Savdo binosi ijarasi shartnomasini yangilashni talab qilish bo‘yicha asosiy qo‘llanma

9 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan 4-oktabr, 2026 · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.

Ijarachi misolda ko‘rsatilgan muddat ichida shartnomani yangilashni talab qilishi mumkin, ijaraga beruvchi esa qonunda belgilangan asoslar bo‘lmasa, buni rad etishi qiyin. Biroq ijara haqini kechiktirish, ijaraga beruvchi maqomining boshqa shaxsga o‘tishi, subijara mavjudligi kabi holatlarga qarab natija o‘zgarishi mumkin. Shartnomani yangilash talabi bilan ijara haqini kechiktirish sababli shartnomani bekor qilishni bir-biridan farqlash kerak.

Tomonlar → Ijarachi → Ijaraga beruvchi → Ijarachi savdo binosi ijarasini yangilamoqchi → Talab ijara tugashiga 6 oy qolgandan 1 oy qolgungacha berildimi? → Ha → Dastlabki muddatni qo‘shganda jami ijara muddati 5 yildan oshmaydimi? → Yo‘q → Talab muddat doirasidan tashqarida bo‘lishi mumkin → Qarzdorlik 3 davrlik ijara haqiga yetdimi? → Rad etish uchun asos bo‘lishi mumkin → Asosli rad etish sababi bo‘lmasa, yangilashni talab qilish mumkin → Qarzdorlikni farqlang → 2 davrlik qarzdorlik shartnomani bekor qilishga asos bo‘lishi mumkin, bu yangilashni rad etishdan alohida → Shartlarni tekshiring → Yangilangan shartnoma odatda avvalgi shartlar bilan davom etadi → To‘lovlarni tekshiring → Ijara haqi va garov puli belgilangan doirada o‘zgarishi mumkin

Asosiy qoidalar

Ijarachi ijara muddati tugashidan 6 oy oldindan 1 oy oldingacha bo‘lgan davrda shartnomani yangilashni talab qilishi mumkin. Asosli sabab bo‘lmasa, ijaraga beruvchi buni rad eta olmaydi (Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 1-qism (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
Misolga ko‘ra, shartnomani yangilashni talab qilish huquqidan dastlabki ijara muddatini ham qo‘shib hisoblaganda, ijara muddatining umumiy davomiyligi 5 yildan oshmaydigan doirada foydalanish mumkin (Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 2-qism (상가건물임대차보호법 제10조 제2항); 6- va 8-misollar).
Ijaraga beruvchi shartnomani yangilashni rad etish haqida avval xabarnoma yuborgan bo‘lsa ham, rad etish uchun asosli sabab bo‘lmasa, ijarachi alohida ravishda shartnomani yangilashni talab qilishi mumkin (Oliy sudning 2014-yil 30-apreldagi 2013다35115-son qarori; 5-misol).
Ijara haqini bir marta kechiktirishning o‘zi yangilash talabini rad etish uchun asos bo‘la olmaydi. Biroq qarzdorlik uch davrlik ijara haqi miqdoriga yetgan bo‘lsa, bu rad etish uchun asos bo‘lishi mumkin (Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 1-qism, 1-band (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호); 1- va 9-misollar).
Yangilash talabini rad etish uchun asos bo‘ladigan uch davrlik qarzdorlikdan alohida ravishda, qarzdorlik ikki davrlik ijara haqi miqdoriga yetsa, ijaraga beruvchi shartnomani bekor qilishi mumkinligi misolda tushuntiriladi (Fuqarolik kodeksi, 640-modda (민법 제640조); Oliy sudning 2014-yil 24-iyuldagi 2012다28486-son qarori; 1-misol).
Birgalikda egalik qilinadigan savdo binosiga oid shartnomani yangilashni rad etish umumiy mulkni boshqarish harakatiga kiradi. Shu sababli, misoldagi birgalikdagi mulkdorlarning ulushlari holatida ulushlarning ko‘pchiligiga asoslangan qaror talab etiladi (Fuqarolik kodeksi, 265-modda (민법 제265조); Oliy sudning 2010-yil 9-sentabrdagi 2010다37905-son qarori; 4-misol).
Ijaraga beruvchining roziligini olgan subijarachi ijarachining shartnomani yangilashni talab qilish huquqidan foydalanish muddati ichida ijarachi nomidan shartnomani yangilashni talab qilishi mumkin. Biroq ijarachi bu huquqdan foydalana olmaydigan holat mavjud bo‘lsa, subijarachi ham undan foydalana olmasligi mumkin (Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 13-modda 2-qism (상가건물임대차보호법 제13조 제2항); 6-misol).
Shartnoma yangilanganda, qoida tariqasida, u avvalgi ijara shartnomasidagi shartlar bilan tuzilgan deb hisoblanadi. Biroq ijara haqi va garov puli qonunchilikda belgilangan doirada oshirilishi yoki kamaytirilishi mumkin (Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 3-qism va 11-modda (상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조); 3-misol).

Ko‘p beriladigan savollar

Q. Ijaraga beruvchi avval shartnomani yangilashni rad etgan bo‘lsa ham, men yangilashni talab qila olamanmi?

Mumkin. Misollarga ko‘ra, ijaraga beruvchining shartnomani yangilashni rad etishi haqidagi xabarnomasi va ijarachining yangilashni talab qilishi alohida institutlardir. Shu sababli, rad etish uchun asosli sabab bo‘lmasa, ijaraga beruvchining xabarnomasi avval yuborilgan bo‘lsa ham, ijarachi shartnomani yangilashni talab qilishi mumkin.

Holat 5

Q. Ijara haqini bir marta kechiktirib to‘ladim. Ijaraga beruvchi shartnomani yangilashni rad eta oladimi?

Misolda faqat bir marta ijara haqini kechiktirish ijaraga beruvchiga yangilash talabini rad etish huquqini bermasligi tushuntiriladi. Biroq kechiktirilgan ijara haqi uch davrlik ijara haqiga teng miqdorga yetgan bo‘lsa, bu yangilashni rad etish uchun asos bo‘lishi mumkin.

Holat 9, Holat 1

Q. Ijara haqini ikki davrga kechiktirsam, yangilashni rad etish ham, shartnomani bekor qilish ham mumkinmi?

Misolda bu ikki masala bir-biridan farqlanadi. Shartnomani yangilash talabini rad etish uchun uch davrlik ijara haqiga teng miqdordagi qarzdorlik mavjud bo‘lishi kerak. Fuqarolik kodeksining 640-moddasiga (민법 제640조) ko‘ra esa, qarzdorlik ikki davrlik ijara haqi miqdoriga yetganda ham shartnomani bekor qilish mumkinligi tushuntiriladi.

Holat 1

Q. Savdo binosi boshqa kishiga sotilgandan keyin ham, avvalgi ijaraga beruvchiga to‘lanmay qolgan ijara haqi bo‘lsa, shartnomani yangilashni talab qila olamanmi?

Misolga ko‘ra, agar yangi mulkdor kechiktirilgan ijara haqi bo‘yicha talab huquqini alohida olmagan bo‘lsa, faqat avvalgi ijaraga beruvchiga to‘lanmagan ijara haqi asosida yangilashni rad etish qiyin. Yangi mulkdorga to‘lanmagan ijara haqi uch davrlik ijara haqi miqdoriga yetgan-yetmaganini alohida tekshirish kerak.

Holat 7

Q. Birgalikdagi mulkdorlardan faqat bittasi shartnomani yangilashni rad etish haqida xabarnoma yuborsa, u kuchga egami?

Misolda ulushlari 1/2 dan bo‘lgan birgalikdagi mulkdorlardan faqat bittasi xabarnoma yuborgani va boshqa mulkdorning roziligi borligi aniqlanmagani sababli, yangilashni rad etish haqiqiy emas deb topilgan. Birgalikdagi mulkdorlarning ulushlari va qaror qabul qilish tartibini tekshirish kerak.

Holat 4

Q. Ijaraga beruvchining roziligini olgan subijarachi ham shartnomani yangilashni bevosita talab qila oladimi?

Misolga ko‘ra, ijaraga beruvchining roziligi bilan subijara shartnomasini tuzgan subijarachi ijarachining shartnomani yangilashni talab qilish huquqidan foydalanish muddati ichida ijarachi nomidan ijaraga beruvchidan shartnomani yangilashni talab qilishi mumkin. Bu ijarachining huquqini uning o‘rniga amalga oshirish hisoblanadi, shu sababli ijarachining huquqiy holatiga ham bog‘liq.

Holat 6

Q. Bino xavfsiz bo‘lsa ham, ijaraga beruvchi qayta qurish sababli shartnomani yangilashni rad eta oladimi?

Misolda bino xavfsizligi bilan bog‘liq muammo bo‘lmasa ham, qayta qurish maqsadida yangilashni rad etishni tan olgan quyi instansiya sudi qarori keltirilgan. Biroq bu Oliy sud qarori emas, balki quyi instansiya sudining xulosasiga asoslangan tushuntirishdir.

Holat 2

Q. Shartnoma yangilansa, ijaraga beruvchi ijara haqi yoki garov pulini oshira oladimi?

Misolga ko‘ra, shartnoma yangilangandan keyin ham ijara haqi va garov puli tegishli qonunchilikda belgilangan doirada oshirilishi yoki kamaytirilishi mumkin. 3-misolda ijara haqini oshirishning yuqori chegarasi va oshirilgandan keyin bir yil ichida uni yana oshirishga qo‘yilgan cheklov qayd etilgan. Shu sababli, bu raqamlarni boshqa holatga o‘zgarishsiz qo‘llashdan ko‘ra, mazkur misol qaysi shartlarga asoslanganini tekshirish kerak.

Holat 3

Tegishli qonunlar

Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda (상가건물임대차보호법 제10조)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 1-qism, 1-band (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 1-qism, 7-band, «c» kichik bandi (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 2-qism (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 3-qism (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda 4-qism (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 11-modda (상가건물임대차보호법 제11조)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 13-modda 2-qism (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonun, 15-modda (상가건물임대차보호법 제15조)
Tijorat binolari ijarasi to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish to‘g‘risidagi qaror, 4-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
Fuqarolik kodeksi, 265-modda (민법 제265조)
Fuqarolik kodeksi, 640-modda (민법 제640조)

E’tibor bering

Misolda shartnomani yangilashni talab qilish muddati ijara muddati tugashidan 6 oy oldindan 1 oy oldingacha deb ko‘rsatilgan. Shu muddatni o‘tkazib yubormaslik uchun uni tekshirish kerak.
Shartnomani yangilash talabini rad etish uchun asos bo‘ladigan uch davrlik qarzdorlik bilan shartnomani bekor qilish asosi sifatida tushuntirilgan ikki davrlik qarzdorlik turli mezonlardir.
2-misolda qayta qurishga oid tushuntirish quyi instansiya sudi qaroriga asoslangan. Uni Oliy sudning qat’iy belgilangan huquqiy qoidasi sifatida ko‘rsatmaslik kerak.
3-misoldagi ijara haqini oshirish raqamlari hamda 6- va 8-misollardagi ijara muddatining umumiy davomiyligiga oid mezonlar tegishli maslahat misollarida bayon qilingan. Ularni muayyan shartnomaga qo‘llashda o‘sha misollarning shartlarini ham hisobga olish kerak.

Manba holatlar

Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.

Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).