan joyning bir qismiga oid chizma taqdim etilmasa, ro‘yxat ijara munosabatlarini oshkor etmasligi va bu uchinchi shaxslarga nisbatan huquqni kuchga kiritish hamda ustuvor qanoatlantirilish huquqiga muammo tug‘dirishi mumkin (6-misol).
Shartnomada haqiqiyidan kam depozit ko‘rsatilib, unga belgilangan sana qo‘yilgan bo‘lsa, ustuvor tartibda qanoatlantirish haqiqiy to‘langan summaning hammasi bo‘yicha emas, balki shartnomada ko‘rsatilgan summa asosida olinishi mumkin (8-misol).
Shartnoma yangilanganda depozit oshirilgan bo‘lsa, oshirishdan oldin belgilangan garov huquqi egasidan ustun turish mumkin bo‘lgan doira, qoida tariqasida, garov huquqi belgilanishidan oldingi depozit bilan cheklanadi. Yangi mulkdor bilan avvalgi shartnoma o‘rnini bosadigan yangi shartnoma tuzilsa, avvalgi shartnomaga asoslangan ustuvor qanoatlantirilish huquqi ham bekor bo‘lishi mumkin (15- va 21-misollar).

Ko‘p beriladigan savollar

Q. Do‘kon binosi ijarasi uchun depozitni ustuvor tartibda qaytarib olish uchun nimalar talab qilinadi?

Umumiy ustuvor qanoatlantirilish huquqiga ega bo‘lish uchun binoni topshirib olish va tadbirkorlik faoliyatini ro‘yxatdan o‘tkazish orqali uchinchi shaxslarga nisbatan huquqni kuchga kiritish talablariga, shuningdek ijara shartnomasiga belgilangan sanani qo‘ydirish talabiga rioya etish kerak. Talablar bajarilgan vaqt va ustuvor huquqlarning vujudga kelgan vaqtiga qarab taqsimotdagi navbat o‘zgarishi mumkin.

Holat 5, Holat 10, Holat 12, Holat 22

Q. Ijara shartnomasiga belgilangan sana qo‘ydirmagan bo‘lsam ham, kichik ijara haqi to‘lovchi depozitini himoya qila oladimi?

Misolda kichik ijara haqi to‘lovchining eng ustuvor qanoatlantirilish huquqi umumiy ustuvor qanoatlantirilish huquqidan alohida tushuntiriladi. Qonunchilikda belgilangan kichik ijara haqi to‘lovchilar doirasiga kirgan va majburiy ijro savdosi haqidagi qayd ro‘yxatga kiritilishidan oldin uchinchi shaxslarga nisbatan huquqni kuchga kiritish talablariga rioya qilgan shaxs belgilangan miqdorni ustuvor tartibda qaytarib olishi mumkin, biroq belgilangan doira va limitlarga javob berishi lozim.

Holat 1, Holat 2, Holat 11

Q. Majburiy ijro savdosi boshlanganidan keyin taqsimot talabini albatta berish kerakmi?

Ha. Ustuvor qanoatlantirilish huquqi bo‘lsa ham, majburiy ijro savdosi tartib-taomilida belgilangan taqsimotni talab qilishning oxirgi muddatigacha taqsimot talabini berish kerak. Muddat o‘tib ketgach, keyingi navbatdagi kreditorlarga taqsimlangan summani asossiz boyish sifatida qaytarishni talab qilish qiyin.

Holat 13, Holat 19

Q. Tadbirkorlik faoliyatim ro‘yxatdan o‘tganicha tursa, faoliyatni to‘xtatganimdan keyin ham ustuvor qanoatlantirilish huquqi saqlanadimi?

Misolga ko‘ra, tadbirkorlik faoliyatini ro‘yxatdan o‘tkazish haqiqiy ijara munosabatlarini oshkor etish usuli sifatida qonuniy tarzda saqlanishi kerak. Amalda faoliyat tugatilgan yoki bino ijaraga berilgan va ijarachi unda faoliyat yuritmayotgan bo‘lsa, ro‘yxat saqlanib turganiga qaramay, talablar bajarilmay qolishi mumkin. Ayrim hollarda binoni bevosita egallab, faoliyat yuritayotgan ikkilamchi ijarachining tadbirkorlik faoliyati ro‘yxatdan o‘tkazilgan bo‘lishi talab etiladi.

Holat 7, Holat 20

Q. Ijara shartnomasida haqiqiyidan kam depozit ko‘rsatilgan bo‘lsa, haqiqiy summani ustuvor tartibda qaytarib olishim mumkinmi?

Misolda, belgilangan sana qo‘yilgan shartnomada haqiqiy summadan kam depozit ko‘rsatilgan bo‘lsa, taqsimot shu kamroq ko‘rsatilgan summa asosida amalga oshirilishi mumkinligi tushuntiriladi. Haqiqiy depozitni himoya qilish uchun shartnoma va tadbirkorlik faoliyati ro‘yxatidagi ma’lumotlar aniq bo‘lishi kerak.

Holat 8

Q. Shartnomani yangilashda depozitni oshirsam, oshirilgan yangi summa ham oldin belgilangan garov huquqidan ustun turadimi?

Agar garov huquqi depozit oshirilishidan oldin belgilangan bo‘lsa, garov huquqi egasidan ustun tartibda qanoatlantirilishi mumkin bo‘lgan miqdor, qoida tariqasida, depozit oshirilishidan oldingi summa bilan cheklanadi. Oshirilgan summa uchun ham belgilangan sana qo‘ydirilsa, undan keyingi navbatdagi garov huquqi egalari yoki oddiy kreditorlarga nisbatan ustuvor qanoatlantirilish huquqini talab qilish mumkin.

Holat 21

Q. Ijara shartnomasida do‘kon joylashgan qism ko‘chmas mulk reyestridagi ma’lumotlardan farq qilsa, ustuvor qanoatlantirilish huquqida muammo tug‘iladimi?

Muammo yuzaga kelishi mumkin. Tadbirkorlik faoliyatini ro‘yxatdan o‘tkazish tegishli ijara munosabatlari haqida uchinchi shaxslarga xabar berish usuli bo‘lmasa, uchinchi shaxslarga nisbatan huquqni kuchga kiritish va bunga asoslangan ustuvor qanoatlantirilish huquqini talab qilish qiyin bo‘lishi mumkin. Binoning faqat bir qismi ijaraga olingan bo‘lsa, ijaraga olingan qism ko‘rsatilgan chizma ham tekshirilishi kerak.

Holat 6

Q. Yangi bino egasi bilan yangi ijara shartnomasi tuzsam ham, avvalgi ustuvor qanoatlantirilish huquqi saqlanadimi?

Qoida tariqasida, yangi mulkdor avvalgi ijaraga beruvchining huquqiy maqomini egallaydi. Biroq yangi mulkdor va ijarachi avvalgi shartnomani tugatib, huquqiy munosabatlarni alohida yangi shartnoma bilan tartibga solishga kelishgan bo‘lsa, avvalgi shartnomaga asoslangan ustuvor qanoatlantirilish huquqi bekor bo‘lishi mumkin. Yangi shartnoma shartlari va uni tuzish holatlarini o‘rganish kerak.

Holat 15, Holat 17

Tegishli qonunlar

Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda (상가건물임대차보호법 제3조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 4-modda (상가건물임대차보호법 제4조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 5-modda (상가건물임대차보호법 제5조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 6-modda (상가건물임대차보호법 제6조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 8-modda (상가건물임대차보호법 제8조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 14-modda (상가건물임대차보호법 제14조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 15-modda (상가건물임대차보호법 제15조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 3-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 6-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 7-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
Fuqarolik ijro ishi to‘g‘risidagi qonun, 88-modda (민사집행법 제88조)
Soliq qonunchiligining umumiy qoidalari to‘g‘risidagi qonun, 35-modda (국세기본법 제35조)

E’tibor bering

Kichik ijara haqi to‘lovchilar uchun hududlar kesimidagi depozit mezonlari va eng ustuvor tartibda qanoatlantiriladigan summa misolda keltirilgan avvalgi mezonlardan va amaldagi mezonlardan farq qilishi mumkin. Shu sababli, tegishli vaqtda amal qiladigan qonunchilik va hudud mezonlarini tekshirish kerak.
Taqsimotni talab qilishning oxirgi muddatigacha tadbirkorlik faoliyatini ro‘yxatdan o‘tkazish kabi talablar saqlanishi va taqsimot talabi ham alohida berilishi lozim. Majburiy ijro savdosi tartib-taomilidagi muddat va talab berish usulini o‘tkazib yubormaslik kerak.
Depozitni oshirish, ijaraga beruvchining o‘zgarishi, yangi shartnoma tuzish, binoni boshqa shaxsga ijaraga berish yoki faoliyatni tugatish ustuvor qanoatlantirilish huquqining doirasi yoki saqlanishiga ta’sir qilishi mumkin. Shu sababli shartnoma va tadbirkorlik faoliyati ro‘yxatidagi ma’lumotlarni birgalikda tekshirish kerak.

Manba holatlar

Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.

Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).