Tijorat binolari ijarasida ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachining eng avval qanoatlantirilish huquqi bo‘yicha qo‘llanma
10 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.
Tijorat binosini ijaraga olgan, ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachining eng avval qanoatlantirilish huquqi tan olinishi depozit miqdori, ijara munosabatlarining vujudga kelish holatlari, do‘kondan foydalanish shakli va auksionga qo‘yilgan mol-mulkka qarab farq qilishi mumkin. Taqdim etilgan ishlarning ko‘pida turar joy ijarasiga oid huquqiy qoidalarni tijorat binolari ijarasiga ham o‘xshash tarzda qo‘llash mumkin, deb topilgan. Shu sababli muayyan ishda shartlar va faktik holatlar tekshirilishi lozim.
Bir qarashda
Asosiy qoidalar
- Ijara munosabatlari vujudga kelgan paytda ijaraga beruvchiga tegishli bo‘lgan yer keyinchalik uchinchi shaxsga o‘tkazilgan taqdirda ham, ayrim ishlarda o‘sha yerning auksion savdosidan tushgan mablag‘ga nisbatan eng avval qanoatlantirilish huquqini amalga oshirish mumkin, deb topilgan (1-ish).
- Ijaraga beruvchining roziligini olgan subijarachi, egalik qilish va huquqni qarshi qo‘yish uchun zarur shartlar qonuniy ravishda uzluksiz saqlangan taqdirda, ijarachining ustuvor qanoatlantirilish huquqini uning o‘rniga amalga oshirishi mumkin, deb topilgan (2-ish).
- Garov huquqini oldindan ro‘yxatdan o‘tkazish asosida xususiy tartibda undiruv amalga oshirish jarayonida ham eng avval qanoatlantirilish huquqini amalga oshirish mumkin, deb topilgan ish mavjud (3-ish).
- Bir nechta alohida do‘kon yagona ish joyi sifatida ishlatilib, yagona ijara munosabatlari vujudga kelgan bo‘lsa, ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi maqomi har bir do‘kon bo‘yicha alohida emas, balki hisoblangan ijara depozitlari yig‘indisi asosida aniqlanadi (Tijorat binolari ijarachilarini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 2-modda 2-qism va 14-modda (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조); 4-ish).
- Mavjud talab ijara depozitiga aylantirilgan yoki depozit asosli ravishda kamaytirilgan taqdirda ham, ijara shartnomasi soxta tuzilganligi kabi alohida holatlar bo‘lmasa va zarur shartlar bajarilsa, himoyadan foydalanish mumkin, deb topilgan (5- va 7-ishlar).
- Ijara munosabatlari davomida depozit miqdori oshgan yoki kamaygan bo‘lsa, ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi maqomi taqsimlash paytidagi depozit summasi asosida aniqlanishi kerak, deb topilgan ish mavjud (8-ish).
- Bo‘sh yerga ipoteka huquqi o‘rnatilgandan keyin qurilgan tijorat binosi ijaraga olingan bo‘lsa, yerning auksion savdosidan tushgan mablag‘ni taqsimlashda oldin ipoteka huquqi o‘rnatilgan kreditorlardan ustun bo‘lish mumkin emas, lekin tijorat binosining o‘ziga doir auksion savdosidan tushgan mablag‘dan eng avval qanoatlantirilish mumkin, deb topilgan (6-ish).
- Auksion savdosi yaqinlashganini bilib, himoya tizimini suiiste’mol qilish maqsadida shartnoma tuzilgan bo‘lsa, ijarachi ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachilar uchun nazarda tutilgan himoyadan mahrum qilinishi mumkin. Ijaraga beruvchi mulkdor bo‘lmasa ham, qonuniy ijara vakolatiga ega bo‘lsa, shartnoma tuzuvchi tomon bo‘lishi mumkin (9- va 10-ishlar).
Ko‘p beriladigan savollar
Q. Tijorat binosi va yerning egalari o‘zgarganidan keyin faqat yer auksionga qo‘yilsa ham, eng avval qanoatlantirilish huquqini olish mumkinmi?
Ayrim ishlarda ijara munosabatlari vujudga kelgan paytda ijaraga beruvchiga tegishli bo‘lgan yer keyinchalik uchinchi shaxsga o‘tkazilgan taqdirda ham, yerning auksion savdosidan tushgan mablag‘ga nisbatan ustuvor qanoatlantirilish huquqini amalga oshirish mumkin, deb topilgan. Biroq, bu qoidani tijorat binolari ijarasiga tatbiq etish taqdim etilgan turar joy ijarasi haqidagi huquqiy qoidalar asosida o‘xshash tarzda qo‘llash masalasini hal qilishdir.
Q. Ijaraga beruvchining roziligini olgan subijarachi ham eng avval qanoatlantirilish huquqini olishi mumkinmi?
Subijara qonuniy bo‘lib, egalik qilish huquqi o‘tkazilgan va qarshi qo‘yish uchun zarur shartlar uzilmagan bo‘lsa, subijarachi ijarachining ustuvor qanoatlantirilish huquqini uning o‘rniga amalga oshirishi mumkin, deb topilgan. Subijaraga rozilik berilgani va shartlarning uzluksiz saqlanib qolishiga olib kelgan holatlar muhimdir.
Q. Auksion o‘tkazilmay, garov huquqini oldindan ro‘yxatdan o‘tkazgan shaxs xususiy tartibda undiruv amalga oshirgani sababli tijorat binosi tasarruf etilsa ham, huquqimni amalga oshira olamanmi?
Taqdim etilgan ishda garov huquqini oldindan ro‘yxatdan o‘tkazish asosida xususiy tartibda undiruv amalga oshirilgan taqdirda ham, ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi eng avval qanoatlantirilish huquqini amalga oshirishi mumkin, deb topilgan. Bu xulosa turar joy ijarasiga oid huquqiy qoidalarni tijorat binolari ijarasiga ham o‘xshash tarzda qo‘llashga asoslangan.
Q. Bir nechta alohida do‘konni ijaraga olib, ulardan bitta ish joyi sifatida foydalansam, har bir do‘kon bo‘yicha ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi maqomi alohida aniqlanadimi?
Agar har bir do‘kon bo‘yicha alohida ijara munosabatlari emas, balki yagona ijara munosabatlari vujudga kelgan, deb hisoblash mumkin bo‘lsa, do‘konlar alohida-alohida baholanmaydi. Ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi maqomi mavjudligini aniqlash uchun barcha alohida do‘konlar bo‘yicha hisoblangan depozit summalari qo‘shib hisoblanadi.
Q. Ijaraga beruvchidan olishim kerak bo‘lgan pulni ijara depozitiga aylantirib shartnoma tuzgan yoki keyinchalik depozit miqdorini kamaytirgan bo‘lsam ham, himoyadan foydalana olamanmi?
Mavjud talabni ijara depozitiga aylantirish holatining o‘zi himoyani istisno qilmasligi mumkin. Depozit yangi shartnoma tuzish orqali asosli ravishda kamaytirilgan holat ham, shartnoma soxta tuzilganligi kabi alohida holatlar bo‘lmasa va zarur shartlar bajarilsa, himoya qilinishi mumkin.
Q. Shartnoma davomida ijara depoziti o‘zgargan bo‘lsa, ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi maqomini qaysi paytdagi summa asosida aniqlashadi?
Taqdim etilgan ishda, qoida tariqasida, taqsimlash amalga oshirilayotgan paytdagi ijara depoziti miqdoriga qarab baholash kerakligi tushuntirilgan. Shu bois shartnoma tuzilgan paytda ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi mezonlariga javob bergan bo‘lsa-da, taqsimlashdan oldin depozit oshib, belgilangan chegaradan oshsa, bunday maqom tan olinmasligi mumkin; aksincha, depozit kamaytirilsa, tan olinishi mumkin.
Q. Yerga ipoteka huquqi avval o‘rnatilgandan keyin qurilgan tijorat binosini ijaraga olsam, yerning auksion savdosidan tushgan mablag‘dan ham ustuvor qanoatlantirilamanmi?
Taqdim etilgan ishga ko‘ra, yerga ipoteka huquqi o‘rnatilgandan keyin qurilgan tijorat binosini ijaraga olgan, ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi yerning auksion savdosidan tushgan mablag‘ni taqsimlashda undan oldin ipoteka huquqi o‘rnatilgan kreditorlardan ustun bo‘la olmaydi. Biroq tijorat binosining o‘ziga doir auksion savdosidan tushgan mablag‘dan eng avval qanoatlantirilish huquqini olishi mumkin, deb topilgan.
Q. Auksion savdosi yaqinlashib qolganini bilib, ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi mezonlariga moslab shartnoma tuzsam, himoyadan foydalana olamanmi?
Agar auksion savdosi tez orada boshlanishini oldindan bilib, tizimni suiiste’mol qilish orqali asossiz foyda olish maqsadida shartnoma tuzilgan bo‘lsa, bunday ijarachi ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachilar uchun nazarda tutilgan himoyadan mahrum qilinishi mumkin. Depozit miqdori yoki uning to‘langan vaqti kabi shartnoma tuzish holatlari muhim bo‘lishi mumkin.
Q. Tijorat binosining mulkdori bo‘lmagan shaxs bilan shartnoma tuzsam ham, ijara depoziti kichik bo‘lgan ijarachi sifatida himoya qilinamanmi?
Taqdim etilgan ishda, ijaraga beruvchi mulkdor bo‘lmasa ham, tijorat binosini qonuniy ravishda ijaraga berish vakolatiga ega bo‘lsa, himoya qo‘llanishi mumkin, deb topilgan. Ijaraga beruvchida haqiqatan ham qonuniy ijara vakolati bo‘lgan-bo‘lmaganini tekshirish lozim.
Tegishli qonunlar
- Turar joy ijarachilarini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 1-qism (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Turar joy ijarachilarini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-2-modda 2-qism (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
- Turar joy ijarachilarini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 8-modda 1-qism (주택임대차보호법 제8조 제1항)
- Turar joy ijarachilarini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 8-modda 3-qism (주택임대차보호법 제8조 제3항)
- Tijorat binolari ijarachilarini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 2-modda 2-qism (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)
- Tijorat binolari ijarachilarini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 14-modda (상가건물 임대차보호법 제14조)
- Garov huquqini oldindan ro‘yxatdan o‘tkazish va boshqalar to‘g‘risidagi qonun (가등기담보 등에 관한 법률)
E’tibor bering
- Taqdim etilgan ishlarning ko‘pida Turar joy ijarachilarini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunga oid xulosalarni tijorat binolari ijarasiga ham o‘xshash tarzda qo‘llash mumkin, deb topilgan. Shu sababli tijorat binolari bilan bog‘liq ishda xulosa har doim bir xil bo‘ladi, deb qat’iy aytmaslik kerak.
- Agar bir nechta do‘kon yagona ish joyi va yagona ijara munosabatlari sifatida tan olinsa, hisoblangan ijara depozitlari summasi qo‘shib hisoblanishi mumkin.
- Ijara depoziti oshgan yoki kamaygan bo‘lsa, faqat shartnoma tuzilgan paytdagi summaga qaramasdan, taqsimlash paytidagi summani tekshirish kerak.
- Shartnoma soxta tuzilgan yoki eng avval qanoatlantirilish tizimi suiiste’mol qilingan holatlar bo‘lsa, himoya cheklanishi mumkin.
Manba holatlar
Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.
- 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
- 전차인의 최우선변제권 행사
- 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
- 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우
- 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
- 나대지에 저당권이 설정된 후 신축건물을 임차한 경우
- 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 가부
- 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준
- 상가건물임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
- 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우의 적용여부
Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).