Tijorat binolari ijarasida depozit va ijara haqini oshirish yoki kamaytirish bo‘yicha qo‘llanma

11 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan 4-oktabr, 2026 · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.

Tijorat binosi ijarasi davomida iqtisodiy sharoitlar yoki boshqa omillar o‘zgarishi sababli ijara haqi yoxud depozit nomutanosib bo‘lib qolgan bo‘lsa, taraflar kelajak davr uchun ularni oshirish yoki kamaytirishni talab qilishlari mumkin. Biroq oshirish chegarasi talab bilan amalga oshirilayotganiga yoki kelishuvga asoslanganiga, shartnoma yangilanayotganiga yoki yangidan tuzilayotganiga qarab farq qilishi mumkin.

Ijara taraflari → Ijaraga beruvchi → Ijarachi → Tijorat ijarasida haq yoki depozit nomutanosib bo‘lib qoldi → Kamaytirish faqat savdo sustligi sabablimi? → Ha → Avtomatik o‘zgarish yo‘q Talab asosidagi oshirishda chegara bor → Yo‘q → Xarajat yuki yoki iqtisodiy sharoit o‘zgarib, haq nomutanosib bo‘ldimi? → Nomutanosiblik bo‘lsa kamaytirish mumkin; kelishuv yoki yangi shartnomada 9% cheklovi tatbiq etilmaydi → Oshirish kelishuvga yoki yangi shartnomaga asoslanganmi? → Yo‘q, 11-modda → Oshirish chegarasini tekshiring → Talabdagi oshirish 9% dan oshmasin va oshirilgach bir yil ichida takrorlanmasin → Shartnoma turini tekshiring → Yangilashda qonuniy doiradagi qoida amal qiladi Yangidan tuzishda 9% cheklovi qo‘llanmaydi → Depozitdan o‘tkazmani tekshiring → Stavka yiliga 12% yoki Markaziy bank asosiy stavkasining 4,5 baravaridan pastrog‘i bo‘lsin

Asosiy qoidalar

Faqat savdoning sustligi sababli oylik ijara haqi avtomatik ravishda kamaymaydi. Ijaraga olingan bino bilan bog‘liq xarajatlar yuki yoki iqtisodiy sharoitlarning o‘zgarishi tufayli ijara haqi va boshqa to‘lovlar nomutanosib bo‘lib qolgan bo‘lsa, kelajak davr uchun kamaytirishni talab qilish mumkin (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 11-modda (상가건물임대차보호법 제11조), 1-misol).
Misolda keltirilgan mezonlarga ko‘ra, ijara haqi yoki depozitni oshirish talabi talab bildirilayotgan paytdagi summaning 9 foizidan oshmasligi kerak; oshirish amalga oshirilganidan keyin bir yil ichida yana oshirishni talab qilib bo‘lmaydi (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 11-modda (상가건물임대차보호법 제11조); uni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 4-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제4조); 1-, 2-, 4- va 8-misollar).
Ijara davom etayotgan paytda taraflardan biri qonunga muvofiq oshirishni talab qilishi bilan taraflarning o‘zaro kelishuviga ko‘ra oshirishni farqlash lozim. Misollarda havola qilingan sud pretsedentlari va quyi instansiya sudlarining qarorlarida kelishuv asosidagi oshirishga 9 foizlik cheklov qo‘llanmasligi qayd etilgan (7- va 9-misollar).
Shartnoma muddati tugagach yangidan shartnoma tuzilganda, misolda keltirilgan Oliy sud qaroriga ko‘ra, ijara haqini oshirish yoki kamaytirishni talab qilish uchun belgilangan 9 foizlik cheklov qo‘llanmaydi. Qonunga muvofiq shartnoma yangilanganda esa ijara haqi va depozitni qonuniy doirada oshirish yoki kamaytirish mumkin (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-modda, 3-qism (상가건물임대차보호법 제10조 제3항); 3-, 7- va 10-misollar).
Depozitning bir qismi oylik ijara haqiga o‘tkazilganda, o‘tkazilayotgan summaga qo‘llanadigan stavka uchun alohida yuqori chegara belgilangan. Misolda keltirilgan mezon — yiliga 12 foiz yoki Koreya Bankining asosiy foiz stavkasini 4,5 ga ko‘paytirish orqali hisoblangan stavkadan pastrog‘i (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 12-modda (상가건물임대차보호법 제12조); uni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 5-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제5조); 2-misol).
Qonunda belgilangan oshirish chegarasidan ortiq oshirish haqidagi kelishuvning ortiqcha qismi haqiqiy emas deb topilishi mumkin. Ortiqcha to‘langan ijara haqini asossiz boyish sifatida qaytarishni talab qilish mumkinligi haqida Oliy sud qarori keltirilgan (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 11- va 15-moddalar (상가건물임대차보호법 제11조·제15조); Fuqarolik kodeksi, 741-modda (민법 제741조); 6-misol).
Ijaraga beruvchi oylik ijara haqini bir tomonlama oshirishi mumkinligi va ijarachi bunga e’tiroz bildira olmasligi haqidagi kelishuv ijarachiga zararli bo‘lgani uchun haqiqiy kuchga ega emas; faqat bir tarafning talabi bilan ijara haqi oshmaydi (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 11- va 15-moddalar (상가건물임대차보호법 제11조·제15조); 1- va 11-misollar).
Oshirilgan ijara haqining bir qismi to‘lanmagan holatda ham qarzdorlik summalari qo‘shilib, u uch davrlik ijara haqi miqdoriga yetgan-yetmaganiga qarab baholanishi haqida misol keltirilgan. Ijara shartnomasini yangilashni rad etish yoki bekor qilish masalasida qarzdorlikning jami muhimdir (Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-modda, 1-qism, 1-band hamda 10-8-modda (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8); 5-misol).

Ko‘p beriladigan savollar

Q. Savdo yurishmasa, oylik ijara haqini kamaytirishni talab qila olamanmi?

Faqat savdo sustligi sababli ijara haqi avtomatik ravishda kamaymaydi. Ijaraga olingan bino bilan bog‘liq soliqlar, majburiy to‘lovlar va boshqa xarajatlar yuki yoki iqtisodiy sharoitlarning o‘zgarishi tufayli kelishilgan ijara haqi nomutanosib bo‘lib qolgan bo‘lsa, kelajak davr uchun uni kamaytirishni talab qilish mumkin (1-misol).

Q. Ijaraga beruvchi ijara haqini keskin oshirishini aytsa, bunga so‘zsiz rozi bo‘lishim kerakmi?

Faqat ijaraga beruvchining bir tomonlama talabi bilan ijara haqi o‘zgarmaydi. Ijara davom etayotgan paytda qonunga muvofiq ijara haqini oshirish talab qilingan hollarda, misolda keltirilgan mezonlarga ko‘ra, talab bildirilayotgan paytdagi ijara haqi va depozit summasining 9 foizlik chegarasi hamda bir yillik cheklov qo‘llanadi (4- va 11-misollar).

Q. Ijara haqi oshirilganiga hali bir yil bo‘lmadi, yana oshirish mumkinmi?

Misolda keltirilgan Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunning 11-moddasida (상가건물임대차보호법 제11조) ijara shartnomasi tuzilganidan yoki kelishilgan ijara haqi va boshqa to‘lovlar oshirilganidan keyin bir yil ichida yana oshirishni talab qilib bo‘lmasligi tushuntirilgan. Biroq taraflarning kelishuviga ko‘ra oshirish bilan qonunga muvofiq oshirishni talab qilishni farqlash lozim (1-, 7- va 9-misollar).

Q. Depozitning bir qismini oylik ijara haqiga o‘tkazsam, ijara haqi qanday hisoblanadi?

Misolda keltirilgan mezonlarga ko‘ra, pulga aylantirilayotgan depozit summasiga yiliga 12 foiz stavka yoki Koreya Bankining asosiy foiz stavkasini 4,5 ga ko‘paytirish orqali hisoblangan stavkadan qaysi biri past bo‘lsa, shu stavka qo‘llanadi; belgilangan chegara oshirilmasligi kerak. Aniq konversiya summasini hisoblash uchun qo‘llaniladigan mezonni tekshirish lozim (2-misol).

Q. Shartnoma tugagach yangidan shartnoma tuzayotganda ijara haqini 15 foizga oshirish mumkinmi?

Misolda keltirilgan Oliy sud qaroriga ko‘ra, shartnoma muddati tugagach yangi shartnoma tuzilganda ijara haqini oshirish yoki kamaytirishni talab qilish uchun belgilangan 9 foizlik cheklov qo‘llanmaydi. Shuningdek, taraflarning kelishuvi bilan oshirish qonunga muvofiq bir tomonlama oshirish talabidan farq qilishi haqida sud qarori keltirilgan (7- va 9-misollar).

Q. Qonuniy chegaradan ortiq oshirilgan ijara haqini allaqachon to‘lagan bo‘lsam, uni qaytarib olsam bo‘ladimi?

Misolda keltirilgan Oliy sud qarorida qonunda belgilangan oshirish miqdoridan ortiq bo‘lgan kelishuv qismi haqiqiy emasligi, ortiqcha to‘langan ijara haqini esa asossiz boyish sifatida qaytarishni talab qilish mumkinligi tushuntirilgan. Biroq bu xulosani qo‘llashda qonunga muvofiq oshirish talabi bilan taraflarning kelishuviga asoslangan oshirishni farqlash lozim (6- va 9-misollar).

Q. Ijara haqining oshirilgan qismini to‘lamay, faqat avvalgi ijara haqini to‘lasam, uch davrlik qarzdorlik yuzaga keladimi?

Misolda to‘lanmagan oshirilgan ijara haqi summalari qo‘shib hisoblanib, qarzdorlik uch davrlik ijara haqi miqdoriga yetgan-yetmaganiga qarab baholanishi tushuntirilgan. Shu sababli har oyda faqat ozgina kam to‘langan bo‘lsa ham, to‘lanmagan summalarning jami muhimdir (5-misol).

Q. Ijaraga beruvchi shartnoma muddati tugashidan oldin uni yangilash yoki shartlarni o‘zgartirish haqida xabar bermagan bo‘lsa, nima bo‘ladi?

Misolda keltirilgan qoidalarga ko‘ra, belgilangan muddat ichida shartnomani yangilashni rad etish yoki shartlarni o‘zgartirish haqida xabar berilmasa, ijara shartnomasi avvalgi shartlar bilan qayta tuzilgan deb hisoblanadi. Bunday holatda ijarachi shartnomani bekor qilish haqida xabar berishi mumkin va bu xabar ijaraga beruvchiga yetib borgan kundan uch oy o‘tgach bekor qilish kuchga kiradi (3-misol).

Tegishli qonunlar

Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 1-modda (상가건물임대차보호법 제1조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 2-modda (상가건물임대차보호법 제2조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 9-modda (상가건물임대차보호법 제9조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-modda (상가건물임대차보호법 제10조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 10-8-modda (상가건물임대차보호법 제10조의8)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 11-modda (상가건물임대차보호법 제11조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 12-modda (상가건물임대차보호법 제12조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 15-modda (상가건물임대차보호법 제15조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 2-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 4-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
Tijorat binolari ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni ijro etish to‘g‘risidagi farmon, 5-modda (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
Fuqarolik kodeksi, 628-modda (민법 제628조)
Fuqarolik kodeksi, 652-modda (민법 제652조)
Fuqarolik kodeksi, 741-modda (민법 제741조)

E’tibor bering

Misollarda keltirilgan 9 foizlik chegara va depozitni oylik ijara haqiga o‘tkazish mezonlari har bir misolda havola qilingan qonun hujjatlari va sud qarorlaridagi qoidalardir. Avval ijara munosabatlarining turini va qaysi qonun hujjatlari qo‘llanishini tekshirish lozim.
Qonunga muvofiq ijara haqini oshirish talabi, taraflar o‘rtasidagi oshirish kelishuvi va shartnoma muddati tugagach yangidan shartnoma tuzish misollarda turlicha ko‘rilgan; ularni farqlash lozim.
Misolda havola qilingan qoidalarga ko‘ra, shartnomani yangilashni talab qilish huquqi dastlabki ijara davrini ham qo‘shganda, umumiy muddat 5 yildan oshmaydigan doirada tan olinadi; qonunda nazarda tutilgan asoslar bo‘lsa, shartnomani yangilash rad etilishi mumkin (4-misol).
Shartnomani yangilashni rad etish yoki shartlarni o‘zgartirish haqidagi xabarning yuborilish vaqti, shuningdek ijara haqi bo‘yicha qarzdorlikning jami shartnomani yangilash yoki bekor qilishga ta’sir qilishi mumkin. Shu sababli shartnoma shartlari va xabar berilgan vaqtni tekshirish lozim.

Manba holatlar

Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.

Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).